목동 재개발 지역 중 첫 신통기획 사례로 꼽힌 목2동 232번지 일대가 정비계획안을 확정하고, 본격적인 정비계획(안) 입안 절차에 돌입한다. 대상지는 관련 법률과 지침(기준) 등에서 제시한 완화요건을 적극 고려해 최대 용적률을 확보한다는 계획이다.

18일 정비업계 따르면 목2동 232번지 일대는 좋은 입지환경에도 불구하고, 주변 목동 신시가지와 대비되는 노후건축물 밀집 지역으로 인식된다. 목2동 232번지 재개발추진준비위원회(현숙 추진준비위원장)는 불리한 지형적 특성과 환경상의 한계 극복을 목표로 사업성 확보에 매진하고 있다.

사업 특성상, 열악한 환경을 회복시켜야 하는 재개발은 정비기반시설이 어느정도 갖춰진 재건축에 비해 사업성 측면에서 불리한 것이 사실이다. 또 제도상 15%의 공공임대주택을 의무적으로 제공해야 하는 부담감도 안고 있다. 이를 보완하기 위해 대상지는 선제적으로 용도지역 변경을 통한 용적률 확보에 주목했다.

현재 목2동 232번지의 용도지역은 제2종일반주거지역(7층이하)로, 제2종일반주거지역으로 1단계 종상향을 검토 중이다. 이로써 법적상한용적률은 최대 250%를 적용받게 된다. 또 대상지는 [2025 서울특별시 도시·주거환경정비 기본계획]에 따라 소형주택(60㎡ 이하) 설치를 통해, 기존 기준용적률(190%)보다 20%p 상향 조정된 210%를 받았다.

허용용적률 인센티브는 공공보행통로, 열린단지 항목 등을 적용해 10%p를 추가 확보했다. 해당 사업지는 건축물 기부채납은 없고 토지 기부채납만 예정돼 있다. 토지 기부채납을 통한 용적률 인센티븐 27.9%p며, 이를 적용한 상한용적률은 247.9%로 산출됐다. 국민주택 공급에 따른 용적률 완화(2.1%)를 받아 법적상한용적률(250%)을 채웠다. 

목2동 232번지의 공공기여에 따른 기부채납 순부담률은 8.54%로 나타났다. 통상 순부담률이 10% 안팎으로 산출되는 타 구역 대비, 대상지의 순부담률은 다소 낮게 책정돼 주민 부담 완화가 기대된다. 순부담률은 신설 정비기반시설 면적(3,420㎡)에서 기존 국·공유지 면적(1,516㎡)을 뺀 값(1,904㎡)을 정비구역 면적(22,315㎡)으로 나눈 결과값이다.

주택공급물량은 총 586세대로 이중 분양주택(조합원·일반)과 공공임대주택은 각각 495세대, 91세대다. 공공임대주택은 의무공공임대(88세대)와 소형주택 규모(3세대)로 구성된다. 기부채납 임대주택은 없다. 의무임대 88세대는 서울시 조례에 따라 전체 세대 수(법적상한분 제외)의 15%에 해당한다. 전체 세대 물량의 경우, 세부적으로 ▲39㎡(27세대) ▲49㎡(244세대), ▲59㎡(215세대) ▲84㎡(100세대)로 분류됐다.

아울러 공동이용시설 설치계획표에 따라 어린이집과 작은도서관, 주민휴게시설 3곳은 외부에 개방될 예정이다. 종교용지(세광교회, 374㎡)는 존치가 결정됐으며, 공공공지(676㎡)가 인접할 계획이다. 공공공지는 경관 유지, 주민의 일시적 휴식공간의 확보를 위해 설치하는 시설로 도시계획시설에 속한다. 대표시설로 체육시설, 공원 등이 해당된다.

추정비례율은 105.48%로 산출됐다. 일반 분양가는 주변 시세를 고려해 평당 3,800만원으로 책정됐고, 공사비는 784만원으로 나타났다. 예상되는 정비사업비는 총 2,742억원이다. 조합원 분양가는 일반분양가의 85% 수준을 적용받았다. 조합원 분양가는 ▲49㎡(6.2억원) ▲59㎡(8.3억원) ▲84㎡(10.4억원)등으로 책정됐다.