발행일(UPDATE): 2025년 09월 10일 16시 37분
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압구정3구역이 설계 재공모를 진행 중인 가운데, 해안건축과 희림건축만이 다시금 모습을 드러내며 수주의욕을 나타냈다. 양 사 모두 서울시 신속통합기획(안)을 준수해 확 달라진 설계안으로 경쟁 채비를 갖춘 것으로 전해진다. 입찰지침서를 위반해 서울시와 대립각을 세우게끔 한 희림건축과 조합을 상대로 한 차례 가처분 소송을 건 해안건축을 바라보는 압구정3구역 조합원들의 고심도 깊어질 전망이다. 16일 정비업계 따르면 압구정3구역 재건축 조합은 지난 11일(수) 현상설계 재공모 입찰을 마감한 결과, 해안건축과 희림건축이 응찰했음을 조합원들에게 공지했다. 조합은 입찰 참가 조건을 완화해 국내 중견업체의 적극적인 참여를 독려했다. 하지만 동종업계에서 진행되는 재공모 입찰 참가에 대해 건축·설계 사무소들이 부담감을 드러내면서, 압구정3구역 설계 경쟁은 해안건축과 희림건축의 2파전 구도로 확정됐다. 해안건축과 희림건축은 올해 7월 홍보관 운영 당시, 각 사가 보유한 설계 경쟁력을 어필하기보다 상대방의 입찰 지침 위반 여부에 많은 시간을 할애했다. 당시 희림건축은 서울시 신속통합기획(안) 상 용적률 가이드라인을 따르지 않고, 60%p 더 높은 용적률 360%를 기반으로 한 설계(안)을 제시했다. 해안건축은 희림건축이 조합원들에게 제안한 용적률 360%는 입찰지침서를 위반한 행위라며 시정 조치를 요구했다. 압구정3구역 조합은 희림건축이 신속통합기획(안) 상 법적상한용적률(300%)를 준수하지 않았고, 이에 따른 세대별 전용면적 증가 또한 현재 신속통합기획(안)에 맞지 않는다는 공식 입장을 전달했다. 양사 설계안을 평가할 때, 용적률을 제외한 주동 배치와 평면계획 등 설계 부문에 초점을 맞춰달라고 당부했다. 압구정3구역 설계공모가 사회적 이슈로 불거지자, 서울시는 공모지침을 위반한 희림-나우동인 컨소시엄을 고발 조치했다. 서울시는 설계자 선정을 위한 총회(2023년 7월 15일) 전날 긴급 브리핑을 열어 공모 절차를 중단하라는 시정명령을 압구정3구역 조합에 내렸다. 압구정3구역은 서울시의 시정명령 요구에도 당초 계획대로 2023년 정기총회를 열어 설계사 선정 절차를 이어갔다. 결과적으로 총회에서 희림건축이 압구정3구역 설계사로 선정됐지만, 서울시는 합동점검반을 꾸려 압구정3구역을 강도 높게 압박했다. 결국 조합은 재공모를 진행키로 결정했다. 해안건축과 희림건축은 여느 때보다 서울시 신속통합기획(안) 내에서 양사 설계 능력을 최대한 어필할 수 있는 방향으로 설계 경쟁을 진행할 것으로 전망된다. 응모작품 접수일은 오는 11월 6일(월) 오후 3시까지다. 압구정3구역 A조합원은 "해안건축은 조합을 상대로 한 차례 소송을 제기했고, 희림건축은 입찰 지침서를 준수하지 않아 사업기간이 지연되게끔 한 업체"라며 "양 사 모두 이번만큼은 설계 부문에 초점을 맞춰 압구정3구역 조합원들이 현명한 의사결정을 내릴 수 있는 환경을 조성해 줬으면 한다"고 말했다. 유현준 압구정3구역 총괄건축가는 "업체가 선정되면 저와 함께 협력해서 더욱 좋은 설계(안)으로 발전시켜 나갈 것"이라며 "압구정3구역 내에서도 각 동별로 이해관계가 다르다는 점을 알고 있기에, 이 점을 잘 조율해서 서울시로부터 많은 것을 얻을 수 있도록 하는 게 총괄건축가의 역할"이라고 설명했다.
용산구 청파동3가 130번지 일대가 역세권시프트에서 모아타운 사업으로 선회한 가운데, 서울시 수시공모에 참여하기 위해 주민동의서 징구에 매진하고 있다. 청파동3가는 사업예정지를 3개 구역(가로주택정비사업)으로 나눠 진행하고 있으며 수시공모를 위해선 주민동의율 30% 이상을 확보해야 한다. 용산구 내 유일한 모아타운 후보지는 원효로4가다. 15일 정비업계 따르면 청파동3가 130번지 일대 주민협의회는 지난 14일(토) 토지등소유자를 상대로 주민설명회를 개최했다. 주민설명회는 ▲재개발 사업 절세방안(세무법인 다솔) ▲감정평가 원리(대한감정평가법인) ▲모아타운 대상지 선정과 향후 일정(우주시티플랜)을 설명하는 자리였다. 역세권시프트에서 모아타운 사업으로 전환한 지 얼마 되지 않아, 소규모정비사업 관련 원론적인 설명 위주로 설명회가 진행됐다. 모아타운 주민협의회 발표 자료에 따르면, 청파동3가는 ▲모아주택1구역(소유자 수 132명/노후도 71.79%) ▲모아주택2구역(소유자 수 121명/노후도 85%) ▲모아주택3구역(소유자 수 75명/노후도 76.05%)으로 구역계를 나눠 가로주택정비사업을 추진할 계획이다. 각 구역의 주민대표도 정해져 있으며, 모아타운 초기 사업을 이끌고 있는 PM(Project Management) 업체는 우주시티플랜이다. 광진구 자양동에 본사를 두고 있다. 통상적으로 PM사는 조합설립인가를 위한 절차까지 용역업무를 수행한다. 사업주체인 조합이 설립되기 전까지 업무를 맡는 게 일반적으로 여겨지는 사업 범위다. 조합이 설립된 이후엔 공동사업시행 지위를 확보해야 계속해서 업무를 이어나갈 수 있다. 공동사업시행자는 조합과 동일한 권한을 가지며, 공동사업시행에 따른 수수료를 수취한다. 수수료는 분양 매출액의 일정 요율을 곱한 금액으로 책정된다. 모아타운 시범사업지인 강북구 번동은 PM사인 이룸에이앤씨가 초기 업무를 진행했으며, 조합설립인가 이후엔 공동사업시행 지위를 확보했다. 