발행일(UPDATE): 2026년 03월 21일 07시 53분
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압구정 미성1차가 통합이 아닌 단독재건축 추진을 위해 강남구청을 상대로 소송을 제기했으나, 법원에서 기각됐다. 1개 정비구역 내 복수의 추진위원회 구성이 어렵다는 게 법원의 판단이다. 20일 서울행정법원에 따르면 미성1차의 '검인동의서(연번동의서) 교부신청 거부처분 취소'와 관련한 소송 건이 최근 법원으로부터 기각돼 원고 패소로 판결됐다. 원고는 미성1차 단독추진위이며, 피고는 인허가 권한을 갖고 있는 강남구청이다. 앞서 미성1차는 단독재건축을 추진하고자 구청에 연번동의서를 요청했지만 거절 당했고, 결국 올해 2월 소송 절차를 밟았다. 우선 원고 측은 특별계획구역 내 분할 가능선이 존재해 미성1차와 미성2차가 개별적으로 단독재건축사업이 가능하다고 주장했다. 또 원고는 토지등소유자 322세대 중 245세대가 단독재건축 동의서를 제출하는 등 통합추진위의 설립동의 및 조합설립 동의가 철회됐음을 강조했다. 하지만 법원의 판단은 달랐다. 먼저 재판부는 도시정비법의 입법 취지와 추진위 구성 승인처분이 미칠 파급효과를 언급하며, 1개의 정비구역 안에 복수의 추진위가 만들어지는 것이 어렵다고 밝혔다. 이어 원고는 통추위의 목적 달성이 효력을 잃었다고 주장하나, 재판부는 여러 사정을 종합해보면 통추위의 목적 달성이 불가능하다고 보기 힘들다고 판단했다. 즉 통추위가 해산하기로 결의한 사실이 없고, 사업을 추진하지 못한다고 의견을 표명한 바가 없다는 것이다. 또한 재판부는 '특별계획구역 분할 가능선'에 대해선 "단순히 특별계획구역을 둘 이상의 개발 단위로 분할해 개발할 수 있도록 위치를 정한 선에 불과하다"며 "분할 가능선의 존재 이유만으로 별개의 추진위를 구성할 순 없다"고 법리적 판단을 내렸다. 다수 정비업계에선 이번 판결이 사업 방향성에 큰 영향을 줄 것으로 내다보고 있다. 여전히 항소의 가능성은 남아 있지만 미성1차의 단독재건축이 사실상 어려워진 만큼, 두 단지의 신속한 통합재건축 협의가 이뤄져야 한다는 목소리가 나오고 있다. 단지별 기용적률과 세대수의 확연한 차이로 발생하는 사업성 편차를 어떻게 줄여나갈지 여부가 관건이 될 전망이다. 미성1·2차 아파트가 한 목소리를 내지 못하는 것도 기본적으로 재산권 행사 대상인 아파트 물건의 스펙이 다르기 때문이다. 1982년 지어진 미성1차는 3개동 322세대로 이뤄져 있으며 용적률은 153%다. 1987년 준공된 미성2차는 9개동 911세대로 용적률은 233%다. 또한 미성1차는 조합원 숫자가 적기 때문에, 통합 재건축을 진행할 경우 주도권을 상실할 수 있다는 판단도 했다. 하지만 금번 법원의 판단으로 단독재건축 추진이 쉽지 않을 것으로 보이는 만큼, 사업 향방에 업계 관심이 쏠린다.
