발행일(UPDATE): 2025년 09월 10일 16시 37분
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무악재역(3호선) 도로권역에 위치한 홍제3구역이 시공사인 현대건설과 결별 위기에 놓였지만, 정기총회가 열리기 전 극적으로 갈등을 봉합하며 시공계약을 유지키로 결정했다. 총회 상정될 예정이었던 안건(시공사 선정 취소 및 공사도급 가계약 해지)은 올라가지 않았다. 부지 내 종교시설 이전 협상이 원활하게 진행되고 있는 가운데, 현대건설과의 협의를 마무리짓고 조합원 이주에 들어갈 수 있을지 관심이 모아진다. 12일 정비업계 따르면 홍제3구역 조합은 지난 9일 정기총회를 열어 모든 안건을 의결했다. 총회 상정된 안건은 ▲1호(기수행업무 추인) ▲2호(정비사업비 변경) ▲3호(2023년 조합운영비 및 정비사업비 예산) ▲4호(조합정관 변경) ▲5호(법인세 과세표준 선정을 위한 감정평가업체) ▲6호(정비계획 경미한 변경) ▲7호(정비계획 변경 용역업체 계약) ▲8호(설계변경 용역업체 계약) ▲9호(이사 직무정지 및 해임) 등이다. 당초 정기총회 제 10호 안건이었던 '시공사 선정 취소 및 공사도급 가계약 해지'는 긴급 이사회에서 상정하지 않기로 결정됐다. 현대건설은 홍제3구역 평당 공사비로 약 898만원과 공사기간을 기존 37개월에서 51개월로 연장해 달라는 내용을 제안했다. 2020년 6월 512만원이었던 평당 공사비를 감안하면, 약 75% 증액된 수치다. 현대건설은 공사비 인상액 대부분은 역타 시공, 커튼 월룩 등의 혁신설계와 관련 있다고 설명했다. 현대건설은 작년 10월 건축심의 도서 기준(연면적 33,320평 / 11개동 / 신축세대 634세대)을 감안, 평당 898만원의 공사비가 필요함을 전달했다. 도급계약은 1,686억원(평당 공사비 512만원)에서 2,994억원(평당 공사비 898만원), 약 1,308억원 증가를 요청했다. 홍제3구역과 현대건설은 공사도급계약서 상 소비자 물가지수와 건설공사비 지수 중 변동률이 낮은 지수를 적용키로 했다. 통계청이 발표한 소비자 물가지수(2020년 = 100 기준)에 따르면, 2020년 6월(가계약 체결) 99.71에서 올해 6월 111.12로 1.114배가 증가했다. 소비자 물가지수는 가구에서 일상 소비생활을 영위하기 위해 구입하는 상품과 서비스의 가격변동을 측정하기 위해 작성한 지수다. 같은 기간 한국건설기술연구원이 발표한 건설공사비 지수(2015년 = 100 기준)에 따르면, 2020년 6월 118.07에서 2023년 6월 151.20으로 증가했다. 현대건설은 ▲물가상승(소비자 물가지수 적용) ▲연면적 증가(2022년 10월 건축심의 도서 기준) ▲혁신설계(커튼월룩, 필로티 면적, 지하 Pit층 면적 증가 등)를 평당 공사비 898만원의 근거 자료로 제시했다. 조합은 현대건설의 요구를 받아들이지 않았고, 이사회 안건 및 대의원회 의결을 빠르게 거치며 현대건설과의 결별을 준비했다. 하지만 현대건설과 홍제3구역 조합은 정기총회가 열리기 전 극적으로 큰 틀에서 합의하며 갈등을 봉합했다. 현대건설은 혁신설계에 따른 역타설계, 커튼월룩 배제 등을 통해 평당 공사비를 700만원 후반대까지 낮출 수 있다는 점을 조합 측에 제안한 것으로 전해진다. 조합 운영비·사업비 지원 및 내년 6월 이주를 적극 지원하겠다는 약속도 현대건설로부터 받았다. 평당 공사비도 공사비 검증과 본계약 협상을 거쳐 정하기로 결정했다.