이룸에이앤씨는 정비사업전문관리업자가 아닌 만큼, 법적으로 계속해서 사업을 이끌어 가기 위해선 공동사업시행 계약을 체결해야 했다. 강북구 번동은 가로주택정비사업 5개 구역으로 나뉘어져 있으며, 5개 구역 모두와 공동사업시행 계약을 체결했다. 청파동3가 모아타운 주민협의회는 PM사인 우주시티플랜과 함께 3개 구역별로 모아타운 공모 신청을 위한 주민동의서를 징구 중이다. 서울시는 올해부터 자치구별로 추천을 받는 형태가 아닌 사업예정지(혹은 조합) 3개 구역에서 30% 동의율을 확보해야 공모 신청이 가능하게끔 만들었다. 주민동의율 30% 요건을 충족하더라도, 주민 반대가 심한 곳은 모아타운 후보지로 선정하기 어렵다는 게 현재 서울시 스탠스다. 청파동3가는 공모 신청을 위한 주민동의서 30%를 확보한 뒤, 용산구청을 통해 서울시에 후보지 선정을 요청하게 된다. 공모를 통해 모아타운 후보지로 선정된 이후엔, 용산구청이 입안 제안권자로 모아타운 관리계획(안)을 수립하게 된다. 용산구청이 도시계획업체를 선정한 뒤 최소 1년 이상 지나야 모아타운 관리계획(안) 및 구역지정을 위한 윤곽이 나올 전망이다. 모아타운 후보지 지위 확보 유무가 사업 성패를 결정짓는 요소다. 모아타운 지정과 별개로, 3개 구역은 각 사업지별로 가로주택정비사업을 추진해야 한다. 빈집 및 소규모주택 정비에 관한 특례법에 따르면, 조합설립인가를 위한 동의는 토지등소유자 수의 80% 이상, 전체 토지면적의 3분의2 이상 동의를 전제로 한다. 모아타운 후보지로 지정되더라도, 각 구역별로 가로주택정비사업을 추진하기 위해선 조합을 설립해야 한다. 모아타운은 모아주택(가로주택정비사업)으로 구성된다.
![[법무법인 센트로] 대의원 수가 법정 수에 미달할 경우 '대처 방안은'](http://www.housingwatch.co.kr/data/cache/public/photos/20231041/art_16971837137705_32ba25_178x118_c0.jpg)
Q. 정비사업을 진행할 때, 간혹 대의원 수가 법정 정족 수에 미달하는 경우가 발생한다. 이 경우, 대의원은 어떤 절차를 통해 보궐선임을 진행해야 할까요? 추가적으로, 보궐선임 전까지 대의원회는 제 기능을 할 수 있을까요? A. 서울특별시 정비사업 표준선거관리규정 제50조 제3항은 ‘대의원의 수가 법 제25조 제2항(현행법 제46조 제2항)에 따른 대의원의 수에 미달되게 된 경우에는 제7조제3항 ․ 제13조제3항 ․ 제31조제1항에 따른 “대의원회”는 “이사회”로 하며, 이 경우 선관위원 후보자가 정수 이상 등록된 경우의 선관위원 선임은 구청장이 한다.’라고 규정하고 있다. 이에 따르면, 대의원의 수가 미달되는 경우 조합 선관위는 5인 이상 9인 이내의 선관위원으로 구성하며, 선관위원은 선거인 중에서 당해 정비사업의 조합설립에 동의한 자 중 이사회에서 후보자를 등록받아 이사회 의결을 통해 선임 및 구성하고, 선관위원 후보자가 정수 이상 등록된 경우로서 이사회 또는 선거인의 1/10이상의 요청이 있는 경우 선관위원의 선임을 구청장에게 의뢰할 수 있다. 따라서 총회(또는 대의원회, 다만 다툼의 여지 있음) 보궐선거를 하되, 선거관리위원은 이사회에서 선임 및 구성할 수 있다. 한편, 민법 제691조는 “위임종료의 경우에 급박한 사정이 있는 때에는 수임인, 그 상속인이나 법정대리인은 위임인, 그 상속인이나 법정대리인이 위임사무를 처리할 수 있을 때까지 그 사무의 처리를 계속하여야 한다. 이 경우에는 위임의 존속과 동일한 효력이 있다.”라고 규정하고 있다. 서울중앙지방법원 2021. 4. 22.자 2021카합20457 결정은 유사한 사안에서 “대의원이 사임한 경우 후임 대의원 선임 시까지 대의원 수가 법정 대의원 수에 충족되지 않아 대의원회가 당장 회의체로서의 정상적인 활동을 중단하지 않을 수 없는 상태에 처한 경우, 이는 민법 제691조에 규정된 위임 종료의 경우에 급박한 사정이 있는 때와 같이 볼 수 있으므로, 사임한 대의원이라 하더라도 그 임무를 수행함이 부적당하다고 인정할 만한 특별한 사정이 없는 한 후임 대의원이 선임될 때까지 대의원의 직무를 계속 수행할 수 있다고 보아야 한다. 따라서 사임한 대의원이 있다고 하더라도 그 대의원이 대의원의 직무를 계속 수행할 수 있어 대의원회가 유효하게 성립될 수 있는 경우라면, 선거관리규정 제47조 제3항 본문 규정에 따라 대의원회에서 보궐선임을 할 수 있고, 이러한 경우가 선거관리규정 제47조 제3항 단서에서 정한 ‘대의원이 임기 중 궐위되어 대의원의 수가 법정 대의원 수에 미달되게 된 경우’에 해당한다고 볼 수 없다.”라고 판시한 바 있다. 즉, 서울특별시 정비사업 표준선거관리규정 제48조 제3항 단서가 적용되지 않고 제48조 제3항 본문에 따라 대의원회에서 보궐선임이 가능하다고 보아 대의원회결의효력정지가처분 신청을 기각한 것이다. 따라서 현재 대의원 여러 명의 사퇴로 대의원회가 당장 회의체로서의 정상적인 활동을 중단하지 않을 수 없는 상태에 처한 경우와 같은 급박한 상황이라고 인정될 시 민법 제691조에 따라 사임한 대의원들은 후임 대의원이 선임될 때까지 대의원의 직무를 계속 수행할 수 있다고 볼 수 있고, 대의원회에서 보궐선임이 가능할 것이다. 다만, 법원에서 급박한 상황이라고 인정하지 않을 수 있으므로, 총회를 개최해 보궐선거를 실시하는 방법이 가장 안전하다. 글 = 이희창 법무법인 센트로 변호사(chang@centrolaw.com)