![[한남4] ⑦1차 합동설명 임박…현대건설 홍보관 불법 논란 '점화'](http://www.housingwatch.co.kr/data/cache/public/photos/20241251/art_17346623242028_baa231_178x118_c0.jpg)
정비업계 이목이 집중된 한남4구역이 다음 주 1차 합동홍보설명회를 진행한다. 시공사 선정을 위한 경쟁입찰이 '전환점'을 도는 가운데, 합동홍보설명회 이후 운영되는 홍보관에 유독 조합원 관심이 모이는 형국이다. 현재 현대건설이 크라운호텔 부지에 건립한 대형 가설건축물의 불법 논란이 점화되고 있는 가운데, 용산구청은 법적으로 조합이 지정한 공동홍보공간 1개소만 운영할 수 있다는 점을 공문을 통해 밝혔다. 20일 정비업계 따르면 용산구청은 한남4구역 조합에 홍보관 운영 기준을 준수해 공정한 시공사 선정 절차가 될 수 있도록 만전을 기해달라는 내용의 공문을 발송했다. 가설물 설치 관련, [건설업자등 홍보지침 및 준수서약서]에 따라 조합에서 지정하는 개방된 형태의 공동홍보공간 1개소만 가능하다고 밝혔다. 조합에서 지정한 공동홍보공간 1개소 이외 공간에서 개별홍보 행위가 적발될 경우, 입찰무효 등의 조치가 내려짐을 안내했다. 현재 현대건설은 용산크라운호텔 부지에 대형 가설건축물을 지어놓은 상황이다. 용산구청은 가설건축물을 홍보관으로 운영하기 위해선, 조합이 공동홍보공간으로 지정해야 하고, 입찰에 참여한 삼성물산 또한 해당 홍보관에서 함께 홍보해야 문제가 없다는 점을 밝혔다. 추가적으로 합동홍보설명회가 끝난 후, 공동홍보공간 1개소를 지정하는 내용의 서류를 제출해 달라고 덧붙였다. 인허가청인 용산구청은 현대건설이 지은 가설건축물을 단독 홍보관으로 운영할 경우 문제 발생의 소지가 있다고 지적했다. 조합이 해당 가설건축물을 공동홍보공간으로 지정할지 여부, 지정하게 될 경우 공정한 홍보관 운영이 될 수 있을지에 대해 조합원들은 우려감을 표하고 있다. 당초 조합이 명확하게 홍보관 운영 지침 관련 명확한 가이드를 선제적으로 마련해 줬어야 한다는 이야기도 나오고 있다. 현대건설의 홍보관 운영 관련 논란은 이번이 처음은 아니다. 지난해 여의도 한양아파트에선, 사업시행자인 KB부동산신탁의 지침을 어기고 H빔 구조로 건축물을 지어 문제가 발생했다. 당시 현대건설은 H빔 구조를 철거하고 지침대로 몽골텐트로 바꿔, 그 안에 가벽을 세우는 형태로 홍보관을 다시 지었다. 여의도 한양아파트는 당시 '놀이터'를 공동홍보공간으로 지정했고, 현대건설과 포스코 모두 1개 자리에서 홍보관을 운영했다. 위치는 2개 건설사를 상대로 무작위추첨으로 진행했다. 현대건설은 최근 수주권을 확보한 신반포2차에서도 서초구청에 건축 신고를 하지 않고 홍보관을 지어 문제가 발생했다. 서초구청 공동주택관리과는 현대건설이 축조중인 홍보관이 [건축법] 제14조에 따른 건축신고 없이 무단으로 증축된 건축물임을 언급하며 공사중지를 명령한 바 있다. 서초구청은 최종적으로 이행강제금까지는 부과하지 않았다. 한남4구역 A조합원은 "사업시행자인 조합이 흔들리지 않고 중심점을 잡아줘야 2개 건설사 모두에게 공정한 경쟁 환경을 마련해 줄 수 있을 것으로 본다"며 "차주 예정된 1차 합동홍보설명회로 조합원 기대감이 커지고 있는 상황에서, 더 이상 불필요한 법 위반 논란이 지속되지 않았으면 하는 마음"이라고 밝혔다. 이어 "조합원들은 홍보관을 통해 사업제안서 상 조건과 실행 가능성에 대해 듣고 싶다"고 강조했다.
