발행일(UPDATE): 2025년 09월 10일 16시 37분
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은평구 소재 대조1구역(힐스테이트 메디알레)이 조합원 분양계약 체결을 위한 준비에 들어간다. 시공사인 현대건설은 올해 12월 20일까지 공사비를 지급하지 않을 경우, 공사를 중단하겠다는 입장을 수차례 걸쳐 조합 측에 전달했다. 현대건설은 실제 공사중단을 위한 검토까지 진행하고 있는 것으로 전해진다. 조합장 해임과 직무정지 사태로 사업이 지연돼 왔던 대조1구역이 금번 임시총회로 국면 전환을 이뤄낼지 관심이다. 1일 정비업계 따르면 대조1구역 재개발 조합은 이달 3일(금) 대조제일교회에서 임시총회(2023년 2차)를 개최한다. 총회 상정되는 안건은 ▲제1호(조합원 분양계약 체결) ▲제2호(부담금 대출 금융기관 선정) ▲제3호(조합 사업비 추경예산 및 수입예산 변경) ▲제4호(자금의 차입과 그 방법·이자율 및 상환방법) 등이다. 현재 임원·대의원이 연임 실패로 부재한 상황이라 조합장 직권 상정으로 금번 임시총회를 열게 됐다. 대조1구역은 조합원 동·호수 추첨을 오래 전에 마쳤지만, 조합장을 포함한 집행부 직무정지로 인해 조합원 분양계약 체결이 늦어졌다. 대조1구역은 올해 9월 열린 임시총회(2023년 1차)에서 조합장을 제외하고 기존 임원 및 대의원들이 모두 연임에 실패했다. 조합원들의 외면을 받은 것이다. 더군다나 유력했던 조합장 후보 1명은 석연찮은 선거관리규정 위반을 이유로 갑작스럽게 후보자 지위까지 박탈당하며 혼란이 가중됐다. 지난해 해임됐던 조합장이 다시 조합장으로 선출되는 과정에서 조합의 혼란도 가중됐다는 게 현장 관계자들의 중론이다. 집행부 공백으로 인해 업무는 차질을 빚을 수밖에 없었고, 현대건설에 지급해야 할 공사비 시점도 계속해서 미뤄졌던 것이다. 이에, 현대건설은 공사 중단 가능성을 예고했고, 대조1구역은 한번 공사가 멈출 경우 다시 재개하기까지 조합원들의 부담이 막중해질 것을 염려해 조합장 직권상정으로 임시총회를 열었다. 조합원 분양계약 체결 기간은 올해 11월 13일(월)부터 24일(금)까지다. 조합원 분양계약을 체결할 경우, 계약금(10%)과 중도금(30%)은 오는 12월 15일까지 일괄 납부해야 한다. 잔금 60%는 실입주일 또는 입주지정기간 만료일 중 빠른 날까지 납부하면 된다. 조합원 중 계약금과 중도금을 금융기관으로부터 조달해 납부할 경우, 분양계약을 체결할 때 주택도시보증공사 정비사업자금대출보증에 필요한 일체 서류를 준비해야 한다. 총회에는 조합원들의 분담금을 대출해줄 금융기관도 선정한다. 제안서를 낸 금융기관은 ▲신한은행 ▲하나은행 ▲국민은행 ▲농협은행 ▲수협은행 등 5곳이며, 대출한도는 2,310억원으로 모두 동일하다. 이중 신한은행의 대출금리가 3.99%로(기준금리 3.7%+스프레드 0.29%) 가장 낮다. 그 뒤로 하나은행(4.12%), 국민은행(4.32%), 농협은행(4.35%), 수협은행(5%) 순이다. 금리는 올해 7월 31일 기준이다. 계약금 및 중도금 대출 심사는 이달 27일부터 다음 달 8일까지 진행되며, 납부는 오는 12월 10일부터 진행될 예정이다. 대조1구역은 올해 9월 있었던 조합장 및 임원 선출 총회 이후에도, 혼란은 계속됐다. 당선 가능성이 높았던 조합원 후보의 지위가 갑작스레 박탈당했다는 점에 대해서 법적 문제를 제기해야 한다는 이야기도 조합원들 사이 나오기도 했다. 다만, 절차적 문제를 제기하는 과정에서 사업속도에 제동이 걸릴 수 있다는 우려도 동시에 나왔다. 대조1구역 A조합원은 "이달 3일 예정된 임시총회가 향후 대조1구역 사업의 분수령이 될 전망"이라며 "조합원 이주가 이뤄진 뒤 가장 무서운 건 대출금리이기에, 가뜩이나 착공까지도 오랜 기간이 소요됐는데 공사마저 중단되는 최악의 상황을 피해야 하지 않을까 생각한다"고 말했다.
