발행일(UPDATE): 2025년 09월 09일 16시 31분
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홍은풍림1차가 소규모재건축 사업성 분석 결과를 토대로 주민설명회를 개최했다. 서울시가 '소규모재건축 활성화' 취지로 만든 사업성 분석 서비스를 활용했다. 분석 결과, 해당 대상지는 종상향에 따른 용적률 완화가 쉽지 않아 사업효과가 미비할 것으로 전망된다. 향후 성공적인 소규모재건축 사업을 위해선 빠른 추진력과 꼼꼼한 사업성 확보가 관건일 것으로 업계는 보고 있다. 24일 정비업계 따르면 홍은풍림1차는 최근 소규모재건축 사업성 분석을 토대로 예측한 사업 시행규모, 추정분담금 등을 주민들에게 소개하는 설명회를 열었다. 소규모재건축은 소규모주택정비법에 근거한 사업으로 ▲사업시행구역 1만㎡미만 ▲노후 건축물 수 2/3이상 ▲기존주택수 200세대 미만 등의 조건을 충족하면 진행될 수 있다. 대상지는 사업계획이 검토된 총 10개 단지 중 조합설립 이전 단지에 속한다. 해당 사업장의 구역면적은 5,851㎡(1개 필지)로, 토지등소유자는 185명이다. 토지 용도지역은 제2종일반주거지역이고 용적률은 249.5%로 나타난다. 사업대상지 주민들은 종상향을 통한 용적률 300% 확보를 희망하고 있는 상황이다. 다만 단지 내 전면도로(2차로)가 3차로 이상의 도로가 아니고, 단지 주변에 인접한 지역과 3단계 정도 종차이가 나기 때문에 종변경이 쉽지 않다는 것이 전문가의 설명이다. 재건축사업과 관련, 주민 요청 사항으로 ▲분담금 없는 사업계획 ▲59·84㎡ 희망평형 ▲타워형 계단식 아파트 등의 의견이 제기됐다. 이같은 주민 의견을 반영해 총 5가지의 건축계획(안)이 마련됐다. 우선 필로티 적용과 데크계획을 통해 담장없는 아파트가 구현되고, 주출입구와 연계한 근린 커뮤니티와 편의공간이 조성될 방침이다. 주차장의 층고도 2.7m로 높아지고, 경사지붕과 3방향 발코니 등 외관디자인 역시 차별화할 계획이다. 예상되는 주택공급물량은 222세대로 조합원 물량과 일반분양은 각각 181세대, 41세대다. 일조권 확보에 따른 법정용적률 미만으로 계획되기 때문에 임대주택은 없다. 추정비례율은 86.3%로 산정됐다. 이는 수입(종후자산총액)에서 지출(총사업비)을 빼고 종전자산총액으로 나눈 결과값이다. 동일 평형인 42타입의 일반분양가는 약 5억7,300만원이며, 조합원 분양가는 일반분양가의 90% 수준으로 책정된다. 또 평당 공사비는 768만원으로 예상됐는데 사업여건 변화에 따라 향후 변동될 가능성이 있다. 한편 설명회 말미엔 소규모재건축의 장단점, 리모델링 가능성 여부 등에 대한 주민들의 질의가 이어졌다. 이날 발표를 맡은 일로종합건축사사무소는 소규모재건축의 장점으로 빠른 사업속도를 꼽았다. 해당 사업은 안전검사 등 일부 사업단계 조항 등이 배제돼 조합 설립 이후 큰 문제만 없다면 3년 내 준공까지 가능하다고 말했다. 반면 단점으로는 소규모로 진행되는 작은 사업이란 점에서 대형건설사들이 들어올 가능성이 적다는 점을 강조했다. 일로종합건축사사무소 관계자는 "41세대의 일반분양 세대 중 1세대라도 미분양 사태가 나면 건설사가 손해를 입을 수 밖에 없어 가장 큰 숙제는 건설사를 잡는 것"이라며 "그래도 사업지가 서울 입지인 만큼, 중견기업까진 고민 가능하다"고 설명했다. 이어 재건축이 아닌 리모델링 여부에 대해선 "분양분이 없기 때문에 분담금이 커질 가능성이 있다"며 "구조적으로도 수직증축이 어렵고, 뒤로 늘리는 방식 역시 내부 공간이 좋지 않아 쉽지 않다"고 의견을 전했다.