봉천4-1-2구역(힐스테이트 관악센트씨엘)이 입주를 앞두고 공사비 변경에 따른 관리처분계획(안) 변경을 의결받았다. 20일 정비업계 따르면 봉천4-1-2구역(서충원 조합장)은 최근 관리처분계획(안) 수립을 위한 총회를 성료시켰다. 총회 상정된 주요 안건으로는 ▲공사비 증액 ▲정비기반시설공사비 증액 ▲관리처분계획 변경(안) 의결 ▲공사관계자 보상비용 지급 ▲추가분담금 납부 방법 등이다. 현대건설은 올해 10월 공사비 138억원을 증액시켜달라는 내용의 공문을 발송했다. 지난 2023년 7월 ▲물가상승 ▲분양지연에 따른 금융비용 ▲순수 시설투자 등을 명목으로 공사비 증액이 이뤄졌다. 다만, 현대건설은 1년여 만에 설계변경에 따른 추가 공사비 증액을 다시 요청해 왔다. 아파트 가치 상승을 위한 고급화 변경 및 공사기간(2개월) 단축을 위한 돌관비용 제공 등을 이유로 명시했다. 설계변경에 따른 증액 내역은 ▲전기·통신공사 변경 ▲유리사양 변경 ▲입주지정기간 변경 ▲조경 추가 ▲돌관비용 등으로 구성된다. 돌관비용은 적기에 완료해야 하는 사정이 있을 경우, 공사기간 단축을 위해 인력과 재원을 한꺼번에 많이 투입하는 비용을 지칭한다. 봉천4-1-2구역의 신축 연면적당 평당 공사비는 최초 489만원에서, 증액을 통해 571만원, 현재 추가 증액을 통해 601만원이 됐다. 봉천4-1-2구역은 지난 2022년 3월 관리처분계획(안)을 변경했지만, 준공을 앞둔 현 시점 ▲일반분양 ▲공사비 증액 ▲사업비 대출 증액 등을 반영해야 하기 때문에 관리처분계획(안) 2차 변경을 진행했다. 새롭게 바뀌는 관리처분계획 변경(안) 상 비례율은 88.61%로 계산됐다. 총수입 예정액(6,370억원)에서 총지출 추정액(4,798억원)을 뺀 뒤, 조합원들의 종전자산평가 총액(1,774억원)으로 나눈 결과값이다. 이날 관심을 모았던 안건은 추가분담금 납부방법이다. 봉천4-1-2구역의 추가분담금은 약 225억원으로 계산됐다. 총 추가분담금(약 225억원)을 조합원 수(685명, 관리처분계획 기준)로 단순 계산할 경우, 세대당 약 3,290만원으로 단순 계산된다. 일반적인 사업장의 경우라면, 비례율대로 조합원들 간 분담금이 결정됐을 것이다. 다만, 봉천4-1-2구역은 여기서 더 나아가 공평하게 비용부담을 분배하는 새로운 방식을 제안했다. 수학 식으로 나타내면, [(개인 권리가격/평균 권리가격) X 평균 추가분담금 +(최대·최소에 따른 보정)]이다. 조합원들이 자신의 종전가액에 맞게 추가분담금을 합리적으로 조정하자는 게 핵심이다.
경기도 군포시에 소재한 산본개나리13단지가 올해 권리변동계획(안)을 수립하면서, 인근 단지와 비교 시 유례없는 '빠른 속도'로 조합원들의 결집력을 높이고 있다. 전체동 필로티를 유지하면서 건축심의까지 단기간에 마무리했고, 권리변동계획(안) 인허가를 받게 될 2025년 중으로는 '이주' 개시도 가능할 것으로 업계는 보고 있다. 19일 정비업계 따르면 산본개나리13단지 리모델링 조합(최우성 조합장)은 권리변동계획(안) 수립 총회를 개최, 투표한 조합원의 약 97% 찬성율로 안건을 통과시켰다. 대부분 안건이 97% 수준의 찬성율을 보인다는 건 그만큼 리모델링 사업에 대한 조합원들의 높은 열의가 엿보이는 대목이다. 현 집행부를 이끌고 있는 최우성 조합장은 지난 2022년 5월 취임, ▲교통영향평가 ▲도시계획심의 ▲경관심의 ▲건축심의 ▲소규모환경영향평가까지 쉴새 없이 인허가 업무를 수행해 왔다. 최우성 조합장은 앞으로도 조합원들과 일일이 소통하며 투명한 사업장으로 회자될 수 있도록 하겠다는 포부를 밝혔다. 산본개나리13단지는 산본에서 '1순위' 이주 단지 타이틀을 확보하고자, 사업계획(안) 승인에 조합 역량을 집중할 예정이다. 해당 사업장은 지하 5층-지상 26층, 총 2,000세대로 리모델링을 진행하는 곳이다. 일반분양 물량도 222세대로 계획돼 있다. 권리변동계획(안)은 조합원의 종전자산과 종후자산, 일반분양 관련 내용이 담겨 있다. 향후 계획(안) 확정 총회가 열린다. 현재 사업을 지원하고 있는 정비업체는 씨앤앰글로벌이다. 산본개나리13단지의 추정비례율은 약 110%로 산출됐다. 보통 비례율이 100%를 넘어갈 경우, 사업성이 양호하다는 평가를 내릴 수 있다. 비례율은 총수입 추정액(조합원 수입+일반분양 수입)에서 총지출 추정액(사업비·운영비 등)을 뺀 뒤, 조합원들의 종전자산 추정액으로 나눠 계산된다. 조합원 종전자산평가는 2개 감정평가법인이 산출한 산술값의 평균 금액이다. 조합은 지난 2021년 12월 선정한 공동사업단(포스코이앤씨-현대건설)과의 공사비 협상도 진행 중이다. 현재 리모델링을 추진 중인 경기권(용인, 수원, 군포 등) 다수 사업지에선 시공사 요청에 따라 공사비 증액 협의가 이뤄지고 있는 모습이다. ▲산본 율곡 주공3단지(510만원→750만원) ▲수지 현대 성우8단지(507만원→623만원) ▲광교 상현마을현대(549만원→622만원) 등이 대표적이다.
