발행일(UPDATE): 2025년 09월 10일 16시 37분
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거여·마천재정비촉진지구(뉴타운) 내 존치관리구역이었던 마천5구역이 올해 4월 신속통합기획(안)을 확정짓고, 현재 정비계획(안) 입안을 위한 주민동의서를 걷고 있다. 마천5구역은 2021년 신속통합기획 1차 후보지 21곳 중 한 곳이다. 22일 정비업계 따르면 송파구청은 마천5구역 토지등소유자들을 상대로 분담금 추산액이 기재된 안내문을 개별 통지했다. 재개발 사업 시작 단계에 놓여있는 마천5구역의 추정비례율은 약 99%로 산출됐다. 현 시점에서 추정한 전용면적별 조합원 분양가는 ▲39㎡(5.4억원) ▲59㎡(8.17억원) ▲84㎡(10.2억원) ▲114㎡(12.6억원)으로 계산됐다. 원자재값·인건비 상승에 따라 국민평형(84㎡)의 조합원 분양가도 10억을 넘어섰다. 신속통합기획(안)에 따르면, 예상 건립 세대 수는 약 2,200세대(임대주택 600세대 포함)다. 현 시점에서 ▲39㎡(190세대) ▲59㎡(460세대) ▲74㎡(690세대) ▲84㎡(750세대) ▲114㎡(210세대)로 계획돼 있으며, 향후 주민 수요조사 결과를 반영해 최종 결정된다. 서울시는 신속통합기획(안) 작성 과정에서 ▲원활한 교통처리 ▲효율적인 토지이용계획 ▲기존 노후청사 재정비 ▲수변 연계 가로공원 조성 등에 초점을 맞췄다. 용도지역은 제2종일반주거지역(7층이하)에서 제2종일반주거지역으로 1단계 종상향이 예정돼 있으며, 창의적이고 입체적인 건축 설계를 비롯해 유연한 높이계획 조성이 가능하다. 서울시는 올해 2월 '도시·건축 디자인 혁신방안'을 발표하며 ▲경관 ▲조망 ▲저층부 개방 ▲입면특화 설계 등 창의적인 디자인을 적용하는 단지에 한해 높이계획을 유연하게 적용하기로 결정했다. 특히 경계부 구역계를 확장하면서 거마로와 마천로, 마천로43길에 총 3개의 차량진출입구를 만들 수 있게 됐다. 마천성당은 존치건물로 남게 되며, 신속통합기획 설계에서 가장 중요한 부분을 차지하는 공공보행통로는 십자형(+) 동선을 고려해 계획이 잡혀 있다. 마천5구역은 정비계획(안) 입안을 위한 주민동의율(66.7%)을 징구하고 있다. 현재 조합원들은 통상적인 절차(추진위원회→조합)를 따를지, 다른 신속통합기획 후보지들이 선택하고 있는 조합직접설립제도 활용 여부를 두고 의견 개진이 이뤄지고 있는 상황이다. 현재 신속통합기획 후보지 중 정비구역 지정을 받은 신당10구역과 금호21구역은 모두 구청 중심의 조합직접설립제도를 통해 추진위 없이 연내 조합설립을 목표로 하고 있다.
여의도 공작아파트가 시공사 선정을 위한 입찰을 진행했지만, 대우건설의 단독 입찰로 유효경쟁이 성립되지 않아 유찰됐다. 관심을 모았던 포스코이앤씨는 입찰에 참여하지 않았다. 대우건설은 자체 하이엔드 브랜드인 '써밋'을 적용하고, 세계적인 건축 거장 '장 미셸 빌모트'와 손을 잡아 이번 입찰에 참여했다. 오랜 기간 공작아파트 수주에 공을 들여왔던 만큼 남은 후속 절차들도 착실히 준비할 것으로 전망된다. 21일 정비업계 따르면 사업시행자인 KB부동산신탁이 이날 오후 2시 여의도 공작아파트 입찰을 마감한 결과, 대우건설만이 입찰제안서를 제출했다. 대우건설은 재입찰 일정에 맞춰 공작아파트 수주에 자체 역량을 총 동원할 예정이다. 포스코이앤씨는 전날(20일) 여의도 한양아파트 입찰에 참여했지만, 공작아파트까지 2곳의 수주경쟁을 동시 진행할 경우 발생할 수 있는 리스크를 감안해 포기했다. '선택과 집중' 전략을 선택한 셈이다. 포스코이앤씨는 여의도 파크원 건물을 지을 때, 공작아파트 주민들에게 발생할 다양한 민원(공사소음·분진)을 해결하는 과정에서 좋은 이미지를 만들어 왔다는 후문이다. 다만, 포스코이앤씨 입장에서 한양아파트와 공작아파트 두 곳을 동시에 진행할 경우, 평당 공사비를 포함한 계약조건들이 직·간접적으로 비교되는 부작용을 고민했을 것이라는 게 업계 중론이다. 무엇보다 포스코이앤씨는 부산시민공원 촉진2-1구역에도 사활을 걸고 있다. 충분한 자본력과 인력풀을 갖춘 대형 건설사라도 규모가 있는 정비사업장 수주 실패는 큰 타격으로 돌아올 수밖에 없다. 