청량리8구역이 정비계획(안) 변경에 이어 사업시행계획(안) 인가를 위한 토대 마련에 나선다. 13일 정비업계 따르면 청량리8구역 재개발 조합(서정숙 조합장)은 이달 17일(화) 세종대왕기념관 웨딩홀에서 사업시행계획(안) 인가를 위한 임시총회를 개최한다. 임시총회 상정되는 안건은 ▲제1호(조합 행정업무규정 개정) ▲제2호(대의원 2인 해임) ▲제3호(이주관리·수용재결·명도소송 용역업체 선정) ▲제4호(범죄예방 용역업체 선정) ▲제5호(감정평가업체) ▲제6호(20923년 임시총회 참석수당) ▲제7호(정비사업비 변경) ▲제8호(사업시행계획안 의결) 등이다. 사업시행계획(안) 의결 시점에 산출한 청량리8구역의 추정 비례율은 98.61%다. 총수입 추정액(4,665억원)에서 총비용 추정액(2,949억원)을 뺀 뒤, 분양대상자들의 종전자산추정액(1,739억원)으로 나눈 결과값이다. 청량리8구역은 동대문구청으로부터 사업시행계획(안) 인가를 받은 이후, 관리처분계획(안) 수립을 위한 공식적인 감정평가(종전자산·종후자산)를 실시할 예정이다. 비례율은 관리처분계획(안) 수립 시점에 또 바뀐다. 조합원 분양가는 평형대별로 ▲36타입(4.23억원) ▲44타입(5억) ▲59A(6.7억원) ▲59B(6.9억원) ▲84A(8.8억원) ▲84B(8.8억원) ▲84C(8.8억원) ▲114(11.3억원) 등으로 구성된다. 일례로 종전자산 추정가액이 3억원인 A조합원의 권리가액은 약 2.96억원이 나온다. 종전자산 추정가액(3억원)에 추정비례율(98.61%)을 곱한 금액이다. A조합원이 59타입과 84타입을 신청할 경우, 분담금은 각각 약 4억원, 6억원이다. 청량리8구역은 올해 6월 정비계획(안) 변경을 진행했다. 구역면적은 28,980㎡며, ▲택지1(공동주택·부대복리시설, 23,199㎡) ▲택지2(독서실, 263㎡) ▲택지3(KT대토부지, 806㎡) ▲택지4(KT대토부지, 258㎡) 등으로 구성된다. 공동주택이 들어설 택지1의 용적률과 건폐율은 각각 247% 이하, 17.5% 이하로 계획이 수립됐다. 높이는 72m 이하로, 최대 층수는 24층까지 올라간다. 총 세대 수는 610세대로 건립될 예정이다. 이중 임대주택은 159세대로, 전체 세대 수의 약 26%를 차지한다. 용도지역은 제3종일반주거지역이다. 청량리8구역의 시공권은 롯데건설이 갖고 있다. 건축 연면적은 89,299㎡로, 총 공사비는 약 1,728억원이다.
'여의도 1호 재건축' 타이틀을 놓고 수주경쟁을 펼치고 있는 현대건설과 포스코이앤씨의 1차 합동홍보 설명회가 성료한 가운데, 양사는 설계 부문의 신속통합기획 준수 여부와 골든타임 분양시기 설명에 가장 많은 시간을 할애했다. 2가지 쟁점 사항은 양사 수주전략과 관련 있기 때문이다. 현대건설은 상품의 극대화를 통해 최대의 개발이익을 조합원에게 약속했고, 포스코이앤씨는 설계변경 없는 신속한 사업추진(원안설계)을 내세웠다. 11일 정비업계 따르면 여의도 한양아파트 사업시행자인 KB부동산신탁은 어제 홍보관 운영지침 준수 여부를 점검한 뒤, 이날부터 홍보관 운영에 본격 돌입한다. 홍보관은 아파트 단지 중앙 놀이터에 세워졌다. 1차 합동홍보 설명회에서 각사에게 주어진 시간이 20분에 불과했던 만큼, 양사는 가진 모든 역량과 자원을 총동원해 조합원들의 표심 공략에 박차를 가할 것으로 전망된다. 1차 합동홍보 설명회의 2가지 쟁점은 설계(인허가 이슈 포함)와 골든타임 분양시기로 요약된다. 관련한 내용으로 조합원들의 질의가 쏟아진 것도, 환급금 혹은 분담금을 결정짓는 핵심 사항이기 때문이다. 현대건설과 포스코이앤씨의 수주 전략은 각각 수익증대, 비용통제에 맞춰져 있다. 현대건설은 대안설계를 통해 조합원들에게 추가 환급금 3.6억원을, 포스코이앤씨는 사업비 1조원 조달을 강조했다. ◆ 현대건설 "신속통합기획·법적 기준 준수…인허가 비용 책임질 것" vs 포스코건설 "설계 변경 없는 빠른 사업추진 가능" 현대건설은 조합원들에게 최대 이익을 주는 방향으로 대안설계를 만들어 왔다. 기존 지상층에 위치한 근린생활시설(상가)을 지하화해 용적률을 추가 확보했고, 이를 오피스텔 고급화 설계에 활용했다. 늘어난 전용면적(약 937평)만큼 오피스텔 전 세대를 복층화(듀플렉스·Duplex)하고, 최고급 마감재를 구성해 오피스텔 일반 분양가를 대물변제 기준으로 평당 8,500만원으로 책정했다. 아파트의 경우, 평당 7,500만원으로 책정했다. 이를 통해 제안한 일반분양 수입은 1조741억원(아파트 7,558억원+오피스텔 3,183억원)이다. 공사비는 7,740억원이며, 수입(1조741억원)에서 지출(7,740억원)을 빼면 3,001억원이다. KB부동산신탁이 추정분담금 산출 자료에서 제시한 개발이익(850억원)보다 2,151억원이 더 많다. 추가 개발수익(2,151억원)을 한양아파트 조합원 수(586명)로 나누면 약 3.67억원이다. 상가를 지하화할 수 있었던 건, 지하철(서부선 경전철)과 연계한 순환형 상업시설로 설계했기 때문이다. 지하 건축연면적이 포스코이앤씨보다 약 20,000㎡ 많아진 배경이다. 지하 상가의 쾌적성을 고려해 썬큰(Sunken) 구조를 적용했고, 이와 연계해 포디움(공중정원)을 넓게 가져가면서 현대건설의 건폐율은 48.1%가 됐다. 