강남구청이 재개발·재건축에 대한 구민들의 이해를 돕고자 기획한 '2024 제2회 정비사업 아카데미'가 지난 18일 강남구민회관에서 개최됐다. 아카데미는 정비사업 관련 세금 특강 등의 주제로 진행됐고 강사들의 생생하고 현장감 넘치는 실무 경험들이 공유됐다. 현장을 방문한 각 구역 조합장들과 구민들의 관심을 이끈 발표는 실무적으로 도움이 될 수 있는 세금 특강이었다. 발표를 맡은 이윤실 상지회계법인 부동산세무 전문회계사는 "세금은 법을 모른다고 해서 보호해 주지 않는다"며 "누구나 피해갈 수 없는 것이 세금이라면 세금을 통제 가능한 것으로 만들어야 한다"고 강조했다. 이 회계사는 세금문제를 단순 법 조문으로만 이해하기엔 한계가 있음을 인정하며 그간 현장에서 실제 경험한 사례들을 토대로 발표를 이어갔다. 이윤실 회계사는 설명회 현장에선 시간 부족으로 발표하지 못한 '대체주택 비과세 특례 관련' 절세 방안을 하우징워치에 알려왔다. 대체주택(B)은 조합원이 정비사업 기간 내 거주하기 위한 목적으로 매입하는 주택이다. 향후 대체주택을 다시 매각할 때 양도세 비과세 특례를 적용받으려면, 대체주택을 기존주택(A)이 사업시행계획 인가 이후 매입해야 한다. 또한, 대체주택을 매입한 후 1년 이상 거주해야 하며, 기존주택이 재개발·재건축을 거쳐 신축주택으로 완성된 날로부터 3년 이내 양도해야 한다. 대체주택을 어느 시점에 취득하고 양도하는지에 따라, 비과세 적용이 달라질 수 있기에 사전에 이를 충분히 숙지하고 있어야 한다는 게 이 회계사의 설명이다. 현장에선 기본적인 개념 위주로 설명회가 진행됐다. '1세대 1주택 비과세'를 적용받기 위해선, ▲주택 보유기간 2년 이상 ▲17년 8월 이후 취득 당시 조정대상지역 내 주택은 거주기간 2년 이상 ▲주택부수토지는 일정비율 이내 ▲1주택의 고가주택(실거래가 12억원 초과) 해당 여부 등이다. 특히 '1세대 일시적 2주택 비과세' 요건으로는 1주택을 소유한 1세대가 종전주택을 양도하기 전에 신규주택을 취득해야 한다. 신규주택은 종전주택 취득 후 1년 이상이 지나 취득해야 하고, 신규주택 취득 후 종전주택은 3년이내 양도해야 한다. 단, 미등기 양도주택과 다운·업계약서 등으로 계약서 거래가액이 실거래가액과 다른 경우는 비과세에서 배제되며, 조합원입주권 비과세는 별도 요건을 충족해야 한다. '조합원입주권'은 재개발 사업이 진행되는 곳에 조합원으로 들어가 입주권을 취득하는 것을 의미한다. 새로 지어진 아파트에 입주할 수 있는 권리로서 분양권과는 다른 개념이다. 이윤실 회계사는 조합원입주권, 분양권을 취득할 수 있는 권리의 차이에 대해 소개하며 ▲세율적용 차이 ▲장기보유특별공제적용 차이 ▲주택 수 적용 차이로 서로 같은 입주권이 아니라고 설명했다. 조합원입주권과 분양권 양도소득세 세율은 1년 미만의 경우 70%, 1년 이상은 60%의 세율을 적용받는다. 또 조합원입주권은 장기보유특별공제에 해당하나, 분양권은 이에 해당하지 않는다. 이어 주택수 포함 여부와 관련해선 양도세와 비과세 중과대상 판정 시, 조합원입주권은 주택 수를 포함하고 분양권은 21년 1월 1일 이후 취득한 경우부터 포함할 수 있다. 윤혁경 에이앤유디자인그룹건축사사무소(이하 에이앤유) 대표도 특별건축구역과 서울시의 설계지침에 대해 설명하는 시간을 가졌다. 특별건축구역은 건축 관련 법령에 유연성을 부여하는 구역으로, 기존 도시관리체계에 적용돼 용적률 상향과 높이·인동거리 완화 등을 보장하는 역할을 한다. 특별건축구역과 관련, 서울시는 ▲조화롭고 창의적인 디자인 ▲다양한 공동주택 유형 ▲열린 주거문화 ▲단지 내·외부 가로환경 ▲공유 커뮤니티 ▲주민 간 차별없는 공동주택 등 6가지 설계지침을 반영하도록 권고하고 있다. 에이앤유가 설계에 참여한 래미안 원베일리와 반포 아크로리버파크는 특별건축구역으로 지정된 대표적인 사례다. 원베일리와 아크로리버파크 단지의 경우, 다른 아파트 단지에 비해 커뮤니티 시설이 1.8배 더 많은 것으로 알려졌다. 윤 대표는 "각 계층을 위한 공간이 많은 아파트가 좋은 아파트"라며 "단지 내 커뮤니티 시설은 미래가치를 고려하면 중요한 부분이기에 신경써야 한다"고 조언했다.