압구정5구역(한양1차·2차)이 설계사 선정을 위한 총회를 앞두고 있는 가운데, 약 2주에 걸쳐 설계작품 전시관을 운영한다. 해안건축·건원건축·에이앤유가 조합원들의 표심을 사로잡기 위해 입찰경쟁에 나선 상황이다. 세 곳 모두 압구정2구역·3구역·4구역 설계 경쟁에 참여했으나, 모두 조합원들의 선택을 받지 못했다. 마지막 남은 압구정5구역의 설계권을 누가 가져갈 수 있을지 업계 관심이 모아진다. 1일 정비업계 따르면 압구정5구역 재건축 조합(이현수 조합장)은 이달 11일(토) 광림교회에서 설계사 및 감정평가법인 선정을 위한 임시총회를 개최한다. 총회 상정되는 안건은 제1호 안건(설계사 선정 및 계약체결 위임의 건)과 제2호 안건(감정평가법인 선정 및 계약체결 위임의 건)이다. 관심을 모으는 설계사 선정에는 ▲해안건축(기호1번) ▲건원건축(기호2번) ▲에이앤유(기호3번)가 응찰했다. 압구정5구역은 임시총회 하루 전인 이달 10일(금)까지 설계작품 전시관을 운영한다. 전시관은 압구정로에 위치한 요한빌딩에서 운영 중이며, 오전 10시부터 오후 8시까지 관람이 가능하다. 당초 지난 9월 27일(수)이 설계작품 제출 마감일이었지만, 조합은 신속통합기획안(본안)에 더해 창의적·혁신디자인안(대안)을 추가적으로 받아보고 싶다는 조합원들의 의견을 수렴해 제출 기한을 3주 연장했다. 조합은 3개 사가 제출하게 될 작품은 설계사들의 능력을 평가하기 위함이 목적이고, 선정된 설계안을 바탕으로 인허가청(서울시·강남구청)과 협의해 나갈 예정이다. 공교롭게도 압구정5구역 설계경쟁에 참여한 3개 업체는 모두 다른 구역에 참여한 경험이 있다. 에이앤유와 건원건축은 각각 2구역과 4구역, 해안건축은 입찰지침 위반 이슈가 있었던 3구역에 응찰했다. 공교롭게도 3개 업체 모두 압구정 2·3·4구역 입찰경쟁에서 아쉽게 패배한 경험이 있다. 에이앤유와 건원건축이 참여한 2구역과 4구역은 모두 디에이그룹이 석권했고, 압구정3구역은 희림건축이 선정됐지만 서울시 지침에 따라 재선정에 나선 상황이다. 해안건축은 패배 후 압구정3구역 조합을 상대로 가처분 소송을 제기했지만 재선정으로 가닥을 잡은 이후엔 소를 취하했다. 압구정5구역의 사업면적은 65,736㎡, 건축 연면적은 323,641㎡다. 앞선 면적은 올해 서울시가 발표한 신속통합기획(안) 상 토지이용계획을 기반으로 한 개략적인 추정자료로, 향후 사업시행계획인가 등의 인허가 절차에 따라 변경될 수 있다. 예정 설계금액은 1㎡당 22,000원(VAT 포함)으로, 건축 연면적을 고려한 총 금액은 78억2,200만원이다.
신속통합기획 시범사업지인 금호21구역이 정비계획(안) 지정고시를 받은 이후 조합직접설립제도를 활용해 사업 토대를 마련하고 있다. 성동구청 예산을 지원받아 정비사업전문관리업자로 ㈜엘림토피아를 선정한 가운데, 조만간 치러질 주민협의체 부위원장과 위원 선거에 토지등소유자들의 관심이 집중되고 있다. 양갑승 추진준비위원장도 최근 토지등소유자를 상대로 주민설명회를 개최하며 사업 비전을 공유했다. 31일 정비업계 따르면 성동구청은 금호21구역 조합설립주민협의체 구성을 위한 사전 작업을 진행 중인 것으로 알려졌다. 조합설립업무를 주도할 정비업체 선정은 지난 8월 완료됐다. 조합설립을 위한 주민협의체는 ▲위원장(외부전문가) ▲부위원장(토지등소유자 1명, 서면·투표로 선출) ▲위원(토지등소유자의 5% 이상으로 선임, 성동구청에서 선임) 등으로 구성된다. 성동구청이 선임하게 될 위원장은 ▲변호사 ▲건축사 ▲도시계획기술사 ▲전직공무원 등 외부전문가 1명으로 발탁될 예정이며, 부위원장은 토지등소유자들 중에서 투표를 통해 다득표자 1명이 주민대표로 선출된다. 부위원장은 창립총회 의장 권한이 주어지며, 향후 조합설립을 위한 창립총회를 주관하게 된다. 조합설립인가를 위해 필요한 동의율은 전체 토지등소유자의 75% 이상이다. 