발행일(UPDATE): 2026년 03월 21일 07시 53분
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여의도 공작아파트와 한양아파트가 각각 대우건설, 현대건설을 시공사로 맞이한 가운데, 정비사업위원회의 공사도급계약(안) 날인 여부를 두고 상반된 모습을 나타내 관심이 모아진다. 2개 사업장 모두 KB부동산신탁이 사업시행자로 있기에, 개인사업자인 정비사업위원회가 공사도급계약(안)에 날인해야 할 법적 의무는 없다. 정비사업위원장 성향과 사업장 상황에 따라 날인 여부는 달라진다고 신탁업계는 입을 모은다. 17일 정비업계 따르면 공작·한양아파트는 시공사 선정을 마치고 공사도급계약(안)을 준비하고 있다. 공작아파트는 지난해 말 대우건설을 시공사로 선정했고 대부분의 공사조건 협의는 완료한 것으로 전해진다. 현재 정비사업위원회(개인사업자) 내 위원장이 '병'의 지위로 도장을 찍을지 여부가 관심사로 꼽힌다. 보통 신탁방식은 사업시행자(갑)와 시공사(을)가 공사도급계약(안)에 날인 주체다. 정비사업위원회는 개인사업자(정비사업위원장)로, 법인이 아니다. 정비사업위원회는 신탁 계정대로부터 운영비를 빌린 뒤 위원장 월급과 사무실 임차비용 등으로 사용한다. 신탁방식에서 사업시행자는 신탁사이기에 정비사업위원회가 공사도급계약(안)에 날인할지 여부는 스스로 결정해야 한다. 정비사업위원들의 성향과 사업장의 특성, 시공사 요청 등에 따라 달라지는 것이다. 여의도 공작아파트 정비사업위원들은 법인이 아니기에 도장을 찍지 않아도 되는 방향으로 의견을 모았다. 하지만 시공사인 대우건설은 내부 법률검토를 거쳐 정비사업위원회 날인이 필요하다는 입장을 피력했다. 만에 하나, KB부동산신탁의 사업시행자 지위가 해제될 경우를 대비할 필요가 있다는 판단에서다. 토지등소유자들의 대표기구인 정비사업위원회 날인을 원한다고 밝힌 것이다. 반면, 한양아파트 정비사업위원회는 공사도급계약(안)에 도장을 찍기를 희망해 왔다. 한양아파트 정비사업위원회는 시공사 선정을 위한 1차 합동홍보설명회에서 현대건설이 제출한 공사계약서에 정비사업위원회가 삭제된 이유를 질문한 바 있다. 이에 대해, 현대건설은 정비사업위원회도 협의 주체이며, 3개 주체(KB부동산신탁·현대건설·정비사업위원회)가 날인하는 방향으로 진행하겠다고 답변했다. 이때, 정비사업위원회는 '병'의 위치임을 부연했다. 신탁업계 관계자는 "공사도급계약(안) 날인 주체로 정비사업위원회가 들어가느냐 여부는 사업장 상황마다 다르다"며 "건설사가 정비사업위원회 날인이 필요하다고 하는 사업장도 있는 반면, 일부 사업장에선 날인을 원치 않는 경우도 있다"고 설명했다. 이어 "정비사업위원장의 개인 성향과 사업장 특성, 건설사와의 미묘한 관계 등에서 날인 여부가 결정되기 때문에 정형화된 내용은 아니다"고 덧붙였다.