GS건설과 현대건설이 서울시 마포구 공덕동 105-84번지 일원에 공덕1구역 주택재건축 정비사업을 통해 들어서는 1000세대 이상의 대단지인 '마포자이힐스테이트 라첼스' 분양에 나선다. 23일 청약홈에 따르면 다음 달 1일(월) 특별공급을 시작으로 2~3일에는 일반공급을 시작한다. 당첨자는 7월10일(수) 발표된다. 총 9개타입 ▲59A(124세대) ▲59B(24세대) ▲84A(15세대) ▲84B(18세대) ▲84C(37세대) ▲84D(231세대) ▲84E(10세대) ▲114A(3세대) ▲114B(1세대)다. 총 463세대로 특별공급과 일반공급 물량은 각각 213세대, 250세대로 나뉜다. 본 주택은 분양가상한제 적용을 받지 않으며, 거주의무기간도 없다. 또 전매제한기간은 당첨자 발표일로부터 1년이다. 59A타입의 분양금액은 최소 12억6,330만원에서 최대 13억4,070만원으로 산정됐다. 84D타입의 경우 최소 16억4,140만원에서 최대 17억4510만원까지 가격이 분포돼 있다. 114A과 114B타입은 각각 21억4,120만원과 21억9,140만원으로 금액이 책정됐다. 상기 공급금액은 발코니 확장비용 및 추가선택품목 미포함 금액이며, 주택공급계약 체결 시 별도 계약을 통해 선택이 가능하다. 발코니 확장금액은 59A·B타입은 1,990만원이며 84A~84E타입은 2,650만원~2,680만원까지로 가격이 나타났다. 114A·B타입은 3,500만원 수준이다. 현 시점에서 입주예정일은 2027년 3월로, 정확한 입주일자는 추후 통보된다. 마포자이힐스테이트 라첼스는 지하철 5호선 애오개역을 도보로 이용할 수 있는 역세권 단지이며, 지하철 5∙6호선, 경의중앙·공항철도 환승역인 공덕역이 한 정거장 거리에 위치해 있다. 강변북로, 올림픽대로로의 차량 진입이 쉽다. 여의도, 광화문 등 주요 업무지구가 대중교통으로 20분 거리여서 가까운 직주근접 입지도 갖췄다는 평가를 받는다. 단지 주변에는 이마트 마포점, 롯데마트 제타플렉스 서울역점, 현대백화점 신촌점, 현대백화점 유플렉스 신촌점 등 유통, 쇼핑시설과 CGV 신촌아트레온, 메가박스 신촌 등 문화 편의시설이 자리해 있다. 아울러 신촌세브란스병원, 강북삼성병원 등 대형 병원과 손기정문화도서관, 손기정어린이도서관, 마포평생학습관 아현분관, 청파도서관 등도 가깝다. 교육 환경도 양호하다는 평가를 받는다. 단지 내 어린이집을 비롯해 직선거리 300m 거리에 서울소의초 병설유치원, 서울소의초가 위치해 있으며, 반경 1㎞ 내에 공덕초, 아현초, 한서초, 서울여중, 아현중, 환일중, 배문중, 환일고, 배문고 등 다수의 초·중·고교가 밀집돼 있다. 연세대, 서강대, 이화여대, 숙명여대 등 주요 대학도 가깝다. 해당 단지는 남향 위주의 배치로 채광이 우수하고, 개방형 발코니 설계(일부 세대 제외)를 적용한다. 주택형 별로 안방 드레스룸, 팬트리 등 수납공간이 제공되며, 전용면적 114㎡B타입의 경우 세대 분리형 구조로 구성된다. 커뮤니티 시설에는 GDR이 적용된 골프연습장과 스크린골프를 비롯해 수영장, 피트니스 등 다양한 운동시설이 들어서며 주민휴게실, 주민회의실, 작은도서관(교보문고 북큐레이션), 스터디센터, 독서실, 맘스 스테이션, 티하우스, 카페테리아, 코인세탁실, 게스트하우스 등이 조성된다. 104동 지상 21층에는 스카이라운지가 마련된다. 현재 마포구 마포대로 18길 12 일원에 홍보관을 운영 중이며, 견본주택은 서울특별시 강남구 영동대로 319 자이갤러리에서 이달 중 개관할 예정이다.
용산구 남영동 제2업무지구(이하 남영2구역) 시공권을 두고 HDC현대산업개발과 삼성물산이 선의의 경쟁을 펼치게 됐다. HDC현대산업개발은 글로벌 설계 회사인 'SMDP'와 손을 맞잡았고, 용산에 거점을 둔 건설사인 만큼 남영2구역 수주에 전력을 다할 예정이다. 삼성물산도 올해 부산 촉진2-1구역에서 쓰라린 패배를 안은 만큼 분위기 쇄신에 나설 전망이다. 흔치 않은 경쟁입찰 성립 소식에 정비업계가 들썩이고 있다. 21일 정비업계 따르면 남영2구역 재개발 조합(유택희 조합장)이 입찰제안서를 받아 본 결과, HDC현대산업개발과 삼성물산이 입찰보증금을 납부하고 응찰함에 따라 경쟁입찰을 성료시켰다. 남영2구역은 당초 4월 29일이었던 입찰 마감일(1차)을 금일로 변경했다. 사유는 삼성물산의 입찰 관련 질의였다. 다만, 공공지원자인 용산구청에서 법률검토를 거쳐 답변을 마쳤던 사안이라 입찰일이 연기된 배경을 두고 논란이 야기됐다. 남영2구역은 제2종일반주거지역에서 일반상업지역으로 '2단계 종상향'을 전제로 한 정비계획(안)을 수립했다. 이를 바탕으로 시공사 선정에 나섰고, 11곳의 건설사가 입찰참여의향서(LOI)를 제출하고 입찰안내서를 수령해 갔다. 최종적으로 남영2구역 시공권 확보에 도전장을 내민 곳은 HDC현대산업개발과 삼성물산이다. 