'공공재건축 1호' 사업지인 망우1구역이 최근 새 집행부를 꾸린 가운데, 용적률 완화와 종상향 등 변경된 정비계획(안)을 조합원들에게 설명하는 시간을 가졌다. 망우1구역은 특별건축구역 지정을 통해 일조 확보를 위한 높이제한 배제를 검토 중인 상황이다. 다만 특별건축구역 지정에 따른 공공성 확보로 공공주택 수 증가와 기부채납은 어느 정도 감안해야 할 요소다.

12일 정비업계 따르면 망우1 공공재건축 조합(강성민 조합장)은 사업성 확보 차원에서 용도지역 변경과 층고제한 완화를 적용해 사업을 추진하고 있다. 기존의 용적률과 높이계획만 보면 사업성이 다소 부족한 모습이었으나, 일조권 문제가 완화되고 높이제한이 풀리면서 사업이 활력을 보일 것으로 예상된다.

제안된 '특별건축구역'은 건축 관련 제도개선을 도모하고자, 법·관계법령에 따라 일부 규정을 적용하지 않거나 완화 또는 통합해 적용하도록 특별히 지정하는 구역을 뜻한다. 지정대상으로는 행정중심복합도시, 혁신도시, 택지개발사업구역, 도시 및 주거환경정비구역, 재정비촉진구역 등이 해당된다.

특별건축구역으로 지정되면 우선 대상지 북측 4개 학교의 일조권 확보와 주변지역 경관 영행을 최소화하기 위해 통경축 및 스카이라인이 계획된다. 또 도시가로를 연결하는 보행도로(공공보행통로 등)가 설치된다. 이는 단지의 연속성을 유지하기 위함이다. 전면 보행공간을 비롯해 공공주택과 지역문화커뮤니티 시설도 추가로 확보하게 된다. 

망우1구역(염광아파트)의 면적은 25,109㎡로, 현황세대수는 269세대로 집계됐다. 전체필지(54필지)에서 국공유지(6필지)는 11%로 나타나며, 건축물 현황은 3-5층 규모 아파트와 단독주택 수를 합해 총 53동이다. 토지이용계획을 살펴보면 ▲공동주택 획지(22,741㎡) ▲도로(1,327㎡) ▲공공청사(1,040㎡)로 분류된다. 기존 계획과 달라진 건 공원이 제외됐다는 점이다. 

대상지 용도지역의 경우, 제2종일반주거지역(7층이하)에서 제3종일반주거지역으로 2단계 종상향이 이뤄진다. 기부채납 대상은 공공청사와 공영주차장이 설치된다. 공공청사의 세부용도는 아직 미정이며, 지하2층-지상4층 규모로 지어진다. 공영주차장은 공공청사 맞은 편에 위치하게 된다. 중랑구청과 협의하에 거주자 우선주차 20대가 계획돼 있다. 

용적률 체계는 ▲기준용적률(190%) ▲허용용적률(200%) ▲상한용적률(223%) ▲법적상한용적률(271%) 순서로 수립됐다. 허용용적률 인센티브는 공공보행통로, 열린단지 등을 적용해 확보했다. 순부담면적은 총 2,283㎡로 10%에 해당하는데, 공원 등이 빠져 기존 순부담률에 비해 1%p가량 낮게 책정됐다.

건축계획(안)에 따라 높이계획은 기존 38.5m이하(13층)에서 80m이하(25층)로 2배 가량 높아졌다. 예상되는 주택물량수는 총 581세대로, 기존 계획과 비교했을 때 119세대가 증가됐다. 공공임대분양 수는 64세대, 일반분양 수는 52세대 늘어난 수치다. 일반분양세대는 세부적으로 ▲45㎡(17세대) ▲59㎡(85세대) ▲74㎡(67세대) ▲84㎡(259세대) ▲104㎡(50세대)로 분류된다. 

공공임대주택은 세부적으로 ▲기부채납 공공임대주택 ▲법적상한용적률 적용 공공임대주택 ▲종상향 후 법적상한용적률 적용 공공분양주택[공공재건축사업 시]으로 나뉜다. 기부채납은 공공임대주택(39세대)은 허용용적률에서 상한용적률로 가기 위한 인센티브 대가로 지어야 한다. 

법적상한 공공임대주택과 법적상한 공공분양주택의 경우, 법적상한용적률(271.35%)에서 상한용적률(223.67%)를 뺀 절반(23.84%)의 수치만큼 짓게 된다. 공공임대주택과 공공분양주택은 각각 11.92%의 수치를 적용 받아 32세대씩 짓게 된다. 따라서 총 임대주택은 103세대(39세대+64세대)로 책정됐다. 

건축비는 민간분양아파트에 적용되는 기본형 건축비와 공공임대주택에 적용되는 표준형 건축비로 나뉜다. 단 공공분양주택은 임대주택이긴 하나, 망우1구역의 공동사업자인 LH가 분양 시점에 기본형 건축비로 매입하게 돼 사업성 측면에서 조합원들에게 유리한 부분이 있다. 

이날 설명회 말미엔 8·8 부동산 대책의 적용 여부와 특별건축구역 지정 제안에 대한 주민들의 질의가 이어졌다.

8·8 부동산 대책의 적용 여부와 관련, LH 관계자는 "망우1구역은 서울시 평균 공시지가보다 낮을 것으로 예상돼 직간접적으로 사업성 보정계수 부분에서 혜택을 받을 수도 있다"고 말했다. 이어 "임대주택 인수부분에서도 표준이 아닌 기본건축비로 가격이 책정돼 조합원 입장에서 매출증가로 분담금이 늘어나는 효과를 볼 것"이라고 했다. 다만 이외 현황용적률과 규제완화 두 부분은 대상이 아니거나 이미 완화를 받았기에 적용이 어려울 것이라고 입장을 더했다.

특별건축구역 지정 제안과 관련해선, 세종코퍼레이션의 신동열 이사는 "망우1구역은 북측에 학교가 4곳이 있어 층수의 한계로 사업성이 불리한 곳"이라며 "주민제안이 있었고, 최대한 주민들의 사업성을 늘리기 위해 검토한 부분"이라고 설명했다. 신 이사는 "특별건축구역 제도를 이용해 인동간격을 완화하고, 일조권 확보로 층수를 최대한 높이 계획하고 있다"고 부연했다. 

한편 망우1구역은 이달 27일 정기총회를 열어 조합장을 포함해 임원 및 대의원 등을 새롭게 선출하는 절차를 밟았다. 새로 선임된 강성민 조합장을 필두로 사업진행에 속도를 낼 것으로 보인다. 현재 망우1구역 조합은 LH와 공동으로 사업을 추진 중이며, 협력사 라인업은 ▲세종코퍼레이션(정비업체) ▲나우동인건축사사무소(설계) ▲SK에코플랜트(건설사) 등으로 구성된다.