한남3구역이 6개월 만에 전체 이주대상(8,579세대)의 85%가 이주를 완료했다. 조합은 명도소송을 비롯해 다양한 법적 방안을 강구해 이주 작업에 속도를 낼 계획이다. 16일 정비업계 따르면 한남3구역 재개발 조합(조창원 조합장)은 지난 15일부로 자진 이주기간을 종료했다. 작년 10월 말을 기점으로 조합원들이 자진해서 이주할 수 있도록 기간을 부여한 지 6개월 만이다. 한남3구역 이주 대상은 8,579세대로, 이중 7,280세대가 떠났다. 비율로 계산하면 약 85% 수준이다. 이주를 완료한 세대 수는 5,503세대이며, 공가처리를 진행하고 있는 세대 수는 1,777세대다. 조합은 이주 작업에 착수할 때부터 모든 조합원들을 대상으로 명도소송에 착수했다. 미이주 조합원들로 인해 이주기간이 길어질 것을 염려한 행보로, 통상적으로 여겨지는 정비사업 관행이다. 조합은 명도소송 외에도 다양한 법적 대응을 강구해 조속한 시일 내 이주를 끝마칠 방침이다. 아직 이주하지 않은 세대 수는 1,260세대다. 한남3구역은 작년 6월 관리처분계획(안) 고시 이후 채 4개월도 되지 않아 이주를 개시했다. 자진 이주기간(6개월) 내 이주율 85%를 달성했다는 점은 사업장 규모를 감안할 때, 나름의 성과로 평가받고 있다. 상가세입자 손실보상 절차 진행 등을 감안하면, 이주 완료는 내년 하반기 정도 될 것으로 업계는 보고 있다. 용산구청에서도 조합과 합심해 주민들이 안전하게 떠날 수 있도록 지원을 아끼지 않겠다는 점을 밝혔다. 실제로 박희영 구청장은 지난 달 24일 한남3구역 현장을 직접 순찰했다. 용산구청은 한남3구역 내 대형폐기물과 쓰레기 처리, 저소득층 이사비 지원 등의 행정적 대응을 이어가고 있다.
"한강 조망권은 법적으로 보호받기 어렵습니다. 우리나라 법정에서 한강 조망권을 근거로 공사금지를 당하거나, 손해배상을 인정한 사례는 없습니다. 동부이촌동 한강리버뷰 아파트가 한강변 쪽 고층 아파트에 손해배상을 청구했지만 법원은 경제적 가치, 보호받을 가치로 인정하지 않았죠. 여의도 대교아파트가 장미아파트를 상대로 한강 조망권 침해 관련 법률 이슈를 제기할 가능성은 거의 없다고 봐야 합니다." 박일규 법무법인 조운 대표변호사(사진)는 최근 여의도 장미아파트 주민들을 만나 한강 조망권과 일조권 관련 PT 발표를 진행했다. 장미아파트는 현재 재건축 사업 초기 단계로, 최근 남쪽에 인접한 대교아파트가 한강 조망권 침해를 빌미로 소송을 진행할 수 있다는 우려가 주민들 사이 급속도로 확산된 바 있다. 이와 관련, 법무법인 조운은 한강 조망권을 보호받아야 할 가치로 인정한 판례는 없다는 점을 분명히 설명했다. 일조권 관련해서도 조합원들의 궁금증을 빠르게 해소시켜줬다. 대교아파트가 고층 아파트로 재건축했을 경우, 현재 14층에 위치한 장미아파트 일부 세대의 경우 일조권을 침해받을 수 있다. 일조권 침해는 수인한도 초과 여부에 대한 판단을 기준으로 결정된다. 수인한도란, 일조·채광·통풍의 저해가 사회 통념삼 일반적으로 수인할 정도를 넘었느냐 여부를 지칭한다. 수인한도를 판단하는 기준(공동주택)은 ①동지일을 기준으로 오전 9시부터 오후 3시까지 일조시간이 연속해 2시간 이상 확보되는 경우 또는 ②동지일을 기준으로 오전 8시에서 오후 4시까지 일조시간이 통틀어 최소한 4시간 정도 확보되는 경우다. 동지일을 기준으로 한 이유는 태양의 고도가 가장 낮고 일조시간이 가장 짧아서 일조침해가 가장 커지기 때문이다. 앞선 2가지 기준을 모두 맞추지 못할 경우, 일조 저해의 경우 수인한도를 넘어섰다고 본다. 일조량이 수인한도에 미달할 경우, 생활간섭 피해 등으로 손해배상을 받을 수 있다는 것이다. 여의도 장미아파트 A주민은 "일조권의 경우 우리(장미)가 피해자가 될 수 있고, 한강조망권의 경우 우리(장미)가 가해자가 될 수 있는 것으로 어설프게 알고 있었다"며 "이와 관련해 주민들 간 확인되지 않은 이야기들만 무성했는데 금일 로펌(법무법인 조운)에서 일목요연하게 정리해 줘서 확실히 이해했다"고 설명했다. 여의도 지구단위계획(안) 상 기부채납 순부담 비율은 15% 이상으로 계획이 수립되어야 한다. 도로(국제금융로7길 확폭)와 공원 면적은 각각 339㎡, 660㎡다. 전체 구역면적(13,250㎡) 대비 도로와 공원의 순부담 비율은 각각 2.6%, 5%다. 도로와 공원을 제외하고 추가적으로 약 7.4% 이상의 기부채납이 이뤄져야 한다. 정비계획(안) 수립 관련 발표는 세종코퍼레이션이 맡아 진행했다. 1978년 준공된 여의도 장미아파트는 서울시 영등포구 여의도동40번지에 위치해 있으며, 구역면적은 13,250㎡다. 현재 세대 수는 196세대로, 전용면적별로 ▲142㎡(112세대) ▲169㎡(56세대) ▲208㎡(28세대) 등으로 구성돼 있다. 전 평형대가 전용면적 85㎡ 이상의 대형평수로 이뤄져 있다. 장미아파트는 총 2개동, 최고높이 14층이다. 현재 기적용된 건폐율과 용적률은 17%, 225%다. 한편, 장미아파트는 사업시행방식(조합 or 신탁)을 두고 토지등소유자들 간 활발히 의견을 나누고 있는 것으로 전해진다.