양갑승 금호21구역 추진준비위원장은 지난 28일(토) 토지등소유자들에게 4가지 비전으로 ▲안전한 건축 ▲한강권역을 최대한 활용 ▲교육특구 지정도시에 걸맞는 교육시설 유치 ▲1군 건설사 하이엔드 브랜드 유치 등을 강조했다. 양 위원장은 2017년부터 추진준비위원회를 이끌어 왔고, 무보수 상근으로 금호21구역의 정비계획(안) 수립 및 구역지정에 매진해 왔다. 양 추진준비위원장은 금호동3가 200번지 일대를 구역계에 포함시키기 위한 동의서 80%를 징구하고, 정비계획(안) 변경을 위한 주민의견조사서를 20일 만에 63% 징구했다며 신속한 업무 추진 능력을 어필했다. '사업성=속도'라는 재개발 특성을 최우선 가치로 삼아, 주민들의 분담금 최소화를 위한 고민을 이어나가겠다는 게 양 위원장의 각오다. 금호21구역은 2010년 정비예정구역으로 지정됐으나 주민들 간 이견차를 좁히지 못해 2013년 해제됐다. 이후 2018년 사전타당성 조사에 착수했고, 이듬해 도시·건축혁신 시범사업지로 선정됐다. 최근 정비구역 지정을 위한 결정 고시를 받으며 재개발 사업에 본격 착수했다. 주택공급 물량은 총 1,219세대로, ▲전용 40㎡ 이하(99세대) ▲전용 40㎡-60㎡ 이하(502세대) ▲전용 60㎡-80㎡ 이하(494세대) ▲전용 85㎡ 초과(124세대) 등으로 구성된다. 이중 임대주택 수는 220세대로, 전체 18% 비중을 차지한다. 정비계획(안) 상 추정비례율은 106.82%로 산출됐다. 총수입 추정액(1조856억원)에서 총지출 추정액(5,748억원)을 뺀 뒤, 종전자산총액 추정액(4,782억원)을 나눈 결과값이다. 비례율 108.62%는 평당 공사비 707만원과 평당 일반분양가 약 4,000만원을 가정해 계산됐다. 조합원 분양가는 ▲39㎡(5.28억원) ▲49㎡(6.6억원) ▲59㎡(7.93억원) ▲84㎡(10.49억원) ▲109㎡(13.04억원)으로 추정됐다. 한편, 이날 주민설명회엔 7개 시공사 ▲대우건설 ▲롯데건설 ▲삼성물산 ▲현대건설 ▲DL이앤씨 ▲GS건설 ▲포스코이앤씨 등이 참여했다. 금호21구역은 서울시 조례 개정에 따라 조합설립인가 이후 시공사 선정이 가능하다. 이날 주민설명회 사회는 법무법인 인본이 맡았다. 설명회에는 약 300여명의 주민들이 참석했다. 금호21구역 A조합원은 "주민 주도의 추진준비위원회가 4개에 달해, 부위원장 자리를 두고 각 준비위원회에서 대표성을 지닌 인물들이 나와 경쟁할 것"이라며 "오랜 기간 주민들을 위해 달려온 추진준비위원회 한 곳에 힘을 실어줘야 주민 통합을 이뤄낸 상황에서 재개발을 시작할 수 있을 것"이라고 설명했다.
한남2구역이 지난 9월 임시총회에서 대우건설의 118프로젝트를 재신임키로 결정한 가운데, 협력업체 선정과 대의원 보궐선거를 위한 사전 준비를 마쳤다. 다만 법무사 계약 해지 안건은 대의원회(23.10.30) 전 단계인 이사회(23.10.19)에서 부결됐다. 한남2구역은 관리처분계획(안) 인가 시점을 2024년 말로 염두에 두고 있지만, 대우건설의 118프로젝트 가능 시점을 내년 8월로 연기한 만큼 일정 변동 가능성은 높다는 게 업계 중론이다. 31일 정비업계 따르면 한남2구역 재개발 조합은 지난 30일(월) 대의원회를 열어 9가지 안건을 모두 의결했다. 상정된 안건은 ▲제1호(설계업체 계약 해지) ▲제2호(도시계획업체 선정방법) ▲제3호(교통영향평가업체 선정방법) ▲제4호(조합원분양신청 대행업체 선정방법) ▲제5호(임시총회 의결방법) ▲제6호(공공지원 설계자 선정계획) ▲제7호(임대주택매각비용 산출 업체 선정 및 계약체결) ▲제8호(대의원 선임방법) ▲제9호(대의원 보궐선임을 위한 선거관리계획) 등이다. 전체 대의원 수 93명 중에서 82명(현장 30명+서면결의 52명)이 참석해 모든 안건을 가결시켰다. 118프로젝트를 바탕으로 재정비촉진계획(안) 변경을 위해선 도시계획업체와 교통영향평가 업체 선정 등이 필요하다. 조합은 재정비촉진계획(안) 변경과 관련한 용역업체 비용은 모두 대우건설에서 부담키로 했다는 점을 최근 발송한 소식지를 통해 알렸다. 