발행일(UPDATE): 2026년 03월 21일 07시 53분
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![[단독] 市 "개포한신, 80m 주동은 2개로 분절"…소형평형 증가](http://www.housingwatch.co.kr/data/cache/public/photos/20241201/art_1735539517107_401d48_178x118_c0.jpg)
강남구 일원동에 소재한 '일원개포한신'이 올해 5월 서울시로부터 통합심의 조건부 가결을 받았지만, 단지 가운데 들어서게 될 랜드마크동(102동)을 분절하는 방향으로 설계변경을 진행하고 있다. 1개동을 2개동으로 쪼개면서, 일원개포한신의 주동 수는 3개에서 4개가 됐다. 서울시는 건물 길이가 80m가 넘는 102동을 분절해야 통합심의 보고(안)에 상정할 수 있다는 지침을 조합에 내린 것으로 전해진다. 30일 정비업계 따르면 일원개포한신은 단지 가운데 위치한 102동을 2개로 분절하는 내용의 설계변경을 진행할 예정이다. 6호 조합으로 이뤄졌던 102동의 길이는 80m였다. 하지만 2개 동으로 나뉨에 따라 평형 배치도 역시 수정이 불가피해진 상황이다. 일원개포한신의 평형별 세대 수는 ▲44㎡(23세대) ▲46㎡(23세대) ▲59㎡(121세대) ▲74㎡(49세대) ▲84㎡(170세대) ▲94㎡(28세대) ▲105㎡(66세대) ▲132㎡펜트·141㎡펜트(2세대) 등이다. 설계는 건원건축이 맡고 있다. 올해 5월 조건부 가결된 통합심의(안)과 비교해 보면, 59㎡ 이하 소형평형 비율이 대폭 증가했다. 기존에는 59㎡ 이하가 총 128세대(임대주택 66세대)였으나, 현재 서울시에 보고된 내용으로는 59㎡ 이하가 167세대(임대주택 60세대)로 39세대 늘어났다. 특히, 기존 105㎡ 타입은 99세대에서 66세대로 33세대 줄어들었다. 전반적으로 중대형 평형이 감소하고, 소형평형이 늘어나는 방향으로 평형별 계획이 재수립됐다. 조합은 서울시에 제출된 보고 내용으로 통합심의(안)이 확정될 경우, 이르면 내년 1월 말부터 GS건설과 공사비 협의를 진행할 것으로 관측된다. GS건설과 공사도급계약(가)을 체결한 시점은 지난 2022년 8월이다. 내년 1월 말 기준으로, 2년 6개월여가 지난 만큼 물가상승(ESC)과 설계변경 등의 명목으로 공사비 상승폭 역시 클 것으로 업계는 주목하는 분위기다. 공사비 협의가 종료된 이후에는 이주 준비에 나설 전망이다. 일원개포한신은 올해 5월 23일 제2차 정비사업 통합심의위원회에서 건축·경관 심의안을 조건부로 의결받았다. 당시 서울시 보도자료에 따르면, 일원개포한신은 지하3층-지상35층, 총 480세대(임대주택 66세대)를 짓는 프로젝트로 기재됐다. 한병용 서울시 주택정책실장 역시 정비사업 통합심의를 통해 주거환경 개선이 신속하게 이뤄질 수 있게끔 지원하겠다고 밝힌 바 있다.
광진구 자양4동이 올해 4월 정비계획(안) 수립을 위한 공람공고를 진행한 이후, 사업성 보완을 위한 인허가청과의 협의 절차에 힘을 쏟고 있다. 자양4동은 [2030 서울 도시정비 기본계획(안)] 적용을 검토 중이고, '기부채납' 관련 협의에 초점을 맞춰 정비계획(안)을 수립하고 있다. 한강전망대를 비롯해 공공개방형 시설이 일반적인 수준 이상으로 요구되고 있다는 점에 대해 주민들은 한 목소리를 내고 있다. 30일 정비업계 따르면 자양4동 재개발 추진준비위원회는 ▲광진구청(입안권자) ▲건영씨앤피(도시계획) ▲하나감정(감정평가) 등과 정비계획(안) 상 토지등소유자들의 부담을 줄일 수 있는 방안 마련에 고심하고 있다. 토지·건축물 기부채납이 계획돼 있던 복합청사의 경우, 건축물 기부채납은 제외되는 방향이 논의 중이다. 토지 용도 역시 '복합청사'가 아닌 '공공공지'로 변경이 예상된다. 허용용적률 인센티브를 추가로 확보할 수 있는 방안도 강구되고 있다. 허용용적률은 토지·건축물 기부채납 없이 받을 수 있는 용적률 구간이다. 용적률 체계는 ▲기준용적률 ▲허용용적률 ▲상한용적률 ▲법적상한용적률 등 4개 구간으로 나뉜다. 