특히 포스코이앤씨는 하이엔드 브랜드인 오티에르(HAUTERRE)를 론칭한지 1년밖에 되지 않아, 입지적으로 강점이 있는 곳들을 중심으로 사업장을 확보해 나가야 하는 상황이다. 여의도 한양아파트와 부산시민공원 촉진2-1구역의 경쟁 상대도 각각 주택부문 탑티어인 현대건설과 삼성물산이다. 보유 자원을 어떻게 적재적소에 활용해야 할지에 대한 고민의 결과, 공작아파트는 포기하기로 결정한 것이다. 한편, 여의도 공작아파트는 작년 8월 서울시 도시계획심의위원회를 통과할 때 공공주택(장기전세) 기부채납을 전제로 정비계획안을 만들었다. 2017년 공람 당시 순부담률은 5.46%였지만, 지난해 8월 도계위를 통과될 때 순부담률은 12.97%로 2배 가까이 늘어났다. 구역면적이 협소하다보니 정비기반시설 대신 공공주택(장기전세) 기부채납을 통해 사업구역(16,929㎡) 대부분이 공동주택 택지(16,857㎡)로 활용된다. 원래 용도지역(일반상업지역)을 유지하며 건축물은 기존과 같은 4개동으로 지어진다. 예정 법적상한용적률은 571.4%다. KB부동산신탁이 사업시행자 지정 동의서를 받을 때 안내한 내용에 따르면, 현재 30평형대 소유주의 분담금은 ▲30평형(3.11억원 환급) ▲34평형(0.85억원 환급) ▲38평형(0.79억원 부담) ▲41평형(2.52억원 부담)에 따라 변화한다. 기존 41평형 소유주의 분담금은 ▲30평형(6.72억원 환급) ▲34평형(4.47억원 환급) ▲38평형(2.81억원 환급) ▲41평형(1.08억원 환급)으로 바뀐다. 41평형 소유주는 분담금을 내지 않는 것으로 안내됐다.
![[단독] 북아현2구역 공사비 협상 매듭…삼성·DL "조합 요구안 수용"](http://www.housingwatch.co.kr/data/cache/public/photos/20230938/art_16952781325865_944bf5_178x118_c0.png)
북아현2구역과 시공사단(삼성물산-DL이앤씨)과의 공사비 협상이 극적으로 타결됨에 따라, 이달 23일(토) 예정된 임시총회에서 '시공사 선정 취소' 안건은 빠지는 것으로 최종 확정됐다. 작년 9월 도급공사계약 체결을 목적으로 협상이 시작된 지 1년여 만이다. 본격적인 관리처분계획(안) 수립을 앞두고 시공비 증액 협상을 매듭짓게 되면서, 북아현2구역은 사업 속도에 박차를 가할 전망이다. 21일 정비업계 따르면 삼성물산과 DL이앤씨는 어제(20일) 북아현2구역 조합이 요청한 금융조건과 마감재 수준을 수용키로 결정했다. 조합과 시공사단이 합의점을 찾은 총 공사비는 8,862억원으로, 건축연면적에 따른 평당 공사비는 748만원이다. 평당 공사비 748만원은 올해 5월 착공 기준으로 산출됐으며, 조합원 분양주택은 조합이 지정한 마감재가 적용된다. 일반분양 및 임대주택 마감재는 시공사단 제안을 반영해 지어진다. 삼성물산은 올해 5월 조합이 원하는 마감재를 반영할 경우, 평당 공사비 859만원을 제안했다. 시공사 해지 총회가 예정된 이달에는, 앞서 제안한 금액(859만원)보다 4% 감액된 825만원을 조합 측에 건넸다. 조합은 이달 17일 내부 검토를 거친 끝에 평당 공사비 740만원이 적정하다는 의견을 시공사단에 전달했다. 조합은 이달 20일까지 시공사단이 이를 수용하지 않을 경우, 해지 총회를 강행하겠다는 입장을 밝혔다. 시공사단은 조합이 최종 회신기한으로 정해놓은 어제(20일), 조합이 요청한 마감재 및 금융조건을 수용하겠다는 의사를 밝혔다. 북아현2구역 조합은 이날(21일) 긴급 이사회를 열어 시공사단과의 협상을 종결하고 동시에 이번 주 예정된 임시총회에서 시공사 계약 해지 안건을 취소키로 결의했다. 제2호(공사비 검증-2022년 사업시행변경인가 도서기준), 제3호(임시총회 비용 예산 승인) 안건은 예정대로 총회 상정된다. 지난해 지정고시된 사업시행계획(안) 내용에 따르면, 북아현2구역의 건축연면적은 391,652㎡(공동주택 369,281㎡+주거복합 22,370㎡)다. 앞선 건축연면적을 3.3㎡당 평수로 환산하면 약 11만8,470평이 나온다. 조합이 원하는 수준의 마감재로 공사를 한다는 가정 하에, 양사가 합의점에 도달한 공사비(748만원)를 적용할 경우 건축시설 공사비는 약 8,862억원(VAT 제외)이 계산된다. 평당 공사비(859만원)을 감안한 총 공사비(1조170억원)와 비교할 때 약 1,308억원이 줄어들었다.