또한, 118프로젝트 가능·불가능 여부는 내년 8월 31일 직전 서울시의 최종 사전검토 결과에 따라 판단할 수 있다는 점도 부연했다. 종전·종후자산감정평가 결과는 오는 12월쯤 조합원들에게 전달될 것으로 전망된다. 현재 가온감정평가법인과 삼창감정평가법인이 지난 2021년 11월 수립된 사업시행계획(안)에 맞춰 평가 중이다. 유허가·무허가건축물 조사 및 평가는 완료한 상태로, 영업권 조사가 한창 진행되고 있다. 조합원 분양신청은 시공사인 대우건설과 계약을 체결한 날로부터 120일 이내 진행해야 한다. 이는 곧, 시공사의 도급계약 체결이 선제적으로 이뤄져야 함을 의미한다. 현재 조합과 대우건설은 공사도급계약서 체결을 위한 협의를 진행하고 있다. 공사도급계약서 체결이 완료된 후, 내년 상반기 조합원 분양신청이 가능할 것으로 내다보고 있다. 다만 대우건설이 이달 17일 조합 측에 보낸 공문에 따르면, 조합이 법률자문 기간을 오래 가져가면서 계약체결이 지연되고 있음을 알렸다. 대우건설은 지난 9월 17일 임시총회에 보고된 공사도급계약서(안)을 대의원회에 상정해 계약 체결에 속도를 내야 한다는 점을 강조하고 있는 것으로 전해진다. 현재 한남2구역의 대의원 수는 93명이다. 법정 최소 정족 수는 91명으로, 한남2구역은 만일의 사태에 대비해 오는 11월 24일 예정된 대의원회에서 최소 인원(6명)만 보궐선거를 통해 뽑을 예정이다. 당초 조합은 대의원 수를 130명까지 올해 12월 예정된 임시총회에서 뽑으려고 했지만, 선거관리위원회 구성 기간에 적잖은 시일이 소요될 것으로 판단해 내달 대의원회에서 최소 인원만 뽑는 것으로 결정했다.
서초구청이 신반포2차 재건축 사업의 정비계획(안) 공람공고를 진행 중인 가운데, 최근 열린 주민설명회에선 공원 위치와 형태를 두고 주민들의 질문이 쏟아졌다. 30일 정비업계 따르면 서초구청 재건축사업과는 지난 26일(목) 반포아파트지구 개발기본계획 변경 및 신반포2차 정비계획 변경(안) 수립을 위한 주민설명회를 개최했다. 도시계획업체인 ㈜세종코퍼레이션은 ▲대상지 개요 및 현황 ▲반포아파트지구 개발기본계획 변경(안) ▲정비계획 변경(안) ▲반포아파트지구 지구단위계획구역·지구단위계획 변경(안) ▲향후 추진계획 순으로 프레젠테이션 발표를 진행했다. 이날 설명회에선 공원 위치·형태, 상가 위치를 두고 조합원들의 질문이 이어졌다. 현재 정비계획 변경(안) 상 공원은 반포한강공원으로 내려가는 보행로 부근에 'ㄱ자형'으로 계획이 수립돼 있다. 공원의 폭(동-서)은 약 40m~50m 정도다. 조합원들은 공원의 위치와 형태로 인해 아파트 설계에 제한이 생겼다며, 대로변(반포대로)을 따라 얇고 긴 모양의 공원으로 조정하는 방향에 대해 의견을 개진했다. 다만, 공원 위치와 형태 관련해선 조정이 쉽지 않다는 게 구청 측의 설명이다. 기부채납을 받게 될 서울시 공원녹지과에서 공원의 기능을 고려해 이미 사전협의를 통해 결정된 사항이라는 게 요지다. 또한, 향후 건축심의 과정에서 공원을 썬큰(Sunken) 형태로 만들 수 있다는 점도 미리 감안해, 남북으로 길게 만들기보다 동서로 폭을 넓혔다는 점도 부연 설명됐다. 썬큰은 지반을 덮지 않고 자연광을 유도할 수 있는 건축 형태다. 조합원들은 건축한계선까지 고려할 때, 공원을 반포대로를 따라 길게 조성할 경우 아파트 주동 배치에 유리할 뿐만 아니라, 고속버스터미널역에서 내려 반포한강공원으로 가는 시민들의 보행 접근성도 향상된다는 의견을 계속해서 언급했다. A조합원은 "고속버스터미널역에서 내려 한강을 이용하는 시민들이 현재 비좁은 보행도로를 아슬아슬하게 다닌다"며 "오히려 얇은 선형의 공원을 만들어 이동하는 서울시민들의 동선을 좋게 만드는 게 더 의미가 있을 것"이라고 말했다. 이어 "공원 위치와 형태는 조합원들의 한강조망권과도 연결되기에, 정비계획(안)이 확정·고시되기 이전에 중요한 정비기반시설들은 조합원들의 의견을 수렴해 반영됐으면 하는 마음"이라고 말했다. 