발행일(UPDATE): 2026년 03월 21일 07시 53분
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용산구 소재한 남영2구역이 시공사 입찰마감일을 2달 연장했다. 입찰자의 중대한 질의가 입찰마감일을 연장한 배경으로 먼저 꼽히지만, 관련 질의는 이미 입안권자인 용산구청에서 법률검토를 거쳐 답변을 마친 상황이라 관심이 모아진다. 29일 정비업계 따르면 남영2구역 재개발 조합(유택희 조합장)이 당초 금일로 예정돼 있던 입찰마감일을 오는 6월 21일(금)로 연장했다. 조합은 입찰 참여규정에 따라, 입찰자(시공사)의 질의내용이 중대해 연기했다는 점을 안내한 것으로 전해진다. 다만, 공공지원자인 용산구청으로부터 질의한 내용과 관련해 명확한 답변을 받았기에, 2달 가까이 입찰마감일을 연기한 배경에 대해 일부 조합원들은 의구심을 표하는 실정이다. 조합이 시공사로부터 받은 질의내용은 '대안설계'와 관련 있다. 주거비율을 기존보다 확대하는 내용의 대안설계(안) 제출이 가능한지 여부가 핵심이다. 조합은 공동주택 비율 변경을 수반한 대안설계(안)이 정비계획(안)의 경미한 변경 범위인지를 서울시와 용산구청에 각각 문의했다. 서울시는 공동주택 세대 수를 변경하는 것은 경미한 변경사항에 해당하지만, 구체적 사항은 입안권자인 용산구청과 상의하라는 내용의 답신을 내려보냈다. 용산구청은 조합의 질의에 대해, 상업지역 내에서 주거비율 변경은 [서울시 도시및주거환경정비 조례 제11조]에 해당하지 않기 때문에 중대한 변경으로 보고 있다는 점을 밝혔다. 공공지원자인 용산구청은 주거비율을 상향해서 대안설계(안)을 제안하는 것은 정비계획(안)의 중대한 변경을 수반해야 한다고 판단했다. 입안권자인 용산구청이 경미한 변경보다는 중대한 변경으로 봐야 한다는 입장을 표명한 것이다. 조합은 용산구청으로부터 명확한 내용의 답신을 받았지만, 입찰마감일을 1주일 남겨둔 상황에서 갑작스레 2달을 연장하기로 결정했다. 인허가청에서 법률 해석 끝에 질의 회신을 완료했지만, 조합이 입찰마감일 연장을 결정한 건 해당 질의를 한 시공사의 준비 기간을 확보해 주기 위함이 아니겠냐는 관측이 나온다. 다른 입찰참여자가 있을 경우, 동일한 입찰 정보로 준비해 왔다는 점을 감안하면 절차상 공정성 침해 이슈도 제기된다. 남영2구역 A조합원은 "시공사 선정 절차는 워낙 많은 이해관계인들이 있기 때문에, 모든 과정에서 신중한 결정과 접근이 필요할 것으로 본다"며 "조합원들의 경제적 이익과 가장 직결되는 중요한 업무인 만큼, 모든 시공사에게 공정한 절차와 기준이 적용되었으면 한다"고 설명했다. 이어 "조합은 복수의 시공사가 입찰에 참여할 경우, 유리한 공사조건을 제안하는 시공사가 선정될 수 있도록 역할을 다해줬으면 한다"고 부연했다. 남영2구역이 올해 2월 진행한 현장설명회에는 ▲HDC현대산업개발 ▲삼성물산 ▲포스코이앤씨 ▲롯데건설 ▲계룡건설 ▲현대건설 ▲대방건설 ▲HJ중공업 ▲호반건설 ▲금호건설 ▲남광토건 등 11곳이 참여했다. 참석한 시공사들 모두 입찰참여의향서(LOI)를 제출했고, 조합으로부터 입찰안내서를 수령해 갔다. 기존 2종일반주거지역에서 일반상업지역으로 2단계 종상향을 전제로 재개발 사업을 추진하고 있다. 주택공급 물량은 총 565세대로 계획돼 있다. 분양주택과 공공임대주택 수는 각각 456세대, 109세대다. 공공임대주택은 재개발 의무임대주택 29세대와 기부채납 임대주택 80세대로 구성된다.