![[단독] '펜트하우스 130억' 압구정2구역, 추정비례율 69 공개…평형 조사](http://www.housingwatch.co.kr/data/cache/public/photos/20230937/art_16944119108613_f5d262_178x118_c0.jpg)
압구정2구역(압구정신현대아파트)이 설계 파트너로 디에이건축㈜을 낙점한 이후 조합원들을 상대로 희망평형 조사에 착수했다. 재건축 사업계획 수립을 위한 기초 조사 단계로, 평형대별로 개략적인 추정분담금도 안내하면서 정비업계 관심이 모아진다. 압구정2구역은 정비계획(안) 입안을 위한 과정에서 추정분담금을 산출할 때, 공사비 950만원과 평당 일반분양가 7,500만원을 가정으로 작성했다. 11일 정비업계 따르면 압구정2구역 재건축 조합은 이달 17일(일)까지 정비계획(안) 수립 및 입안을 위한 2차 설문조사를 진행한다. 정비계획(안) 수립 전에 진행되는 2차 설문조사는 아파트 및 상가 소유주들을 상대로 한 희망평형 조사에 초점이 맞춰져 있다. 재건축 사업은 주택 전체 세대 수의 60% 이상을 국민주택규모(85㎡)로 건설해야 한다. 하지만 조합원에게 분양하는 주거전용면적 합이 종전주택의 주거전용면적 합보다 작거나 30% 범위에서 큰 경우, 혹은 일반분양 주택을 모두 85㎡ 이하로 건설하는 경우 해당 조항(정비사업의 임대주택 및 주택규모별 건설비율 제5조)을 적용하지 않는다. 압구정2구역은 재건축을 통해 전용면적 합은 기존보다 작아지거나 130% 이내에서 증가할 수 있으며, 일반분양 주택은 모두 85㎡ 이하로 건립된다는 점을 인지해야 한다. 현재 압구정2구역은 ▲35평(755세대) ▲38-39평(117세대) ▲50-51평(376세대) ▲56-57평(286세대) ▲60-61평(390세대)로 총 1,924세대로 이뤄져 있다. 조합원들이 희망평형 설문조사를 통해 선택할 수 있는 옵션은 ▲35평 ▲42평 ▲47평 ▲56평 ▲63평 ▲71평 ▲펜트하우스(77평·80평·87평·96평·146평) 등이다. 현재 상가는 ▲1동(15호) ▲2동(19호) ▲3동(10호) 등으로 구성돼 있다. 상가 조합원들은 상가 혹은 주택을 선택할 수 있으며, 항후 조합 정관에 따라 분양 여부가 확정된다. 정비계획(안)을 수립하는 과정에서 초고층(60층 이상) 관련 조합원들의 의견을 묻는 항목도 들어가 있다. 압구정2구역은 신속통합기획(안) 상 최고층수 49층으로 예정돼 있다. 향후 60층 이상으로 설계할 경우, 서울시로부터 특화 디자인 단지로 인정받아야 하며 별도 승인도 득해야 한다. 압구정2구역 조합은 초고층 관련한 장점(상징성·조망권·인동거리 증가에 따른 사생활 보호)과 단점(분담금 상승·공사기간/재난심의 증가·바람 소음 및 화재 취약)도 설명했다. 추정비례율은 현 시점에서 약 69%로 산출됐다. 평당 공사비 950만원과 평당 일반분양가 7,500만원을 기준으로 추정된 내용이다. 조합원들은 본인 소유 자산의 종전자산가액에 앞선 추정비례율(69%)을 곱한 권리가액을 통해 개략적인 추정분담금을 계산해 볼 수 있다. 조합원 분양가는 평형대별로 ▲35평(24억9,650만원) ▲42평(30억1,810만원) ▲47평(33억6,510만원) ▲56평(39억7,330만원) ▲63평(43억6,740만원) ▲71평(48억8,620만원) ▲77평 펜트하우스(68억2,120만원) ▲80평 펜트하우스(70억8,120만원) ▲96평 펜트하우스(85억9,280만원) ▲146평 펜트하우스(130억2,710만원) 등이다. 일례로, 9차 현대아파트 35평을 가진 조합원의 종전자산가액은 34억5,000만원이다. 종전자산가액에 추정비례율(69%)을 곱하면 약 24억원이 권리가액으로 나온다. 같은 평형대로 가기 위해선 9,650만원이 필요하고, 42평으로 가기 위해선 약 6억2,000만원의 추정분담금을 내야 한다. 물론 정비계획(안)을 작성하는 과정에서 현 시점 산출된 내용이기 때문에 향후 종전자산감정평가액과 부동산 시장상황에 따라 비례율과 추정분담금은 계속해서 달라진다. 권영진 중앙감정평가법인 이사는 "조합원이 내야 할 분담금은 종전자산(사업시행계획 인가 고시일)과 종후자산(분양신청기간 만료일)을 정밀히 평가한 뒤, 관리처분계획(안) 인가 단계에서 어느 정도 구체적으로 결정될 사항"이라며 "현재 압구정2구역은 정비계획(안) 입안을 위해 지난해 개정된 도시및주거환경정비법에 따라 개략적인 추정비례율과 분담금이기에, 확정된 내용이 아니라 사업을 진행하는 과정에서 계속 바뀐다는 점을 인지해야 한다"고 말했다.