![[단독] '824만원vs798만원' 현대건설·포스코, 여의도 한양아파트 시공권 두고 격돌](http://www.housingwatch.co.kr/data/cache/public/photos/20230938/art_16952055730401_cf19d0_178x118_c0.jpg)
여의도 한양아파트 시공사 선정을 위한 경쟁입찰에 현대건설과 포스코이앤씨가 참여했다. 현대건설과 포스코이앤씨는 '여의도 재건축 단지, 최초 시공사 선정'이라는 타이틀 확보에 남은 하반기 전사 역량을 끌어모을 것으로 업계는 보고 있다. 하우징워치 취재 결과, 현대건설은 2개 입찰금액을 제안했고 포스코이앤씨는 1개 입찰금액을 제출했다. 20일 정비업계 따르면 여의도 한양아파트 사업시행자인 KB부동산신탁은 이날 오후 2시 시공사 입찰제안서 접수를 마감했다. 현대건설과 포스코이앤씨가 예정대로 입찰에 참여했다. 당초 한양아파트 시공권에 큰 관심을 두지 않았던 삼성물산은 들어오지 않았다. 이날 입찰 마감을 기점으로 '2파전' 경쟁 구도가 확정됨에 따라, 현대건설과 포스코이앤씨는 오는 10월 29일(토) 시공사 선정을 위한 총회까지 선의의 경쟁을 펼쳐나갈 예정이다. 여의도 한양아파트 시공사 선정을 위한 입찰에는 복수의 건설사가 참여하면서 한 차례 유찰도 없이 곧바로 유효 경쟁이 성립하게 됐다. 천정부지로 치솟은 원자재값·인건비로 시공사 선정에 난항을 겪은 여타 사업장들과는 대비되는 모습이다. 금번 한양아파트 입찰지침서에는 별도로 평당 공사비 예가가 없어 현대건설과 포스코이앤씨의 입찰 제안금액에 정비업계 관심이 쏠렸다. 먼저, 현대건설은 입찰제안서를 통해 2개 공사비를 제안한 것으로 파악됐다. 원안설계는 평당 공사비 880만원, 대안설계를 진행할 경우엔 평당 공사비 824만원이다. KB부동산신탁은 전체 공사비를 건드리지 않고, 입찰제안서를 제출하도록 했다. 원안설계와 대안설계 모두 총 공사비가 동일한 상황에서, 평당 공사비가 다른 건 '건축 연면적'과 관련 있다. 총 공사비는 건축 연면적x평당 공사비로 도출된다. 현대건설은 지상층에 있는 상업시설(상가)을 지하층으로 지어, 여유가 생긴 용적률만큼 오피스텔을 추가로 짓겠다는 전략을 구상해 왔다. 지하층은 용적률 산정식에 포함되지 않는다. 조합원 입장에선 분양수익이 증가할수록, 개별적으로 내야 할 분담금이 줄어든다. 현대건설은 분양수익을 극대화하는 방향을 고민해, 동일평형에 입주하는 조합원들의 경우 추정분담금을 내지 않게끔 만들겠다는 계획인 것으로 전해진다. 포스코이앤씨는 원안설계와 대안설계 모두 평당 공사비 798만원을 최종 제안한 것으로 하우징워치 취재 결과 파악됐다. 당초 조합원들에게 약속했던 '780프로젝트'보다, 평당 공사비는 약 10% 정도 상향 조정된 수치다. 원안설계와 대안설계 모두 총 공사비와 평당 공사비가 동일하기 때문에, 건축연면적도 동일하다. 한양아파트 A주민은 "지난해 KB부동산신탁을 사업시행자로 지정고시하는 과정에서 추정분담금이 많지 않았지만, 올해 정비계획(안) 공람공고 과정에서 생각보다 추정분담금이 많아져 놀랐다"며 "현대건설과 포스코이앤씨가 제안한 평당 공사비를 꼼꼼하게 잘 비교해 추정분담금을 줄여줄 수 있는 곳을 선별할 것"이라고 말했다. 한편, 현대건설과 포스코건설 모두 각사가 보유한 하이엔드 브랜드를 적용하겠다고 제안한 점은 동일했다. 현대건설은 디에이치(The H), 포스코이앤씨는 지난해 론칭한 오티에르(HAUTERRE)를 전면에 내세웠다. 포스코이앤씨의 오티에르 브랜드는 론칭한 지 얼마 되지 않아, 오티에르를 적용해 만들어진 아파트 단지는 아직 없는 상황이다. 포스코이앤씨와 현대건설은 지난해 방배신동아에서도 맞붙었다. 당시 현대건설이 입찰 참여를 포기하면서, 포스코이앤씨가 수주에 성공했다. 당시, 현대건설은 포스코이앤씨가 방배신동아에서 불과 1km 떨어진 곳에 오티에르 홍보관(내방역 8번출구)을 지어 조합원들에게 홍보했지만 조합 측에서 묵인했다는 점을 이유로 입찰을 포기했다. 여의도 한양아파트 입찰이 마감됨에 따라 하루 앞으로 다가온 여의도 공작아파트 시공사 선정을 위한 입찰 결과에도 정비업계 관심이 쏠리고 있다. 대우건설의 입찰 참여는 확정적인 가운데, 포스코이앤씨가 공작아파트에도 모습을 드러낼지가 관전 포인트다. 다만 한양·공작아파트 입찰 일정이 동시에 이뤄지는 만큼, 포스코이앤씨 입장에서 두 곳을 동시에 진행하는 것은 분명 부담으로 작용할 수 있다는 게 건설업계 관계자들의 중론이다. A건설사 관계자는 "포스코이앤씨가 여의도 공작아파트 입찰에 참여하는지 여부가 향후 한양아파트에도 상당한 영향이 있을 것으로 생각된다"며 "여의도 내 시범아파트와 삼부아파트, 대교아파트 등 연달아 재건축 대어들이 예정돼 있는 만큼, 많은 건설사들이 한양·공작아파트 입찰 진행과정에 상당한 관심을 쏟고 모니터링할 거 같다"고 설명했다.