그밖에도 정비계획(안)에 상가 위치가 기재돼 있지 않다는 점, 교통량을 검토해 래미안원베일리와 마찬가지로 반포대로 쪽 진출입로를 만들어 주면 좋겠다는 내용의 질문도 계속됐다. 이에 대해, 구청 측 관계자는 정비계획(안) 수립 과정에서 상가 위치를 결정하지 않아도 된다는 점을 설명했다. 현재 신반포2차 설계 업무를 맡은 회사는 에이앤유디자인그룹이다. 신반포2차 정비계획 변경(안)에 따르면, 구역 면적은 기존 85,331㎡에서 30,739㎡가 늘어난 116,070㎡로 계획이 수립됐다. 늘어난 면적(30,739㎡)은 반포대로변 완충녹지와 보행자전용도로 등으로, 전체 구역면적의 약 26% 가량이 국·공유지(7개 필지)가 됐다. 용적률 체계는 ▲기준용적률(230%) ▲상한용적률(262%) ▲법적상한용적률(300% 이하)로 구성된다. 최고높이는 170m 이하, 건축물 높이는 49층 이하다. 현재 건축물 현황을 살펴보면, 신반포2차는 아파트 13개동과 상가 1개동으로 이뤄져 있다. 전체 세대 수는 1,572세대로, 전용60-85㎡ 이하와 전용 85㎡초과 세대는 각각 624세대, 948세대다. 재건축을 완료한 후엔 총 2,057세대로 탈바꿈할 예정이다. 임대주택은 총 260세대로, 공공기여에 따른 임대주택(85세대)과 법적상한용적률 적용에 따른 임대주택(175세대)으로 구성된다. 분양주택은 총 1,797세대로, 현재 조합원 세대 수(1,572세대)를 제외할 경우 일반분양 물량은 약 220세대 정도 나올 전망이다. 평형대별 세대 수는 향후 재건축 사업이 진행되는 과정에서 계속 바뀌게 된다. 임대세대와 분양세대는 사회계층 통합을 위해 혼합단지(소셜믹스)로 조성된다. 임대주택과 분양주택은 외관상 차이가 없도록 건축되어야 한다. 한편, 현장에는 현대건설과 대우건설 소속 영업직원들이 자리하며 주민들과 공감대 형성에 나서는 모습도 포착됐다.
신속통합기획 1차 후보지인 당산동6가 104번지 일대가 정비계획(안) 수립 및 구역지정을 위한 본격 입안 절차에 들어갔다. 28일 정비업계 따르면 영등포구청 주거사업과는 신속통합기획 1차 후보지인 당산동6가 104번지 일대의 정비계획(안) 수립을 위한 공람공고에 착수했다. 공람공고는 도시및주거환경정비법 제15조(정비계획 입안을 위한 주민의견청취 등)에 따른 법적 절차로, 공람 기간 내 토지등소유자를 포함한 이해관계자는 정비계획(안) 관련 서면 의견을 제출할 수 있다. 사업성을 결정짓는 용도계획은 제2종(7층이하)·제2종일반주거지역에서 제3종일반주거지역으로 종상향하는 방향으로 수립됐다. 제2종일반주거지역(7층이하)과 제2종일반주거지역은 각각 18,358㎡, 11,579㎡ 줄어드는 대신, 제3종일반주거지역이 29,937㎡ 늘어난다. 용적률 계획을 살펴보면, ▲기준용적률(190%) ▲허용용적률(200%) ▲상한용적률(217.15%) ▲법적상한용적률(299.89%) 등으로 세분화된다. 건립 예상 주택 수는 771세대로, ▲조합원분양(272세대) ▲일반분양(208세대) ▲임대주택(291세대) 등이다. 임대주택은 유형별로 ▲재개발 시, 전체 세대 수의 15% 이상으로 지어야 할 의무 임대주택(75세대) ▲기부채납 임대주택(90세대) ▲법적상한용적률에 따른 임대주택(126세대) 등으로 구성된다. 우선, 초과용적률에 따른 임대주택은 상한용적률(217.15%)에서 법적상한용적률(299.89%)까지 혜택받은 용적률의 절반(41.37%)에 해당하는 국민주택규모(85㎡ 이하) 임대주택을 지칭한다. 재개발을 진행할 때, 의무적으로 지어야 할 임대주택 수를 계산할 때에는 전체 세대 수에서 법적상한용적률에 따른 주택(분양·임대)과 기부채납 임대주택을 제외한 수치에서 15%를 계산해야 한다. 사업대상지 면적은 30,973㎡로, 공동주택 획지와 정비기반시설 용지(도로·공원)는 각각 25,563㎡, 5,409㎡다.