도봉구 쌍문한양1차가 작년 3월 안전진단을 통과하며 재건축(E등급)을 확정지은 가운데, 연내 정비구역 지정을 목표로 사업을 추진하고 있다. 안전진단 비용 모금까지 1달밖에 소요되지 않을 정도로 토지등소유자들의 호응도 높은 편이다. 추진준비위원회는 관내 여타 사업장과 달리, 쌍문한양1차는 불협화음(구청 민원) 없이 사업토대를 마련하고 있음을 강조했다. 15일 정비업계 따르면 쌍문한양1차는 서울시 신속통합기획 자문방식(패스트트랙)을 통해 재건축 사업을 추진하고 있다. 도시계획업체(KTS엔지니어링)와 주민들이 만든 주민제안(안)을 서울시에 제출한 뒤, 사전 자문을 받는 형태다. 정비계획(안) 수립 단계부터 인허가청(서울시·도봉구청)과 협의해 만들어 나가기 때문에 사업기간을 단축할 수 있다는 게 장점이다. 쌍문한양1차는 쌍문동388-33번지 일대 위치하고 있으며, 공동주택(8개동) 824가구로 구성돼 있다. 재건축 추진준비위원회는 지난해 도시계획업체 입찰공고를 거쳐, KTS엔지니어링을 최종 낙점한 바 있다. 작년 8월에는 토지등소유자를 대상으로 한 주민설명회를 개최하며 진행상황을 공유하는 자리도 가졌다. 쌍문한양1차는 우이천로24길에 위치한 ▲다세대빌라(다온세르빌) ▲단독주택(도봉구 쌍문동 395-2) ▲단독주택(도봉구 쌍문동 395-3) 등의 동의를 받아 구역계에 포함시켜 진행한다. 법적상한용적률(300%)까지 최대한 확보하는 방향으로 정비계획(안) 수립을 진행 중이다. 지상 40층 규모, 예상되는 주택공급 물량은 약 1,160세대 정도다. 물론 세대 수는 향후 재건축 사업을 추진하는 과정에서 변동된다. 조합원들을 대상으로 평형 수요조사도 거쳐야 하기 때문이다. 임순분 추진준비위원장은 "쌍문한양1차는 재건축 준비 과정에서 민원 제기가 거의 없다는 점이 관내 다른 사업장들과의 차이점"이라며 "불필요한 다량의 민원이 접수될 경우 인허가청의 행정 속도는 자연스레 늦어질 수밖에 없다"고 말했다. 이어 "도봉구청이 신속통합기획 선두주자(시범단지)로 관심 가져주는 것도 앞선 맥락에서 기인하지 않겠냐"고 부연했다. 쌍문한양1차의 기적용된 용적률과 건폐율은 각각 172%, 15%다. 재건축을 통해 사업성을 확보할 수 있는 여력을 갖추고 있다는 게 업계 중론이다. 우이천변과 쌍문역(4호선)이 근거리에 있다는 점도 입지적 강점으로 꼽힌다.