가락프라자가 GS건설에서 제안한 설계변경(안)을 반영해 분양 여건 개선을 통한 사업성 극대화를 꾀한다. 가락 프라자는 물가변동 등의 영향으로 사업시행계획(안) 수립 시점 대비 사업비가 다소 올랐으나, 대안설계 적용과 지속적인 투기과열지구 해제 시도로 미래가치를 확보해 나갈 계획이다. 19일 정비업계 따르면 가락프라자는 최근 관리처분계획수립을 위한 총회를 개최해 상정된 안건들을 처리했다. 안건은 ▲제1호(관리처분계획안 승인 신청) ▲제2호(자금 차입) ▲제3호(금융기관 선정계획) ▲제4호(이주결의 및 신탁등기 이행) ▲제5호(이주자 일괄명도 시행) ▲제6호(총회 결의사항 대의원회 위임) ▲제7호(설계변경 절차 이행 승인) ▲제8호(설계변경 용역 발주 승인) ▲제9호(공동사업시행협약서 추인) ▲제10호(상가동 합의서 승인) 등이다. 모두 가결됐다. 상정된 안건 중 핵심 안건은 관리처분계획(안)이다. 총 주택공급물량 1,068세대 중 조합원 물량은 676세대, 일반분양은 271세대로 나타났다. 임대주택(재건축 소형주택)과 보류지는 각각 115세대와 6세대로 분류됐다. 아파트 평형배정과 동호수의 결정은 종전자산평가액이 큰 순으로 우선 배정되며 금액이 동등하다면 공개추첨을 원칙으로 한다. 투기과열지구 내 일반분양분의 경우, 주택법 57조 5항에 따라 분양가격 공시에 맞춰 분양하게 된다. 다만 이후 투기과열지구가 해제되면, 조합원에게 분양하는 공동주택 분양가격을 참작하고, 주변시세를 고려해 사업시행자가 따로 정할 수 있다. 현재 가락프라자는 투기과열지구에 속해 있어, 조합은 송파구 조합 연합 활동 등에 참여하며 해제를 위한 노력을 다하고 있다는 설명이다. 관리처분계획(안) 상 추정비례율은 95.18%로 산출됐다. 총수입 추정액(1조5,133억원)에서 총지출 추정액(6,418억원)을 뺀 뒤, 종전자산 추정액(9,156억원)으로 나눈 결과값이다. 조합원의 종전자산 평가액은 미래새한감정평가법인과 메이트플러스감정평가법인 두 곳이 참여해 산출한 산술값의 평균 금액을 기준으로 결정됐다. 조합원 분양가의 경우 ▲59형(11억원) ▲74형(13.1억원) ▲84형(14.3억원) ▲98형(16.4억원) ▲114형(17.6억원) 등으로 산출됐다. 또 일반분양가는 ▲59형(12.3억원) ▲74형(14.4억원) ▲84형(16.1억원) ▲98형(17.8억원) ▲114형(19.6억원)으로 나타났다. 조합은 연내 관리처분계획(안)을 신청하고, 내년 상반기 중으로는 인가 후 이주 절차에 착수한다는 방침이다.