보통 건설사 입장에서 경쟁입찰은 적잖은 비용을 수반하기에 대부분 사전에 건설사 간 교통정리가 선행되곤 한다. 2곳 건설사 모두 경쟁을 선택한 건, 남영2구역의 입지적 강점 외에도 수주 가능성이 충분하다는 판단이 작용한 것으로 관측된다. 용산 터줏대감인 HDC현대산업개발은 지난 2011년 용산아이파크몰(IPARKMALL)로 본사를 옮긴 후, 14년 간을 용산을 기반으로 사세를 확장해 왔다. 오세훈 서울시장의 중점 사업인 '강북 대개조' 프로젝트의 선봉장인 점, 용산에 본사를 두고 있는 만큼 공사 조건으로 승부 보겠다는 전략이다. HDC현대산업개발은 세계적인 건축 명가 SMDP와 손잡았다. SMDP는 고급주택의 대명사인 나인원한남과 성수동 아크로포레스트, 한남3구역 등의 굵직한 사업장 설계를 맡은 미국 회사다. 설계력이나 국내 인·허가 실적에 있어 탑티어로 꼽히는 곳이다. 특히 한남3구역에서 SMDP의 설계가 현대건설 선정에 결정적인 기여를 했다는 게 정비업계 시각이다. 당시 현대건설은 단지 고급화를 위해 해외 설계사인 SMDP와 협업했다. SMDP는 올해 정비업계 최대 격전지였던 여의도 한양아파트에서도 존재감을 드러냈다. 현대건설은 SMDP에 설계를 맡겼고, 한강 조망을 극대화하는 방향으로 조합원들의 눈길을 사로잡았다. 현대건설은 포스코이앤씨와의 수주경쟁에서 승리했다. HDC현대산업개발은 SMDP와의 협업을 통해 차별화된 주거공간 구현으로 남영2구역 조합원들의 눈도장을 받아나갈 계획이다. HDC현대산업개발은 오세훈 서울시장 '강북권 대개조·강북 전성시대' 정책을 발표한 이후 첫 수주경쟁에 나서게 됐다. 강북권 대개조는 강남을 위한 베드타운에 머물렀던 강북권에 대규모 상업시설을 개발하고, 지지부진했던 노후주택 정비사업 활성화에 초점이 맞춰져 있다. HDC현대산업개발은 최근 대전 가양동1구역을 마수걸이 사업장으로 확보하며 본격적으로 수주 물량 확보에 나설 예정이다.
봉천14구역이 사업시행계획(안)을 수립했다. 21일 정비업계 따르면 봉천14구역 재개발 조합(윤승호 조합장)은 지난달 열린 정기총회에서 5호 안건으로 사업시행계획(안)을 상정했다. 해당 안건은 조합원들의 투표로 최종 원안가결됐다. 토지이용계획(안)을 살펴보면 봉천14구역의 구역면적은 74,264㎡로 이중 획지면적은 58,782㎡에 해당된다. 획지면적을 각각 비율로 환산하면 ▲공동주택·복리시설(73.9%) ▲강남중앙교회(1.4%) ▲함께하는교회(1.6%) ▲하나님의교회(1.0%) ▲주택·근생(1.3%)으로 나뉜다. 이외 정비기반시설은 도로와 공원, 공공청사(복지시설·청림치안센터)로 분류된다. 용적률 체계는 ▲기준용적률(230%) ▲허용용적률(230%) ▲상한용적률(258.85%) ▲법적상한용적률(270.83%) 등으로 수립됐다. 기준용적률을 20% 상향 조정한 건, 서울특별시고시 제2010-97호의 변경된 기준을 적용한 결과다. 여기서 상한용적률은 공공시설 기부채납에 따른 용적률 완화, 법적상한용적률은 주택 건설에 따른 상한용적률이 완화된 값을 의미한다. 해당 사업지의 예상되는 주택공급물량은 총 1571세대로, 소형평형(39㎡·49㎡)에 비해 중·대형평형(59㎡·84㎡)이 5배 가량 많다. 최상층에 위치하게 될 펜트하우스도 6세대 계획돼 있다. 설계도면을 보면, 봉천14구역은 남쪽에서 북쪽으로 갈수록 고도가 높아지는 남향받이 형태의 언덕을 고려해 대체로 남향위주의 설계가 이뤄졌다. 84㎡는 남동·남서 위주로, 59㎡는 정남향에 가깝게 설계된 것이 특징이다. 봉천14구역이 재개발 사업을 통해 지어야 할 임대주택은 총 260세대다. 이중 재개발 의무 임대주택의 경우, 225세대로 예정돼 있다. 의무 임대주택 세대수는 상한용적률에 해당하는 계획 세대수에 의무 건설 비율(15%)을 곱해 정해진다. 225세대의 임대주택은 각각 ▲40㎡이하(95세대) ▲40㎡~50㎡(85세대) ▲50㎡~60㎡(45세대)로 분류된다. 법적상한용적률까지 인센티브를 받기 위해 짓는 임대주택(국민주택 규모)은 35세대다. 용적률 증가분(법적상한용적률-상한용적률)의 50%만큼 지어야 한다. 추정비례율은 106%로 산출됐다. 이는 종후자산평가총액(권리자 및 일반분양비, 임대주택 매각비, 근린생활시설 분양비)에서 정비사업비(공사비, 보상비, 관리비, 설계비 등)을 빼고 분양 받을 권리자들의 종전자산총액으로 나눈 결과값이다. 일반분양가는 ▲49㎡(7억7100만원) ▲59㎡(9억1,200만원) ▲84㎡(11억7,300만원) 등으로 산정됐고, 조합원 분양가는 ▲49㎡(6억1,700만원) ▲59㎡(7억3,200만원) ▲84㎡(9억3,800만원)으로 나타났다. 단, 관리처분계획인가 때 개별 종전자산 감정평가 및 분양가격 확정 결과 등에 따라 해당 가격은 변동될 수 있다.