북아현2구역의 삼성물산·DL이앤씨 해지 총회가 임박한 가운데, 시공사단은 기존보다 평당 공사비 약 4% 정도 줄인 금액을 제안하며 해지총회 취소를 요청했다. 조합은 시공사단 측의 과도한 공사비 인상 요구로 인해 합리적인 수준의 공사비 제안이 없을 경우, 계약을 해지할 수밖에 없다는 입장을 공식화하며 이달 23일(토) 총회를 개최키로 결정했다. 조합은 시공사단이 일부 공사(커뮤니티시설 등)를 과업 범위에서 빼고 금융조건을 조정하는 방식으로 평당 공사비를 낮춰 제안하고 있다는 점에 분통을 터트리고 있는 실정이다. 20일 정비업계 따르면 북아현2구역이 최근 삼성물산·DL이앤씨 시공사단으로부터 평당 공사비 825만원(조합 요청 마감재 적용)을 제안받았다. 올해 5월 조합에 제시한 평당 공사비 859만원 대비 약 4% 정도 감액된 수치다. 조합이 요청한 마감재로는 ▲아트월(이태리산 대형타일) ▲마루(이태리산 원목마루) ▲주방 가구(독일산+칸스톤 상판) ▲수전(한스그로헤) 등이 꼽힌다. 시공사단이 제안한 마감재를 적용할 경우엔, 평당 공사비 740만원이 적용된다. 공동사업단이 요청한 마감재를 살펴보면, ▲아트월(이태리산 포세린타일) ▲마루(국산 광폭텍스쳐) ▲주방 가구(국산+엔지니어스톤 상판) ▲수전(아메리칸스탠다드) 등으로 나뉜다. 시공사단은 북아현2구역의 경우, 일반분양보다 조합원 분양 세대 비율이 현저히 높기 때문에 조합 마감재를 상향할 경우 공사비가 올라갈 수밖에 없다는 점을 주장해 왔다. 시공사단이 앞서 제안한 평당 공사비는 2023년 5월 착공 기준으로 산출됐으며, 향후 공사비 검증을 통해 도출되는 공사비와는 다르다. 북아현2구역은 추진위원회 시절이던 2006년 9월 현재 시공사단과 평당 공사비 약 358만원으로 공사도급 가계약을 체결했다. 시공사단은 올해 5월 조합이 원하는 마감재를 반영할 경우 평당 공사비 859만원을 제안했다. 일반 마감재 수준으로 진행할 경우엔 평당 공사비 749만원임을 알렸다. 임시총회를 앞둔 이달, 시공사단은 기존 859만원에서 4% 감액된 825만원을 마지막으로 제안한 상황이다. 북아현2구역 사업시행계획(안) 설계도서 상, 건축연면적은 391,652㎡, 이를 3.3㎡당 평수로 환산하면 약 11만8,470평이 계산된다. 시공사단이 이달 제안한 평당 공사비 825만원을 적용할 경우 건축시설 공사비는 약 9,773억원(VAT 제외)이 나온다. 기존 대비 건축시설 공사비가 약 400억원 정도 줄어든 수치다. 다만 북아현2구역 조합은 삼성물산·DL이앤씨가 커뮤니티시설 내 주요 집기와 시설물, 가구들을 대부분 제외하는 조건으로 평당 공사비를 내리고 있다는 입장이다. 제외된 과업은 향후 추가 공사비 청구의 대상이 될 수 있다는 점에서 조합은 면밀한 검토 과정을 거치며 시공사단과의 협상에 적극적으로 임하고 있다. 일례로 흑석3구역(흑석리버파크자이)도 시공사인 GS건설이 공사 막바지 커뮤니티시설 과업을 조합 직발주로 돌린 바 있다. 또한, 조합은 시공사단이 ▲분양대금 납부조건 비율 ▲차입금리 ▲사업비 조달금리 등 금융조건을 변경하는 방향으로 평당 공사비를 조정하는 식의 협상 방식을 꾀하고 있다는 점을 지적하고 있다. 북아현2구역 조합은 재개발 사업의 원만한 추진을 목적으로, 일부 하향조정된 마감재 사양을 적용해 평당 공사비 740만원의 수용 여부를 시공사단에 역으로 제안한 상황이다. 조합과 시공사단 모두 마지막 제안을 건네놓은 상황이다. 북아현2구역 조합 관계자는 "시공사단이 제안한 공사비 내역을 살펴보면, 필수적으로 진행해야 할 공사를 제외함과 동시에 금융 조건을 변경했기에 조합 입장에선 쉽사리 받아들일 수 없는 조건"이라며 "시공사단은 공문을 통해 평당 공사비가 향후 한국부동산원 검증 시 접수될 공사비와 달라질 수 있다는 단서조항을 계속 밝히고 있어 신중한 태도로 협상에 임하고 있다"고 말했다. 총회는 오는 23일(토) 오후 2시 북아현성결교회에서 개최된다. 총회 상정되는 안건은 ▲제1호(삼성물산, DL이앤씨 시공사 선정 취소 및 공사도급가계약(2006.09) 해지) ▲제2호(공사비 검증 - 2022년 사업시행변경인가 도서기준) ▲제3호(임시총회 비용 예산 승인) 등이다. 서면결의서는 이달 22일(금) 오후 6시까지 조합사무실에 제출해야 한다. 현재 북아현2구역은 현 집행부 해임 총회도 하루 전날(22일) 계획돼 있는 상황이다. 박일규 법무법인 조운 대표 변호사는 "조합임원 해임에는 전체 조합원 과반수 참석(전체 조합원 10퍼센트 이상 직접 참석), 참석 조합원 과반수 찬성이라는 일반 의결 정족수가 요구된다"며 "한편, 시공자 해지 안건이 가결될 경우 시공자는 조합을 상대로 해지결의 효력정지 및 무효확인, 대여금 반환 및 손해배상 청구, 조합계좌나 연대보증한 조합임원 재산에 대한 가압류 등 시공자 지위를 유지하거나 해지로 인한 경제적 손실을 만회하기 위해 다양한 소송상 조치를 취하는 경우가 많다"고 설명했다.