광진구 자양4동이 신속통합기획 설명회를 진행한 지 4개월 만에 정비계획(안)을 공개했다. 한강변에 위치한 자양4동은 신속통합기획 후보지 중에서도 입지 경쟁력을 지닌 곳으로 평가받았고, 주민들의 재개발 열의도 다른 사업장 대비 높은 편이었다. 다만, 광진구청에서 개략적인 추정분담금을 발표하면서 토지등소유자들의 고심이 깊어진 상황이다. 26일 정비업계 따르면 광진구청은 지난 25일 자양4동 토지등소유자들을 상대로 정비계획(안) 수립 및 구역지정을 위한 주민설명회를 개최했다. 이날 PT 발표는 도시계획업체인 건영씨앤피가 맡았다. 자양4동의 구역면적은 139,130㎡로, 이중 공동주택 획지는 107,716㎡다. 신양장로교회는 존치구역으로 남고, 뚝섬로24길을 중심으로 단지가 나뉘었다. 뚝섬로24길을 지구통경축으로 보고, 공원이 구역계 정중앙에 배치됐다. 자양4동의 기부채납 순부담 면적은 토지(15,368㎡)와 건축물(7,990㎡)을 합쳐 총 23,358㎡다. 이를 구역면적(139,130㎡)으로 나눈 순부담율은 약 16% 수준이다. 용적률 체계는 ▲기준용적률(211%) ▲허용용적률(223%) ▲상한용적률(270%) ▲법적상한용적률(299%) 등으로 수립됐다. 이 지역은 ▲1종일반주거지역(공원) ▲2종일반주거지역 7층이하(구역 내부) ▲2종일반주거지역(뚝섬로변) ▲3종일반주거지역(동일로변) 등이 혼재돼 있어, 도시계획을 새롭게 구상하는 과정에서 효율적 변경이 필요했다. 예상되는 주택공급물량은 2,951세대로, 이중 공공임대주택은 557세대다. 건폐율은 27%로 수립됐다. 이날 주민들의 관심은 추정분담금 발표에 집중됐다. 현재 자양4동은 정비계획(안) 입안을 위한 동의서를 징구 중인 가운데, 단독·다가구를 소유한 주민들이 다세대빌라보다 평당 감정평가액이 적다며 재개발 반대에 나선 상황이다. 이에, 감정평가사는 현 단계에서 진행한 감평은 약식으로 진행됐으며 향후 관리처분 단계에서 정식 감평이 이뤄진다는 점을 강조했다. 올해 3월 27일 서울시에서 재개발·재건축 사업지원 방안을 발표했는데, 구청이 이를 정비계획(안)에 충분히 반영하지 않고 무리하게 사업 속도를 냈다는 주민 의견도 제기됐다. 자양4동은 정비기반시설로 3개의 공원을 조성해 기부채납한다. 이에, 정비기반시설 입체·복합화로 주택용지를 추가 확보해 사업성을 강구할 수 있지 않냐는 게 주민들 의견이다. 광진구청은 공원 입체화 여부와 관련해 세부 운영기준이 없기 때문에 아직 적용하기에 무리가 있다고 답변했다. 서울시와 협의해 정비기반시설 입체·복합화가 가능한지 여부에 대해 알아보겠다고 덧붙였다. 광진구청은 주민들의 사업성을 최대한 높이기 위해 도시계획업체와 머리를 맞대고 계속 고민해 왔음을 설명했다. 앞서 광진구청은 추정분담금을 산출하는 과정에서 주민들에게 배포된 안내문(추정비례율 109.63%)과 발표한 내용(추정비례율 105.47%)이 달라 빚어진 혼동에 대해선 사과했다.