신길음3구역(1086~1093번지 일원)이 인접한 지하철역의 여건을 고려해 도시정비형 재개발사업에 본격 착수한다. 대상지는 1차 역세권(350m) 기준에 속하는 만큼, 최대 용적률 500% 확보를 통한 높은 사업성이 기대된다. 21일 정비업계 따르면 신길음3구역(가칭)은 지난 15일 역세권 재개발정비사업을 위한 주민설명회를 길음2동 주민센터에서 개최했다. 이날 프레젠테이션(PT) 발표는 KTS엔지니어링(도시계획업체)이 맡아 진행했다. 도시정비형 재개발사업은 도시 주거환경 개선을 목표로 둔다는 점에서 주택정비형 재개발사업과 비슷한 성격을 띈다. 다만 사업이 이뤄지는 용도지역이 '주거 지역'이냐, '주거 이외 지역'이냐 여부에 따라 다르다. 흔히 도시정비형 재개발사업은 ▲역세권 ▲준주거 ▲상업지역 ▲준공업지역 ▲공업지역 등이 포함된 구역에서의 재개발 사업이라고 이해하면 된다. 현재 추진계획 중인 '역세권 장기전세주택' 사업의 핵심은 용도지역 상향을 통한 용적률 완화와 분양주택 추가확보다. 여기서 증가하는 용적률의 50%는 분양주택 등으로 민간이 활용하며, 나머지 50%는 공공기여 형태로 장기전세주택 등으로 공급된다. 대상지의 구역면적은 9,928㎡로 이중 공동주택을 지을 획지면적은 9,732㎡로 98% 수준이다. 신길음3구역의 토지 용도지역은 제3종일반주거지역으로, 1차 역세권 범위 내에 포함되고 노후도 90%이상 요건도 충족돼 최대 준주거지역으로 상향이 가능하다. 일단 1차 역세권 범위는 올해 말까지 한시적으로 적용된다. 용적률 체계는 ▲기준용적률(210%) ▲상한용적률(221.2%) ▲법적상한용적률(487.7%) 등으로 수립됐다. 계획 세대수를 고려해 도로확폭이 예정돼 있다. 북측의 삼양로8길은 6m에서 8m로, 남측의 삼양로6길은 8m에서 10m로 추가 확폭한다. 또 접근성을 고려해 삼양로변으로 노인복지시설도 만들어질 계획이다. 토지·건축물 기부채납 등 상한용적률 완화를 위해 순부담해야 할 면적은 491㎡로, 전체 면적의 4.95%에 해당한다. 해당 단지의 건축계획(안) 상 최고 높이는 33층, 아파트 5개동으로 계획이 잡혀 있다. 예상되는 주택공급물량은 497세대로, 분양아파트는 323세대다. 나머지는 재개발 임대아파트 32세대와 장기전세 임대아파트 142세대로 분류된다. 59·84㎡ 모두 4베이 판상형 구조이며, 특이점은 84㎡의 경우 방이 4개다. 재개발사업은 세입자의 주거안정을 위해 아파트를 건설할 때 재개발 임대아파트 의무적으로 지어야 한다. 지자체별로 서울 15%, 부산 10%, 경기·인천·대구 5% 등 비율로 설정돼 있다. 재개발 의무 임대주택 인수가격은 건축물의 경우 표준건축비, 토지는 감정가를 기준으로 한다. 반면 장기전세 임대아파트는 SH공사가 공급하는 임대주택으로, 주변 전세 시세의 60% 수준으로 시세가 책정된다. 서울시민에게만 공급되며 보증금 인상률이 연 5%미만으로 저렴하다. 또 2년 단위 계약으로 총 20년 동안 거주가 가능하다. 추정비례율은 137.2%로 산정됐다. 롯데캐슬, 두산위브, 동부센트레빌 등 인근 시세를 고려해 적정 분양가는 평당 3,700만원으로 책정됐다. 신길음3구역의 조합원 분양가는 ▲15평(3억5,643만원) ▲24평(5억6,766만원) ▲34평(7억9,531만원) 등으로 산정됐고, 일반분양가는 ▲15평(5억7,339만원) ▲24평(9억1,319만원) ▲34평(12억7,941만원)으로 나타났다. 단, 관리처분계획인가 때 개별 종전자산 감정평가 및 분양가격 확정 결과 등에 따라 해당 가격은 변동될 수 있다.