LH공사와 공공재개발을 진행 중인 상계3구역이 상계뉴타운(재정비촉진지구) 재편입을 위한 본격 절차에 착수했다. 최근 재정비촉진계획(안) 변경을 위한 주민 공청회도 성황리에 마무리했다. 올해 하반기 내로 구역지정 결정·고시를 받을 것으로 업계는 보고 있다. 14일 정비업계 따르면 노원구청은 상계3구역 내 토지등소유자를 상대로 재정비촉진계획(안) 상세 설명에 나섰다. PT발표는 구청으로부터 용역업무를 맡은 유아컨설턴트 종합건축사사무소에서 진행했고, 질의응답(Q&A)은 LH공사에서 전담했다. 이날 다뤄진 주된 내용으로는 ▲추진경위 ▲정비계획(안) ▲주택공급계획 ▲향후 추진일정 등이다. 공청회 때 주민들에게 안내된 자료에 따르면, 상계3구역의 주택공급물량(예상)은 2,665세대로, ▲토지등소유자(1,535세대) ▲일반분양(565세대) ▲임대주택(565세대) 등으로 구성된다. 공공임대주택은 ▲재개발 의무임대 ▲기부채납 임대주택 ▲국민주택 규모임대 등으로 이뤄져 있다. 용도지역은 제1종과 제2종(7층이하) 일부를 제2종으로 종상향하는 방향으로 재개발 계획이 수립됐다. 용적률 체계는 ▲기준용적률(210%) ▲상한용적률(234.86%) ▲법적상한용적률(250%) 등이다. 건폐율은 28%, 최고층수는 27층 이하로 계획이 수립됐다. 정비기반시설은 ▲도로 ▲공원 ▲공공시설 등으로 구성된다. 상계3구역의 순부담률은 10.18%다. 상계3구역은 지난 2014년 주민들이 자발적으로 추진위원회를 해산하며, 재정비촉진지구(뉴타운)에서 해제됐다. 상계뉴타운은 ▲상계1구역(사업시행계획 인가) ▲상계2구역(사업시행계획 인가) ▲상계3구역(재편입 진행중) ▲상계4구역(조합해산) ▲상계5구역(조합설립인가) ▲상계6구역(준공) 등으로 요약된다. 상계3구역은 압구정동과 목동, 성수동 등 주요 재건축 아파트 단지와 함께 토지거래허가구역으로 지정돼 있다. 토지거래허가구역으로 묶이면 일정 규모 이상의 주택이나 상가·토지 등을 거래할 때 구청장 허가를 받아야 한다. 허가 없이 토지거래 계약을 체결하면 2년 이하의 징역 또는 토지 가격의 30% 상당 금액 이하의 벌금형에 처해진다. 주택은 최소 2년의 실거주 의무가 적용돼 전세를 끼고 집을 매수하는 이른바 '갭투자'가 불가능하다.
은광교회 제척 건으로 적잖은 잡음이 있는 불광5구역의 관처총회가 큰 차질없이 마무리됐다. 올해 하반기까지 관리처분인가를 목표로 하는 불광5구역은 이번 총회에서 조합장 연임도 확정 지으면서 속도감 있게 사업을 추진할 것으로 업계는 보고 있다. 조합은 정비계획 변경(안) 서울시 심의를 앞두고 있으며, 향후 층수 제한을 풀고 용적률을 상향조정해 조합원 수익을 끌어올릴 계획이다. 14일 정비업계 따르면 불광5구역 재건축 조합(조광흠 조합장)은 정기총회를 열어, ▲제1호(조합 수행업무 추인) ▲제2호(조합정관 변경(안) 의결) ▲제3호(예산 사용내역 의결) ▲제4호(조합 예산(안) 의결) ▲제5호(자금 차입) ▲제6호(주택도시보증공사 약정체결 승인) ▲제7호(금융기관 선정) ▲제8호(관리처분계획(안) 공람 승인) ▲제9호(조합원 이주 및 철거 동의) ▲제10호(주거이전비 지급 승인) ▲제11호(감정평가법인 선정) ▲제12호(정비사업전문관리 용역 계약 체결) ▲제13호(총회 의결사항 위임) ▲제14호(조합 임원 연임) 등의 안건을 통과시켰다. 이번에 상정된 여러 안건 중 조합원들의 관심을 끈 안건은 단연 관리처분계획(안)이다. 예상되는 주택공급물량은 총 2,387세대로, 이중 임대주택(374세대)을 제외한 분양주택은 2,013세대다. 