청파2구역이 작년 10월 정비계획(안) 공람공고를 진행한 후, 1년여 만에 정비구역 결정고시를 받았다. 청파2구역 정비계획(안)은 공람공고 및 서울시 심의를 거치는 과정에서 일부 내용이 수정됐다. 가장 큰 변화는 임대주택 수가 줄어들고, 분양주택 수가 늘어났다는 점이다. 그 결과, 사업성 가늠지표로 여겨지는 '추정비례율'은 종전 99.7%에서 101.17%로 약 1.47%p 상향 조정됐다. 조합원 분양가의 변동이 없는 상황에서 비례율이 올라간 건, 조합원 입장에선 추정분담금이 줄었다는 의미로 이해하면 된다.

1일 정비업계 따르면 서울시는 청파2구역 재개발 정비계획(안) 수립 및 구역지정을 고시했다. 청파2구역의 기존 용도지역은 제1종·2종(7층이하)인 가운데, 최대 2단계 종상향을 통해 사업을 추진하게 된다. 정비계획(안) 공람공고 과정을 거쳐 변경된 핵심 사안은 ▲구역면적 증가(190㎡) ▲분양주택(조합원·일반분양) 증가 & 임대주택 감소 ▲3개 획지(지하연결 통로 영향) ▲비례율 변경(99.7%→101.17%) 등이다.

청파2구역 비례율이 변경된 건, 일반분양 물량이 종전 93세대에서 132세대로 늘어난 것과 관련 있다. 약 40여세대 증가로 일반분양 수입은 추가적으로 약 400억원 정도 증가했다. 청파2구역의 정비계획(안) 고시 시점 비례율은 101.17%다. 총수입 추정액(1조7,800억원)에서 총지출 추정액(8,604억원)을 뺀 뒤, 종전자산총액 추정액(9,090억원)으로 나눈 결과값이다. 조합원 분양가는 ▲전용39㎡(7.15억원) ▲전용49㎡(8.61억원) ▲전용59㎡(10.24억원) ▲전용74㎡(12.43억원) ▲전용84㎡(13.81억원) ▲전용124㎡(19.3억원) 등으로 계획이 수립됐다.

해당 비례율을 계산하기 위해 적용된 기초 지표도 살펴볼 필요가 있다. 평당 공사비와 일반분양가는 각각 737만원, 4,300만원이 적용됐다. 현 시점, 정비계획(안)에 포함된 모든 숫자들은 사업이 진행되는 과정에서 계속 변동된다. 결국 재개발 사업은 좋은 상품(아파트)을 비싼 값에 분양하느냐 여부로 성패가 갈린다.

현재 청파2구역 주변으로는 서계동33번지와 공덕8구역(공덕A)이 신속통합기획 절차로 재개발을 진행하고 있다. 같은 1차 후보지였던 공덕8구역은 올해 8월 정비계획(안) 수정가결을 받았고, 서계동33번지도 정비계획(안) 입안 절차를 진행 중이다. 서계동33번지도 입안동의율을 충족해 현재 정비계획(안) 고시를 기다리고 있다. 올해 7월 정비계획(안) 설명회를 진행한 서계동33번지의 주택공급물량(예상)은 2,691세대다. 세 곳의 주택공급물량을 단순 계산할 경우, ▲청파2구역(1,905세대) ▲공덕8구역(1,564세대) ▲서계동33번지(2,691세대) 등 모두 합쳐 약 6,200세대에 달한다.