대우건설이 신반포2차 입찰 참여 여부를 고심함에 따라, 경쟁입찰 성사 여부에 조합원 관심이 쏟아지고 있다. 신반포2차는 대우건설과 현대건설이 꽤 오래전부터 경쟁구도를 만들어 온 사업장이다. 불과 1달 전만 하더라도, 2개 건설사는 조합원들을 상대로 홍보관 투어에 전력을 쏟았다. 현대건설은 단독 응찰 후 수의계약 체결 가능성이 더욱 높아진 상황이다. 사실상 따논 당상이라는 게 정비업계 중론이다. 20일 정비업계 따르면 신반포2차 재건축 조합(김영일 조합장)은 이달 초 8개 건설사, ▲삼성물산 ▲HDC현대산업개발 ▲GS건설 ▲DL이앤씨 ▲포스코이앤씨 ▲SK에코플랜트 ▲롯데건설 ▲현대엔지니어링 등에 입찰 관련 공문을 발송했다. 지난 달 말, 서울시로부터 정비계획 변경(안) 관련 조건부 가결을 득하며 시공사 입찰공고가 임박한 만큼 건설사들에게 입찰 참여 의향을 묻기 위함이다. 신반포2차는 금년 내 시공사 선정에 나설 예정이며, 조합원들의 알 권리를 위해 충분한 홍보와 정보 전달 기회를 모자람 없이 부여하겠다고 밝혔다. 조합이 해당 공문을 발송한 배경으로는 대우건설의 불참 가능성이 높아진 연유와 관련 있다. 통상 건설사들이 비용과 인력을 투입해 온 사업장에서 입찰 전 철수 결정을 내린다는 건 많은 함의를 갖고 있기 때문이다. 경쟁입찰을 원하는 조합원들의 반발이 자연스럽게 뒤따를 수밖에 없다. 바로 한강 맞은편에 위치한 한남5구역도 신반포2차와 마찬가지로 도급순위 10위 이내 건설사에 참여의향을 묻는 공문을 발송했다. DL이앤씨의 무혈입성 가능성이 높게 관측되자, 단독입찰을 아쉬워하는 조합원들을 고려한 후속 조치였다. 사업구역 내 곳곳에 '모든 건설사의 입찰참여를 원한다'는 내용의 현수막도 게첩했다. 물론 오랜 기간 수주에 공을 들여온 기존 건설사가 있을 경우, 신규 건설사가 들어오기란 사실상 불가능하다. 물론 조합원 입장에선 복수의 시공사가 입찰경쟁에 참여해야, 조금이라도 유리한 공사조건을 받아낼 수 있는 환경 조성이 가능하다. 물론 조합원이 원한다고 경쟁입찰이 성립할 수는 없는 일이다. 이익창출이 제1원칙인 시공사 입장에서 충분한 사업성 검토를 면밀히 거친 뒤 참여 여부를 결정하기 때문이다. 특히 현재 도시정비(재개발·재건축) 업계는 물가상승으로 인해 전반적으로 사업환경이 녹록지 않은 실정이다. 신반포2차는 정비계획 변경(안) 결정고시가 난 직후 곧바로 시공사 선정에 나설 예정이다. 금년 내 시공사 선정을 마무리하겠다는 방침이다. 시공사 조기선정을 통해 설계 고급화와 사업비 조달, 신속한 인허가 등의 효과를 누릴 수 있다고 본 것이다. 작년 10월 공람공고된 정비계획(안)에 따르면 추정비례율은 75.93%로, 총수입 추정액(4조8,395억원)에서 총지출 추정액(1조1,119억원)을 뺀 뒤 종전자산총액(4조9,089억원)으로 나눈 결과값이다. 공급면적 기준에 따른 개별 종전자산 추정액은 ▲74㎡(336세대, 23억원) ▲85㎡(288세대, 25억원) ▲99㎡(192세대, 29.5억원) ▲100㎡(144세대, 29.5억원) ▲115㎡(360세대, 34.5억원) ▲146㎡(60세대, 41.5억원) ▲147㎡(96세대, 41.5억원) ▲164㎡(96세대, 45.5억원)으로 계산됐다. 조합원 분양가는 ▲80㎡(18.2억원) ▲89㎡(20.3억원) ▲103㎡(23.3억원) ▲113㎡(25.7억원) ▲126㎡(27.9억원) ▲140㎡(30.8억원) ▲150㎡(32.8억원) ▲169㎡(36.5억원) ▲185㎡(38.3억원) ▲201㎡(59.4억원)로 책정됐다. 개별 종전자산 추정액에 추정비례율(75%)을 곱해 권리가액을 구한 뒤, 권리가액과 조합원 분양가의 차액만큼이 분담금 혹은 환급금이 된다.