개포우성6차가 사업 방향성을 결정짓기 위해 진행한 '최고층수' 관련 조합원 설문조사 결과를 공개했다. 주목할만한 점은, 76%에 달하는 다수 조합원들이 '35층 변경'이 아닌 '25층 유지'를 선택한 배경이다. 너도나도 층수 올리기에만 집중하고 있는 현 시점, 고층 트렌드에 편승하지 않고 실리를 택한 조합원들의 바람은 신속한 사업 추진으로 귀결된다는 분석이다. 18일 정비업계 따르면 개포우성6차 재건축 조합(이재붕 조합장)은 최근 최고층수 관련 사업 추진방향을 결정하고자, 조합원들을 상대로 설문조사를 진행했다. 설문조사는 이달 10일(화)부터 13일(금)까지 진행됐다. 전체 선거인 수(269명) 중 투표에 참석한 조합원은 258명으로, 투표율은 약 96%로 집계됐다. 전체 조합원의 약 76%가 현재 재건축 정비계획(안) 상 '25층'을 유지하는 방향을 선택했다. 최고층수 35층을 희망한 조합원 비율은 전체 약 24%로 상당한 차이를 나타냈다. 조합원들이 기존 추진해 왔던 최고층수(25층)를 선택한 건 속도와 관련 있다. 최고층수 변경은 정비계획(안)의 중대한 변경 사항인 터라, 정비계획(안)을 변경하는 인허가 과정에서 적잖은 시간과 비용이 소요되기 때문이다. 개포우성6차의 현 정비계획(안)의 주택공급물량(예상)은 417세대다. 정비업체와 설계업체를 선정한 만큼, 정비계획(안) 변경 없이 통합심의에 바로 들어갈 수 있다. 최고층수가 25층일 경우 예상되는 평당 공사비는 779만원에서 850만원으로 책정됐다. 건물 주동 수는 건축계획에 따라 달라지겠지만, 최소 4개에서 최대 6개로 예상된다. 건폐율은 약 20% 수준이다. 최고층수를 기존 25층에서 35층으로 올릴 경우의 장단점 분석표도 조합원들에게 안내됐다. 용적률의 변화가 없는 탓에, 주택공급물량 역시 417세대로 동일하다. 제한된 용적률 내에서 높이를 올리기 때문에, 건폐율은 15%로 약 5%p 줄어든다. 하지만 통합심의 전 정비계획(안)을 변경하게 될 경우 인허가 기간이 최소 1년 이상 소요된다. 평당 공사비는 840만원에서 920만원으로 책정됐다. 숲세권 입지가 특징인 개포우성6차는 개포동 일대 마지막 남은 5층 높이의 270세대 저층 단지로, 용도지역은 제2종일반주거지역이다. 지난 2022년 고시된 개포우성6차 정비계획(안)에 따르면, 구역면적은 20,831㎡다. 기부채납 순부담 비율은 10.8% 수준이다. 용적률 체계는 ▲기준용적률(190%) ▲허용용적률(200%) ▲상한용적률(230%) ▲법적상한용적률(250%)이다.