"포스코이앤씨를 노량진1구역 사업 동반자로 선택해 주심에 깊은 감사 인사를 드립니다. 시공사 선정은 새로운 여정의 시작인 만큼 그 의미가 상당합니다. 대한민국 최고의 명품 단지를 조성할 수 있도록 약속 드리겠습니다." 포스코이앤씨 도시정비영업실을 총괄하고 있는 장근호 상무는 이날(27일) 노량진1구역 조합원들에게 이같이 약속했다. 포스코이앤씨는 노량진1구역에 자체 하이엔드 브랜드(오티에르)를 적용, 송파-강남-서초-성수-노량진을 잇는 오티에르 벨트를 만들겠다는 구상이다. 27일 정비업계 따르면 노량진1구역 재개발 조합(김문선 조합장)은 이날 서울여성프라자에서 시공사 선정을 위한 임시총회를 성료시켰다. 임시총회 상정된 안건은 ▲제1호(시공사 선정) ▲제2호(시공사 계약체결 위임) ▲제3호(시공사 입찰보증금 사업비 전환 및 사용) ▲제4호(2024년 조합 운영비 예산 변경) 등으로, 모두 가결됐다. 이날 전체 조합원(1,016명) 중 600명이 출석했고, 포스코이앤씨는 538표를 받아 선정됐다. 노량진1구역은 수의계약 체결을 위한 시공사로 포스코이앤씨를 낙점했고, 공사도급계약(안) 체결을 위한 협의에 본격 나설 것으로 관측된다. 조합은 연내 조합원 분양신청 작업을 완료하고, 내년 하반기 관리처분계획(안) 인가를 목표 과업으로 설정했다. 2025년 말에는 조합원 이주 개시와 함께, 설계변경을 통해 인허가 작업을 원점에서부터 진행할 예정이다. 현 시점, 노량진1구역 착공 시기는 2027년 7월로 예정하고 있다. 노량진1구역의 총 공사비는 1조926억원으로, 건축연면적(494,812㎡·149,680평)을 감안한 평당 공사비는 약 730만원이다. 포스코이앤씨는 총 사업비로 5,500억원을 대여할 예정이다. 대여 방법은 직접대여(500억원)와 HUG보증(5,000억원)으로 구성된다. 포스코이앤씨는 실착공 후 1년간 공사비를 받지 않고 조합이 이자를 부담하는 사업비부터 먼저 상환하겠다는 파격적인 금융조건을 앞세워 시공권을 확보했다. 1년 후부터는 분양수입금이 들어올 때마다 사업비와 공사비를 각각 50%씩 상환하는 조건이다. 조합 입장에선 사업비를 선제적으로 상환하는 것이 경제적으로 유리하다. 이자비용을 줄일 수 있다는 건, 곧 조합원들의 분담금 감소 효과로 이어질 수 있기 때문이다. 물론 착공 후 1년 이내 분양계약을 통해 분양수입금이 들어와야 이를 사업비 상환 재원으로 활용할 수 있다. 물가상승(Escalation)에 따른 공사비 증액 방법으로는 소비자물가지수와 건설공사비지수의 산술평균값을 적용키로 했다. 물가상승 반영 시점은 2025년 6월부터다. 이달 총회를 시작으로 공사도급계약(가)을 체결한 이후에는 사업속도가 더욱 중요해진다. 관리처분계획(안) 수립 및 인허가, 조합원 이주, 철거가 늦어질 경우 계속해서 물가상승분이 공사비에 반영되기 때문이다. 공사 기간은 실착공 후 42개월로 결정됐다.
![[단독] 현대건설·한남3, 계약 없이 1,500억원 대여·상환?…논란 배경은](http://www.housingwatch.co.kr/data/cache/public/photos/20240417/art_17141005787993_61e2ff_178x118_c0.jpg)
한남뉴타운에 속한 한남3구역이 지난해 시공사로부터 받은 입찰보증금(1,500억원)을 상환한 가운데, 금전소비대차 계약서가 작성돼 있지 않아 관심이 모아진다. 통상 조합은 시공사를 선정한 후 입찰보증금을 사업비로 전환해 사용한다. 이때 금전소비대차 계약서를 통해 이자율과 그밖의 금융조건들을 협의해 담게 된다. 다만, 한남3구역과 현대건설은 금전소비대차 계약서를 체결하지 않았다. 26일 정비업계 따르면 한남3구역 재개발 조합(조창원 조합장)은 지난해 말 시공사인 현대건설로부터 받은 입찰보증금 1,500억원을 상환했다. 다만, 이 과정에서 입찰보증금(1,500억원) 관련 금전소비대차 계약서가 작성돼 있지 않아 상당 기간 내홍을 겪어왔다. 금전소비대차 계약서가 체결돼 있지 않았다는 점은 조합 집행부와 현대건설에게 우선 책임이 있다고 업계 관계자들은 입을 모은다. 조합 감사 결과, 행정업무를 총괄해야 할 정비업체(신한피앤씨)도 이를 인지하지 못한 것으로 조합원들에게 안내됐다. 