월계동신 재건축 조합이 관리처분계획(안) 인가를 받으며 8부 능선을 넘었다. 본격적인 조합원 이주에 앞서, 사전 준비작업에 들어간 상황이다. 조합은 시공사인 HDC현대산업개발과 공사비 협의를 마무리하고, 조합원 이주 기간에 맞춰 설계변경을 위한 인허가 작업도 병행할 방침이다. HDC현대산업개발과 시공비 증액 협의를 마무리짓고 재건축 사업에 속도를 가할 수 있을지 업계 관심이 모아진다. 11일 정비업계 따르면 노원구청은 이달 6일(수) 월계동신 재건축 조합(강윤희 조합장)의 관리처분계획(안)을 인가했다. 예상 주택 공급물량은 1,070세대로, ▲조합원(829세대) ▲보류시설(3세대) ▲일반분양(172세대) ▲임대주택(66세대)으로 구성된다. 전용면적 별 공급 세대 수는 ▲33㎡(83세대) ▲45㎡(37세대) ▲59㎡(539세대) ▲84㎡(411세대) 등으로, 국평인 84㎡는 조합원들만 입주한다. 노원구청은 HDC현대산업개발이 대안설계로 제안한 풀빌라와 게스트하우스 관련 협의를 진행 중이며, 차선책으로 일부 조정에 대한 논의가 이뤄진 상황이다. 사업대상지 면적은 43,886㎡며, 건축연면적은 173,007㎡이다. 건축물 철거 시기는 올해 12월부터 내년 3월까지로 잡혀 있다. 월계동신은 서울시내 다른 사업장과 마찬가지로, 시공사와 공사비 증액을 두고 물밑협상을 벌이고 있다. 지난 2021년 평당 공사비 540만원에 가계약을 체결한 상태로, 양측 모두 현실적인 여건(원자재값·인건비 상승)을 감안해 공사비 600만원대 수준에서 협의하고 있는 것으로 전해진다. 현재 서울시내 사업장은 시공비 증액 관련해, 조합과 시공사 간 협의가 최대 화두다. 서대문구에 위치한 홍제3구역은 이달 총회를 열어 현대건설과 시공계약을 해지하고자 했으나 갈등을 봉합했다. 홍제3구역 조합과 현대건설은 지난 2020년 평당 공사비 512만원의 계약을 맺었으나, 올해 현대건설이 약 898만원을 제안하면서 조합과의 갈등이 극에 달했다. 다만, 해지 총회를 열기 전 큰 틀의 합의를 마치며 최악의 상황은 피했다. 한편, 월계동신은 조합원들을 상대로 이주비 수요조사 작업에도 착수했다. 이주비 대출 금융기관은 하나은행으로, 종전자산 평가금액의 60%까지 나온다. 이자율은 올해 8월 기준 4.17%다. 당초 하나은행을 이주비 대출 금융기관으로 선정했을 때 변동금리는 3.92%였으나, 코픽스(COFIX) 신규 6개월 금리가 인상되면서 상향 조정됐다. 기본이주비 한도는 ▲23평(3억5,800만원) ▲30평(4억1,900만원) ▲34평(4억5,600만원)이다. 기본이주비 한도 내에서 이주가 불가할 경우엔, 종전자산 평가금액의 40% 한도로 추가 자금을 대여받을 수 있다. 추가 자금은 금융기관을 통한 추가이주비 또는 시공사인 HDC현대산업개발이 제시하는 사업촉진비로 충당할 수 있다. 추가 대출은 이주비 용도가 아닌 다른 목적으로 사용할 수 없다.
신길우성2차-우창아파트가 재건축 정비계획(안) 변경을 진행하는 가운데, 사업성을 가늠해 볼 수 있는 추정 비례율은 약 72.11%로 산출했다. 현재 신길우성2차-우창아파트 재건축 사업은 한국자산신탁이 사업시행자로 이끌고 있다. 시공권은 작년에 대우건설이 확보했다. 11일 정비업계 따르면 신길우성2차-우창아파트의 추정 비례율은 72.11%로 산출됐다. 총수입 추정액(1조636억원)에서 총지출 추정액(3,769억원)을 뺀 뒤, 종전자산총액 추정액(9,523억원)으로 나눈 결과값이다. 개별 종전자산은 한국부동산원별 평형별 시세(2022년 10월 기준)를 참조해 동일 주택형별로 동일한 가격을 적용해 추정했다. 개별 종전자산은 ▲우성(22평, 120세대, 9억3,000만원) ▲우성(28평, 275세대, 9억8,000만원) ▲우성(32평, 330세대, 11억3,000만원) ▲우창(23평, 72세대, 8억7,000만원) ▲우창(26평, 22세대, 9억3,000만원) ▲우창(28평, 120세대, 9억6,000만원)으로 추정됐다. 물론 앞선 금액은 추정분담금 산정을 위한 추정치로, 정확한 감정평가는 향후 사업시행계획(안) 인가 고시일을 기준으로 이뤄진다는 점을 인지해야 한다. 조합원 분양가는 ▲전용59㎡ A형(7.9억원) ▲전용59㎡ B형(8.1억원) ▲전용59㎡ C형(8억원) ▲전용59㎡ D형(8.1억원) ▲전용84㎡ A형(10.2억원) ▲전용84㎡ B형(10.4억원) ▲전용84㎡ C형(10.5억원) ▲전용114㎡(13억원)으로 추정됐다. 