토지등소유자가 2,100명에 달하는 대규모 사업지인 상도15구역이 정비계획(안) 수립·보완을 통해 신속하게 정비구역 지정절차 단계를 밟고 있다. 상도15구역은 신통기획 가이드라인에 따라 용적률 체계를 손보고, 서울시 기본계획에 맞춘 높은 사업성 보정계수를 적용해 사업성 향상을 도모할 예정이다.

26일 정비업계 따르면 동작구청은 상도15구역(상도동 279번지 일대) 토지등소유자들을 대상으로 이달 정비계획(안) 주민설명회를 개최했다. 대상지는 정비계획 입안 동의서 징구 시작 17일 만에 50% 동의율을 달성하며 빠른 사업속도를 보이고 있다. 

상도15구역의 총 면적은 141,286㎡로, 획지면적은 119,901㎡에 해당된다. 공공시설은 세부적으로 ▲도로(8,205㎡) ▲공원1(5,400㎡) ▲공원2(4,920㎡) ▲수도공급설비(294㎡) 등으로 구성된다. 차고지(344㎡)와 종교용지(504㎡)는 이전될 예정이며, 양녕청년주택(1,717㎡)은 존치될 계획이다.

대상지의 용도지역은 제1종일반주거지역, 제2종일반주거지역(7층이하)으로 혼재돼 있는데, 용도변경을 통해 제2종일반주거지역으로 종상향이 이뤄진다. 순부담률은 6.8%로 집계됐다. 

용적률 체계는 ▲기준용적률(208%) ▲허용용적률(218%) ▲상한용적률(234%) ▲법적상한용적률(250%) 등으로 수립돼 있다. 상도15구역은 소형주택 공급으로 기준용적률 20%를 추가로 받는 조건을 전제로 앞선 용적률 체계가 수립됐다. 허용용적률 인센티브는 열린단지(5%)와 공개공지(5%) 통해 10%p를 확보했다. 허용용적률에서 상한용적률로 가기 위한 인센티브(16%p)는 도로, 공원, 체육관 등의 기부채납을 대가로 받는다. 

계획된 주택규모별 세대수는 총 3,204세대로 분양주택 2,649세대와 임대주택 555세대로 각각 나뉜다. 임대의 경우 의무임대(449세대)와 국민임대(106세대)로 분류된다. 분양주택의 경우, 전용면적별로 ▲59㎡(1,191세대) ▲74㎡(400세대) ▲84㎡(838세대) ▲102㎡(220세대)로 나타났다.

추정비례율은 101.41%로 산정됐다. 이는 총수입(2조5,767억원)에서 총지출(1조5,443억원)을 빼고 난 뒤, 종전자산평가액(1조179억원)을 나눈 값이다. 종전자산 추정액과 관련, 토지는 개별공시지가에 토지면적을 곱해 보정률(2.1)을 적용해 산정된다. 공동주택의 경우는 개별공동주택공시가격에 보정률(2.2)을 곱해 책정된다.

인근 정비사업장의 시공자 선정사례, 물가상승률, 건설공사비지수, 지형 및 구조 등을 고려해 평당 공사비는 750만원으로 예상됐다. 일반분양가는 84㎡기준 평당 3,800만원 수준으로 예상됐다. 조합원분양가는 일반분양가의 77% 수준으로 책정됐고 ▲59㎡(7.2억원) ▲74㎡(8.9억원) ▲84㎡(9.9억원) ▲102㎡(11.5억원) 등으로 산출됐다. 

상도15구역은 경사를 활용한 발코니·테라스 특화세대와 다양한 평형계획으로 원주민의 선택지를 확대한다는 계획이다. 또 ▲저층주거 대응형(열린 배치) ▲도시 대응형(연도형 상가) ▲커뮤니티형 ▲상징경관형 ▲자연친화형 등 지역풍경을 고려한 다채로운 경관계획도 갖고 있다. 아울러 원활한 진·출입을 위한 성대로 20m 확폭 계획을 토대로 교통체계 개선에도 나선다.

이날 설명회 말미, 이진호 추진준비위원장은 "다물권자의 1+1 입주권을 감안해도 일반물량이 최소 350세대는 나온다"며 "39㎡ 크기를 다 없앴는데, 막연히 세대 수가 늘어나는 것이 조합에 유리한 것이 아니란 점을 염두해 둬야 한다"고 주민들에게 당부했다. 이 위원장은 "9월에 서울시 기본계획이 변경될 예정"이라며 "평균 공시지가에 비해 동작구 공시지가가 낮고, 상도동은 동작구 평균보다도 낮아 추가 용적률 인센티브로 사업성 향상을 기대할 수 있다"고 강조했다. 그러면서 "상도15구역은 순부담률과 임대주택 비율이 모두 낮은 사업지로, 더 높은 사업성 확보를 위해 노력하겠다"고 말했다.