현재 집행부는 현대건설로부터 받은 입찰보증금(1,500억원)의 이자율 책정을 위해 협의 중이다. 현대건설은 이자율 3.6%를 제안한 상황이지만, 집행부 내부적으로는 이자율을 낮추는 방향으로 추가 협의를 진행키로 가닥을 잡았다. 조합원들의 분담금을 조금이라도 줄이기 위한 목적이 담겨 있다. 물론 금전소비대차 계약서가 체결돼 있었더라면, 법률 계약서대로 이행하면 되기에 지금처럼 협의를 진행할 필요는 없었다. 시공사들은 보통 입찰보증금을 무이자로 대여할지, 이자를 받게 되면 몇 %를 받을지에 대한 조건을 입찰제안서에 넣는다. 현대건설은 최근 수주한 여의도 한양아파트에서 입찰보증금 150억원을 신용등급(AA-)을 통해 업계 최저수준의 금리로 제공한다고 제안서에 기재했다. 신탁방식 최초로 사업비 100%를 HUG 보증 없이 현대건설 지급보증만으로 전액 조달하겠다는 점을 마케팅 포인트로 활용했다. 한남3구역은 현재 원활한 이주를 진행하는 과정에서, 사업비 집행 과정에서 불거진 잡음이 계속 이어지고 있는 것으로 전해진다. 입찰보증금 상환과 관련, 이사회와 대의원회 의결 없이 조합장 직권으로 상환한 내용에 대한 이슈도 발생했다. 조합과 현대건설은 과거 무이자 입찰보증금에 대한 공감대를 형성해 왔다는 이야기도 들리는 만큼, 입찰보증금 상환에 따른 이자율 협의에 업계 관심이 쏠린다.
반포미도가 재건축 사업을 위한 날갯짓을 시작했다. 현재 1,260세대 전체가 단일 평형(34평)으로 이뤄져 있는 만큼, 다른 사업장 대비 원만하게 사업 추진이 이뤄질 것이라는 관측이 나온다. 올해 2월 주민설명회에서 6개 건설사(삼성물산·현대건설·GS건설·대우건설·DL이앤씨·포스코이앤씨) 현장 실무진들이 모두 참석해 PT발표에 나선 만큼, 내년 시공사 선정에도 정비업계 관심이 쏠린다. 25일 정비업계 따르면 서울시는 이날 반포미도의 재건축 정비계획(안) 수립 및 정비구역 지정을 결정·고시했다. 토지이용계획(안)을 살펴보면 구역면적은 76,527㎡로, ▲공동주택 획지(70,463㎡) ▲공원(5,217㎡) ▲도로(847㎡)로 구성돼 있다. 용적률 체계는 ▲기준용적률(210%) ▲허용용적률(229%) ▲상한용적률(251.45%) ▲법적상한용적률(299%) 등으로 수립됐다. 반포미도는 토지 기부채납(공원+도로)만 진행하며, 기부채납 순부담율은 6.9%다. 반포미도 추정비례율은 97.22%로 집계됐다. 총수입 추정액(3조6,847억원)에서 총지출 추정액(1조1,478억원)을 뺀 뒤, 종전자산 총액(2조6,092억원)으로 나눠 계산된 결과다. 정비계획(안) 상 추정비례율(97.22%)은 일반분양가 약 6,800만원, 공사비 800만원을 기준으로 책정됐다. 조합원 분양가는 일반분양가의 95% 수준으로 정했다. 올해 2월 주민설명회 때 안내된 내용과 동일하다. 조합원 분양가(종후자산 추정액)은 ▲전용59㎡(16.7억원) ▲전용74㎡(19.2억원) ▲전용84㎡(21억원) ▲전용99㎡(23.7억원) ▲전용114㎡(26.6억원) ▲전용130㎡(29.4억원) ▲전용157㎡(34.1억원)이다. 84㎡ 단일평형으로 이뤄진 반포미도의 경우, 동일평형 이상을 신청할 경우에만 분담금이 발생한다. 추정분담금 5,600만원을 내면 동일 평형(84㎡) 이동이 가능하다. 평형대를 낮추면 환급금을 돌려받게 된다. 반포미도는 서초구 반포동 60-4번지 일대 위치해 있으며, 기존 8개동에서 재건축 후 13개동(최고 층수 49층)으로 탈바꿈하는 프로젝트다. 예상되는 주택공급물량은 1,739세대로, 공공임대주택(208세대)을 제외한 1,531세대가 분양 대상이다. 반포미도는 고속터미널역(3·7·9호선)까지 도보 5분이 소요되는 초역세권 입지를 자랑하며 강남 신세계백화점을 비롯한 각종 편의시설이 근거리에 위치해 있어 생활 편의성도 뛰어난 편이다. 김승한 준비위원장은 "재건축 사업의 첫번째 난관(정비계획 수립)을 주민들과 함께 이뤄낸 만큼, 연내 조합설립을 목표로 흔들림 없이 사업을 진행하고 싶은 마음"이라며 "반포미도가 가진 입지 경쟁력과 사업성을 발판 삼아, 조합원들의 삶의 질 향상과 직결되는 방향으로 재건축 사업을 추진해 나가겠다"고 말했다. 이어 "적극적인 신기술 도입을 통해 입주민들의 사생활 보호와 생활 편의를 극대화한 아파트를 선보일 것"이라고 강조했다.