토지 및 건축물 기부채납이 시작되는 구간은 허용용적률에서 상한용적률로 가는 단계다. 이 말은 즉슨, 허용용적률을 최대한 확보해야 기부채납 양이 줄어들 수 있음을 의미한다. 자양4동은 '주민공동이용시설'로 분류돼 있는 한강전망대를 삭제하는 방향도 고려 중인 것으로 전해진다. [서울특별시 주택 조례]에 따르면, 주민공동이용시설은 100세대 이상의 주택을 건설하는 주택 단지에 법적 의무로 지어야 할 시설로 지칭된다. 일반적으로 ▲관리사무소 ▲놀이터 ▲경로당 등이 해당한다. 하지만 자양4동은 주민공동이용시설의 명목으로 한강전망대와 공공개방 커뮤니티 등이 포함돼 있다. 공공에 개방해야 한다는 단서 조항이 정비계획(안)에 기재돼 있다. 자양4동의 경우, 기부채납이 모두 토지로 이뤄져 있다. 복합청사 부지를 공공공지로 변경하더라도, 토지 기부채납의 양은 줄어들지 않는다. 이에, 주민들은 향후 기부채납이 예정된 토지 일부를 공동주택 획지로 전환해 부담을 덜어달라는 제안을 하고 있다. 토지 기부채납이 줄어든 만큼, 구역 내 건축물 기부채납을 통해 보완하겠다고 주민들은 입을 모은다. 자양4동 재개발 추진준비위원회는 공동이용시설을 지하층에 짓게 될 경우, 용적률 산정 연면적에 포함되지 않기 때문에 분양물량을 추가 확보할 수 있다는 판단이다. 자양4동이 정비계획(안) 수립 단계에서 적극적으로 의견을 개진하고 있는 까닭은 '사업성 확보'와 관련 있다. 정비계획(안)이 확정될 경우, 향후 이를 바꾸는 과정은 지금보다 난이도가 더 높을 것이라는 게 자양4동 주민들의 생각이다. 자양4동은 올해 4월 광진구청 주도로 정비계획(안) 입안을 위한 주민설명회를 개최했다. 정비계획(안) 공람공고 과정에서 나온 의견은 ▲사업성 보정계수 적용(허용용적률 최대 확보) ▲존치도로(뚝섬로24길) 상부 덮개공원 조성 ▲자양역 역세권 획지 '준주거지역 종상향' ▲신양교회 북측 공공공지→공개공지 변경 ▲한강전망대(공공개방) 폐지 등이다. 올해 7월 광진구청은 공람의견 및 부서 협의의견 조치에 관한 추가 설명회도 열었다. 현재 정비계획(안) 상 사업성 보정을 위한 협의 과정이 끝난 이후, 재공람공고가 진행될 것으로 업계는 보고 있다.
상계2구역 조합이 해임총회 발의자를 상대로 제기한 임시총회결의 효력정지 가처분 신청이 기각됐다. 법원은 집행부 해임을 의결한 총회의 효력이 유지되어야 한다는 판결을 내렸다. 사업 장기화 우려에 따른 조합원들의 피해를 최소화하기 위해, 집행부 임원의 지위를 둘러싼 갈등을 빠르게 안정화시켜야 한다는 게 법원이 내린 결론이다. 30일 정비업계 따르면 서울북부지방법원 제1민사부는 상계2구역이 해임총회 발의자를 상대로 제기한 '임시총회결의 효력정지 가처분'을 기각했다. 상계2구역은 지난 9월 개최된 임시총회에서 조합 집행부 임원을 해임하는 내용의 안건이 의결됐다. 이에, 해임된 집행부는 총회결의 본안판결이 확정되기 전까지 총회결의 효력을 정지해 달라는 가처분 신청을 냈으나, 법원은 이를 받아들이지 않았다. 해임된 집행부는 총회의 소집공고 시 '발의자 명단'이 수록되지 않았다는 점을 이유로 절차상 하자를 주장했다. 다만, 법원은 관련 법령과 정관을 살펴볼 때, 조합 임원 해임을 위한 임시총회 소집공고나 통지 시 발의자 명단을 첨부해야 한다는 규정이 없고, 발의자 대표로 선출된 자가 총회 소집과 관련해 조합장의 권한을 대행한다고만 규정하고 있음을 언급했다. 또한, 법원은 조합원 전체 10분의1을 초과하는 200명 이상의 요구가 있었다는 점을 볼 때, 조합원들 대부분 총회가 적법하게 소집됐다는 사실을 알 수 있었을 것으로 봤다. 서면결의서 철회서를 반영하지 않았다는 점과 관련해서도, 법원은 사전에 안내된 제출기한을 넘겨 총회 당일 제출되었다는 점에서 효력이 없다고 볼 여지가 크다고 판결했다. 총회 소집 공고문에는 "서면결의 철회서는 반드시 본인이 직접 작성해 주시고, 제출을 타인에게 위임할 경우 본인의 인간도장을 날인한 위임장에 인감증명서를 첨부한 경우에만 유효하며, 조합 정관에 따라 총회 개최 전일까지 반드시 접수처에 도착된 경우에 한하여 접수됨을 유의하시기 바랍니다"라고 기재돼 있다. 