조합원들은 개별 종전자산에 추정비례율(72.11%)을 곱한 뒤, 원하는 평형대의 조합원 분양가와 비교해 분담금을 계산할 수 있다. 일례로 우성아파트 22평을 갖고 있는 조합원의 권리가액은 종전자산(9억3,000만원)에 추정비례율(72.11%)을 곱한 약 6억7,000만원이다. 현재와 비슷한 수준의 평형대(59㎡)를 받으려면 약 1억2,000만원의 분담금을 내야 한다. 국민평형인 32평대를 가려고 하면 약 3억원 정도를 분담해야 한다. 우성아파트 32평을 가진 조합원은 같은 평형대(84㎡)로 이동할 경우, 약 2억원 이상의 분담금을 내야 한다. 사업 대상지 면적은 45,767㎡며, 주택공급계획은 1,212세대다. 임대주택은 전체 세대 수의 8.91%에 해당하는 108세대다. 최고층수는 기존 32층에서 35층으로 상향 조정됐다. 공공임대주택건설을 하게 됨에 따라, 법적상한용적률 299.98%까지 용적률 혜택을 받는다. 용적률 체계는 ▲기준용적률(209.94%) ▲허용용적률(221.94%) ▲상한용적률(251.69%) ▲법적상한용적률(299.98%) 등으로 이뤄져 있다. 정비계획이 변경되면서 임대주택 수는 기존(150세대)보다 42세대 줄어든 108세대로 계획이 수립됐다. 임대주택은 상한용적률(251.69%)에서 법적상한용적률(299.89%)까지 가기 위한 초과된 용적률(49.98%)의 절반만큼 의무적으로 지어야 한다. 기존과 달리 임대주택 수가 줄어든 건, 소형평형에서 중대형평형으로 바꾼 것과 영향이 있다. 현재 변경된 정비계획(안) 상 임대주택은 59㎡ 56세대, 94㎡ 52세대다.
금호21구역이 정비구역 지정을 통해 본격적인 재개발 사업 시작을 알렸다. 11일 정비업계 따르면 서울시는 최근 금호21구역 정비계획(안) 결정 및 정비구역 지정을 위한 결정 고시를 내렸다. 정비계획(안) 상 추정비례율은 106.82%로 산출됐다. 총수입 추정액(1조856억원)에서 총지출 추정액(5,748억원)을 뺀 뒤, 종전자산총액 추정액(4,782억원)을 나눈 결과값이다. 비례율 108.62%는 평당 공사비 707만원과 평당 일반분양가 약 4,000만원을 가정해 계산됐다. 개별 종전자산 추정의 경우, 공동주택 소유주들은 2022년 공시가격에 보정률 1.5배를 곱해 산정됐다. 단독주택과 상가소유자는 토지와 건물을 각각 계산해 합산했고, 이때 토지는 2022년 공시지가에 보정률 2배를 곱했고 건물은 원가법으로 계산했다. 조합원 분양가는 ▲전용 39㎡(5.28억원) ▲전용 49㎡(6.6억원) ▲전용 59㎡(7.93억원) ▲전용 84㎡(10.49억원) ▲전용 109㎡(13.04억원)으로 산정됐다. 전용 39㎡·49㎡·59㎡의 평당 일반분양가는 약 4,070만원, 전용 84㎡의 평당 일반분양가는 약 3,800만원으로 산정했다. 전용 109㎡의 경우엔 약 3,648만원이다. 조합원들은 본인 물건의 종전자산평가액에 비례율(106.82%)을 곱해 계산한 권리가액을 통해 개략적인 추정분담금을 가늠해 볼 수 있다. 물론 추정분담금은 향후 조합설립인가 및 사업시행계획인가, 관리처분계획인가 시점에서 계속해서 변동됨을 인지해야 한다. 사업대상지 면적은 75,447㎡며, 정비기반시설과 공동주택 획지는 각각 23,959㎡, 51,487㎡다. 현 시점에서 예상하는 주택공급 물량은 총 1,219세대로, ▲전용 40㎡ 이하(99세대) ▲전용 40㎡-60㎡ 이하(502세대) ▲전용 60㎡-80㎡ 이하(494세대) ▲전용 85㎡ 초과(124세대) 등으로 구성된다. 이중 임대주택 수는 220세대로, 전체 18%의 비중을 차지한다. 조합설립을 위한 주민협의체는 하반기 구성될 전망이다. 주민협의체는 ▲위원장(외부전문가) ▲부위원장(토지등소유자 1명, 서면·투표로 선출) ▲위원(토지등소유자의 5% 이상으로 선임, 성동구청에서 선임)으로 구성된다. 성동구청은 ▲변호사 ▲건축사 ▲도시계획기술사 ▲전직공무원 등 외부전문가 1명을 발탁해 조합설립 업무를 맡기게 된다. 부위원장은 토지등소유자들 중에서 투표를 통해 다득표자 1명이 선출된다. 금호21구역은 주민들이 주도하는 준비위원회가 4개에 달해, 부위원장 자리를 두고 각 준비위원회에서 대표성을 지닌 인물들이 나와 경쟁할 것으로 보인다. 조합설립을 위한 주민협의체의 부위원장 선거는 내년 정도 치러질 것으로 보이는 조합장 선거의 축소판이라 볼 수 있다. 추진세력의 통합이 필요했던 만큼, 오는 하반기 부위원장 자리를 두고 치열한 경쟁이 펼쳐질 것이라는 게 업계 지배적인 관측이다.