조합원의 동·호수 결정은 투명성 확보 차원에서 전산추첨을 원칙으로 하며, 이주에 필요한 이사비용은 세대당 500만원이다. 이사비용은 조합 사업비로 지급한다. 관리처분계획(안) 상 추정비례율은 104.76%다. 총수입 추정액(1조7,823억원)에서 총지출 추정액(1조2,142억원)을 뺀 뒤, 종전자산 추정액(5,423억원)으로 나눈 결과값이다. 조합원 분양가의 경우 ▲24평(6.2억원) ▲34평(8.1억원) ▲43평(9.3억원)으로 산출됐다. 3.3㎡당 약 2,500만원으로 책정됐다. 일반 분양가는 ▲22평(8.5억원) ▲24평(9.1억원) ▲34평(12.8억원)으로 산출됐다. 일반분양가는 3.3㎡당 3,770만원으로, 2022년 말 조합원 분양신청 당시 추정된 3.3㎡당 금액(2,380만원)보타 1,390만원 상승한 가격이다. 종교시설 처분계획과 관련해선 성서침례교회는 존치될 예정이나 은광교회는 배제된 채 사업이 진행될 예정이다. 이날 총회에서 조합 측은 은광교회의 존치 여부를 의논하고자 협의체 구성 단계까지 마련했으나, 은광교회 측의 불참으로 협의가 무산됐다고 설명했다. 이날 투표를 통해 조광흠 조합장을 비롯한 감사 1명과 이사 3명이 모두 연임에 성공했다. 조광흠 조합장은 내년 상반기까지 이주준비를 차질없이 진행할 것을 약속하며 ▲최고층수(24층→35층) ▲주동 개수(31개→21개) ▲전세대 남향(북한산 조망권 확보) ▲주차대수 추가 확보(1.27대→1.6대) 등의 공약을 내걸었다. 조합원 투표를 거쳐 감정평가법인은 기호1번 (주)대한감정평가법인을 최종 선정했다. 불광5구역 재개발 사업을 지원하고 있는 협력업체로는 태형피엔씨(정비업체)와 KTS엔지니어링(도시계획업체) 등으로 구성됐다. 불광5구역은 은평구 불광로9길 일대 11만7,939㎡를 대상으로 진행된다. 이곳에 지하 3층에서 지상 24층에 이르는 공동주택 32개동 2387세대 및 부대복리시설 등으로 탈바꿈한다. 건폐율과 용적률은 각각 19.60%, 235.01%다. 정비계획(안) 변경을 통해 종전 235%에서 249%로 14%p 상향 조정하는 방향으로 계획하고 있다. 조합은 정비계획 변경(안)을 올해 1월 은평구청에 입안을 완료했다.
KB부동산신탁과 여의도 대교 조합원들이 과거 맺은 인연으로 인해 잠시 갈등이 빚어졌지만, 빠르게 종결됐다. KB부동산신탁은 최근 대교아파트의 정비계획(안) 공람공고 과정에서 영등포구청에 '민원'을 제기했다. 지난 2017년 예비 신탁사였던 시절 일정 단계까지 업무를 진행했는데, 현재 조합 방식으로 진행중인 정비계획(안) 변경 작업의 유효함을 묻기 위함이다. 업계에선 KB부동산신탁이 약 7년 전 정비계획(안) 동의서를 징구하는 과정에서 들어간 매몰비용을 회수할 수 있을지 여부와도 관련 있지 않겠느냐는 이야기다. 결론적으로 조합과 신탁사 간 원만한 대화로 이슈는 끝맺음됐지만, KB부동산신탁이 매몰비용을 청구하지 않겠다는 기존 약속과 다른 행동을 보였다는 점은 당분간 업계에서 회자될 것으로 전망된다. 대교아파트 조합원들은 여의도에 위치한 KB금융지주 앞에서 집회·시위까지 계획했다. 매몰비용을 청구하지 않겠다는 약속과 달리, 올해 상반기 잇따라 대교아파트를 상대로 여러 이슈를 만들었기 때문이다. 하지만 조합과 신탁사는 대화를 통해 소득 없는, 불필요한 갈등을 만들지 않는 방향으로 원만하게 문제해결에 나서기로 결정했다. 대교아파트는 조합 체제로 재건축 사업을 진행하기 이전에 다른 이웃 단지들과 마찬가지로 신탁방식을 택했었다. 당시 KB부동산신탁을 예비 신탁사로 선정하는 업무협약(MOU)을 체결했고, 신탁사는 정비계획(안) 동의서 징구에 초기 비용을 투입했다. 