시흥동 무지개아파트가 조합설립인가 후 3년 만에 사업시행계획(안) 인가까지 받으며 빠르게 달려왔지만, 올해 상반기 집행부 해임 이후 조합장 공석 사태가 장기화될 조짐을 보이고 있다. 오는 29일(일) 조합장 보궐선거를 앞두고 있는 상황에서, 사업속도를 최우선 가치판단으로 삼아야 한다는 게 조합원들의 중론이다. 27일 정비업계 따르면 시흥동 무지개아파트 재건축 조합은 조합장 보궐선거를 이달 29일(일) 개최한다. 시흥동 무지개아파트는 올해 5월 조합장과 이사 7명이 해임되면서, 남은 이사 1명이 5개월째 직무대행 체제로 조합 업무를 이끌어 왔다. 조합원들에게 배포된 임시총회 자료에 따르면, 조합 임원 후보는 ▲조합장(단독 출마) ▲감사(단독 출마) ▲이사(총 7명=아파트 3명+상가 2명+연립 2명) 등이다. 당초 조합 이사 후보에는 총 8명이 올라갔으나, 1명의 후보자가 일신상의 이유로 사퇴하면서 집행부 전원이 무투표로 무혈 입성이 가능한 상황이다. 물론 총회 성원 및 의결이 이뤄진다는 전제조건 하에서다. 무지개아파트 조합원들은 기존 집행부 해임을 이끌었던 연합회(비상대책위원회+평형권리찾기연합회) 내부적으로 입장차에 따른 갈등이 생기면서 총회 자체가 열릴 수 있을지 지켜봐야 한다는 입장이다. 이번 주 예정된 조합장 보궐 선거가 무산될 경우, 무지개아파트는 내년 3월까지 현재의 직무대행 체제로 유지될 수밖에 없는 상황이다. 해임된 전 조합장의 임기는 내년 3월까지다. 무지개아파트는 올해 4월 시공사 선정을 위한 총회가 무효 판결이 나면서, 시공사인 DL이앤씨의 지위도 해제된 상황이다. 시공사인 DL이앤씨와 전 조합은 각각 법무법인 광장과 을지를 통해 항소심을 진행 중이다. 무지개아파트는 초창기 사업방식(조합vs신탁), 사업이 진행되던 도중에는 재건축 평형 확대와 관련한 이슈로 조합원들 간 의견차가 생겼다. 조합 집행부에 대한 불신으로 해임총회도 3번이나 시도됐다. 결과적으로 세 번째 해임총회에서 이사 1명을 제외한 집행부 전원이 해임됐고, 현재 새로운 조합장 선출을 위한 총회를 앞두고 있다. 하지만 내부 갈등으로 인해 조합장 보궐선거를 위한 총회 개최 여부는 불확실한 상황이다. 무지개아파트 A조합원은 "조합 집행부 해임 이후 새로운 조합장을 선출하는 과정에서 또 다른 갈등이 발생한 것으로 알고 있다"며 "조합원들이 바라는 점은 빠른 시일 내 재건축 사업을 통해 살기 좋은 집을 갖게 되는 것"이라고 말했다. 이어 "사업시행계획(안) 인가를 받았지만 조합장도, 시공사도 없는 무주공산인 지금의 상황이 그저 원만하게 해결되기만을 바랄 뿐"이라고 토로했다. 무지개아파트 B조합원은 "재건축 사업이 지연될수록, 손해를 보는 건 조합원들"이라며 "이번 주 일요일 조합장 보궐선거가 무산될 경우, 당장 내년 3월까지 조합 업무는 사실상 마비될 것이라 생각한다"고 말했다. 이어 "무지개아파트 조합원들 간 대승적 관점에서 서로 양보할 건 양보하고, 이해할 건 이해하면서 재건축 사업 성공이라는 하나의 목표만을 모두가 바라봐줬으면 하는 마음"이라고 덧붙였다. 무지개아파트 위치는 서울시 금천구 시흥동 109-1번지 외 3필지로, 구역면적은 28,336㎡다. 건폐율과 용적률은 각각 29%, 299%다. 재건축 사업을 통해 10개동 총 993세대가 공급될 예정이다. 무지개아파트는 현재 공급면적을 기준으로 ▲18평(400세대) ▲23평(99세대) ▲28평(140세대), 총 639세대로 이뤄져 있다. 사업시행계획(안)에 따르면, 주택공급계획은 전용면적을 기준으로 ▲39㎡(218세대, 임대아파트 128세대) ▲42㎡(53세대) ▲51㎡(306세대) ▲59㎡(45세대) ▲62㎡(76세대) ▲74㎡(183세대) ▲77㎡(5세대) ▲78㎡(5세대) ▲84㎡(102세대)로 계획이 잡혀 있다.