북아현3구역이 사업시행계획(안) 변경을 위한 총회를 성료시킨 가운데, 정비사업비(예산안)가 약 1조원 가까이 증가했다. 정비사업비의 대부분을 차지하는 공사비가 증가한 것과 관련 있다. 북아현3구역은 최근 조합원 권리가액 순위를 공개하며 분양 신청을 준비하고 있는 가운데, 이번 총회에서 평형대별 대략적인 조합원 분양가도 안내했다. 조합은 사업시행계획 변경 인가를 기점으로 사업 속도에 박차를 가할 계획이다. 10일 정비업계 따르면 북아현3구역 조합은 지난 9일(토) 오후 2시 사업시행계획(안) 변경을 목적으로 임시총회를 개최했다. 총회 상정된 안건은 ▲제1호 안건(사업시행계획 변경안 의결) ▲제2호 안건(2023년 예산 변경 수립 및 사용승인) ▲제3호 안건(정관 변경) ▲제4호 안건(공사비 검증 사전 승인) ▲제5호 안건(임시총회 예산 승인) 등이 상정됐다. 이중 1호·3호 안건은 조합원 3분의2 이상(1,300표 이상) 찬성이 필요하다. 사업시행계획 변경(안) 도서에 들어가는 내용은 ▲토지이용계획(건축물 배치계획 포함) ▲정비기반시설 및 공동이용시설의 설치계획 ▲임시거주시설을 포함한 주민이주대책 ▲세입자의 주거 및 이주 대책 ▲범죄예방 ▲임대주택 건설계획 ▲소형주택 건설계획 ▲공공지원민간임대주택 건설계획 ▲건축물의 높이 및 용적률 ▲폐기물 처리계획 ▲교육환경 보호 ▲정비사업비 ▲그 밖에 사업시행을 위한 사항 등 13가지가 기재돼 있다. 올해 7월 건축심의를 통과한 북아현3구역은 총 4,739세대를 공급할 계획이다. 기존 설계(안)과 비교할 때, 59타입 세대를 줄이고 84타입 이상 세대를 늘리는 방향으로 평형 조정이 이뤄졌다. 최고높이는 103m, 주동 최고 층수는 32층이다. 스카이브릿지(33층)는 3-1획지 및 3-4획지에 각각 설치하는 계획이 수립됐으며, 커뮤니티 면적과 주차대수는 각각 세대당 1.3평, 세대당 약 1.6대다. 판상형 타입 비율은 약 70%로 계획됐다. 사업비는 기존 2조3,641억원에서 3조3,623억원으로 약 9,982억원이 증가했다. 변경된 예산안을 항목별로 살펴보면, ▲조사측량비(26억원) ▲설계비(149억원) ▲감리비(509억원) ▲공사비 소계(2조1,540억원) ▲보상비(4,509억원) ▲외주용역비(415억원) ▲부담금(145억원) ▲제세공과금(532억원) ▲금융비용(3,753억원) ▲관리비(639억원) ▲예비비(1,400억원) 등으로 구성된다. 앞서 언급된 공사비 소계는 다시 ▲도급 공사비(1조8,539억원) ▲기부채납 시설(1,977억원) ▲철거·이설·석면해체(628억원) ▲신재생 및 기타(395억원) 등으로 이뤄진다. 사업비에서 가장 큰 비중을 차지하는 건 단연 공사비다. 2022년 530만원이었던 평당 공사비는 올해 700만원으로, 약 32% 상향 조정됐다. 이는 건축 연면적이 지난해 77만㎡에서 86만㎡로 약 9만㎡가 늘어난 것과 관련 있다. 북아현3구역은 평당 공사비 700만원과 평당 일반분양가 4,500만원을 기준으로 조합원 분양가 추정치도 발표했다. 조합원 평당 분양가는 약 2,790만원으로 산출됐다. 이를 공급 면적에 대입해 보면, ▲59㎡(6억8,000만원) ▲84㎡(9억5,000만원) ▲102㎡(11억5,000만원) ▲114㎡(12억8,000만원) ▲144㎡(16억1,400만원) ▲150㎡펜트(17억2,600만원) 등으로 추정됐다. 일반분양가는 평당 4,500만원을 적용해, ▲59㎡(약 11억원) ▲84㎡(약 15억원) ▲102㎡(약 18억원) ▲114㎡(약 20억원) ▲144㎡(약 26억원) ▲150㎡펜트(약 28억원) 등으로 추정됐다. 물론 앞선 내용은 비례율 100%를 만들기 위한 분양가임을 감안해야 한다. 향후 사업 진행 과정에서 계속 변동된다.
