발행일(UPDATE): 2025년 09월 10일 16시 37분
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'구제촌'으로 불리우던 신당10구역이 중구청 주도로 신속하게 주민협의체 구성을 마치며 조합직접설립제도 활용을 위한 토대를 마련했다. 조합직접설립제도를 이끌 정비업체(빛세움)부터 주민협의체 위원장·부위원장 선출을 발빠르게 완료했다. 조합설립인가를 위한 동의서는 징구 2주만에 동의율 60%를 달성해 정비업계 관심이 모아진다. 18일 정비업계 따르면 신당10구역은 지난 15일 주민협의체 부위원장으로 이창우 주민대표를 선출했다. 이창우 주민대표는 창립총회 의장 권한이 주어지며, 향후 조합설립을 위한 창립총회를 주관할 예정이다. 주민협의체 부위원장 후보에는 이창우 추진준비위원장이 단독 출마했다. 신화건설에서 근무한 경력이 있는 이창우 후보는 재개발 사전타당성 통과와 신속통합기획 선정, 정비구역 확정 등의 절차에서 주민 대표로 활동해 왔다. 이창우 부위원장(주민대표)은 앞서 김길성 중구청장이 선임한 정택근 주민협의체 위원장과 함께 조합직접설립을 위한 업무를 총괄하게 된다. 정택근 주민협의체 위원장은 과거 서울시 중구와 성북구에서 정비사업 부문 공무원으로 일했으며, 현재 ㈜리파트너스 대표를 역임하고 있다. 현재 ▲영등포구 건축위원회 심의위원 ▲서대문구 건축위원회 심의위원 ▲중구 도시디자인위원회 심의위원 ▲마포구 건축심의위원회 심의위원이다. 2019년 설립된 ㈜리파트너스는 도시·건축 관련 행정 컨설팅을 해주는 업체다. 이창우 부위원장은 "신당10구역은 정비구역 해제 이후 재선정을 거쳐, 신속통합기획 구역지정 1호라는 타이틀을 확보한 사업 대상지"라며 "연내 조합설립을 목표로 토지등소유자들과 협업하며 최선을 다해 업무를 수행할 것"이라고 말했다. 앞서 이달 1일(금)에는 주민협의체 위원 신청자(48명)를 대상으로 위원 40명과 예비위원 8명을 공개추첨했다. 지난 달에는 정비업체로 빛세움을 선정하며, 연내 조합 설립이라는 구청과 주민들의 공통된 목표 달성에 필요한 라인업 구축을 사실상 마쳤다. 중구청이 조합직접설립제도 활용에 배정된 예산은 3억7,646만원이다. 신당10구역 주민들도 동의율 75%를 보이며, 서울시와 중구청으로부터 각각 절반씩 예산을 지원받게 됐다. 신당10구역은 중구 신당동 236-100번지 일대 자리잡고 있으며, 구역면적은 63,893㎡다. 3년 전 진행한 사전타당성 조사에서 50%를 상회하는 주민들이 재개발에 찬성했고, 2021년 구역정형화를 조건부로 신속통합기획 대상지로 선정됐다. 이듬해 신속통합기획(안) 확정을 위한 주민설명회가 개최됐고 정비계획(안) 결정을 위한 공람공고가 지체없이 이뤄졌다. 올해 1월 중구청이 서울시 도시계획심의위원회에 상정했고 수정가결됐다.