강동구 명일동에 소재한 삼익맨숀이 대우건설을 시공 파트너로 선정함과 동시에, 신성덕 조합장 역시 조합원들의 재신임을 받아 2년간의 조합 업무를 총괄하게 됐다. 삼익맨숀은 지난 2020년 정비구역 지정고시를 받을 때, 1개동을 제척해 구역지정을 받았다. 구역계에서 빠져있는 1개동과의 통합·분리 여부는 향후 사업을 추진하는 과정에서 결정될 전망이다. 18일 정비업계 따르면 삼익맨숀 재건축 조합(신성덕 조합장)은 지난 16일 시공사 선정을 위한 총회를 개최했다. 시공사 선정은 조합원 과반수가 직접 출석해야 하는 만큼, 총회가 갖는 의미가 상당하다. 삼익맨숀은 ▲시공사(대우건설) 선정 ▲자금 차입 ▲2025년 예산안 의결 ▲제명조합원 복권 ▲조합장 선출 등의 안건들을 상정해 조합원들로부터 의결받았다. 삼익맨숀의 시공권은 대우건설이 거머줬다. 2024년 기준 시공능력평가순위 3위에 해당하는 대우건설은 평당 공사비 약 847만원을 제안했다. 조합이 사업을 추진하는 과정에서 사용해야 할 대여금으로는 1,000억원 조달을 약속했다. 물가상승(Escalation)에 공사비 증액 부담을 덜어주고자, 대우건설은 입찰마감일로부터 1년간은 자체 부담하겠다는 내용을 제안했다. 삼익맨숀은 강동구 명일동 270번지 일원에 위치해 있으며, 구역면적은 49,502㎡다. 용도지역은 기존 제3종일반주거지역을 그대로 유지한다. 토지이용계획(안) 상 정비기반시설은 도로(4,293㎡)와 공원(3,518㎡) 등으로 구성되며, 공동주택 획지는 2개로 분리된다. 삼익맨숀은 재건축 후 신축물량이 1,000세대 이상으로 계획이 수립됐기 때문에 법적으로 세대당 3㎡ 이상의 공원을 의무적으로 지어야 한다. 지난 2020년 고시된 정비계획(안) 상 주택공급계획은 1,169세대(임대주택 155개 포함)이지만, 향후 사업을 추진하는 과정에서 세대 수는 계속해서 변동될 전망이다. 대우건설이 제안한 대안설계(안)을 적용할 경우, 사업성 확보를 위한 건축계획에도 변화가 있을 것으로 업계는 보고 있다. 삼익맨숀의 용적률 체계는 ▲기준용적률(210%) ▲허용용적률(218%) ▲상한용적률(250% 이하) ▲법적상한용적률(300% 이하) 등이다.
목동6단지가 조합직접설립제도를 택해 사업을 추진 중인 가운데, 최근 주민대표(부위원장) 선임을 성공리에 완료하면서 연내 주민협의체 구성을 매듭지었다. 목동 14개 단지 중 가장 빠르게 정비계획(안)을 수립한 만큼, 조합설립인가 역시 속도감 있게 이뤄낼 것으로 업계는 보고 있다. 17일 정비업계 따르면 최근 목동6단지 조합직접설립 주민협의체 구성을 위한 부위원장 선거에서 단독후보로 나선 황희중씨가 최종 당선됐다. 부위원장(주민대표) 후보자가 1명이었던 건, 그만큼 정비계획(안)을 수립해 온 황희중 부위원장의 성과를 토지등소유자 모두 인정하고 있음을 방증한다. 부위원장은 창립총회 의장 권한이 주어지며, 향후 조합설립을 위한 창립총회를 주관하게 된다. 조합설립인가를 위해 필요한 동의율은 전체 토지등소유자의 75% 이상이다. 현재 양천구청이 선정한 공공지원 정비업체는 창성씨앤디다. 공공지원 조합직접설립은 추진위원회 단계를 건너뛰고 공공에서 조합설립을 지원하는 제도다. 주민협의체 위원장은 구에서 선정한 외부 전문가가 담당하고, 토지등소유자 대표는 부위원장을 맡는다. 지자체에서 조합설립 이전까지 비용을 일체 지원해주고, 사업 절차도 한 단계가 줄어드는 만큼 사업이 신속하고 원활하게 추진될 수 있다는 장점이 있다. 앞서 황희중 부위원장은 선거 공약으로 ▲빠른 조합설립 완료 ▲의견청취 및 소통강화 ▲투명한 주민협의체 운영을 주민들에게 약속한 바 있다. 황 부위원장의 약속대로 토지등소유자(1,398명)의 희망사항인 신속한 조합설립이 이뤄질 수 있을지 기대가 모아진다. 현재 목동6단지는 목동택지지구 아파트 14곳 단지 중 가장 빠르게 재건축을 추진하고 있다. 내년 상반기에 조합이 설립되면 통합심의를 한 뒤 시공사 선정에도 나설 전망이다. 한편, ▲'신통기획 1호' 신당10구역(이창우 조합장) ▲'최단기간 조합설립 완료' 금호21구역(양갑승 조합장) ▲'7530 프로젝트' 중림동398번지(김도형 조합장) 등도 앞서 조합직접설립제도를 활용해 신속통합기획을 위한 사업 발판을 마련한 바 있다. 현재 반포미도1차(김승한 위원장)와 성산시영(김아영 위원장) 역시 조합직접설립제도를 위한 주민협의체 구성을 최근 완료했다.