북아현2구역이 삼성물산-DL이앤씨 시공단과의 동행 여부를 오는 9월 23일(토) 결정짓는다. 작년 9월 도급계약 협상을 시작했지만, 공사비 증액 범위를 두고 양측 입장은 쉽사리 좁혀지지 않았다. 삼성물산-DL이앤씨는 올해 5월 평당 공사비 859만원(조합원 지정 마감재) 혹은 749만원(일반 마감재)을 제안했지만, 조합은 공사비 산출조건 조정 없이 제안금액에서 20%를 감액해 달라고 요구해 왔다. 8일 정비업계 따르면 북아현2구역 조합은 이달 23일(토) 오후 2시 북아현성결교회에서 2023년 임시총회를 개최한다. 총회 상정되는 안건은 ▲제1호(삼성물산, DL이앤씨 시공사 선정 취소 및 공사도급가계약(2006.09) 해지) ▲제2호(공사비 검증 - 2022년 사업시행변경인가 도서기준) ▲제3호(임시총회 비용 예산 승인) 등이다. 서면결의서는 이달 22일(금) 오후 6시까지 조합사무실에 제출해야 한다. 조합이 임시총회를 계획한 건 공사비 협상에 더 이상 진척이 없자, 협의 가능한 시일을 결정해 놓기 위함이라는 관측이 나온다. 조합은 올해 7월 시공단이 제시한 일반분양 마감재 수준으로 평당 610만원의 공사비를 마지막으로 제안했다. 이때, 과도한 공사비 요구로 조합원들의 민원전화가 빗발친다는 점을 설명하며 마지막 제안에 대해 합리적인 답변이 없을 경우 시공단 해지 절차가 진행될 수 있음을 언급했다. 하지만 삼성물산-DL이앤씨는 조합의 마지막 제안을 수용할 수 없다는 입장을 전달했다. 공사비는 각 사업장별 여건이 다르기 때문에, 단순 수치만으로 타 사업장과 비교해 적정성을 판단할 수 없다는 게 시공단의 주장이다. 특히 북아현2구역은 일반분양보다 조합원분양이 많기 때문에, 조합원들의 마감재 수준을 상향할 경우 공사비가 올라갈 수밖에 없다는 점을 설명했다. 조합과 시공단이 서로의 입장차만을 확인한 가운데, 결국 임시총회에서 조합원들에게 의사를 묻는 방향으로 공사비 협상은 새로운 국면을 맞게 됐다. 삼성물산-DL이앤씨가 시공사 지위를 유지할 경우, 시공단이 원하는 수준에서 가격 협상이 이뤄질 것으로 업계는 보고 있다. 시공사 계약 해지로 결론이 날 경우에는, 조합과 시공단 사이 법적 공방이 오갈 가능성이 높을 것이라는 게 업계 지배적인 시각이다. 실제로 삼성물산과 DL이앤씨는 일방적인 계약 해지가 이뤄질 경우엔 기 투입한 비용 반환청구 및 손해배상 등의 법적 조치를 취할 것이라는 입장을 표명하기도 했다. 서울시내 정비사업장 곳곳에서 조합과 건설사 간 공사비 협상이 파열음을 빚고 있는 가운데, 이달 예정된 임시총회는 북아현2구역의 향후 사업 기간을 결정짓는 중대 분수령이 될 전망이다. 지난해 지정고시된 사업시행계획(안) 내용에 따르면, 북아현2구역의 건축연면적은 391,652㎡(공동주택 369,281㎡+주거복합 22,370㎡)다. 앞선 건축연면적을 3.3㎡당 평수로 환산하면 약 11만8,470평이 나온다. 조합이 원하는 수준의 마감재로 공사를 한다는 가정 하에, 삼성물산-DL이앤씨가 제안한 공사비(859만원)로는 건축시설 공사비가 약 1조170억원(VAT 제외)이 나온다.