포디움을 포함한 건폐율은 공중정원을 위한 조경시설이 포함돼 있으며, 올해 5월 영등포구청 공람공고 내용에 따르면 법적 기준을 충족한다. 건폐율과 관련, 포스코이앤씨는 현대건설이 경미한 변경 수준(10% 이내)을 넘어섰음을 지적했다. 현대건설의 건폐율은 48.1%로, 공람공고된 정비계획(안) 상 건폐율(40.86%)에서 17.5% 증가됐다는 것이다. 포스코이앤씨는 조합원들이 설계한 신속통합기획(안)에 맞춰 그대로 만들어 온 만큼, 설계 변경에 따른 인허가 지연 우려가 없다는 점을 강조했다. 추가적으로 5호 조합을 통해 조합원 세대가 가져가는 물량은 맞통풍(3면 개방)이 가능하게끔 설계했다. 그밖에 한 세대당 단독 엘리베이터를 사용할 수 있다는 점도 어필했다. 현대건설은 여의도 한양아파트의 경우 정비계획(안) 수립 단계인 만큼 시공사 선정 이후 대안설계를 적용해 나갈 수 있음을 설명했다. 또한 인허가 금융비용은 모두 현대건설에서 책임지겠다는 점도 강조했다. 인허가 책임 및 비용부담 확약서도 제출했다. 현대건설은 신속통합기획(안)을 준수하는 범위 내에서 제안한 대안설계인 만큼, 조합원들의 분양수익 증대에 집중했다. ◆ 현대건설 "골든타임 분양제 적용, 대물인수로 하방안정성 구축" vs 포스코이앤씨 "기본 전제는 선분양, 골든타임 분양 시 57개월 내 선택" 현대건설은 골든타임 분양제를 제안했다. 골든타임 분양제는 조합원들이 원하는 시기에 일반분양을 선택할 수 있도록 한 제도다. 보통 시공사는 착공 전후로 일반분양을 진행하고, 일반분양을 통해 들어온 수입으로 공사비를 충당할 수 있는 선분양 방식을 택한다. 이와 달리, 골든타임 분양제를 통해 후분양을 진행할 경우, 부동산 시장상황을 모니터링하며 일반분양 시기를 조율할 수 있다는 장점이 있다. 조합원들을 위한 조건이다. KB부동산신탁은 후분양을 제시할 경우, 관련 제반비용은 모두 시공사 부담으로 해야 한다는 문구를 입찰지침서에 기재했다. 현대건설은 아파트는 착공 후 24개월 이내 분양시기를 결정할 수 있으며, 오피스텔과 상가는 착공 시 분양(선분양)한다고 제안했다. 골든타임 분양을 선택했을 경우 발생하는 금융비용은 현대건설이 부담한다. 반면 포스코이앤씨는 금번 입찰의 기본 전제는 선분양 조건임을 명시했다. 골든타임 분양제를 실시할 경우 아파트/오피스텔/상가 모두 착공 후 5년 이내 최적의 분양시기를 선택할 수 있다는 설명이다. 다만, 골든타임 분양을 하게 될 경우 발생하는 제반비용(금융비용)은 조합원들이 내야 한다. 미분양 시 대물인수와 관련해서도 양사는 차이점을 보였다. 현대건설은 2026년 4월 기준 ▲오피스텔(평당 8,500만원) ▲아파트(평당 7,500만원) ▲상가(최초 일반분양가) 미분양시, 대물인수하겠다는 점을 밝혔다. 조합원 입장에선 하방안정성(Downside Protection)이 구축된 셈이다. 현대건설은 분양수익을 증대시키는 설계 특화 상품이며, 미분양시 대물인수는 공사비로 현금이 아닌 물건을 받는 방식이기 때문에 시공과 관계없는 금전상의 이득을 제공하는 게 아님을 명확히 밝혔다. 부동산 시장이 침체됐을 경우, 대물인수를 통해 조합원들의 부담을 덜겠다는 전략이다. 반면, 포스코이앤씨는 착공 후 57개월 이내 분양시기와 분양가를 조합원들이 결정할 수 있는 만큼, 분양수입을 늘릴 수 있다는 점을 강조했다. 미분양시 대물인수와 관련해서 아파트와 오피스텔은 준공 시 감정평가 금액으로 하겠다는 게 포스코이앤씨의 제안이다. ◆ 현대건설 "HUG 보증 없이 직접 금융조달, 4개 시중은행 이미 금융협약" vs 포스코이앤씨 "분양수입금 발생 시, 환급금→사업비→공사비" 현대건설은 신탁방식 최초 사업비 100%를 직접 금융조달하겠다는 점을 밝혔다. 금융비용 부담을 최소화하고, 사업속도를 극대화하겠다는 전략이다. 현대건설은 ▲하나은행 ▲우리은행 ▲신한은행 ▲NH농협은행과 금융협약을 체결했으며, 향후 네 곳을 경쟁입찰 시켜 더욱 낮은 금리로 사업비 조달이 가능하다. 여의도 한양아파트 재건축 사업을 위해 필요한 사업비 전액을 책임지겠다고 설명했다. 현대건설은 15년 연속 신용등급 AA-로 업계 최고 신용을 자랑하며, 이를 통해 사업비·추가이주비·사업촉진비를 업계 최저 수준의 금리로 조달할 수 있다는 자신감을 나타냈다. HUG보증이 아닌 자체 지급보증을 통해 금융비용(HUG 보증 수수료)도 절감할 수 있다는 점도 부연했다. 기본 이주비(소유주 담보대출) LTV 70%에 더해, 추가 이주비(LTV 30%)를 통해 이주비 대출 LTV 100%도 약속했다. 재건축 사업을 진행하는 과정에서 발생할 수 있는 리스크를 분산하고자 사업촉진비도 1,387억원 조달하겠다는 입장이다. 포스코이앤씨는 ▲초기 사업비(500억원, 직접대여) ▲관리처분계획(안) 인가 이후 사업비(4,400억원, 신용보강) ▲추가이주비(5,600억원)를 통해 1조원의 자금조달을 약속했다. 포스코이앤씨는 HUG 보증(신용등급 AAA)을 통해 자금을 조달한다. HUG 보증을 받을 경우 낮은 조달금리가 가능하지만, 사업비를 사용할 경우 HUG 승인이 필요하며 대출 보증 수수료도 지급해야 한다. 포스코이앤씨는 분양수입금이 발생할 경우 '공사비'를 가장 마지막에 받겠다는 점도 강조했다. 분양수입금이 발생했을 경우, 소유주 환급금을 먼저 돌려주고 그 다음 사업비와 공사비를 순차적으로 가져가겠다는 점을 강조했다. 소유주 환급금과 사업비를 먼저 상환하게 될 경우, 이자비용 부담을 덜 수 있다는 것이다.