김택종 법무법인 센트로 변호사는 "집행부 해임을 위한 4월 총회에서는 361장의 철회서가 제출되었는데, 이중 305장은 서면결의서를 제출하지 않은 조합원 명의였다"며 "9월 총회에서는 259장의 철회서 중 247장이 서면결의서를 제출하지 않는 조합원 명의였다"고 말했다. 이어 "법원에서도 판결을 내리는 데 이같은 배경을 주요 의사결정의 근거로 삼았을 것"이라고 덧붙였다. 법원은 전체 조합원이 1,357명인 대형 사업장임을 감안, 총회 소집 및 진행을 위해선 상당한 정도의 자금과 인력이 소모될 것으로 봤다. 다만, 총회 개최시간에 임박해 조합원들의 의결권 행사 여부를 불분명하게 하는 다수 자료가 한꺼번에 제출되면, 이를 일일이 확인하는 과정에서 총회 개최가 지연될 수 있고, 개최 자체가 무산될 위험을 배제할 수 없다고 봤다. 법원은 제출기한을 초과해 제출된 서면결의 철회서는 기존에 서면으로 이뤄진 의사표시를 철회하는 효력이 없다고 보는 게 타당하다고 밝혔다. 법원은 재개발 조합의 총회는 단체 구성원의 이익과 의사를 존중하고 보호할 필요성이 크기 때문에 총회 결의의 효력을 섣불리 부인할 수 없다고 결론을 내렸다. 과반수에 가까운 조합원들이 해임총회 결의에 동의하고 있으므로, 이 사건 결의에 일부 하자가 있어 새로 절차를 진행하더라도 동일한 결과의 해임결의가 이뤄질 가능성이 상당하고, 사업 지연에 따른 조합원들의 피해를 최소화하기 위해서 임원의 지위를 둘러싼 갈등을 빠르게 안정화시킬 필요가 있다고 봤다. 상계2구역은 작년 말 관리처분계획(안) 수립 총회에서 불거진 '부정투표'로 인해 조합장이 구속된 상황이다. 당시 조합원들의 반대로 관리처분계획(안) 수립 안건도 부결됐다. 공동 사업단인 대우건설과 동부건설도 조합 부정투표에 직·간접적인 영향을 미쳤는지 여부로 검찰조사를 받았다. 노원경찰서는 조합장을 포함한 피의자 3명을 증거인멸 및 도주 우려 등으로 인해 사전 구속영장을 청구했고, 받아들여졌다. 해임총회 효력이 유지됨에 따라, 법원은 임시조합장 선임 절차를 순차적으로 진행할 예정이다. 임시조합장의 역할은 집행부 선출이다. 상계2구역 A조합원은 "관리처분계획(안) 재수립 절차를 앞두고 조합장이 구속 수사를 받게 된 상황이 알려지면서 혼란이 가중됐다"며 "지금 이 순간에도 시공사로부터 빌린 대여금 이자가 나날이 쌓여가고 있어 걱정인 마음"이라고 밝혔다. 이어 "법원이 최근 판결을 통해 해임총회 효력을 인정해 준 것도 조합원들의 피해를 최소화하는데 방점이 찍힌 것으로 조합원들은 생각하고 있다"고 덧붙였다.
여의도 재건축 단지들은 대부분 '토지용도 상향'을 전제로 사업을 추진하고 있다. 기존 제3종일반주거지역에서 준주거지역(1단계 종상향) 혹은 일반상업지역(2단계 종상향)으로 올리는 내용을 토대로 정비계획(안)을 수립하고 있다. 재건축 사업은 적게는 6~7년, 많게는 10년 이상 소요되는 장기 프로젝트다. 바뀐 토지용도가 토지등소유자들의 물건에 반영되는 시점과 영향에도 관심이 모아진다. 여의도 한양아파트의 토지이용계획원을 살펴보면, [국토의 계획 및 이용에 관한 법률]에 따라 일반상업지역이 기재돼 있다. 여의도 한양아파트는 올해 3월 21일(목) 서울시로부터 정비계획(안) 지정고시를 받았다. 제3종일반주거지역에서 2단계나 종상향된 '일반상업지역'을 전제로 수립된 정비계획(안)을 가지고 통합심의 작업을 진행 중이다. 마찬가지로 여의도 대교아파트의 토지이용계획원을 살펴보면, 준주거지역으로 기재돼 있다. 올해 9월 26일(목) 서울시로부터 결정고시를 받았다. 대교아파트와 마찬가지로 준주거지역으로 종상향을 앞둔 여의도 시범아파트는 아직 지정고시를 받지 못해 제3종일반주거지역으로 나온다. 시범아파트는 작년 10월 서울시 도시계획위원회 수권분과위원회에서 정비계획(안) 수정가결을 받았으나, 아직 고시는 받지 못했다. 종상향된 토지용도는 '정비계획(안) 결정고시' 시점부터 반영된다. 