신당10구역이 조합원들을 상대로 평형 설문조사에 착수한 가운데, 연내 시공사 선정을 위한 총회 개최를 목표로 분주한 모습을 나타내고 있다. 현재 HDC현대산업개발과 GS건설, 롯데건설이 실질적으로 참여의향을 나타내고 있는 후보군이다. 조합은 설계사인 건원건축과 용역계약 체결을 마무리하고 기본설계도면을 비롯해 시공사 선정에 필요한 사전 준비작업에 나설 전망이다. 19일 정비업계 따르면 신당10구역 재개발 조합(이창우 조합장)은 이달 23일(일)까지 조합원 설문조사를 진행한다. 설문조사는 ▲희망평형(전용 39㎡·49㎡·59㎡·72㎡·84㎡·114㎡) ▲1세대당 적정 주차대수(1.5대·1.8대·2대 이하) ▲사업 추진 과정에서 가장 우선시하는 항목(분담금 최소화·이주비 지원·빠른 사업속도·투명한 사업·단지가치 상승) ▲아파트 내부 마감재 기준(보통·고급·최고급·기타) ▲커뮤니티시설 등이다. 신당10구역은 상반기 진행한 임시총회에서 정비업체(빛세움)와 설계사(건원건축)를 선정했다. 공공지원자인 중구청이 조합직접설립제도 활용 목적으로 뽑은 빛세움이 신한피앤씨를 제치고 정비업체 지위를 승계했고, 건원건축은 하우드엔지니어링과 치열한 경쟁 끝에 설계사 자리를 꿰찼다. 조합은 올해 정기총회 때 사업비·운영비 예산(안) 수립을 진행할 때 시공사 선정 안건도 함께 상정하겠다는 목표다. 해당 사업장에 수주 직원들을 가동하고 있는 건설사는 HDC현대산업개발과 GS건설, 롯데건설이다. HDC현대산업개발과 GS건설이 가장 적극적인 모습을 나타내고 있는 것으로 전해진다. 작년 12월 창립총회만 하더라도 대부분의 대형 건설사가 총출동했지만, 이후 내부 검토와 현장 동향을 살피며 지금은 3곳 정도로 후보진이 압축된 모습이다. 시공사 선정을 위한 입찰공고는 8월 말 정도로 계획돼 있다. 신당10구역은 중구 신당동 236-100번지 일대 위치해 있으며, 구역면적은 63,893㎡다. 건축연면적은 230,468㎡다. 작년 6월 정비계획(안) 수립 및 정비구역 지정고시를 받았고, 같은 해 12월 조합설립인가를 받았다. 신당10구역은 중구청 행정 지원을 토대로 ▲2024년(시공사 선정) ▲2025년(사업시행계획 인가) ▲2026년(관리처분계획 인가) 등의 인허가 과제를 빠르게 수행해 나가겠다는 목표다. 정비계획(안) 입안 시점, 추정비례율은 111.41%다. 총수입(1조1,153억원)에서 총지출(5,873억원)을 뺀 뒤, 조합원들의 종전자산추정액(4,739억원)으로 나눈 결과값이다. 추정비례율은 평당 공사비 705만원, 일반분양가 평당 3,300만원을 기준으로 책정됐다. 물론 사업성의 지표로 활용되는 비례율은 사업 진행 과정에서 계속 달라진다. 조합원들의 분담금 혹은 환급금은 현 시점 추정치라 개략적으로만 참고하면 된다.
노후·불량건축물 밀집 지역인 의정부 가능4구역(가칭)이 주민설명회를 시작으로 본격적인 재개발 사업에 착수한다. 현재 가능4구역은 70%가 넘는 주민 동의서를 확보하는 등 강한 재개발 의지를 보이고 있다. 다만 설명회 현장에서 감정평가액을 둘러싼 일부 반대 분위기도 감지된 만큼, 논의 과정에서 주민들의 원만한 의견 조율도 중요한 요소로 작용할 것으로 보인다. 20일 정비업계 따르면 의정부시 도시재생과는 최근 가능4구역 토지등소유자들을 대상으로 정비계획(안) 수립과 정비구역 지정을 위한 주민설명회를 개최했다. 이날 발표는 더반이엔지(도시계획업체)에서 맡아 진행했다. 해당 사업지는 노후도 90%의 낙후된 지역으로, 그간 주민들의 높은 재개발 열망에도 불구하고 사업에 큰 진척이 없었던 곳이다. 가능4구역은 제2종일반주거지역으로 종상향은 따로 계획돼 있지 않고, 토지등소유자는 총 547명이다. 구역면적은 79,331㎡로 이중 공동주택 획지는 53,995㎡로 구성된다. 이외 정비기반시설은 ▲도로(14,773㎡) ▲공원(2,093㎡) ▲공공공지(795㎡) ▲주차장(800㎡) ▲녹지(6,873㎡)로 분류됐다. 총 1,354세대 중 임대주택 수는 5% 비율을 반영해 68세대(39㎡)로 계획됐다. 용적률과 건폐율은 각각 250%, 15%로 나타났다. 도시계획시설 결정(변경)안에 따라 기존 북쪽에 위치한 주차장은 남쪽 아래로 위치가 바뀌고, 존치 예정인 신촌교회도 주차장 옆으로 이전될 계획이다. 철도시설로부터 쾌적한 주거환경 조성을 위한 3분할된 긴 완충녹지도 계획돼 있다. 완충녹지는 도로와의 연관성을 고려해 마련된다. 또 남서쪽에는 토지의 효율적 이용을 위해 공공공지가 조성된다. 아울러 동쪽에는 주출입구가, 북서쪽에는 부출입구가 예정돼 있다. 추정비례율은 99.1%로 예상됐다. 종전자산 추정액과 관련, 토지는 개별공시지가에 토지면적을 곱해 보정률(1.7)을 적용해 산정된다. 공동주택의 경우는 개별공동주택공시가격에 보정률(2.2)을 곱해 책정된다. 조합원분양가는 ▲59㎡(4.44억원) ▲75㎡(5.44억원) ▲84㎡(5.93억원) 등으로 산출됐다. 주민들은 본인이 소유한 종전자산감정평가액에 추정비례율(99.1%)을 곱한 권리가액을 기준으로 개략적인 추정분담금을 알 수 있다. 단, 추정분담금의 경우, 관리처분계획인가 때 개별 종전자산 감정평가 및 분양가격 확정 결과 등에 따라 변동된다. 조합원분양가는 일반분양가 대비 85% 수준으로 계산됐다.