방화뉴타운 내에서 속도가 가장 빠른 방화6구역이 조합원 이주 및 철거를 마쳤지만 아직 착공에 들어가지 못한 가운데, 이달 예정된 임시총회에서 시공사인 HDC현대산업개발과 공사비 증액 협의를 마무리할 수 있을지 정비업계 관심이 모아진다. HDC현대산업개발은 올해 7월 평당 공사비 775만원을 제안했으나 조합 수용 불가로 협의를 지속해 왔다. 금번 총회 때 상정된 공사 약정서 상 평당 공사비는 약 727만원이다. 12일 정비업계 따르면 방화6구역 재건축 조합(이천식 조합장)은 이달 14일(토) 오후 2시 서울비전교회(강서구 방화동로12길41)에서 2023년 임시총회를 개최한다. 임시총회 상정된 안건은 ▲제1호(2023년 예산 변경(안) 승인) ▲제2호(공사 착공을 위한 약정서 체결 및 계약체결 위임의 건) ▲제3호(조합 기 수행업무 추인의 건) 등이다. 공사 착공을 위한 약정서(안) 제1조에 따르면, 방화6구역의 총 공사비는 약 2,198억원으로 건축 연면적으로 나눈 평당 공사비는 약 727만원이다. 착공기준일은 2023년 11월이며, 약정서 체결 이후 설계변경이 수반될 경우엔 앞선 평당 공사비(약 727만원)에서 조정키로 한다. HDC현대산업개발이 착공한 뒤에는 조합과 건설사가 협의한 사항을 제외하고는 임의로 공사비 인상을 요구할 수 없다는 조항도 기재돼 있다. 방화6구역의 공사비는 올해 8월 강서구청으로부터 인가받은 사업시행계획 변경(안) 상 설계도서를 기준으로 산출됐다. 구역 면적은 31,554㎡며, 용적률을 적용한 건축 연면적은 99,899㎡다. 지하3층-지상16층 공동주택 10개동을 짓는 재건축 사업이다. 공사기간은 착공필증을 교부받은 후 실착공일로부터 30개월이다. 공사기간은 기존 26개월에서 4개월 정도 늘어났다. 마감재 관련해선 조합원·일반분양분의 기본 마감재 수준은 시공사 선정할 때 제시했던 마감재를 그대로 사용하기로 했다. 조합원과 일반분양 대상자를 대상으로 플러스 옵션을 판매하며, 판매에 따른 수입은 HDC현대산업개발의 수입으로 하기로 했다. 추가적으로 어느 일방의 귀책 사유로 인해 일반분양이 착공 후 5개월 이상 지연될 경우 공사비 총액에 대한 연체료를 상대방한테 지급하는 내용도 약정서에 포함됐다. 지난 2019년 2월 방화6구역 재건축 조합이 시공사 선정을 위한 입찰공고를 냈을 당시 평당 공사비는 480만원이었다. 당시 총 공사비는 1,410억원으로 예가를 정해 입찰토록 했다. 4년이 지난 현재, 평당 공사비는 480만원에서 727만원으로 약 247만원이 증가했다. 현재 서울시내 정비사업장은 코로나(COVID-19) 팬데믹과 러시아-우크라이나 전쟁 여파에 따른 원자재 가격 급등과 수급 차질에서 기인한 폭등한 공사비로 인해 조합과 건설사 간 협상이 동시다발적으로 진행되고 있다. 조합원 수는 178명이며, 신축 예정 세대 수는 557세대(임대주택 20세대 포함)다. 방화6구역은 조합원 물량보다 일반분양 물량이 더 많은 사업장으로 알려져 있어 우수한 사업장으로 꼽힌다. 이달 HDC현대산업개발과 공사비 증액 협상을 이뤄내고 착공에 들어갈 수 있을지 업계 관심이 모아진다. 방화6구역은 공공청사에 대한 건축심의 및 건축허가는 착공 후 12개월 이내 받는 방향으로 강서구청과 협의를 마무리했다. 인근에 위치한 공항중학교와 송화초등학교와도 협정서를 체결했다.