과천주공5단지가 건축심의를 조건부로 통과하고 후속 절차를 진행할 수 있는 토대를 마련했다. 과천주공5단지는 2020년 조합설립인가를 받아 '과천 3기 재건축 단지'로 합류했지만 조합장이 임기를 채우지 못하고 해임되는 내홍을 두 차례나 겪었다. 현재 3기 집행부 체제가 구축되면서 빠르게 조합 업무의 안정화를 찾아나가고 있는 상황에서, 건축·경관 심의를 통과하며 재건축 속도에 박차를 가할 채비를 마쳤다. 26일 정비업계 따르면 과천주공5단지 재건축 조합(이진규 조합장)은 지난 12일(목) 과천시청 건축·경관 공동위원회 심의를 조건부로 통과했다. 당초 단지 레벨차를 조정해야 한다는 과천시청의 지침 사항이 있었고, 과천주공5단지는 단지 주변 지형과 순응하기 위해 대지 내 단차를 일부 낮춰 조정함과 동시에 보행도로 외 부분은 화계처리하는 방향을 적용했다. 별양로를 제외한 꿈보람길·굴다리길·중앙공원을 접한 3면의 경계부분을 약 1m씩 하향 조정했다. 자연과 순응할 수 있는 경사로와 화계를 조성해 단지 주변에 줄 수 있는 위압감을 최소화하는데 설계 변경 주안점을 뒀다. 추가적으로 지상과 지하주차장 동선은 교통영향평가 제한 범위 내에서 합리적으로 조정한 후 설계 계획에 반영하겠다는 입장을 밝혔다. 건축·경관 재심의를 통과한 과천주공5단지는 본격적으로 사업시행계획(안) 인가를 위한 절차를 밟게 된다. 조합 내부적으론 내년 상반기 내로 사업시행계획(안) 인가를 위한 총회와 인허가 모두 진행하겠다는 목표를 수립했다. 과천주공5단지 구역 면적은 총 63,629㎡며, 공동주택 용지와 정비기반시설 용지는 각각 56,090㎡, 7,538㎡다. 기부채납 대상인 정비기반시설 용지는 다시 도로(4,293㎡)와 녹지(3,245㎡)로 나뉜다. 현재 정비계획상 건폐율은 30% 이하며, 최고높이는 109m(35층) 이하다. 과천주공5단지는 800세대 전체가 대형평형(125㎡·149㎡, 공급면적)으로 이뤄져 있어 중대형 위주의 재건축 사업을 진행한다는 복안이다. 재건축을 통해 공급되는 최소 평형대는 84㎡다. 전체 공급 세대 수는 1,242세대로, ▲84㎡(556세대) ▲99㎡(236세대) ▲113㎡(245세대) ▲125㎡(134세대) ▲135㎡(66세대) ▲펜트하우스(5세대) 등으로 구성된다. 중대형 평형 이상 비율이 전체 공급 물량의 55%를 차지한다. 모든 조합원이 대형 평형을 신청했을 경우, 약 100여세대 정도는 84㎡를 가져갈 것으로 전망된다. 일반분양은 84㎡만 공급될 예정이다. 물론 이와 같은 공급내용은 현재 시점 계획이며, 향후 사업시행계획 인가를 통해 확정된다. 현재 과천주공5단지 협력업체 라인업은 ▲로펌(법무법인 현) ▲설계사(원양) ▲시공사(대우건설) 등으로 이뤄져 있다.
3080도심공공주택복합사업을 선도하고 있는 증산4구역이 오는 11월 세 번째 주민전체회의를 개최하는 가운데, 기본설계 협의로 다소 늦어졌던 복합사업계획(안) 신청을 연내 마무리하겠다는 방침을 세웠다. 당초 8월 복합사업계획(안) 승인 신청을 하려고 했지만, 지하철(6호선 증산역)을 2블럭 단지 내로 연결하는 과정에서 소방성능설계 인허가 등을 받아야 하는 절차로 지연됐다는 게 증산4구역의 설명이다. 25일 정비업계 따르면 증산4구역은 오는 11월 1일 주민전체회의에서 사업비(공사비) 상승과 관련 있는 설계 내용 4가지를 안건으로 상정할 예정이다. 복합사업계획(안)을 올해 안에 신청한 뒤, 내년 2월 보상협의 공고를 진행한다. 입주는 2028년을 목표로 하고 있다. 물론 정비사업 일정은 인허가 속도와 여러 대외 변수로 인해 계속해서 변동할 수밖에 없다. 보상협의 공고 30일 이내인 3월 중 감정평가법인 3곳(주민·지자체·LH공사 추천 각 1인씩)이 선정되면, 이들은 토지보상법에 따라 평가액을 산술평균한다. 종전자산의 감정평가는 토지의 경우, 사업지구 내의 부동산 거래사례, 평가선례, 인근지역 가격수준 등 물건 가치에 미치는 영향을 종합적으로 고려해 평가한다. 건축물은 해당 건축물의 구조와 이용상태, 면적 등 기타 가격 형성상의 제요인 등을 종합적으로 평가한다. 3080도심공공주택복합사업은 민간·공공재개발과 달리, 사업기간 동안 한국토지주택공사(LH공사)가 주민들의 재산을 현물로 선납받은 뒤 향후 조합원 입주권을 부여하는 '토지납입방식'을 적용한다. 손실보상협의가 끝나고 보상계약을 체결하면, 토지등소유자의 물건은 LH공사로 소유권이 이전된다. 토지등소유자들이 종전자산을 현물선납(소유권 이전)할 때, 양도세가 발생한다. 소유권 이전 작업이 끝난 후에는, LH공사가 재산세 및 종부세를 부담하게 된다. 현재 주민들이 LH공사에 현물선납할 때 발생하는 양도세 이연과 관련해, 국토부 관계기관에서 관련 법 개정을 협의 중이다. 증산4구역은 시공사 선정 시기를 내년 상반기로 계획하고 있다. 내년 5월 시공사 선정 공고를 내고, 6월에는 시공사 선정을 위한 입찰제안서를 접수받을 계획이다. 7월에는 주민협의체 전체회의를 개최해 주민들이 직접 시공사를 선정하는 순서다. 증산4구역은 현재 하이엔드 브랜드를 앞세운 시공사만 들어올 수 있도록 사업을 이끌고 있다는 후문이다. 하이엔드 브랜드가 없는 삼성물산을 제외하고 DL이앤씨와 포스코이앤씨는 각각 아크로(ACRO)와 오티에르(HAUTERRE)를 앞세워 홍보에 열을 올리고 있다. 다만 현대건설은 입찰지침서가 나오지 않은 상황에서 하이엔드 브랜드와 일반 브랜드 적용을 두고 현실적으로 접근할 예정인 것으로 전해진다. 올해 5월 전체회의(2회차)에서도 삼성물산·DL이앤씨·포스코·현대건설 등이 홍보 OS요원을 동원해 주민 눈도장 찍기에 돌입한 바 있다. 개략적인 추정분담금은 내년에 토지 보상을 진행할 때, 개별 토지등소유자들과 약정을 체결할 때 통지될 것으로 관측된다. 이주비 대출은 종전자산평가금액의 LTV 약 70% 수준으로 지급된다. 기존 세입자 보증금을 돌려줄 때에도 이주비 대출 내에서 진행해야 한다.