하지만 사업시행자로 지정받기 위한 동별 동의율을 얻지 못하면서, 대교아파트는 지금의 조합 형태로 재건축 사업방식을 선회했다. 정비업계 관계자는 "KB부동산신탁도 국내 4대 금융지주 산하의 계열사인 만큼, 과거 집행했던 자금을 회수할 수 있는지 확인하는 절차는 분명 필요했을 것"이라며 "반면, 정비계획(안) 수립을 눈앞에 두고 있는 대교아파트 조합원 입장에서는 사업을 발목잡는 것 아니냐는 생각을 했을 것"이라고 말했다. 이어 "KB부동산신탁은 대교아파트가 한양아파트와 붙어있는 사업장임을 감안할 때, 정비계획(안) 관련 불필요한 민원을 제기하는 방법에 대해선 다시금 곱씹어볼 필요가 있다"고 강조했다. 다른 신탁업계 관계자는 "신탁방식을 택한 재건축 사업장에서 업무협약(MOU)을 체결할 때, 사업이 도중에 무산되더라도 매몰비용을 청구하지 않겠다는 내용의 문구를 넣는 게 신탁업계 추세"라며 "향후 정비구역 지정이 되지 않더라도 주민들에게 초기비용을 청구하는 일은 거의 없을 것"이라고 설명했다. 한편, 여의도 대교아파트는 지난 달 3차 자문회의를 마지막으로 7개월 간의 신속통합기획 사전기획 단계를 무사히 마쳤다. 조합은 이르면 6월 말 정비계획(안) 변경 고시도 가능할 것으로 내다보고 있다. 정비계획(안) 지정고시가 나게 될 경우, 기본 건축계획(안)과 설계도를 바탕으로 시공사 선정에도 나설 것으로 업계는 보고 있다. 현재 삼성물산과 롯데건설이 대교아파트 시공권 확보에 적극적인 면모를 나타내고 있다.
미아2구역이 최근 두 차례 총회에서 부결된 재정비촉진계획(안) 변경 작업에 재착수한다. 지난 2021년 건축심의 반려·철회 이후 계속 제자리걸음이었던 미아2구역이 연내 재정비촉진계획(안) 인허가를 기점으로 사업추진 동력을 얻을 수 있을지 업계 관심이 모아진다. 조합은 토지이용을 개선하고, 분양주택의 상품성을 개선하는 방향으로 재정비촉진계획(안) 변경 작업을 진행해 왔다. 13일 정비업계 따르면 미아2구역 재개발 조합은 이달 27일(월)까지 재정비촉진계획(안) 변경을 위한 동의서 징구에 다시 나선다. 미아2구역은 최근 열린 정기총회에서 재정비촉진계획(안) 변경을 위한 안건을 통과시키지 못했다. 작년 5월 출범한 신임 집행부는 송천초등학교와 공공청사를 이전하는 내용의 재정비촉진계획(안)을 수립해 안건으로 상정했다. 다만, 작년 12월 임시총회에 이어 올해 정기총회에서도 연달아 부결됐다. 재정비촉진계획(안) 변경을 위한 주요 내용은 ▲학교시설 변경(송천초등학교 현황면적으로 변경) ▲유치원 삭제(단설유치원→병설유치원) ▲공공청사 위치 변경 ▲도로(학교 및 공공청사 변경에 따른 진입도로 확보계획) ▲공원 변경(교통환경영향평가 결과 고려) 등이다. 조합은 성북·강북교육지원청과 협의한 내용을 반영해 재정비촉진계획(안)을 수립했다. 재정비촉진계획(안) 변경이 완료되어야, 후속 절차를 밟을 수 있다. 미아2구역 대상지 면적은 179,566㎡로, 예상 주택 공급물량은 3,520세대(임대주택 605세대 포함)다. 사업 대상지는 ▲제1종일반주거지역 ▲제2종(7층이하)일반주거지역 ▲제2종일반주거지역이 혼재돼 있다. 한편, 미아2구역은 설계사인 해안건축과 시공사 선정을 위한 입찰도서 및 물량산출내역서 작성 업무에도 착수한 것으로 전해진다. 조합은 현대건설과 GS건설, 롯데건설에 홍보를 금지해 달라는 내용의 공문을 발송했다. 내부적으로 시공사 선정 시기를 둘러싼 조합원들 간 다양한 논의가 오가는 만큼, 입찰공고 전까지 개별 조합원을 상대로 한 홍보를 자제해 달라는 내용이 골자다.