여의도 삼부아파트 설계 공모에 ㈜디에이건축과 에이앤유디자인그룹건축사사무소㈜(이하 에이앤유)가 도전장을 내밀며 선의의 경쟁을 예고했다. 디에이건축과 에이앤유는 올해 상반기 진행된 압구정2구역 설계 공모에서 한 차례 맞붙은 경험이 있다. 압구정2구역에 이어 압구정4구역까지 석권한 디에이건축, 최근 여의도 대교아파트를 수주한 에이앤유에게 삼부아파트는 올해 마지막 남은 격전지가 될 것으로 전망된다. 20일 정비업계 따르면 디에이건축과 에이앤유는 지난 19일 마감한 여의도 삼부아파트 설계 공모에 입찰제안서를 제출했다. 작품 접수는 오는 10월 27일(금)까지다. 관심을 모았던 삼우종합건축사사무소는 입찰에 참여하지 않았다. 삼우는 압구정2구역 수주 실패를 기점으로 정비사업 공모 참여에 여느 때보다 신중해졌다는 게 업계 중론이다. 삼우 불참으로 압구정2구역 경쟁 구도(디에이-에이앤유-삼우)는 재현되지 않았다. 디에이건축과 에이앤유는 삼부아파트 수주에 오랫동안 공을 들여온 회사다. 두 곳 모두 국내 설계부분 탑티어로, 화려한 설계실적을 자랑한다. 디에이건축은 ▲압구정2구역·4구역 ▲아크로여의도더원 ▲용산 더 파크사이드 서울(유엔사부지) 등을 지었으며, 에이앤유는 ▲나인원한남 ▲반포디에이치클래스트(반포주공1단지) ▲반포래미안 원베일리(신반포3차) ▲메이플자이(신반포 한신4지구) 등 한강변 쪽 설계실적을 보유하고 있다. 여의도 삼부아파트 추진위원회는 연내 조합설립인가 업무와 동시에 설계사 선정에 매진할 것으로 관측된다. 무엇보다 압구정3구역 이후 설계 공모와 관련해 서울시 및 관할 구청의 지침이 내려오는 상황임을 감안해, 전시관 운영 및 조합원 홍보 관련 가이드라인도 하나씩 수립해 나갈 예정인 것으로 전해진다. 디에이건축과 에이앤유는 삼부아파트 신속통합기획(안)에 맞춰 설계 작품을 구상해 제출할 예정이다. 1975년 준공된 삼부아파트는 현재 최고 15층, 10개동 866가구다. 여의도에서는 시범아파트(1,584가구) 다음으로 몸집이 크다. 여의도초-여의도중-여의도고등학교가 도보 10분 이내에 있어 실거주 가치는 높은 것으로 평가된다. 목화아파트는 1977년 건축됐으며, 2개동 312세대다. 전용면적 기준으로 삼부아파트는 현재 ▲70㎡ ▲77㎡ ▲106㎡ ▲135㎡ ▲146㎡ ▲175㎡ 등으로 이뤄져 있다.