'한강변' 입지에 자리잡은 광장동 삼성1차가 건축심의(안)을 정기총회 상정해 의결받았다. 26일 정비업계 따르면 광장동 삼성1차 소규모재건축 조합(김태엽 조합장)은 건축심의(안) 의결을 위한 정기총회를 성료시켰다. 총회 상정된 안건은 ▲제1호(기 수행업무 추인) ▲제2호(2023년 예산 사용내역 의결) ▲제3호(2024년 사업비·운영비 예산 의결) ▲제4호(건축심의 의결) ▲제5호(총회 개최비용 및 참석비 의결) 등으로 모두 가결됐다. 광장동 삼성1차는 전체 조합원의 과반수 이상 찬성으로 건축심의(안)을 의결받으면서 사업절차에 속도가 붙을 전망이다. 건축심의 이후에는 조합원 종전자산감정평가→조합원 분양신청→조합원 종후자산감정평가→사업시행계획(관리처분 포함) 인가→이주·철거 등의 후속 절차를 밟게 된다. 조합은 최근 현재 시점에서 추정분담금을 개략적으로 산출해 조합원들에게 안내했다. 안내된 분담금 자료는 참고 용도로만 활용하면 된다. 조합원 분양가는 ▲24평(13억원) ▲31평(16.7억원) ▲31평-한강(17.8억원) ▲34A형(19.8억원) ▲35B형(20.4억원) ▲34C형(19.5억원) 등으로 산출했다. 현재 27평과 32평을 보유한 토지등소유자들의 종전자산 금액은 각각 13.1억원, 15.5억원이다. 추정비례율은 약 96% 수준이다. 종전자산 금액에 추정비례율을 곱한 권리가액을 기준으로, 원하는 평형대의 조합원 분양가와 비교하면 분담금(혹은 환급금)을 계산할 수 있다. 시공사는 SK에코플랜트다. 광장동 삼성1차는 SK에코플랜트가 한강변에 수주한 첫 사업장으로 알려져 있다. 총 공사도급계약은 약 1,017억원이다. 삼성1차 소규모 재건축 사업은 지하3층-지상 최고 40층 2개동을 짓는 사업이다. 예상되는 주택공급물량은 225세대다. 광장동 삼성1차는 북측으로 연접해 있는 노블빌리지(아파트 12세대)와의 통합 재건축도 검토해 왔지만, 현 시점에선 통합이 결렬된 상황이다. 광진구청에서도 분쟁조정위원회가 열려 삼성1차와 노블빌리지의 통합을 위한 시도도 진행한 것으로 알려졌다. 삼성1차는 건축심의 이후 노블빌리지와의 입장차가 좁혀지고 통합 가능성이 거론될 경우 추후 사업성 검토를 진행할 예정이다.