대치 은마가 사업성 개선을 위해 다양한 방법론을 제시하고 있는 가운데, '뉴:홈' 적용이 유력한 카드로 거론돼 관심이 쏠린다. 기부채납 없는 용적률 확보로 조합원들의 분담금 절감에 일조할 수 있다는 평가에서다. 물론 일부 임대주택은 어느정도 감안해야 하나, 사업가치를 고려했을 때 실보단 득이 더 많다는 것이 조합의 판단이다. 17일 정비업계 따르면 은마 재건축 조합은 뉴:홈 제도를 단지 내 적용하는 방안을 추진하고 있다. 정부에서 만든 뉴:홈은 법적상한용적률의 1.2배까지 용적률을 완화해주는 대신, 상향분의 절반 이상은 공공주택으로 공급하는 제도다. 서울 및 수도권에 공급되고 교통이 편리한 곳에 위치한다는 점에서 입지적 이점이 크다고 할 수 있다. 대치 은마의 기용적률은 204%로, 3종일반주거지역으로서 확보 가능한 최대 법적상한용적률은 300%다. 사업성 한계를 극복하고자 조합은 그간 준주거지역으로 1단계 종상향을 검토해 왔다. 단지 내 일부 지역이 역세권(250m 이내)에 포함되면, 최대 500%까지 용적률을 상향할 수 있다. 이와 관련, 은마는 남측에 위치한 일부 동이 이에 해당돼 적용이 가능하다. 하지만 해당 경우엔 준주거로 상향되는 남측과 달리, 북측은 기존 3종일반주거지역으로 종변경이 이뤄지지 않는다. 조합원 간 갈등이 발생할 수도 있는 일이다. 특히 은마는 현재 중앙 부분에 보차혼행통로가 예정돼 있는데, 만약 필지 분할이 이뤄지면 십자(+)로 획지가 나뉘어 단지 모양에 영향을 미치게 된다. 결국 대안으로 선택된 것이 바로 뉴:홈 제도다. 뉴:홈이 적용되려면, 토지의 절반(50%) 이상이 승강장으로부터 250m 안에 들어가야 한다. 3호선 대치·학여울역을 기준으로 단지의 충족율을 확인한 결과, 은마는 전체 면적의 54%가 범위 내에 들어가는 것으로 나타나 제도 적용이 가능한 것으로 파악됐다. 사실 뉴:홈은 역에 가까우나 사업성이 나오지 않는 대상지를 위해 마련된 제도로, 대단지를 염두해 만들어진건 아니다. 따라서 제도 적용은 은마 조합 집행부의 집념과 비교분석 과정이 만들어낸 결과물이라는 게 업계 중론이다. 뉴:홈 제도 적용 시, 추가 기부채납이 없고 조합원 분양수익도 가져올 수 있다는 장점이 따른다. 또 일반적인 임대주택과 달리 뉴:홈을 통한 공공분양 주택은 보통 신혼부부나 미혼청년 등에게 제공되며, 임대 시세(전세가) 자체가 약 10억원 수준에 달해 기존 임대아파트가 갖는 부정적인 이미지가 아니라는 판단이다. 대치 은마의 사업파트너인 희림건축과 에이앤유디자인그룹은 내년 1월 중순을 목표로 변경 예정인 정비계획(안)에 맞춰 평면도 완성과 추가 작업 등에 온힘을 쏟을 것으로 보인다. 조합은 "용적률이 360%까지 상향되면 층수 역시 기존 35층에서 49층까지 올라간다"며 "기존안과 변경안을 두고 조합원들에게 의견을 물을 계획"이라고 전했다. 한편 은마 재건축 조합은 사업시행인가를 위한 각종 심의(교육, 경관, 환경 등)를 통합심의로 진행하고자 준비 중인 것으로 알려졌다. 통합심의가 은마 단지에 적용될지 여부는 아직 확실하지 않지만, 서울시 재량에 따라 가능하다는 입장이다. 이와 관련, 서울시도 긍정적으로 검토 중인 것으로 알려졌다.