서울시가 국내 전문가들과 모아주택·모아타운의 발전 방향을 모색하는 '저층주거지의 新 정비방식, 모아주택·모아타운 심포지엄'을 서울시청 8층 다목적홀에서 19일 개최했다. 이날 심포지엄은 모아주택 디자인의 향상 방안과 모아주택 실행력 강화를 위한 정책 제안 등을 주제로 진행됐다. 설명회에는 일반시민부터 건설사 관계자 등 200명 이상의 많은 인원이 참석한 가운데 김하영(숭실대), 한소영(한남대) 학생의 주제발표를 시작으로 김진욱 예지학건축사사무소 대표, 류인정 ㈜도시류 대표 순으로 프레젠테이션 발표가 이어졌다. 김진욱 예지학건축사사무소 대표는 ▲열린주거단지 조성 ▲도시맥락(정주환경) 활성화 ▲공간 위계 구성 ▲주동디자인 혁신의 네 가지 기본뱡향을 제시하며 "모아타운 사업은 규모가 크지 않은만큼 협력이 중요하다"고 강조했다. 김 대표는 "1000~2000세대가 아닌 300~500세대가 블록 단위로 개발되는 곳이 많기 때문에 건축 협정이나 여러 제도적인 기법을 활용해 계획할 필요가 있다"고 전했다. 이어 김 대표는 "기존에 있는 답답하고 일률적인 아파트보단 아름답고 주변 경관과도 어울릴 수 있는 집이 필요하다"며 "시민들에게 개방되는 공간들은 하나의 목적이 아닌 여러가지 목적을 수용할 수 있도록 항상 변화할 수 있는 공간으로 디자인돼야 된다"고 언급했다. 뒤이어 도시계획 업체인 ㈜도시류의 류인정 대표는 모아주택의 도입배경과 개념, 그리고 추진현황을 포함한 실행력 제고 및 발전방안에 대해 설명했다. 류 대표는 새로운 정비방식인 모아타운에는 ▲다양한 주거유형 ▲혁신 디자인 ▲커뮤니티 활성화 ▲공원 등 기반시설 확충 ▲저층주거지 통합개발 등의 키워드가 포함돼 있다고 했다. 그러면서 "뉴타운 시대를 지나 지역특성과 주민의사에 따라 정비방식 역시 다양화됐다"면서 "소규모정비는 모아타운 도입으로 새로운 전기를 맞이했다"고 강조했다. 이날 류 대표는 모아타운이 발전하기 위한 8가지 발전방안에 대해 소개했다. 첫 번째로 '모아타운에 대한 인식 제고'를 꼽았다. 그는 "반대하는 원주민만 피해를 본다는 일부 인식은 이해부족으로 발생된 잘못된 인식"이라며 "모아타운은 전체를 철거하고 시행하는 것이 아닌 사업에 동의한 지역만 추진한다"고 설명했다. 두 번째로는 '유연한 사업단위 적용에 대한 제도개선'이라고 소개하며 "공공의 관리계획에 따라 사업단이 조정시 추가지역만 동의하는 등 절차 간소화가 필요하다"고 말했다. 세 번째로는 '소규모 정비사업 조합설립 지원'에 대해 언급하며 "정비사업 전문관리업체 선정에 대한 지침 등 지원대책이 절실하다"고 했다. 네 번째로는 '가로주택정비사업의 동의율 개선', 다섯 번째로는 '기반시설 업체복합 활성화 및 제도 개선'을 각각 꼽았다. 류 대표는 공원과 주차장의 통합조성 적용 사례에 대해 설명하며 "주차장 부족은 저층주거지의 가장 큰 지역문제로 주변지역을 고려한 주차장 확보가 필요하다"고 목소리를 높였다. 또 류 대표는 여섯 번째로 '사업여건이 불리한 지역은 규제완화'를 꼽으며 "주거지 환경을 저해하지 않으면서도 사업추진이 가능하도록 규제 합리화가 필요하다"고 언급했다. 끝으로 류 대표는 일곱 번째로 '건축계획 가이드라인 보완 및 디자인 특화', 여덟 번째 '사업실행력 강화를 위한 융자지원 확대 필요성'에 대해 설명하며 "토지등소유자, 공공, 도시계획가, 건축가, 시공사 등 모아주택 추진의지와 지혜 그리고 모두가 힘을 모아 함께하는 노력이 이뤄져야 한다"고 당부했다.
은평구 대조1구역(힐스테이트 메디알레)이 이달 조합장 선거를 위한 임시총회를 마쳤지만, 유력 후보 1명이 선거관리규정 위반을 이유로 갑작스럽게 후보자 지위를 박탈당하면서 조합원들의 혼란이 가중되고 있다. 대조1구역은 작년 초 부정 선거로 이미 조합장 직무대행 체제로 운영돼 왔던 곳이다. 올해 5월 관리처분계획(안) 변경인가와 조합원 동·호수 추첨까지 마쳤지만 조합 내홍은 당분간 계속 이어질 것으로 보인다. 19일 정비업계 따르면 대조1구역은 이달 8일(금) 스위스 그랜드호텔에서 조합장 및 대의원 선임을 위한 2023년 임시총회를 개최했다. 총 조합원(1,471명) 중 투표에 참석한 인원은 1,244명(서면결의서 797표+현장투표 447표)으로 집계됐다. 조합장 투표 결과는 ▲양보열 후보(573표) ▲이정우 후보(97표) ▲기권·무효표(574표)가 나오며, 지난해 해임됐던 양보열 후보가 다시 조합장으로 당선됐다. 다만, 조합장을 제외하고는 기존 집행부를 구성했던 임원(이사·감사)과 대의원들은 모두 조합원들의 선택을 받지 못해 연임에 실패했다. 대조1구역 조합원들은 당초 당선 가능성이 있었던 공종연 후보(3번)가 선거관리규정 위반을 이유로 지위가 박탈된 것과 관련 절차적 문제를 제기하고 있는 상황이다. 총회 관련 이의를 제기하는 소송이 진행될 것이라는 게 현장 관계자들의 중론이다. 앞서 선거관리위원회는 공종연 후보가 ▲사전선거운동 위반 ▲후보자 비방 등 선거관리규정을 위반했다고 밝혔다. 공 후보의 소명자료에 따르면, 선거운동기간 전 유튜브 채널에 후보지 홍보 동영상을 게재한 것과 관련해서는, 총회 책자에 들어갈 QR코드 삽입을 위한 목적이라고 설명했다. 선거운동 전 QR코드를 기재하기 위해 비공개로 올렸고 실제 조합원들에게 공개된 것은 선거운동기간 개시일이라는 점을 밝혔다. 대조1구역 선거관리규정 제28조에 따라 선거운동을 위한 사전 준비행위이기에, 사전 선거운동에 해당하지 않는다는 게 주장의 요지다. 후보자 비방과 관련해서도 조합장 직무집행정지가처분 결과 이의신청 기각 사실을 적시했다는 설명이다. 대조1구역은 은평구 대조동 88, 89번지 일대에 위치해 있으며, 사업대상지 면적은 111,665㎡다. 대조1구역은 2009년 5월 정비구역 지정을 시작으로 ▲조합설립인가(2011년 12월) ▲사업시행인가(2017년 1월) ▲관리처분인가(2019년 5월)를 거쳐 현재 공사가 한창이다. 시공사는 현대건설이다. 지난 2019년 5월 최초 인가받은 관리처분계획(안)을 올해 5월 다시 변경 인가를 받았다. 변경된 관리처분계획(안) 주택공급물량은 총 2,451세대로, 조합원·일반분양(2,083세대)과 임대주택(368세대)으로 나뉜다. 조합원 1,492명의 분양 내역은 ▲공동주택(1,460명) ▲주택 및 상가(25명) ▲상가(6명) ▲순복음신학교(1명) ▲청산·수용(98명) 등으로 구성된다. 내년 초로 예정된 일반분양 물량은 483세대다.