토지이용계획원은 '토지e음'에서 누구나 무료로 열람이 가능하다. 바뀐 토지용도는 주민들의 보유세(재산세, 종합부동산세)에 영향을 미친다. 보유세는 자치구별 구청 세무서에서 매년 부과고지한다. 주민들이 보유한 토지가 종상향되었다면, 자산 증가분이 공시지가에 반영된다. 공시지가가 상승함에 따라, 보유세도 늘어나는 구조다. 영등포구청 관계자는 "2025년 1월 1일부토 종상향된 토지의 가치가 바로 공시지가에 반영된다"고 말했다. 토지 용도지역 상향은 중요한 사안이라는 점도 언급했다. 결과적으로 종상향을 전제로 정비사업을 진행할 경우, 사업기간이 늘어나게 될 경우 보유세 부담도 늘어난다. 또한, 최근 하우징워치에서 보도한 [여의도·목동 등, 임대주택 기부채납 공식의 비밀]에서 언급했던 건축물 기부채납(임대주택) 환산부지 면적에도 영향을 미친다. 토지용도가 상향 조정될 경우, 해당 사업장은 용적률 혜택을 받기 때문에 사업성이 좋아진다. 물론 이때 용적률 혜택을 받는 대가로 기부채납해야 할 양도 많아진다. 토지용도는 재건축 프로젝트의 사업성에 영향을 미칠 뿐만 아니라, 개개인 조합원들의 세금도 변화를 야기한다. 메커니즘은 토지용도 상향→토지가치 증가→공시지가 상승→보유세 증가 등으로 이해하면 수월하다. 정비업계 관계자는 "물론 보유세가 증가한다고 조합원들이 손실을 본다는 이야기가 아니다"며 "보유세는 증가하더라도, 종상향이 이뤄져 재건축 사업이 진행될 경우, 보유물건에 프리미엄(P)을 붙여 더 비싸게 매각하기 때문"이라고 말했다. 이어 "종상향된 토지의 가치가 일반 소유주들에게 어느 시점에 어떤 영향을 미치는지 인지하고 있는 것도 의미가 있다"고 덧붙였다.
여의도 진주가 내년 상반기 정비구역 지정을 목표로 사업에 속도를 내는 가운데, 주민들을 대상으로 사업성 보완 방법을 공개해 눈길을 끈다. 운영준비위원회(이하 운영준비위)는 정비계획(안) 입안 과정에서 발견된 손실 부분을 메우기 위해 다양한 보완책을 적용하겠다는 방침이다. 26일 정비업계 따르면 여의도 진주(운영준비위 백승구 위원장)는 최근 수정된 정비계획(안)을 주민들에게 발표하는 시간을 가졌다. 대상지는 이달 초, 서울시 도시계획위원회(도계위) 심의를 통과한 바 있다. 여의도 진주아파트는 조합 방식으로 재건축 사업을 추진한다. 여의도 내에서 조합 방식을 택한 곳은 ▲진주 ▲삼부 ▲목화 ▲광장38-1 ▲대교 등이다. 2023년 5월 금융중심 지구단위계획 상에선 대상지에 대한 종상향 지침이 구체적으로 명시돼 있지 않았다. 이에, 운영준비위는 여의도 삼부아파트처럼 명확한 종상향 지침을 반영해달라고 요청했고, 결국 24년 11월 금융중심 지구단위계획 결정 고시가 정비계획(안)에 최종 반영됐다. 결론적으로, 3종일반주거지역과 일반상업지역이 혼재돼 있는 대상지의 용도지역은 일반상업지역으로 종상향될 계획이다. 기부채납의 경우, 여의도 진주는 외국인 전용 오피스텔(주거시설)을 짓는 방향으로 계획이 수립됐다. 통상 기부채납은 주거시설보단 비주거시설을 짓는 게 사업성에 유리한 것으로 알려져 있다. 운영준비위는 "외국인 오피스텔은 34평 단일평형으로 구성될 계획"이라며 "6~7평의 원룸을 넣을 바엔 차라리 큰 오피스텔이 향후 미래가치를 고려할 때 나은 편"이라고 설명했다. 인근 여의도 재건축 타단지들은 ▲공작(임대주택) ▲한양(금융오피스) ▲대교(복합문화체육센터, 데이케어센터) ▲시범(데이케어센터, 문화시설 등) ▲수정(서울투자청, 임대주택 등) ▲목화(기숙사, 오피스, 추가 임대주택 예상) 등 단지별 다양한 종류로 기부채납이 계획돼 있는 상황이다. 당일 운영준비위는 예상치 못한 사업성 손실은 감안하되, 새로운 사업 개선책을 통해 사업성을 재차 끌어올릴 수 있다고 강조했다. 우선, 기존 20%의 비주거비율을 10%로 감소시킬 예정이다. '일반상업지역'으로 종상향하는 모든 단지의 경우, 8:2에서 9:1로 비주거비율이 줄어드는 효과를 얻게 된다. 상가 면적이 줄고, 아파트 면적이 늘어날 것으로 기대된다. 