올해 3월 건축심의를 통과한 신길2구역이 시공사 선정을 위한 사전 준비작업에 매진하고 있다. GS건설과 삼성물산, 대우건설이 수주의향을 드러내고 있는 가운데, 조합은 시공사의 과열 경쟁을 차단하고자 사전홍보를 엄격히 금지하고 있다. 신길2구역은 2종일반주거지역에서 3종일반주거지역으로 종상향시켜 끌어올린 사업성을 바탕으로 조합원들의 이익을 극대화하는 방향으로 시공사 선정에 나설 계획이다. 25일 정비업계 따르면 신길2구역 재개발 조합(박흥신 조합장)은 이날 오전 이사회를 열어, ▲보고사항①(건축심의 조건사항에 따른 조치계획 설명) ▲보고사항②(소방업체 선정용 도서 및 시방서 납품 확인) ▲제1호 안건(시공사 선정계획안 및 입찰방법 재심의) ▲제2호 안건(법무법인 정비 계약연장 심의) 등을 논의한다. 이사회에서 의결된 안건은 대의원회와 총회를 거치게 된다. 단연 정비업계 관심이 쏠리는 안건은 시공사 선정계획(안) 및 입찰방법이다. 현재 GS건설과 삼성물산 등의 대형건설사들이 신길2구역 수주의향을 내비치고 있다. 당초 시공사 간 컨소시엄을 가능하게끔 열어줄 예정이었으나, 최근 내부 회의를 거쳐 컨소시엄은 허용하지 않기로 가닥을 잡았다. 조합은 공공지원자인 영등포구청과 협의 후 시공사 선정을 위한 입찰공고를 낼 계획이다. 신길2구역의 사업면적은 92,531㎡로, 건축연면적은 460,516㎡에 달할 정도로 규모가 크다. 용적률과 건폐율은 각각 299%, 16%로 계획이 수립돼 있다. 지하4층-지상49층 아파트 총 13개동, 2,550세대(공공임대주택 652세대 포함)를 짓는 프로젝트다. 신길2구역은 특별건축구역으로 지정된 만큼, 주변 시설 및 단지와 조화를 이룰 수 있는 다채로운 도시 경관을 창출해야 한다. 전용면적 기준으로 살펴보면, ▲39㎡ 210세대(공공 130세대 포함) ▲49㎡ 210세대(공공 129세대 포함) ▲59㎡ 486세대(공공 274세대 포함) ▲74㎡ 200세대(공공 28세대 포함) ▲84㎡ 982세대(공공 81세대 포함) ▲101㎡ 198세대 ▲112㎡ 131세대 ▲145㎡ 129세대 ▲154㎡ 2세대 ▲167㎡ 2세대 등이다. 신길2구역은 지난 2009년 정비구역으로 지정된 이후, 2020년 조합설립인가를 받아 정비계획 변경(안)을 추진했다. 조합이 지난 2022년 8월 서울시로부터 정비계획 변경(안)을 지정·고시받았다.
불광5구역이 관리처분계획(안) 수립과 집행부 연임 안건을 다음 달 예정된 정기총회에 상정한다. 조합원들은 최근 2년간 정비계획 변경(안)을 위한 동의서를 두 차례나 진행했지만, 별다른 사업 진척이 없었다는 점에 아쉬움을 표하고 있는 실정이다. 조합은 기존 원안대로 관리처분계획(안)을 수립함과 동시에 사업성을 보완하는 방식으로 정비계획(안) 수립절차를 원점에서 진행하겠다는 계획이다. 24일 정비업계 따르면 불광5구역 재개발 조합(조광흠 조합장)은 오는 5월 11일(토) 2024년 정기총회를 열어, ▲제1호(기 수행업무 추인) ▲제2호(조합정관 변경) ▲제3호(2023년 예산 사용내역 의결) ▲제4호(2024년 조합 예산 의결) ▲제5호(자금 차입) ▲제6호(HUG 약정체결) ▲제7호(금융기관 선정 대의원회 위임) ▲제8호(관리처분계획 승인) ▲제9호(조합원 이주 결의 및 철거 동의) ▲제10호(세입자 대책) ▲제11호(손실보상 감정평가법인 선정-대한감정평가법인/미래새한감정평가법인) ▲제12호(정비업체 용역계약) ▲제13호(총회 의결사항 대의원회 위임) ▲제14호(조합 임원 연임) 등의 의결을 물을 예정이다. 조합은 기존 원안대로 관리처분계획(안)을 수립해 인허가 절차를 마무리한 뒤, 조합원 이주와 철거 작업에 착수할 예정이다. 동시에 설계변경을 전제로 한 정비계획(안) 수립 절차를 투트랙(Two-Track)으로 진행한다는 점을 조합원들에게 안내했다. 다만, 은광교회는 교회가 빠진 정비계획 변경(안)부터 먼저 수리되어야 한다는 여전한 입장차를 나타내고 있다. 조합이 진행중인 설계변경 내용은 ▲최고층수(24층→35층) ▲용적률(233%→250%) ▲주동 개수(31개→21개) ▲설계 변경(전세대 남향·4베이) 등이다. 