여의도 시범아파트의 서울시 도시계획 심의가 10월 초로 갑작스레 연기된 가운데, 감정평가업체 자리를 두고 정비업계 Big3인 제일감정평가법인과 삼창감정평가법인, 하나감정평가법인이 물밑 경쟁을 진행하고 있다. 이르면 연말 입찰공고가 예정된 대치동 은마아파트에서 맞붙기 전 사실상 전초전이기에 3개사 모두 긴장의 끈을 놓지 않고 있다. 19일 정비업계 따르면 여의도 시범아파트 입찰경쟁에는 ▲제일감정평가법인 ▲삼창감정평가법인 ▲하나감정평가법인 ▲가온감정평가법인 ▲한국씨티감정평가법인 ▲경원감정평가법인(서울지사) 등 총 6곳이 참여했다. 용역 범위는 ▲관리처분계획(안) 수립을 위한 종전·종후자산 감정평가(설계변경시 재평가 포함) ▲사업시행계획(안) 인가 신청을 위한 정비기반시설 감정평가 ▲법인세 과표 산정을 위한 현물출자자산 평가 등이다. 시범아파트 사업시행자인 한국자산신탁은 '정비사업 계약업무 처리기준'에 따른 평가항목별 배점표에 의거해 상위 4개 업체를 토지등소유자 전체회의에 상정할 예정이다. 토지등소유자의 투표 결과 다득표순으로 상위 1~2위 업체를 선정한다. 적격심사 배점기준표는 ▲업무수행능력(20점) ▲업무수행실적(50점) ▲신인도(10점) ▲가격점수(20점) 등이다. 가격점수는 감정평가 수수료요율로 입찰 참여업체 모두 80% 이하를 적어냈다. 제일감정평가법인의 납입자본금은 작년 말 기준 74억원이며, 최근 10개년(2013년~2022년) 평균 매출액은 약 630억원이다. 삼창감정평가법인의 납입자본금은 작년 말 기준 70억8,500만원이며, 최근 10개년(2013년~2022년) 평균 매출액은 약 596억원이다. 하나감정평가법인의 납입자본금은 작년 말 기준 70억700만원이며, 최근 10개년(2013년~2022년) 평균 매출액은 약 619억원이다. 제일감정평가법인과 하나감정평가법인은 함께 1위·2위로 선정된 과천주공5단지에서 '입찰서류 허위사실 기재' 관련해서 논란을 양산하기도 했다. 양사는 종전자산평가 트랙레코드를 산출할 때, 무상양도-무상귀속되는 정비기반시설 포함 여부를 두고 갈등이 빚어진 바 있다. 한편, 여의도 시범아파트는 이달 서울시 도시계획 심의가 잡혀 있었으나, 서울시 내부 부서간의 조율이 필요하다는 이유로 10월 초로 잠정 연기된 상황이다. 이로써 정비계획(안) 수립 및 정비구역 지정은 올해 4분기로 넘어가게 됐다. 한국자산신탁은 정비계획(안) 결정 고시가 이뤄지게 될 경우 지난 7월 진행한 희망평형 설문조사 결과를 토대로 건축심의에 착수한다는 방침이다. 시범아파트 정비계획(안) 상 추정비례율은 약 100.44%로 산출됐다. 총수입(5조2,459억원)에서 총지출(1조7,379억원)을 제한 뒤, 조합원들의 종전자산 총액(3조4,925억원)으로 나눈 결과값이다. 조합원 분양가 추정액은 ▲59㎡(15억4,000만원) ▲84㎡(20억9,000만원) ▲103㎡(24억6,000만원) ▲128㎡(29억9,000만원) ▲154㎡(35억2,000만원) ▲178㎡(37억9,000만원) ▲200㎡(58억8,000만원)이다. 앞선 추정 분양가는 일반분양가(평당 6,400만원) 추정액의 90% 수준에서 결정됐다.