또 단지 내 십자도로(서울시 소유)를 현금으로 유상매입하는 방안도 눈에 띄는 부분이다. 통상 서울시는 현금 기부채납을 받는 걸 선호하지 않는 경향성이 짙다. 다만, 진주아파트의 경우, 도로를 서울시로부터 무상양여받은 후 정비기반시설 기부채납을 진행해야 하는데, 마땅한 기부채납 대상이 없는 까닭에 현금으로 받는 방향으로 가닥이 잡혔다. 운영준비위와 디에이건축에서 오랜 기간 협의를 통해 서울시 결정을 이끌어 낸 것으로 관측된다. 도로를 유상매입하게 됨에 따라, 진주아파트는 추가 확보한 용적률을 통해 사업성을 일부 더 개선할 수 있을 전망이다. 도로 매입가는 사업시행계획(안) 인가 시점에 결정된다. 상가의 경우, 여의대방로 쪽으로 별도 건축이 계획돼 있다. 상가 건물에는 기부채납해야 할 업무시설도 들어간다. 업무시설의 용도는 향후 결정된다. 최고 57층으로 지어지는 여의도 진주의 법적상한용적률은 503.5%로, 예상되는 총 세대수는 578세대로 나타났다. 세부적으로 ▲60㎡미만(172세대) ▲60~85㎡(219세대) ▲85㎡초과(187세대) 등으로 나뉘며, 임대주택 수는 88세대다. 추정비례율은 105%로 예상됐다. 평당 공사비는 주변 시세와 물가를 고려해 900만원, 일반분양가는 7,000만원으로 책정됐다. 한편, 서울시는 앞서 8·8대책과 관련, 보도자료를 통해 건축물계수 상향조정을 예고한 바 있다. 임대주택이나 전략적 용도시설을 짓게 되면, 최대 1.0까지 인센티브 계수를 받게 된다는 내용이다. 외국자본을 유치하는 투자청, 외국인 편의를 도모하는 외국인 오피스텔 모두 전략적 시설로 그 의미가 충분하다. 그러나 최근 시는 1.0으로 계획됐던 계수를 0.7로 바꿀 것을 주문했다. 이로써 수정·진주 두 곳 모두 상향된 계수 적용을 받지 못하게 됐다. 해당 건에 대해 운영준비위는 다시금 논의를 이어가겠다는 방침이다.
목동우성이 95%에 달하는 조합원들의 단결력에 힘입어 권리변동계획 수립을 순조롭게 마무리 지었다. 목동우성은 신속한 동의서 징구를 통해 내년 상반기 리모델링 허가(사업시행인가) 승인도 빠르게 받아내겠다는 계획이다. 25일 정비업계 따르면 목동우성아파트 리모델링조합(조합장 김유진)은 최근 '2024년 권리변동계획 수립 총회'를 개최해 상정된 안건들을 처리했다. 안건은 ▲제1호(조합 기수행업무 추인) ▲제2호(조합 사업비 및 운영비 예산(안) 승인) ▲제3호(권리변동계획 승인) ▲제4호(리모델링 허가 결의서 승인) ▲제5호(권리변동계획 수립 총회 예산 승인) ▲제6호(권리변동계획 수립 총회 참석비 지급 승인) 등이다. 당일 상정된 안건들 모두 큰 무리없이 가결됐다. 권리변동계획(안)을 살펴보면, 목동우성아파트의 대지면적은 12,527㎡로, 용적률은 기존 256.6%에서 399.6%로 상향조정된다. GS건설이 시공을 맡은 가운데, 대상지는 인접한 산(용왕산)과 도보 2분거리에 위치한 학교(월촌초)의 지리적 특성을 고려해 'Xi EDUFORE'로 네이밍이 정해졌다. 예상 세대수의 경우, 332세대에서 361세대로 일반분양분 29세대가 늘어난다. 증가하는 29세대는 일반분양해 조합원 분담금 절감을 도모할 예정이다. 목동우성은 수평·별동증축을 추진 중이며, 별동은 이용률이 낮은 104동 옆 어린이놀이터에 지어질 계획이다. 18층으로 지어질 별동 상층부엔 각종 커뮤니티시설과 스카이라운지 등이 마련된다. 또한 전세대 단일평형인 84㎡는 108㎡로 모두 상향조정이 이뤄진다. 대상지의 추정비례율은 102.93%로 나타났다. 총수입 추정액(6,520억원)에서 총지출 추정액(2,101억원)을 뺀 뒤, 종전자산 추정액(4,293억원)으로 나눈 결과값이다. 현재 목동우성의 평당공사비는 759만원 수준으로, 향후 시공사의 설계변경(안)이 반영된다면 공사비가 다소 증액될 수 있다. 대상지의 추정분담금은 조합원 1인당 4억원 안팎으로 예상됐다. 한편 현시점 목동우성 리모델링조합은 협력업체로 ▲설계업체(무한종합 건축사사무소) ▲정비업체(세종코퍼레이션) ▲감평업체(제일·삼창감정평가법인) ▲로펌(법무법인 권한) 등을 두고 있다.