서대문구 홍제3구역이 현대건설과 1년여 넘게 진행해 온 공사비 증액 협의를 마무리한다. 조합은 이달 임시총회에서 조합원들의 의결을 받아 변경 도급계약(안)을 체결한 뒤, 이주 작업에 곧장 착수할 전망이다. 이주비 대출과 관련, 금융기관 선정 업무를 현대건설에 위임한 것도 이주 속도를 끌어올리기 위한 목적이 담겨 있다. 홍제3구역은 이주기간을 8개월로 잡았고, 기간 내 미이주 조합원들에겐 손해배상을 청구한다. 10일 정비업계 따르면 홍제3구역 재건축 조합(지정환 조합장)은 이달 11일(토) 오후 2시 새샘교회에서 임시총회를 열어, ▲제1호(조합 기 수행업무 추인) ▲제2호(조합원 지위 회복) ▲제3호(국공유지 제소전 화해) ▲제4호(현대건설 도급계약 변경) ▲제5호(자금 차입) ▲제6호(사업촉진비 자금 차입) ▲제7호(이주계획 수립 및 미 이주자에 대한 손해배상 청구) ▲제8호(금융기관 선정) ▲제9호(정비사업비 변경안) ▲제10호(참석수당) 등을 의결할 예정이다. 현대건설과 조합이 합의에 이른 공사 조건은 ▲평당 공사비(784만원) ▲공사비 산정 기준일(23년 3월→23년 12월) ▲조합원 특별품목 기존과 동일 ▲분담금 납부 기준(계약금 10%-중도금 50%-잔금 40%) 등이다. 물가상승 반영을 위한 공사비 산정 기준은 주거용 건설공사비지수를 따르기로 결정했다. 홍제3구역은 금번 총회에서 변경된 공사도급계약(안)을 상정해 조합원들의 의결을 받은 뒤, 변경계약을 체결할 예정이다. 이주비 대출의 경우, 1주택자는 종전자산감정평가액의 70%까지 나온다. 다주택자는 이보다 10%p 적은 종전자산감정평가액의 60%까지다. 홍제3구역은 이주비가 부족할 경우에 대비해, 종전자산감정평가액의 100%까지 대출이 가능한 사업촉진비를 빌리겠다는 방침이다. 이주비 대출과 사업촉진비는 조합원이면 누구나 신청해서 대출을 받을 수 있다. 이주비 대출을 위한 금융기관 선정은 현대건설에 위임한다. 조합은 지난 2022년 신한은행을 이주비 금융기관으로 선정했다. 당시, 이주비와 이주촉진비는 각각 5%대, 7%대였다. 최근 금호6구역이 변동금리로 이주비와 이주촉진비를 각각 3%대, 5%대로 제안을 받음에 따라, 조합은 금융기관 재입찰을 진행해 조합원들의 분담금 부담을 조금이라도 덜겠다는 목적이다. 현대건설의 지급보증을 받을 경우, HUG보증 수수료 절감 효과도 있을 것으로 기대된다. 홍제3구역은 지난 2019년과 2022년 각각 사업시행계획(안), 관리처분계획(안)을 인가받았다. 설계변경을 통해 인허가 절차를 원점에서 밟아오고 있다. 최근 공원부지와 종교부지(무악재성당) 위치를 바꾸는 내용의 정비계획(안) 경미한 변경을 지정·고시받았다. 토지이용계획(안)에 따르면 홍제3구역의 전체 구역면적은 27,281㎡다. 세부적으로 살펴보면, ▲공동주택 획지(22,863㎡) ▲종교용지(1,255㎡) ▲도로(1,729㎡) ▲공원용지(1,434㎡) 등이다.