방화5구역이 조합원 분양신청을 위한 준비 작업으로 구슬땀을 흘리고 있다. 이번 달을 기점으로 12월 초까지 조합원(798명)을 상대로 분양신청을 접수받을 예정이다. 분양신청 작업과 더불어, 주거세입자에 대한 손실보상액·상가세입자에 대한 영업손실보상액·현금청산자 손실보상 협의 등을 포함한 관리처분계획(안) 수립에도 속도를 가할 방침이다. 총회 의결과 구청 접수는 내년 1분기 진행될 것으로 관측된다. 10일 정비업계 따르면 방화5구역 재건축 조합(정관성 조합장)은 연내 관리처분계획(안) 수립을 목표로 조합원 분양신청에 착수했다. 도시및주거환경정비법 제72조(분양공고 및 분양신청)에 따르면, 방화5구역은 GS건설과 공사도급가계약 체결일('23.06.09)로부터 120일 이내 분양신청 통지를 해야 한다. 분양신청통지일로부터 30일 이상 60일 이내에 분양신청을 받아야 한다. 분양신청 통지와 함께 조합원들이 보유한 개별 물건의 종전자산평가액과 분양 시 예상되는 분담금 추산액도 최근 통지됐다. 조합원들의 분담금은 분양받을 건축물의 종후자산평가액(조합원 분양가)에서 조합원들의 권리가액(종전자산평가금액X비례율)을 공제한 차액이다. 개별 물건 평가는 올해 4월부터 6월까지 대한감정평가법인(조합 선정)과 더밸류감정평가법인(강서구청 선정) 2개사가 업무를 수행했다. 방화5구역은 시공사인 GS건설의 잇단 부실시공으로 인해, 향후 이주비 및 중도금대출을 위한 PF대출 관련 우려를 제기하고 있는 실정이다. 이에, 조합에서는 조합원들이 GS건설 측에 궁금해 하는 사항을 담은 의견서를 공문 형태로 최근 발송했다. 조합원들은 ▲GS건설의 신용등급이 변할 경우, 이주비 대출 문제 여부 ▲방화5구역 지하주차장 시공방법 ▲공사기간 지연에 따른 조합원 변제 방법 등을 궁금해 하는 것으로 알려졌다. 방화5구역은 작년 9월 시공사 선정 총회에서 GS건설을 택했다. 조합 내부적으로 계약협상단을 구성해 작년 10월 7일부터 11월 28일까지 협의를 거쳐 공사도급계약서(안)을 만들었다. 이듬해 1월 열린 정기총회에서 [시공사 공사도급계약 체결의 건]을 상정해 의결했다. 총 공사비는 5,214억원으로, 평당 공사비는 약 589만원이다. 공사비는 조합이 제공한 설계도서에 철거공사비 및 석면조사·해체·제거 비용이 포함돼 있다. 공사 기간은 실착공 후 35개월 이내다. GS건설은 미분양 발생 시, 할인분양 없이 일반분양가 100%로 대물변제를 보장한다는 약속도 했다. 대안설계는 경미한 수준 내에서만 가능하도록 지침을 줬다. 예상되는 주택공급 물량은 1,657세대로, 분양주택과 공급주택은 각각 1,596세대, 61세대로 분류된다. 전용면적으로 살펴보면 ▲60㎡ 미만(554세대) ▲60㎡-85㎡ 이하(898세대) ▲85㎡ 초과(205세대)다. 대상지 면적은 98,737㎡며, 건축연면적은 292,204㎡다. 한편, 방화5구역은 전 조합장이 '도시및주거환경정비법' 상 관리처분계획(안) 인가 전까지 해당 정비구역 내에서 실거주를 해야 할 의무를 지키지 않아 올해 1월 보궐선거를 통해 교체됐다. 정관성 조합장은 올해 1월 보궐선거로 전임자 잔여임기를 채웠고, 올해 7월 정기총회에 다시 단독 입후보해 새롭게 임기를 부여받았다. 정 조합장은 월 급여와 상여금을 받지 않고 조합 업무를 수행하고 있다.
여의도 한양아파트를 두고 현대건설과 포스코이앤씨가 연일 회자되는 가운데, 각 회사는 서로 다른 방향성에 무게중심을 두고 수주 전략을 펼쳐 나가고 있다. 비용 통제에 초점을 맞춘 포스코이앤씨와 달리, 현대건설은 대안설계를 통해 수익을 증대시킬 방안을 만들어 왔다. '재건축 자체가 곧 사업'인 만큼, 조합원들의 표심을 사로잡기 위해 수익 증대라는 가치에 영점 조절을 한 셈이다. 1인당 3.6억원 추가 환급을 약속했다. 6일 정비업계 따르면 현대건설은 일반분양 수입으로 아파트(평당 7,500만원)와 오피스텔(평당 8,500만원)을 각각 7,558억원, 3,183억원으로 추정했다. 모두 합치면 1조741억원이다. 평당 공사비 824만원을 적용할 경우, 공사비는 7,740억원이다. 단순 계산으로 개발이익은 수입(1조741억원)에서 지출(7,740억원)을 뺀 3,001억원이다. KB부동산신탁의 추정분담금 자료상 개발이익(850억원)보다 2,151억원이 더 많아진다. 추가 개발수익(2,151억원)을 한양아파트 조합원 수(586명)로 나누면 약 3.67억원이 나온다. 현대건설은 기존 지상층에 위치한 근린생활시설(상가)을 지하화해 확보한 용적률을 오피스텔에 사용할 계획이다. 지하 건축연면적이 포스코(103,578㎡)보다 약 20,000㎡ 많아진 것도 상가 면적을 지하로 돌렸기 때문이다. 정비사업에서 지하층은 용적률 계산에 들어가지 않기에, 이를 대안설계에 적용해 오피스텔 고급화 전략을 가져왔다. 현대건설은 서부선 경전철인 '한양아파트역'을 활용해 원래 1층에 계획돼 있던 상가를 지하층으로 내려 지하철과 연계한 순환형 상업시설을 제안했다. 이때, 지반을 아예 덮는 게 아니라 썬큰(Sunken) 형태로 만들어, 자연광을 유도하고 바람길을 열어 쾌적한 공간을 조성할 계획이다. 상가를 지하층으로 돌리게 될 경우, 외부인들이 아파트 단지 내로 직접 유입되지 않아 입주민들의 사생활 보호(Privacy)도 가능하게 된다. 입주민들만 사용할 수 있는 포디움(공중정원)은 현대건설이 포스코이앤씨보다 약 2,800평 추가 확보했다. 포디움(Podium)은 스포츠 경기에서 3명의 수상자(금·은·동)들이 올라가는 단을 의미한다. 최근 압구정 설계 공모에서 '한강 조망권'과 '입주민 사생활 보호' 목적으로 올린 데크와 같은 개념으로 봐도 무방하다. 최근 양사 간 논란이 발생한 부분도 포디움 부분의 건폐율과 관련 있다. 