공공재개발(SH공사)을 진행 중인 장위8구역이 공청회를 마친 뒤 하반기 재정비촉진계획 변경(안) 입안과 촉진구역 재지정을 앞두고 있다. 장위9구역과 마찬가지로 재정비촉진계획 변경(안) 공람공고에서 나온 주민들의 의견을 반영했고, 중·대형 평형 위주로 공급계획을 재수립한 게 특징이다. 법적으로 채워야 할 소형주택(39㎡) 수를 제외하고는, 아파트 미래가치 차원에서 최소 59㎡ 이상으로 공급하겠다는 목표다. 8일 정비업계 따르면 장위8구역은 지난 달 재정비촉진구역 지정 및 재정비촉진계획 변경(안) 결정을 위한 공청회를 개최했다. 장위8구역은 2017년 3월 재정비촉진구역에서 해제됐지만, 2021년 공공재개발 후보지에 선정됨에 따라 재정비촉진지구 재편입 작업을 진행하고 있다. 국·공유지를 포함한 토지등소유자는 1,278명이다. 장위8구역은 성북구 장위동 85번지 일대 위치해 있으며, 사업 대상지 면적은 121,634㎡다. 용도지역은 제1종·제2종(7층이하)·제2종이 혼재돼 있으며, 제1종과 제2종(7층이하) 일부를 제2종으로 종상향하는 방향으로 재개발 계획이 수립됐다. 용도지역 변경 후 제1종과 제2종은 각각 12,776㎡, 108,858㎡가 된다. 전체 구역면적에서 2종이 차지하는 비율은 약 90%다. 공공재개발은 법적상한용적률의 1.2배만큼 혜택을 받을 수 있다. 제2종으로 공공재개발을 진행하지만, 제3종과 동일한 법적상한용적률 300%가 적용된다. 장위8구역의 순부담률은 10.02%(12,183㎡/121.634㎡)며, 용적률 체계는 ▲기준용적률(210%) ▲상한용적률(240%) ▲법적상한용적률(300%) 등이다. 높이는 120m 이하, 최고층수는 38층 이하로 지을 수 있다. 토지이용계획에 따르면, 정비기반시설은 도로(13,787㎡)와 공원(9,148㎡), 사회복지시설(1,840㎡)로 구성된다. 획지는 총 4개로 분류되며 공동주택(2개)과 종교용지(1개), 김진흥가옥(1개)으로 나뉜다. 예상되는 주택 공급 물량은 2,802세대(임대주택 762세대 포함)로, ▲토지등소유자(1,278세대) ▲일반분양(762세대) ▲임대주택(629세대) 등으로 구성된다. 평형 조정 등을 통해 전용 39㎡는 법적요건(임대주택 세대 수의 30% 이상 또는 전체 세대 수의 5% 이상)을 갖추는 수준에서 세대 수가 결정됐고, 기존 공람공고 당시 있었던 전용 49㎡는 폐지되는 방향으로 공급계획이 수정됐다. 최근 공청회를 마친 장위9구역도 중·대형 평형 위주로 바뀌었다. 현 시점 장위8구역의 비례율은 약 109% 수준이다. SH공사가 2021년 후보지로 선정할 때 추정한 비례율(97.43%)과 지난해 추정한 비례율(102.06%)보다 상향 조정됐다. 비례율은 수입추정금액에서 사업비추정총액을 제한 뒤, 종전자산평가금액(추정)으로 나눈 값이다. 평당 공사비와 일반분양가를 얼마로 정하느냐에 따라 비례율은 변동될 수 있으나 장위8구역의 사업성은 양호한 편에 속하는 것으로 알려졌다. 공공재개발은 '21년 4월 도시및주거환경정비법에 공공정비사업이 신설되면서 본격화됐다. 핵심 내용으로는 ▲용도지역 상향 또는 용적률 상향(법적 상한 용적률의 120% 허용) ▲분양가상한제 적용 제외 ▲전체 사업비의 50% 이내에서 저금리 융자 등이다. 장위8구역은 장위재정비촉진지구 15개 구역 중에서 중앙에 위치해 있는 입지로 장위동 최고의 랜드마크 아파트로 탈바꿈할 수 있다는 게 추진위원회 측의 설명이다.
한남5구역이 올해 4월 건축심의 계획서를 서울시에 접수한 가운데, 36블록의 층수 완화(7층→12층)를 반영한 설계도서 작성에 시간을 쏟고 있다. 한남5구역의 공동주택 용지는 총 5개 ▲36블록 ▲37블록 ▲39블록 ▲41블록 ▲42블록으로 구성돼 있다. 이중 현재 재정비촉진계획(안) 상 최고층수 7층으로 되어 있는 36블록의 층수 완화(12층)를 위해 관련 도서를 다시 작성하고 있는 중이다. 사업시행계획(안) 인가를 위한 설계도서와 서울시 심의 일정 등을 감안할 때, 올해 안으로만 건축심의를 통과시키겠다는 게 한남5구역 조합의 현실적인 목표다. 36블록 공동주택 배치가 달라짐에 따라, 37블록·39블록·41블록도 공동주택 재배치가 이뤄지게 된다. 반포대교에 인접해 있는 42블록만 변동이 없는 상황이다. 물론 36블록의 최고층수를 높이기 위해 용적률을 높이게 되면, 다른 블록에서 앞서 상향된 용적률만큼 줄어든다. 결과적으로 한남5구역 전체 용적률과 공급 예상 세대 수는 기존과 동일하다. 36블록은 기존 계획상 인동거리가 촘촘하게 배치돼 있어 다소 주거 쾌적성이 떨어질 수 있는 상황이지만, 조합은 주동 수를 줄이고 인동거리를 넓힐 계획이다. 이외 블록에서도 배치 변경을 통해 한강 조망이 가능한 세대 수를 늘리고, 단지 중앙을 관통하는 통경축도 15m로 넓히며 전반적으로 쾌적한 주거환경 확보 차원에서 건축설계 내용이 일부 조정되고 있다. 한남5구역 설계는 삼우종합건축사사무소가 맡고 있다. 한남5구역은 올해 3월 지정고시된 재정비촉진계획 변경(안)을 통해 추정 비례율 103.12%를 공개했다. 조합원 분양 면적은 총 7개 타입으로 ▲39㎡(9.28억원) ▲45㎡(10.23억원) ▲59㎡(13.33억원) ▲84㎡(17.58억원) ▲114㎡(22.62억원) ▲135㎡(26.9억원) ▲150㎡(30.07억원) 등이다. 앞서 개략적으로 산출된 추정 비례율과 조합원 분양가는 평당 공사비 750만원, 평당 종전자산금액 평균 약 6,380만원이 적용됐다. 한편, 한남5구역은 서울시 도시및주거환경정비 조례 변경에 따라 '시공사 조기 선정'이 가능해졌고, 세부적인 선정 지침이 나오는대로 시공사 입찰을 진행할 계획이다. 조합 측은 내년 상반기 시공사 선정을 위한 총회 개최가 가능할 것으로 보고 있다.