상계뉴타운 내 상계1구역이 신임 집행부 체제를 구축한 이후, 첫 총회를 개최한다. 총회는 재정비촉진계획(안) 변경을 위한 입안과 조합 업무를 도와줄 협력업체 선정이 핵심이다. 연내 마무리하게 될 총회를 기점으로 조합 안정화에도 한 걸음 더 다가갈 수 있을 전망이다. 16일 정비업계 따르면 상계1구역 재개발 조합(이상용 조합장)은 이달 21일(토) 오후 2시 임시총회를 열어, ▲정비업체 선정 ▲설계업체 선정 ▲이주관리·수용재결·명도소송 업체 선정 ▲재정비촉진계획(안) 변경 입안 제안 ▲사업시행계획 변경(안) 인가 등의 주요 안건들을 상정한다. 조합의 행정업무를 맡게 될 정비업체는 [서울시 정비업체 선정기준]에 따라 적격 배점을 받은 상위 4개사가 총회 올라간다. 업체 현황 평가에서 ㈜부동산써브S&C와 ㈜세종코퍼레이션이 나란히 1·2등을 차지했다. 업체 현황 평가는 사업관리자 수, 사업실적(트랙레코드), 경영상태 등의 지표를 통해 산출된다. 그 뒤로 한국씨엠개발㈜, ㈜빛세움 순이다. 금번 임시총회에서 조합원 선택을 받은 1개 업체가 선정된다. 설계업체는 [서울시 공공지원 설계사 선정기준]에 따라 적격 배점을 받은 상위 4개사가 총회 올라간다. 사업수행능력 평가점수는 4개 업체 모두 만점을 받았고, 신축연면적 당 입찰가격 차이로 평가순위가 책정됐다. 평가 점수 합계 순으로 ▲㈜종합건축사사무소 담 ▲㈜하우드엔지니어링 ▲㈜나우동인 ▲㈜창조종합건축사사무소 등이다. 이주관리·수용재결·명도소송 관련 협력업체도 금번 임시총회에서 조합원들이 뽑는다. 총회 상정된 업체는 ▲법무법인 집현 ▲법무법인 현 ▲법률사무소 정비 ▲법무법인 강남 등이다. 법무법인 집현과 법무법인 현이 종합점수에서 각각 1·2등을 차지했다. 법무법인 집현은 사업수행능력 평가 점수에서 앞섰고, 법무법인 현은 입찰가격 평가점수에서 앞섰다. 법무법인 현의 용역대금이 집현이 제안한 금액보다 50% 저렴하다. 조합은 재정비촉진계획(안) 변경을 위한 입안 작업에도 착수한다. 상계1구역은 현재 토지이용계획(안) 상 녹지공간에 공원을 조성해 놓은 터라, 재정비촉진계획(안) 상 변경이 수반되어야 한다. 상한용적률 계획 역시 종전 215%에서 221%로 약 6%p 상향 조정하는 내용이 담겨 있다. 법적상한용적률은 250% 이하다. 용적률 상향 조정에 따라 공급물량도 193개 증가했고, 사업성 개선 효과를 누릴 수 있게 됐다. 상계1구역은 지난 2020년 사업시행계획(안) 인가 고시를 받았으나, 세목고시가 누락된 것을 최근 확인했다. 노원구청은 세목구시 추가를 위해선, 사업시행계획(안) 변경 사항을 총회에서 의결받아야 한다고 알렸다. 이밖에도 사업시행계획(안) 상 정비사업 시행기간을 종전 72개월에서 100개월로 바꾸는 내용도 담긴다. 현재 상계1구역은 올해 신임 집행부를 이끌게 된 이상용 조합장 체제로 '운영 안정화'에 초점이 맞춰져 있다. 이상용 조합장은 분열과 반목을 깨끗하게 정리하고 단합하자는 내용의 포부를 지난 선거 때 밝힌 바 있다. 사업장은 서울시 노원구 상계동 5-16번지 일대 위치해 있으며, 구역면적은 86,432㎡이다. 용도지역은 ▲제1종일반주거지역 ▲제2종일반주거지역 ▲제3종일반주거지역 ▲자연녹지지역이 혼재돼 있다. 상계1구역은 전체 조합원 중 약 450여세대가 무허가주택으로 형성된 구역으로 1970년대 정착된 철거민 이주정착촌으로 알려져 있다. 무허가 주택들은 1981년부터 양성화되면서 노원구청의 무허가 건축물 관리대장에 등재됐다.
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