포디움(공중정원)을 고려한 건폐율은 현대건설과 포스코이앤씨가 각각 48%, 37%다. 주거 쾌적성을 비교해 볼 수 있는 기본 건폐율(아파트 주동·오피스텔)은 현대건설과 포스코이앤씨 모두 약 17%대로 동일하다. 현대건설은 확보한 용적률을 가지고 오피스텔 전 세대 면적을 대형화시키고, 복층 구조로 만들어 평당 8,500만원에 하이엔드로 분양할 계획이다. 부동산 경기와 정책 변화로 인해 분양이 안될 경우엔, 회사 자체적으로 대물인수해 조합원들의 경제적 이익을 보장하겠다는 점도 밝혔다. 대물인수 시점도 2026년 4월 기준으로 설정했으며, 최초 일반 분양가로 매입할 계획이다. 대안설계 또한 서울시 신속통합기획 제도를 준수하고 있다. 수익성 확보에 초점을 맞춘 현대건설과 달리, 포스코이앤씨는 여의도 한양아파트 수주 전략으로 비용 절감에 주력하는 모양새다. 포스코이앤씨는 ▲공사기간 - 착공 후 57개월 이내 ▲공사비 산정 기준일 - 입찰 마감일 후 12개월 ▲입찰마감 후 12개월까지 물가상승(Escalation)에 따른 공사비 변동 없음 ▲사업비 1조원 책임조달 ▲공사비 지급방법-분양수입금 내 기성불 ▲분양수입금으로 사업비 대출 우선상환 등의 입찰 조건을 제안했다. KB부동산신탁과 정비사업위원회는 지난해 사업시행자 지정을 위한 동의서 징구 당시, 조합원들의 추정분담금이 거의 발생하지 않는다는 점을 강조했다. 다만 올해 정비계획(안) 설명 과정에서 예상보다 많아진 추정분담금에 조합원들의 볼멘소리가 나왔다. 이에, 조합원들의 분담금과 직결되는 공사비와 관련해, 평당 공사비 700만원대를 제안할 수 있는 건설사를 찾았다. 포스코이앤씨가 하이엔드 브랜드(오티에르)를 가지고 평당 780만원에 가능하다는 입장을 전달했다. 이른바 '780프로젝트'를 제안했던 것이다. 당시 현대건설은 하이엔드 브랜드(디에이치) 적용을 전제로 평당 공사비 800만원 후반대를 적정 수준으로 보고 있었지만, 입찰할 때에는 평당 공사비 824만원으로 제안서를 제출했다. 현대건설과 포스코이앤씨는 이달 7일(토) 오전 11시 여의도 침례교회 별관3층에서 1차 합동홍보설명회에 나선다. 여의도 한양아파트에서 의결권을 가진 조합원 수는 586명이다. 현재 아파트 세대 수는 588세대다. A조합원은 "공식석상에서 조합원들을 만나는 첫 대면식인 만큼, 양사를 비방하는 내용보다 각자 가진 역량과 경쟁력을 설득력 있는 방법으로 전달해 줬으면 하는 마음"이라며 "현대건설과 포스코이앤씨가 선의의 경쟁을 펼쳐야 조합원들에게 돌아올 수 있는 사업 범위가 넓어질 것이라 생각한다"고 말했다. 이어 "사업시행자인 KB부동산신탁이 2개 건설사 모두가 공정하게 경쟁할 수 있도록 판을 만들어줘야 한다"고 강조했다.
공공재개발 후보지인 성북1구역이 정비구역 지정을 위한 본격 절차에 착수했다. 지난 2004년 정비예정구역으로 지정되면서 추진위원회까지 설립됐으나, 사업 진척은 이뤄지지 않았다. 갈피를 잡지 못하던 성북1구역은 2021년 공공재개발 후보지로 선정되며 새 국면을 맞이했다. 6일 정비업계 따르면 성북구청 도시정비신속추진단은 성북1구역(공공재개발)의 정비구역 지정을 위한 주민 공람공고 절차를 이달 16일(월)까지 진행한다. 사업시행예정자인 한국토지주택공사(LH공사)가 사전기획을 마무리하면서 정비계획(안) 수립을 진행하고 있는 것이다. 성북1구역은 신축빌라가 많아 구역면적 대비 토지등소유자가 많다. 전체 예상 세대 수(2,036세대)에서 중·소형평형(60㎡ 이하) 비율을 65%로 설정한 이유다. 사업 대상지 면적은 109,639㎡며, 토지이용계획을 살펴보면 공동주택 획지와 정비기반시설 용지가 각각 94,989㎡, 14,650㎡로 나뉜다. 정비기반시설은 도로(8,531㎡)와 공원(6,119㎡)으로 계획이 잡혀 있다. 성북1구역은 제1종일반주거지역과 제2종(7층이하)이 혼재돼 있었으나, 제1종일반주거지역 일부 면적(37,052㎡)을 종상향하는 방향으로 재개발을 진행키로 결정했다. 제1종과 제2종(7층이하) 비율은 각각 22%, 78%다. 정비계획(안) 용적률은 200.82% 이하다. 서울시 도시및주거환경정비 기본계획에 따른 소형주택 확보로 기준용적률은 20% 완화 혜택을 받았다. 허용용적률은 통경축과 열린단지 등 인센티브를 적용해 13.7% 완화됐다. 기준용적률과 허용용적률 인센티브는 공동주택 획지 내에서 제2종일반주거지역(7층이하)에 대해서만 적용된다. 건폐율은 29.43%다. 총 예상 건립 세대 수는 2,036세대로, 분양분과 임대주택은 각각 1,628세대, 408세대다. 공공재개발 사업에서 임대주택은 전체 세대 수의 20% 이상을 지어야 한다. 임대주택은 모두 60㎡ 이하로만 지어진다. 올해 7월 주민설명회 자료에 따르면, ▲토지등소유자(1,450세대) ▲일반분양(178세대) ▲공공임대주택(408세대)로 구성된다. 성북1구역과 함께 작년 3월 공공재개발 후보지로 선정된 곳은 모두 16곳이다. 함께 후보지 대열에 합류했던 거여새마을(송파구)은 정비구역 지정 후 주민대표기구를 구성했고, 전농9구역(동대문구)은 정비구역 지정고시 후 2주만에 LH공사를 사업시행자로 지정하며 속도감 있는 모습을 보여주고 있다. 전농9구역은 주민대표회의 구성도 발빠르게 완료하고, 현재 LH공사와 약정 체결도 앞두고 있다. 공공재개발은 한국토지주택공사 혹은 서울주택도시공사가 공공사업자로 장기간 재개발이 정체된 곳에 용적률 인센티브를 부여하는 사업이다. 2021년 4월 도시 및 주거환경정비법에 공공정비사업이 신설되면서 본격화됐다. 핵심 내용으로는 ▲용도지역 상향 또는 용적률 상향(법적 상한 용적률의 120% 허용) ▲분양가상한제 적용 제외 ▲전체 사업이 50% 이내 저금리 융자(3%대) ▲전체 세대 수는 조합원 분양 50%·일반분양 25%·공공임대주택 20%·공공지원민간임대 5% 등이다.