대우건설이 한남2구역 조합원들의 재신임을 받아, 앞으로 1년간 118프로젝트에 도전할 수 있는 시간을 벌었다. 향후 1년간 118프로젝트 달성 추이를 살펴본 뒤 시공권 유지 여부를 묻는 조합원 투표가 한 차례 더 진행될 것으로 관측된다. 18일 정비업계 따르면 대우건설은 한남2구역 임시총회에서 ▲찬성(414표) ▲반대(317표) ▲기권무효(11표)로 조합원들의 재신임을 받아 내년 8월까지 118프로젝트에 도전할 수 있게 됐다. 찬성표를 나눠보면 ▲전자투표(197표) ▲현장투표(45표) ▲서면결의(172표)로 이뤄진다. 이날 임시총회에는 강북지역 도시정비사업을 총괄하는 김주석 대우건설 지사장의 프레젠테이션(PT) 발표도 진행됐다. 김주석 대우건설 지사장은 "진심과 열정을 믿어주셨으면 한다"며 "조합원들의 명예를 드높일 수 있는 기회를 주시길 부탁드린다"고 말했다. 한남2구역 현장 총괄자인 이용각 대우건설 상무는 "어느 누구의 잘잘못을 망라하고 이런 자리에서 조합원 분들 앞에 서게 된 것에 대해 대단히 송구스럽게 생각한다"며 "대우건설의 써밋 브랜드가 한남2구역에 지어졌을 때 자부심을 가질 수 있도록 118프로젝트에 최선을 다하겠다"고 다짐했다. 대우건설은 한남2구역의 평당 공사비로 770만원을 제안했고, 착공기준일(2025년 1월 1일)까지 물가상승에 따른 공사비 인상은 없다는 점을 강조했다. 착공기준일 이후 실착공일까지 물가상승 5%까지 공사비를 올리지 않겠다는 점도 추가 설명했다. 내년 8월 118프로젝트 불가 판단 후 재신임을 받는 경우, 118프로젝트 미달성률에 따라 물가 인상률 최대 5%를 대우건설이 부담하고 착공기준일도 1년 유예하겠다는 입장을 밝혔다. 118프로젝트 달성률 관련해선 ▲해발고도(118m) ▲스카이브릿지 ▲덮개공원 ▲용적률 등의 기준을 마련할 예정이며, 세부평가 기준과 배점을 조합 의견을 충분히 반영하겠다는 게 대우건설의 입장이다. 공사도급계약을 체결할 때, 필요시 제3의 기관을 선정해 평가표를 완성하겠다는 점도 부연했다. 118프로젝트 가능 여부도 논란의 여지 없이 명확히 파악 가능하다고 밝혔다. 재정비촉진계획(안) 변경 과정을 살펴보더라도, 서울시·용산구 합동회의 결과가 조합에 통보된다. 서울시 사전검토를 통해 118프로젝트 가능 여부를 명백히 알 수 있다는 것이다. 또한, 기존 ㄷ,ㄹ,ㅁ 형태의 원안설계에서 벗어나 대안설계를 만들어 나가겠다는 점도 설명했다. 한남지구지침과 재정비촉진계획(안) 변경을 통해 ▲고도제한 ▲도로문제 ▲구역경계 ▲용적률 문제 등을 풀어나가겠다는 것이 대우건설의 의지다. 이밖에도 단위세대 평면과 조경설계, 커뮤니티설계를 함에 있어 자사가 보유한 모든 노하우와 역량을 집중시키겠다는 점도 강조했다. 118프로젝트 불가 판단 후 재신임을 받지 못하게 되면, 조합을 상대로 어떠한 법적 소송도 제기하지 않겠다는 점을 조합원들 앞에서 약속했다. 원안설계와 인허가 변경 성과물도 조건없이 제공한다. 새로운 시공사가 선정되더라도, 기존 인허가 관련 업무를 그대로 이어받기 때문에 사업 지연이 없다는 게 대우건설의 주장 논리다. 마지막으로 최근 현대건설이 금리 6.2%로 한남3구역 이주비대출을 조달한 것과 달리, 대우건설은 장위10구역에서 금리 5.3%(HUG 수수료 포함)로 자금을 조달했다는 점을 비교 설명하며 업계 최고 수준의 금리를 제안하겠다고 말했다. 최근 대우건설의 신용등급이 최상위 건설사보다 낮아 금융비용이 많이 발생한다는 조합원들 불만을 상쇄시키기 위한 설명으로 풀이된다. 공사 기간 단축 관련한 조합원 질문에는, 한남2구역 암반 비율은 75%라 한남3구역(40%)과 비교할 때 공사기간이 길 수밖에 없다고 밝혔다. 최근 ▲학동 철거건물 붕괴 ▲광주 화정아이파크 외벽 붕괴 ▲인천 검단자이 주차장 붕괴 등 지자체 관리감독이 강화됨에 따라 공사기간을 줄일 수는 없다고 설명했다. 이러한 배경을 감안해, 대우건설은 한남2구역 조합에 아파트 안전 및 품질 보장을 위해 43개월의 공사기간을 제안했다. 한편, 대우건설은 지난해 롯데건설과 한남2구역 수주 경쟁을 펼칠 당시 조합원들에게 ▲한남2구역 사업비 전체(대우건설 책임 조달) ▲조합원 이주비 LTV 150%(대우건설 책임 조달) ▲최저 이주비 세대당 10억(대우건설 책임 보장) ▲이주비 상환 1년 유예(입주 후 천천히 납부) ▲1금융권 은행 최저 금리(금융협약 체결 완료) ▲공사비 변동 없는 확정 공사비(대우건설 책임 보장) 등의 파격적인 혜택을 제안했다.
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