노량진4구역이 자진 이주기간 6개월 만에 주민 이주를 끝마친 가운데, 최근 정기총회에서 조합이 일궈낸 사업 성과를 공유하는 자리를 가졌다. 조합은 현대건설의 하이엔드 브랜드(디에이치) 도입을 위한 재정비촉진계획(안) 변경에 힘써왔다. 19일 정비업계 따르면 노량진4구역 재건축 조합(오형진 조합장)은 정기총회를 열어, ▲제1호(회계결산 보고 승인) ▲제2호(조합 수행업무 추인) ▲제3호(조합 예산안 결의) ▲제4호(조합 정기총회 개최 비용 승인) ▲제5호(자금 차입) ▲제6호(조합원 지위 확인 결의) ▲제7호(세무·회계법인 선정취소 및 계약 해지) ▲제8호(조합정관 변경) ▲제9호(조합 운영규정 변경) ▲제10호(조합 회계규정 변경) ▲제11호(조합장 신임여부 결의) 등의 안건을 통과시켰다. 금번 총회에선 비대위 주축이었던 전 집행부가 참석해 4구역 재건축 사업의 성공을 기원하는 모습을 보이기도 했다. 또한, 토지등소유자들에게 배포된 조합 측 자료에는 ▲21년~22년도 사이의 사업 성과 ▲24년도 촉진계획변경인가 성과 ▲조합원 부담 증가요인 등에 대한 내용이 상세히 담겨 조합원들의 궁금증을 해소시켰다. 조합은 국유지를 적기에 매입해 약 133억원의 비용을 절감했다고 설명했다. 통상 정비사업에서 국유지 매입은 사업시행계획(안) 인가 후 3년 이내 진행토록 돼 있다. 3년을 넘어갈 경우, 매입단가 상승으로 인해 조합의 금전적 부담이 커지기 때문이다. 매입 시기를 놓칠 경우, 토지 감정평가금액이 늘어나서다. 실제 노량진4구역의 평균 매입단가는 3년 이내 455만원, 3년 경과 시 955만원이다. 대략 2배 가량 차이난다. 노량진4구역이 매입해야 할 국유지는 2,657㎡였다. 조합은 시공사와의 지난한 협상을 통해 당초 제안했던 힐스테이트에서 프리미엄 브랜드인 디에이치를 적용하기로 최종 협의했다. 디에이치 브랜드 적용으로 층고는 2.8m에서 3m로 0.2m 상향 조정됐다. 25평을 포함한 전 세대 4베이 구조도 눈길을 끄는 대목이다. 데크 확장을 통해 주차 대수도 세대당 1.2대에서 1.5대로 늘어났고, 커뮤니티시설 면적도 2배 증가했다. 촉진계획 변경(안)에 따라 용적률은 종전 248%에서 263%로 15%p 증가했다. 이를 통해, 예상되는 추가 분양수입은 약 730억원 수준이다. 조합은 대형평형인 42평을 157개 신설하며, 조합원이 큰 평형대를 가져갈 수 있도록 했다. 추가적으로 조합원 물량은 쾌적하다고 평가받는 단지 중앙에 위치시켰다. 입주 후 시장에서 높은 평가를 받을 수 있도록 하기 위함이다. 물론 하이엔드 브랜드 '디에이치' 도입에 따른 공사비 증액은 예견된 수순이다. 조합은 노량진뉴타운 내에서도 다른 구역과 달리, 높은 가격의 일반분양에 자신감을 나타내고 있다. 고급화 설계로 아파트 상품성을 끌어올렸기에, 분양수입 증가분으로 공사비 등의 비용 상승폭을 충분히 상쇄할 수 있다는 게 조합의 설명이다. 오형진 노량진4구역 조합장은 "고급화를 통해 일반분양 수익이 상대적으로 증가하게 될 경우, 노량진4구역의 재평가가 이뤄질 것"이라며 "조합원들이 집을 팔지 않았으면 하는 마음"이라고 설명했다. 이어 "철거 기간 내 남은 인허가 작업을 속도감 있게 진행하고, 현대건설과의 공사비 증액 협의 준비도 차질없이 진행하겠다"고 부연했다.
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