과천주공10단지가 최근 대의원회를 열어 내역입찰이 아닌 총액입찰로 시공사 선정을 진행키로 가닥을 잡았다. 이달 말까지 입찰제안서 마감일인 가운데, 뒤늦게 후발주자로 뛰어든 롯데건설이 모습을 드러내 유효경쟁이 성립할지가 관전 포인트다. 삼성물산은 과천주공10단지에 오랫동안 공을 들여온 만큼 입찰 참여가 확정적인 가운데, 롯데건설은 당초 조합원들에게 내역입찰이 적합하다는 점을 적극 어필한 바 있다. 4일 정비업계 따르면 과천주공10단지는 대의원회에서 총액입찰로 시공사를 선정하기로 입찰 방향성을 확립했다. 과천시 소재 정비사업장은 조합설립인가 후 시공사를 선정할 수 있어, 사업시행계획(안) 상 설계도서 없이 기본적인 설계(안)만 갖고 시공사를 선정해 왔다. 현재 이주완료 후 석면해체 작업을 진행 중인 과천주공4단지도 총액입찰을 통해 GS건설을 시공사로 뽑았다. 과천주공10단지는 2021년 조합설립인가를 받은 후 2년 넘게 정비계획(안) 변경 단계에 멈춰있다. 사업시행계획(안) 인가를 위한 사전 단계(교통영향평가·건축심의·환경영향평가 등)를 아직 진행하지 못한 상황이다. 더욱이 과천주공10단지는 광역상수도관 문제에 봉착해 있는 상황이다. 단지 중앙으로는 안양 및 인근 6개 지자체가 공동으로 사용하는 광역상수도관이 매설돼 있다. 광역상수도관 이설에 따른 정비계획(안) 변경이 필요하다. 이를 감안한 대의원회가 기본설계 수준의 도면을 바탕으로 입찰 총액만 기재하는 '총액입찰'을 적용키로 결론을 내렸다는 게 업계 관측이다. 물론 현장에선 삼성물산이 홍보 OS요원 수십명을 동원해 대의원들을 개별 접촉해 설득했다는 이야기도 있다. 실제 삼성물산은 조합원들에게 총액입찰을, 롯데건설은 내역입찰이 적합한다는 입장을 견지해 왔다. 내역입찰은 확정된 설계도서를 바탕으로 공사 항목별 예산을 명시하는 방식이다. 대의원회에서 '총액입찰'로 시공사 선정을 진행하기로 결정되면서 롯데건설의 입찰 참여 여부가 관심사로 부상하는 분위기다. 과천주공10단지는 당초 DL이앤씨와 삼성물산이 적잖은 비용과 시간을 투입해 보이지 않는 경쟁을 펼쳐왔지만, DL이앤씨가 6월 중도 하차하면서 롯데건설이 삼성물산의 경쟁사로 등판했다. 하지만 대의원회에서 총액입찰로 결정되면서 롯데건설도 입찰 여부를 두고 고심이 깊어질 수밖에 없는 상황이다. 한편, 과천주공10단지는 ㈜코토적산을 용역업체로 선정해 예정공사비를 평당 699만원으로 산출했다. ㈜코토적산은 건축연면적 270,455㎡(약 81,812평)를 전제로 총 공사비 5,724억원을 산출했다. 공종별 예정공사비 내역을 살펴보면, ▲건축공사(3,553억원) ▲기계설비공사(554억원) ▲전기통신공사(709억원) ▲소방공사(279억원) ▲토목공사(580억원) ▲조경공사(46억원) 등으로 구성된다. 적산업체를 통해 평당 공사비 699만원을 산출했지만, 실제 입찰공고를 통해 나간 평당 공사비는 약 740만원이다. 과천주공10단지의 시공사 입찰제안서 마감일은 이달 31일(화) 오후 2시까지다. 과천주공10단지는 조합원들의 대지지분이 높은 사업장으로 알려져 있다. 이를 살펴보면, ▲27평(132세대·대지지분 32평) ▲34평(250세대·대지지분 41평) ▲40평(250세대·대지지분 48평)으로 나뉜다. 과천주공10단지는 지난 2021년 3월 조합설립을 위한 창립총회에서 조합설립 후 인허가 업무 등을 진행하되, 시공사 선정은 3년간 유예하기로 의결한 바 있다. 당시 시공사 선정 시기는 추후 조합원 총회에서 결정하기로 했다. 과천주공10단지는 올해 3월 정기총회에서 시공사 선정 시기를 조합원들한테 묻는 안건을 상정했고, ▲1안(2023년 정기총회)-268표 ▲2안(사업시행계획안 인가 후)-40표 ▲기권·무효표-185표로 팽팽한 의견을 보인 바 있다. 정기총회장에서 조합원들 간 시공사 선정 시기를 두고 첨예한 의견 양상을 보이기도 했다. A조합원은 "일부 조합원들은 재건축 사업 진도를 전혀 내지 못한 상황에서 시공사를 선정하는 게 시기적으로 이른 것 아닌지에 대해 우려를 나타내고 있다"며 "하지만 시공사를 선정하기로 조합에서 결정한 만큼, 복수의 건설사가 들어와 선의의 경쟁을 펼쳤으면 하는 마음"이라고 밝혔다. 이어 "과천에서도 대지지분이 넓어 사업성이 좋기로 유망한 곳인 만큼, 조합원들의 이익을 지켜줄 수 있는 건설사가 들어오길 바란다"고 설명했다.
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