'모든 건설사의 입찰 참여를 희망합니다'는 내용의 현수막이 한남5구역 곳곳에서 포착됨에 따라 정비업계 관심이 쏠리고 있다. 한남뉴타운 내에서도 한강변에 자리한 핵심 입지임을 감안할 때, 현수막 단어 '모든 건설사'에 궁금증을 나타내고 있는 것이다. 한남5구역 조합이 해당 내용의 현수막을 게첩한 배경으로는 DL이앤씨의 단독응찰 가능성이 커진 데 따른 조합원들의 아쉬움을 의식한 행보로 풀이된다. 9일 정비업계 따르면 한남5구역 조합은 구역 내 곳곳(경로당·동빙고동 버스정류장·양지맨션 앞 등)에 모든 건설사의 참여를 환영한다는 내용의 현수막을 걸었다. 버스정류장과 경로당 등 주민들 왕래가 잦은 곳에서 현수막이 발견됐다. 현수막과 별개로, ▲삼성물산 ▲롯데건설 ▲DL이앤씨 ▲대우건설 ▲HDC현대산업개발 ▲GS건설 ▲SK에코플랜트 ▲포스코이앤씨 ▲현대건설 ▲현대엔지니어링 등에 참여 요청 공문도 최근 발송됐다. 한남5구역은 이달 대의원회를 열어 시공사 선정계획(안)을 수립할 예정이다. 시공사 선정이 임박했음을 방증하는 대목이다. 조합은 이미 지난 해부터 도급순위 상위 10개사를 중심으로 입찰 참여 의향을 꾸준히 타진해 왔고, 간담회도 수차례 개최하며 시공사 선정 작업에 공들여왔다. 다만, 오래 전부터 수주에 힘써온 DL이앤씨의 단독응찰 가능성이 높게 제기되면서 경쟁입찰을 희망했던 조합원들의 목소리가 나날이 커지는 상황이다. 조합원들은 복수의 시공사가 경쟁입찰을 진행할 경우, 유리한 공사조건을 받아낼 확률이 더 높다는 점에 입을 모으고 있다. 특히, 바로 옆에 붙어있는 한남4구역의 경우 경쟁입찰 분위기가 조성되고 있다는 점이 큰 영향을 미치고 있다는 분석이 나온다. 물론 한남4구역도 경쟁입찰이 성립될지 여부는 끝까지 지켜봐야 하기에 섣불리 예단할 수는 없다. 현재 삼성물산과 현대건설, 포스코이앤씨 등이 현장 동향을 면밀히 살펴보고 있다. 이와 달리, 한남5구역은 DL이앤씨를 제외한 다른 건설사의 움직임은 보이지 않고 있다. 조합원들이 DL이앤씨의 단독응찰에 따른 유찰, 2번 유찰 후 수의계약 전환 수순을 염려하고 있는 것도 이 때문이다. 실제로 DL이앤씨는 잠실우성4차 1차 입찰 때 참여했으나, 2차 입찰 때에는 단독입찰로 가닥이 잡히면서 전략적으로 불참했다. 하이엔드 브랜드(아크로)를 적용하기 위해선 평당 공사비 800만원대가 되어야 한다는 입장을 나타낸 것으로 전해진다. 현재 수의계약 체결을 준비 중이다. 추진위원회 시절, 사무실 임차보증금을 빌려줬던 삼성물산도 현재는 한남4구역으로 목표 타겟을 변경한 상황이다. 삼성물산은 지난해 조합 측에 임차보증금을 반납해 달라는 내용의 공문을 발송했다. 한남2구역은 지난 2022년 시공사 선정에 나섰고, 대우건설과 롯데건설이 시공권을 두고 치열하게 경쟁했다. 한남3구역은 무려 3곳(현대건설·DL이앤씨·GS건설)이 치열하게 경쟁한 결과, 현대건설이 최종 승전보를 울린 바 있다. 한남5구역 조합원 입장에선 DL이앤씨의 단독응찰보다 경쟁입찰을 선호할 수밖에 없지만, 시공사 선정 시기가 앞당겨지면서 선택 옵션이 많아진 시공사 간 교통정리가 선제적으로 이뤄지고 있는 시장 상황을 살펴볼 필요가 있다는 게 업계 중론이다. 조합설립인가 이후로 시공사 선정이 가능해지면서 시공사 입장에선 선택할 수 있는 사업장이 많아진 셈이다. 원자재값·인건비 상승 등 대외 공사 여건이 악화된 점도 영향 요인이다. 업계 관계자는 "건설사는 이익 창출이 제1의 목표이기에, 사업장 선택의 폭이 넓어진 상황에서 최소한의 비용으로 최대한의 이익을 가져가고 싶어할 것"이라며 "조합 집행부를 포함한 조합원들이 원한다고 들어올 수 있는 것도 아니고, 원하지 않는다고 들어오지 않는 것도 아니기에 시공사 선정 과정과 결과는 결국 다양한 이해관계자들의 움직임들이 복합적으로 작용한 결과 아니겠냐"고 설명했다.
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