![[한남4] ⑧삼성 키워드는 '한강 프리미엄'…현대 키워드는 '확정'](http://www.housingwatch.co.kr/data/cache/public/photos/20241252/art_17349604074448_011f14_178x118_c0.jpg)
한남4구역이 1차 합동홍보설명회를 개최한 가운데, 삼성물산과 현대건설이 각각 내세운 '핵심 키워드'에 관심이 쏠린다. 삼성물산은 오랫동안 준비해 온 특화설계를 통해 '한강 프리미엄'을 선사하겠다는 점에 시간을 할애했다. 현대건설은 한남3구역으로부터 실추된 신뢰를 회복하기 위한 목적으로 '확정'이라는 키워드에 초점을 맞춘 것으로 보인다. ◆ 삼성물산의 키워드 '한강'…조망권 프리미엄 선사, 공사중단 사례 無 삼성물산은 조합원 전 세대가 100% 한강조망을 누릴 수 있는 특화설계에 초점을 맞췄다. 실제 래미안 원베일리는 한강 조망 유무에 따라, 최대 14억원 이상의 가격차를 보이고 있다. 바로 옆 단지인 아크로리버파크 역시 '한강 조망권'에 따라 약 10억원 수준의 프리미엄 격차를 나타낸다. 한강 조망권은 준공 후 아파트의 미래가치를 결정짓고, 이는 분양성과와 조합원들의 분담금 감소에 영향을 미칠 것으로 업계는 보고 있다. 맞통풍과 채광확보에 유리한 판상형 비율(84타입) 역시 경쟁사의 2배 이상으로 설계했다. 삼성물산이 확보한 분양면적은 7만7,429평이다. 현대건설의 아파트 분양면적(76,941평)과 비교할 때, 488평이 더 많다. 추가적으로 물가상승(Escalation)에 따른 공사비 증액분 중 314억원을 삼성물산에서 부담하겠다는 조건도 제안했다. 최근 1년 간의 건설공사비지수 상승률 감안시, 28개월에 해당하는 물가인상분으로 계산된다. 삼성물산이 협업 파트너로 선정한 UNStudio는 '서울총괄건축가 파트너스'에 합류한 회사다. 해당 협의체는 서울시가 도시건축을 목적으로 정책 방향을 심도있게 논의하고자 만들었다. 한남4구역 설계 인허가 과정에서 서울시와의 원만한 협의가 가능한 대목이다. 이밖에도 회전하는 모양의 주동 디자인의 경우, 세계 최초로 특허 출원을 진행할 정도로 차별화에 무게중심을 둔 행보를 보이고 있다. 김상국 삼성물산 부사장은 "한남뉴타운 내에서 유일하게 한남4구역에만 입찰했고, 다른 곳은 일절 참여하지 않았다"며 "입찰 제안서는 모두 준수될 것이며, 저희 직원들이 약속하는 내용 100% 지켜질 것"이라고 말했다. 이어 "조합원 분들의 100% 한강조망권은 반드시 달성할 것이며, 법과 규정, 원칙을 준수하며 홍보에 임할 것을 약속드린다"고 강조했다. ◆ 현대건설의 키워드 '확정'…"공사비·공사기간 변동 없습니다" 현대건설의 1차 합동홍보설명회 키워드는 '확정'으로 요약된다. 현대건설은 ▲공사비 ▲공사기간 ▲금리 등이 모두 확정됐다는 점을 강조했다. 현대건설은 경쟁사 대비 낮은 공사비를 경쟁력으로 꼽았고, 공사기간 또한 8개월이 적다는 점을 강조했다. 특히, 사업비 대여금리(CD+0.1%)의 경우, 제시한 이율을 넘어서는 이자비용은 현대건설에서 부담하고 조합에 전가하지 않겠다는 점을 조합원들에게 설명했다. 가산금리는 시공사의 책임이라는 점을 밝힌 것이다. 현대건설이 '확정'이라는 키워드에 힘을 실은 건, 한남3구역에서 약속했던 입찰조건(7-2블록 통매입, HUG보증수수료, 현대백화점 입점 등)을 미이행하면서 한남4구역 조합원들의 신뢰에도 영향을 미치고 있기 때문이다. 현대건설은 한남3구역 입찰 당시 HUG보증수수료를 절감할 수 있다고 했지만, 결론적으로는 HUG보증을 통해 자금을 조달했다. 한남3구역 조합원들은 현재 HUG보증수수료를 돌려달라고 요청하고 있다. 현대건설은 올해 한남3구역에서 당초 7-2블록을 통째로 매입해 현대백화점을 입점시키겠다는 공약을 지킬 수 없음을 설명했다. 전통적인 백화점 산업은 장래성이 없어 소멸될 것이라는 점을 언급하며, 한남3구역의 경우 점포의 대형화가 어렵다는 점을 안내했다. 당시 현대건설은 우선권이 있는 조합원 분들한테 입주권을 사야 하는데 일반분양가로는 매입하기 힘들지 않겠냐는 점을 언급했다. 한남3구역 내에서 파격적으로 제안했던 입찰조건들을 지키지 못한 데 따른 신뢰 저하를 타개하기 위해, 금번 합동홍보설명회에서 '확정'이라는 키워드를 쓴 것으로 분석된다. 현대건설은 조합에서 제공한 지질조사보고서와 상이한 경우에도 공사비 변동이 없다는 점을 강조하기도 했다. 이인기 현대건설 주택사업본부장은 "재개발 최초로 5대 확약서를 제출했고, 앞으로도 이런 파격조건은 없을 것"이라며 "재개발의 성공 요소는 공사비 등의 지출을 최소화하고, 금융비용이 낮아야 한다"고 말했다.