여의도 시범아파트가 이달 정비계획(안) 및 구역지정을 완료한 뒤, 본격적으로 사업시행계획(안)을 수립하기 전 전체회의를 개최한다. 24일 정비업계 따르면 한국자산신탁(사업시행자)은 여의도 시범아파트 전체회의를 이달 28일(토) 오후 2시 영등포아트홀에서 개최한다. 전체회의 안건은 ▲제1호(시행규정 변경안) ▲제2호(운영규정 변경안) ▲제3호(사업시행인가 관련 인·허가 용역 계약 변경) ▲제4호(감정평가법인 선정 및 계약체결 위임) ▲제5호(법무사법인 선정 및 계약체결 위임) ▲제6호(정비사업 협럭업체 계약체결 위임) ▲제7호(2023년 예산안) ▲제8호(2023년 정비사업위원회 운영비 예산) ▲제9호(토지등소유자 전체회의 참석비용 지급) 등이 상정된다. 서울시는 지난 5일 제6차 도시계획위원회를 열어 여의도 시범아파트 재건축 사업의 정비계획(안)을 결정했다. 당초 9월 도시계획위원회가 열릴 예정이었지만 1달 정도 지연된 바 있다. 현재 1,584세대인 시범아파트는 재건축 후 2,466세대로 늘어난다. 공공임대주택 건설에 따라 법적상한용적률은 400%까지 사용 가능하다. 상한용적률에서 법적상한용적률까지 늘어나는 초과 용적률의 절반을 공공임대주택으로 지어야 한다. 공동주택의 높이 계획은 200m 이하로, 최고 층수는 65층까지 가능하다. 시범아파트는 주변 상업·업무시설과 조화로운 스카이라인을 조성할 수 있게끔, 고층 타워와 중·저층형 주동이 들어설 예정이다. 원효대교 진입 램프와 차도로 인해 단절된 한강공원을 잇는 보행교와 수변 문화공원도 신설된다. 지난해 11월 신속통합기획(안)을 확정지은 시범아파트는 올해 5월 공람공고를 마치고 최근 서울시로부터 정비계획(안) 확정 통보를 받았다. 전체회의가 예정된 이번 주에는 환경영향평가 및 교육환경영향평가 보고서 작성에 필요한 석면 사전 조사도 진행한다. 석면 조사업체가 세대를 방문해 약 10분 정도 소요되는 육안 조사를 진행한다. 여의도 시범아파트는 1971년 지어진 만큼, 석면이 함유된 자재가 포함되어 있다. 석면은 고체상태에서는 유해물질이 아니지만, 철거 등으로 인해 공기 중에 흩뿌려질 경우 유해물질로 분류된다. 금번 조사는 사업시행계획(안) 인가 전 사전 조사로, 향후 철거공사 때 전수 조사를 진행해야 한다. 건축물 철거공사를 진행하기 전, 석면해체 공사를 별도로 진행하게 된다. 금번 전체회의에선 향후 사업시행계획(안) 수립을 함께해 나갈 협력업체 라인업도 꾸려진다. 특히 감정평가업체 자리를 두고 제일감정평가법인과 삼창감정평가법인, 하나감정평가법인이 물밑 경쟁을 진행하고 있다. 제일감정평가법인과 하나감정평가법인은 최근 과천주공5단지에서 '입찰서류 허위사실 기재' 관련한 논란을 양산했다. 양사는 종전자산평가 트랙레코드를 산출할 때, 무상양도-무상귀속되는 정비기반시설 포함 여부를 두고 갈등을 빚었다. 수년 전 과천주공5단지 감정평가업체 입찰에서 나란히 1위·2위로 선정됐지만, 하나감정평가법인에서 올해 다시 문제를 제기하며 현재 경기도청이 감사를 예고한 상황이다.
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