물론 앞선 내용은 모두 인허가청(서울시·은평구청) 심의를 받아야 한다. 현 시점에서 확정된 내용은 없는 셈이다. 금번 정기총회 상정되는 관리처분계획(안) 상 추정비례율은 104.76%다. 총수입 추정액(1조7,826억원)에서 총지출 추정액(1조2,145억원)을 뺀 뒤, 종전자산 추정액(5,422억원)으로 나눈 결과값이다. 조합원들은 각자 보유한 개별 물건의 종전자산감정평가액에 추정비례율(104.76%)을 곱한 권리가액을 기준으로 분담금(혹은 환급금)을 계산할 수 있다. 불광5구역 조합원 분양가는 ▲40타입(4.19억원) ▲45타입(4.61억원) ▲53타입(5.42억원) ▲59A타입(6.2억원) ▲59B타입(6억원) ▲84A타입(8.16억원) ▲84B타입(8.16억원) ▲107타입(9.37억원) ▲141펜트하우스(15억원) 등으로 수립됐다. 일반분양가는 ▲40타입(6.57억원) ▲45타입(7.3억원) ▲53타입(8.6억원) ▲59A타입(9.16억원) ▲59B타입(9.3억원) ▲84B타입(12.84억원) 등으로 산정됐다. 지난해 분양신청 당시, 84㎡의 조합원 분양가는 7억원이었다. 같은 평형의 일반분양가는 8억원으로 책정된 바 있다. 1년 사이 조합원 분양가와 일반분양가는 각각 1억원, 5억원이 상승했다.
서초구청이 관내 정비사업을 진행하고 있는 조합과 추진위원회에 '서울시 표준공사계약서'를 사용하라는 내용의 공문을 내려보냈다. 24일 정비업계 따르면 서초구청은 지난 달 관내 재건축정비사업조합과 추진위원회, 소규모정비사업 조합에 협조 요청 공문을 발송했다. 시공사를 선정할 때 서울시 표준공사계약서를 사용해 달라는 내용이다. 서초구에서 이르면 올해 시공사 선정에 나설 것으로 예상되는 사업장들은 ▲신반포2차 ▲신반포4차 ▲방배15구역 등이다. 이밖에도 ▲신반포12차 ▲신반포16차 ▲신반포27차 등은 현재 시공사 선정을 하고 있다. 올해 1월 국토교통부는 [정비사업 표준공사계약서]를 발표했다. 최근 급격한 원자재값 인상에 따른 분쟁을 반영했고, 물가변동 규정도 보완했다. 2011년 서울시 표준공사계약서를 기초로 만들었다. 이로부터 2달 뒤, 서울시는 앞서 국토교통부가 발표한 [정비사업 표준공사계약서]에 '서울시 공공지원 정비사업 시공사 선정기준'을 반영해 [서울시 표준공사계약서]를 개정했다. 서울시 표준공사계약서는 권고자료일 뿐, 법령에서 직접 정한 사항 이외에는 별도의 법적 구속력은 없다. 계약서라는 건 도급인(조합)과 수급인(시공사)의 합의에 의해 체결되기 때문이다. 조합이 협상력을 가지고 있을 때 관철시켜야 한다는 게 법조계 중론이다. 법조계에선 시공사 선정 과정에서 입찰지침서로 '서울시 표준공사계약서'를 기초자료로 활용해야 한다고 입을 모은다. 통상 조합은 시공사를 선정 단계에서 힘의 우위를 가진다. 이때, 조합의 협상력과 지위를 충분히 활용해야 한다. 일례로, 입찰지침서에 공사도급계약서는 '서울시 표준공사계약서'를 따른다라는 문구를 넣거나, 양사(조합-시공사)가 합의에 도달하지 못한 내용은 '서울시 표준공사계약서'를 따른다는 제약을 둘 수도 있다. 서울시 표준공사계약서와 시공사가 제안한 계약서를 비교표로 만들어 제출토록 안내할 수도 있다. 법조계 관계자는 "서울시가 공사비 증액에서 빚어지는 갈등을 최소화하고, 사업속도를 빠르게 가져가기 위한 목적 하에 표준공사계약서를 만들었다"며 "다만, 이미 공사도급계약을 체결한 사업장은 서울시 표준공사계약서를 관철시키기 쉽지 않을 것"이라고 설명했다. 이어 "입찰안내 과정에서부터 서울시 표준공사계약서를 건설사에게 제안하고, 건설사가 가져오는 공사계약서와 비교표를 만들어 제출하도록 하면 좋다"고 부연했다. 또 다른 법조계 관계자는 "공사계약 해지는 조합원들의 피해가 크기에, 가급적 하지 않아야 한다"며 "공사계약서 상 도급인(조합)의 해지사유에 해당하는 일이 거의 없기 때문이다"고 강조했다. 이어 "착공 이후에는 더더욱 해지해서는 안된다"며 "법적으로 해지 가능하더라도, 해지된 시공사를 대체해 들어올 수 있는 시공사가 없기 때문이다"고 덧붙였다.