역세권 활성화사업(도시정비형 재개발)을 추진 중인 목동523번지 일대의 용도지역이 대폭 상향되면서 고밀개발에 대한 기대감이 이어진다. 사업시행자는 서울주택도시공사(SH공사)가 맡을 예정이다. 24일 정비업계 따르면 목동523번지는 최근 정비구역 지정 및 정비계획(안) 수립 절차에 나섰다. 당일 프레젠테이션(PT) 발표는 ㈜KTS엔지니어링이 맡아 진행됐다. 우선 역세권 활성화사업은 역세권 등의 복합개발을 통해 도시환경을 개선하는 일이다. 즉 역세권 가로활성화와 지역에 필요한 생활 SOC시설을 확충함으로써, 컴팩트시티(Compact City)를 구축하는 사업이다. 역세권 활성화사업 대상지로 검토되기 위해선 ▲역세권 ▲도로 ▲면적 ▲노후도 등의 적정 조건을 충족해야 한다. 목동 523-45번지의 구역면적은 12,382㎡로, 이중 획지면적은 12,382㎡(100%) 구역 전체에 해당한다. 주택정비형 재개발 사업과 달리, 기반시설 제공은 따로 없다. 공개공지 2개소가 대지면적의 5% 이상으로 계획되는데, 구역 내 공원이 없는 탓에 이곳엔 공원시설이 마련될 가능성이 있다. 건축한계선 후퇴구간은 보도형 전면공지로 조성될 예정이다. 용도지역 계획을 살펴보면, 대상지는 제2종일반주거지역(7층이하)에서 준주거지역으로 3단계 용도지역 상향이 이뤄질 계획이다. 종상향에 따른 최대 상한용적률은 327.2%이며, 높이계획은 80m이하(최고 24층) 수준으로 나타났다. 증가된 용적률의 절반(50%)은 민간사업 유인 동력으로 사용된다. 나머지 절반(50%)은 공공임대주택, 공공임대상가, 생활서비스 시설 등 공공기여로 쓰인다. 생활서비스시설을 분석한 결과, 현재 대상지의 60세 이상 인구는 약 25%인 것으로 나타났다. 지역 특성과 환경을 고려했을 때, 대상지엔 도서관과 노인복지관이 우선적으로 공급되어야 하는 의견이 나왔다. 순부담 계획에 따라 공공기여해야 할 순부담률은 20.86%로 산출됐다. 이는 ▲공공주택(10.78%) ▲도서관(6.72%) ▲노인복지관(12.75%)의 합에서 획지 내 기반시설 국공유지 면적(9.39%)을 제외한 값이다. 계획세대수는 총 411세대로, 일반분양분은 305세대다. 세부적으로 ▲39형(27세대) ▲49형(67세대) ▲59형(81세대) ▲84A형(75세대) ▲84B형(55세대)로 분류된다. 공공임대주택은 총 106세대로 재개발의무주택(54세대)과 역세권 활성화에 따른 임대주택(52세대)로 각각 나뉜다. 추정비례율은 106.8%로 예상됐다. 평당공사비는 주변 시세와 물가를 고려해 752만원, 일반분양가는 4,160만원으로 책정됐다. 해당 단지의 조합원분양가는 일반분양가의 90% 수준으로 나타났다. 주민들은 본인이 소유한 종전자산감정평가액에 추정비례율(106.8%)을 곱한 권리가액을 기준으로 개략적인 추정분담금 혹은 환급금을 알 수 있다. 조합원분양가는 ▲39㎡(6.1억원) ▲49㎡(7.7억원)▲59㎡(9.6억원) ▲84A㎡(12.5억원) ▲84B㎡(12.5억원)로 예상됐다.
