압구정2구역이 가장 먼저 정비계획(안) 입안 동의율을 확보해 구역지정에 나선 가운데, 현 시점(2024년 6월) 재건축 사업을 위한 추정비례율 수치를 공개했다. 추정비례율은 향후 사업을 추진하는 과정에서 계속 바뀌지만 개략적인 사업성 여부를 가늠할 수 있다는 점에서 의미가 있다. 대부분 감정평가사들은 도시및주거환경정비법 개정에 따른 요식 행위일 뿐, 크게 좌고우면할 필요 없다는 점을 강조하는 게 일반적이다.

2일 정비업계 따르면 압구정2구역 감정평가 업무를 맡은 제일감정평가법인은 추정비례율로 61.23%를 산출했다. 예상되는 총 분양수입(9조2,549억원)에서 총 사업비용(2조9,567억원)을 뺀 뒤, 조합원들이 현물출자한 종전자산 평가액(10조2,862억원)으로 나눈 값이다. 추정비례율은 조합원들의 권리가액을 계산하는 지표로 활용된다. 권리가액은 조합원들의 분담금 혹은 환급금을 결정하게 된다.

압구정2구역 조합원들의 종전자산평가는 올해 6월 3일 기준 KB부동산 시세의 평균치로 계산됐다. 발표자로 나선 제일감정평가법인 관계자는 추정분담금 산출을 위해 단순 추정했을 뿐 정식 감정평가를 거친 게 아니라는 점을 강조했다. 종전자산감정평가는 향후 사업시행계획(안) 인가 고시일을 기준 시점으로 하며, 이때 감정평가사가 직접 현장을 방문해 다양한 평가요소를 접목해 진행한다.

압구정2구역은 현대9차와 현대11차, 현대12차로 이뤄져 있다. 종전자산평가는 ▲현대9차 35평형(40.5억원) ▲현대9차 50평형(58억원) ▲현대11차 36평형(40.5억원) ▲현대11차 57평형(61억원) ▲현대11차 61평형(67.25억원) ▲현대12차 35평형(40.5억원) ▲현대12차 39평형(44.5억원) ▲현대12차 51평형(58억원) ▲현대12차 56평형(61억원) ▲현대12차 60평형(72억원) 등으로 추정됐다.

위 추정치에는 한강조망권과 지하철역과의 접근성 등 개별 구체성이 반영되지 않은 추정가액이다. 현재 30평대를 소유한 조합원이 재건축 후 동일 평형대로 이동할 때에는 약 2억원의 분담금이 발생한다. 압구정2구역의 일반분양 물량은 59㎡와 84㎡ 각각 2세대, 315세대다. 공공임대주택은 59㎡만으로 319세대를 지어야 한다. 보류지를 포함한 조합원 물량(아파트+상가)은 1,970세대다.

추정비례율을 산출하기 위해 필요한 평당 공사비와 일반분양가는 각각 1,000만원, 8,000만원으로 가정했다. 조합원들의 분담금을 결정짓는 건 일반분양 수입을 얼마나 많이 내느냐와 관련 있다. 보통 일반분양이 많으면 조합원들의 분담금이 적은 것도 앞선 맥락과 맞닿아 있다. 이날 발표를 진행한 제일감정평가법인 관계자는 공사비가 100만원 오를 때, 조합원 1인당 평균 분담금이 약 1억원 정도 올라갈 것이라는 점도 설명했다.