![[단독] 대우건설, 신반포16차 무혈입성…개포주공5단지를 향한 눈](http://www.housingwatch.co.kr/data/cache/public/photos/20240417/art_17138783166477_2e1e96_178x118_c0.png)
대우건설이 신반포16차 시공권을 확보했다. 23일 정비업계 따르면 신반포16차 재건축 조합(이수 조합장)은 수의계약 체결을 위한 우선협상대상자로 대우건설을 낙점했다. 조합은 올해 3월과 4월 각각 한 차례씩 입찰공고를 냈으나, 두 차례 모두 경쟁입찰이 성립되지 않아 유찰됐다. 대우건설만 단독으로 입찰참여의향서를 제출했다. 신반포16차가 적산업체를 통해 산출한 평당 공사비는 944만원이다. 총 공사금액은 2,469억원이다. 조합은 다음 달 14일(화)까지 입찰제안서를 제출토록 대우건설에 안내했다. 대우건설은 입찰제안서와 더불어, 입찰보증금 110억원을 내야 한다. 2016년 12월 구역지정을 받은 신반포 16차는 2018년 조합설립인가를 받았고, 작년 11월 사업시행계획(안)을 인가받았다. 사업시행계획(안) 상 설계도서를 기준으로 시공사 선정을 진행 중이다. 신반포16차는 서초구 잠원동 55-12번지 일대 위치해 있으며, 구역면적은 12,977㎡다. 지하5층-지상 34층, 총 468세대(공공임대주택 68세대)를 짓는 프로젝트다. 건폐율과 용적률은 각각 24%, 289%다. 건축 연면적은 86,476㎡다. 기부채납은 토지(대지지분)와 건축물(환산부지) 각각 850㎡, 75㎡로 계획돼 있다. 대우건설은 올해 도시정비사업 선별수주를 기반으로, 신규수주액 3조원을 목표치로 세웠다. 백정완 대우건설 대표는 신년사에서 생존을 위한 수익성 개선 및 유동성 확보에 주력하겠다는 점을 밝히기도 했다. 대우건설은 연초 신반포16차와 개포주공5단지, 신반포2차를 전략적 수주사업장으로 꼽았다. 모두 하이엔드 브랜드인 '푸르지오 써밋'을 앞세우고 있다. 신반포16차 시공권을 확보하면서, 개포주공5단지와 신반포2차 수주 여부에도 업계 관심이 모아진다. 개포주공5단지의 경우, 대우건설만 올해 2월 진행됐던 입찰에서 참여확약서를 제출했다. 1차 입찰이 종료된 후, 개포주공5단지 내 일부 주민들은 대우건설과 조합 간 사전담합 의혹을 제기하기도 했다. 조합은 지난 달 28일 2차 입찰 공고를 냈다. 평당 공사비는 840만원으로, 1차 입찰과 동일했다. 한 가지 달라진 점은 현장설명회 이후 7일 이내 제출토록 한 입찰참여 확약서를 받지 않기로 했다. 입찰참여 확약서를 통해 건설사들의 참여를 제한했다는 조합원들의 지적을 반영한 행보로 풀이된다. 개포주공5단지 입찰참여 마감일은 오는 5월 21일(화)이다.
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