용산구 동부이촌동에서도 한강변 입지를 가진 이촌한강맨션이 건축설계(안) 마련에 역량을 집중하고 있다. 최근 개최한 주민설명회에선 건원건축과 GS건설, 집행부 임원이 각각 건축설계(안)을 조합원들에게 발표하는 자리도 가졌다. 이촌한강맨션은 서울시로부터 최고층수 68층을 반려받은 이후 건축설계(안)을 원점에서 다시 검토 중이다. 23일 정비업계 따르면 이촌한강맨션은 서울시 도시계획위원회 자문 결과를 바탕으로 건축설계(안)을 새롭게 구상하고 있다. 앞서 서울시 도시계획위원회는 ▲68층 최고층수 하향 조정 ▲소셜믹스(일반분양+임대주택) ▲텐트구조(스카이라인 경관) ▲한강변 첫 동 20층 이하(별동 구성) 등의 자문결과를 전달했다. 이중에서도 최근 서울시는 단지 중앙에서 외곽으로 주동 층수가 낮아지는 텐트구조를 설계 주안점으로 보고 있다. 실제 압구정2구역과 대치미도1차 역시 경관을 고려한 텐트구조로 인허가를 받았다. 이촌한강맨션은 최고층수 59층을 전제로 최적의 건축설계(안)을 마련해야 하는 과제를 안고 있다. 조합원들이 원하는 방향으로 설계하는 과정에서도, 결국은 서울시 인허가를 받아야 하는 만큼 과제의 난이도는 상당할 것으로 관측된다. 사업지 동쪽으로는 중경고등학교와 한강삼익아파트(재건축)가 위치해 있으며, 사업지 북쪽으로는 신용산초등학교·용강중학교가 있다. 주변 지역 일조권을 고려한 층수조정과 배치가 필요하다. 건원건축은 채광 확보가 가능한 정남향 세대와 한강뷰를 최대한 확보하는 방향으로 설계(안)을 마련 중이다. 다만, 서울시 도계위 자문결과 이후 건축설계(안) 변경 작업에 조합원 관심이 쏟아지고 있는 상황에서, 건원건축에 아쉬움을 표하는 조합원들이 늘어나고 있는 것으로 전해진다. 설계공모를 통한 설계사 교체 의견도 개진될 정도로 내부적인 불만이 쌓이고 있는 것이다. 최근 설명회에서 건원건축 관계자 역시 업무상 미흡했던 부분을 언급하며, 이촌한강맨션 설계(안) 마련에 최선을 다하겠다고 조합원들에게 설명했다. 조합은 지난 2022년 12월 관리처분계획(안) 인가를 받은 이후 본격적으로 설계변경 작업에 착수했다. 당시 정부의 아파트 최고층수 완화 규제에 힘입어, 이듬해였던 2023년에는 최고층수 68층, 용적률 300%를 주요 골자로 한 정비계획 변경(안)도 수립했다. 올해 5월 서울시 도시계획심의위원회는 층수를 낮추라는 자문결과를 내려보냈고, 조합은 현재 최고층 59층을 두고 서울시와 협의를 진행하고 있다. 서울시와의 협의가 59층 전제로 원만히 이뤄지게 된다면, 정비계획 변경(안)→건축심의→사업시행계획(안) 변경→관리처분계획(안) 변경 등의 인허가 절차를 원점에서부터 다시 진행해야 한다. 이촌한강맨션은 이주·철거기간 내 인허가 절차를 투트랙(Two-Track)으로 진행할 예정이다. 현재 설계(안)을 마련하는 과정으로, 향후 서울시와의 협의 결과에 따라 이주 등의 후속 일정도 변경될 것으로 업계는 보고 있다.
미아9-2구역이 강북구청의 시정명령을 수용해 시공사 선정을 다시 진행키로 결정했다. 기존 입찰에 참여했던 HDC현대산업개발-현대건설 공동사업단은 향후 조합이 진행하는 재입찰에 참여, 시공권 확보에 역량을 쏟을 것으로 관측된다. 미아9-2구역은 조합설립인가 이후 8년이 지났지만 아직 시공 파트너를 선정하지 못했다. 시공사 선정을 전환점으로 그간 지체됐던 사업에 속도가 붙을 수 있을지 관심이 모아진다. 21일 정비업계 따르면 미아9-2구역 재개발 조합(최영직 조합장 직무대행)은 최근 대의원회를 열어 강북구청의 시정명령을 수용, 시공사 선정을 위한 입찰을 다시 진행하는 방향으로 대의원들의 의견을 모았다. 앞서 강북구청은 서울시 지원반 점검결과 및 조치계획을 통보한 바 있다. 또한, 경쟁입찰을 다시 원점에서부터 진행해 시공사 선정을 추진해 달라는 지침을 내렸다. 조합은 경쟁입찰에 참여한 HDC현대산업개발-현대건설 공동사업단을 시공사로 선정하기 위한 제반 절차를 준비해 왔다. 하지만 입찰 과정에서 조합원들을 상대로 한 개별홍보활동이 발견됨에 따라 문제가 발생했다. 조합은 지난 9월 자체적으로 불법 홍보행위가 아닌 것으로 의결한 뒤, 시공사 선정 작업을 재개했다. 다만, 구청에서 시정명령을 내림에 따라, 재입찰로 선회했다. 인허가청과의 불필요한 마찰을 줄이겠다는 판단에서다. 미아9-2구역은 시공사 선정이 지연됨에 따라, 사업비·운영비 명목으로 빌린 대여금 이자부담이 계속 누적되고 있다. 물가상승에 따른 공사비 부담도 고려해야 한다는 목소리도 나온다. 강북구청의 시정명령을 수용키로 한 것도, 불필요한 마찰을 최소화시켜 사업 지연 요인을 빠르게 해소시키겠다는 목적으로 업계는 보고 있다. 미아9-2구역은 시공사 선정 후 향후 산적해 있는 인허가 절차를 밟아나가야 하는 상황이다. 사업대상지 면적은 102,371㎡로, 지하6층-지상25층으로 22개동 1,758세대를 짓는 재건축 사업이다. 용적률과 건폐율은 각각 227.33%, 20.77%로 계획이 수립됐다. 주택공급 물량은 전용면적 기준으로 ▲52㎡(61세대) ▲59㎡(871세대) ▲84㎡(789세대) ▲113㎡(34세대) ▲136㎡(2세대) ▲157㎡(1세대) 등으로 구성돼 있다. 조합이 기부채납해야 할 정비기반시설 총 면적은 22,433㎡다.
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