삼전역(9호선)을 품고 있는 잠실우성4차 아파트가 사업시행계획(안) 주민공람을 마치고 정비계획과 관련해 경미한 변경을 진행했다. 조만간 송파구청으로부터 사업시행계획(안) 인가를 받은 이후에는 본격적인 시공사 선정을 위한 절차에 착수할 것으로 보인다. 7일 정비업계 따르면 잠실우성4차 아파트(윤기헌 조합장)가 최근 변경한 정비계획(안) 상 추정비례율은 80.23%로 산출됐다. 총수입 추정액(1조984억원)에서 총지출 추정액(4,581억원)을 뺀 뒤, 종전자산평가 추정액(7,980억원)으로 나눈 결과값이다. 추정분담금을 산정한 시점은 2022년 12월이며, 개별 공시가격은 부동산공시가격알리미를 참고했다. 공동주택과 상가의 청산 비율은 각각 0.7%, 40.4%로 추정했다. 조합원 분양가는 평형대별로 ▲전용59㎡(11억원) ▲전용70㎡(12.3억원) ▲전용84㎡(14.1억원) ▲전용102㎡(16.1억원) ▲전용150㎡(28.7억원) 등으로 산출됐다. 조합원들은 개별 종전자산 추정액에 추정비례율(80.23%)을 곱한 권리가액을 통해 분담금과 환급금을 계산할 수 있다. 권리가액에서 원하는 평형대의 조합원 분양가를 뺀 값이 +면 분담금을, ㅡ면 환급받는 구조다. 물론 조합원 분양가와 비례율 모두 계속해서 바뀐다. 사업대상지 면적은 31,961㎡다. 정비기반시설은 ▲도로(925㎡) ▲사회복지시설(800㎡, 국공립 어린이집)로 이뤄지며, 공동주택 획지는 30,235㎡다. 용도지역은 기존 제3종일반주거지역을 그대로 유지한다. 용적률 체계는 ▲기준용적률(210%) ▲허용용적률(230%) ▲상한용적률(247.8%) ▲법적상한용적률(299.7%)이다. 법적상한용적률에서 상한용적률을 뺀 용적률의 절반 이상은 85㎡ 이하 임대주택으로 지어야 한다. 허용용적률에서 상한용적률까지 완화된 부분(17.8%)은 공공시설 기부채납에 따른 인센티브다. 주택공급계획은 총 825세대다. 전용면적 별로는 ▲50㎡ 초과~60㎡ 이하(185세대) ▲60㎡ 초과~85㎡ 이하(474세대) ▲85㎡ 초과(166세대)로 구분된다. 임대주택 수는 총 93세대다. 임대주택은 세입자 주거 대책 및 저소득 시민들의 입주 기회 확대 차원에서 서울시에 매각해야 한다. 모든 임대주택은 원칙적으로 공공임대주택으로 계획되어야 한다. 물론 필요시엔 서울시 위원회에서 결정하는 사항을 따를 수 있다. 대상지 북측으로 약 330m 떨어진 곳에 잠전초등학교가 입지해 있다. 도시및주거환경정비법 제50조(사업시행인가)에 따르면, 정비구역으로부터 200m 이내 교육시설이 설치돼 있는 경우 사업시행계획(안)을 작성할 때 교육감 또는 교육장과 협의해야 한다. 아파트 진출입로는 도곡로62길이나 백제고분로18길변으로 1개소 이상을 확보해야 한다. 공공보행통로는 잠실유수지공원에서 탄천변으로 연계되는 컨셉으로 1개소 지정된다. 현재 시공사 선정을 위한 자문위원회를 자체적으로 구성해 활동하고 있는 것으로 전해진다. 자문위원회는 시공사 선정계획서와 입찰참여 안내서, 공사도급계약서 등을 검토하고 있다. 특히 마감재 선정과 관련해서 조합 내부적으로 타 사업장 사례들을 꼼꼼하게 비교하며 힘을 쏟고 있다.
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