![[단독] 속도 택한 한남2구역, 대우건설 '1년간' 재신임…118프로젝트 향방은](http://www.housingwatch.co.kr/data/cache/public/photos/20230937/art_16949301864928_1c937d_178x118_c0.png)
한남2구역이 시공사인 대우건설을 재신임키로 결정했다. 대우건설은 내년까지 118프로젝트 달성을 위한 인허가 작업에 매진할 것으로 관측된다. 물론 118프로젝트 달성률을 어떤 기준으로 평가할지 여부는 조합과의 협상 과제로 남아 있다. 앞서 대우건설은 118프로젝트 가능 여부 판단 시점을 내년 8월 31일까지로 제안했으며, 인허가를 이뤄내지 못하면 어떤 법적 소송도 제기하지 않겠다고 약속했다. 17일 정비업계 따르면 한남2구역 조합은 이날 오후 2시 열린 임시총회(전체 조합원 909명)에서 대우건설의 시공권을 유지키로 결정했다. 서면결의서·전자투표·현장투표를 모두 합친 결과, 대우건설 재신임 관련해서 ▲찬성(414표) ▲반대(317표) ▲기권·무효(11표)의 결과가 도출됐다. 임시총회는 제1호(임시총회 개최 비용 승인) 안건과 제2호(대우건설 시공자 재신임) 안건이 상정됐다. 대우건설이 재신임되지 않을 경우엔 해임으로 이어지기 때문에, 시공사인 대우건설한테 충분한 소명의 기회를 줘야 한다는 법률 자문에 따라 대우건설 관계자의 프레젠테이션(PT) 발표도 진행됐다. 홍경태 조합장은 "금번 임시총회를 개최한 건 대우건설로부터 118프로젝트 불이행시 받을 수 있는 보상안을 이끌어내기 위함"이라며 "조합원들 사이에서도 속도와 브랜드를 놓고 가치 충돌이 있었던 만큼, 모든 조합원들로부터 의견을 수렴하게 됐다"고 말했다. 이어 "한남2구역 조합은 조합원들의 결정을 절대적으로 존중하고 향후 사업 중단 없도록 조합 업무를 신속하게 진행할 예정이니 단합과 협력을 부탁드린다"고 당부했다. 대우건설과의 동행이 투표로 결정됐지만, 118프로젝트 관련한 한남2구역의 고민은 당분간 계속 이어질 전망이다. 118프로젝트 달성률을 어떤 기준과 중요도로 평가할지에 대해 논의된 바가 없기 때문이다. 대우건설은 118프로젝트 달성률에 따라 물가인상률 차감과 착공기준일을 유예한다는 손실보전책을 제안했다. 118프로젝트 불가 시 조합원들의 경제적 보상을 위해 제안한 사항으로, 한남2구역 사업성과 가장 직결되는 부분이다. 대우건설은 ▲118프로젝트 달성률 0%(물가인상률 5% 차감+착공기준일 1년 유예) ▲118프로젝트 달성률 50%(물가인상률 2.5% 차감+착공기준일 6개월 유예) ▲118프로젝트 달성률 100%(물가인상률 차감X+착공기준일 유예X) 등으로 손실보전책을 설명했다. 118프로젝트 달성률과 관련해선, ▲고도 ▲스카이브릿지 ▲덮개공원 ▲건폐율 완화 등의 카테고리를 제안했다. 카테고리 확정부터 점수 배분 모두 협상이 필요하다. 대우건설이 지난해 수주를 위해 제안한 '118 프로젝트'는 재정비촉진계획(안) 상 높이계획(90m)을 118m까지 완화하겠다는 내용이 핵심이다. 기존 조합의 원안설계를 획기적인 방향으로 개선하고, 조합원들의 설계 변경에 대한 염원을 해결하겠다는 것이 제안 취지다. 건폐율은 32%에서 23%로 약 9%p 낮추고, 최고층수 14층에서 7개층이 상향 조정된 21층 설계를 통해 랜드마크 명품단지로 만들겠다는 게 세부 내용이었다. 대우건설 재신임 여부를 두고 빚어진 조합원들 간 갈등을 봉합하는 일도 조합에게 주어진 과제다. 한남2구역은 지난 2개월여에 걸쳐, 대우건설 재신임 여부를 두고 다양한 의견이 개진됐다. 3기 집행부 체제로 전환한 지 얼마 되지 않은 상황에서 맞은 중요 과제였던 만큼, 내부적으로 조합원들 간 감정이 격화됐다는 게 다수 조합원들의 전언이다. 118프로젝트로 인해 관리처분계획(안) 수립에 쏟아야 할 에너지와 집중도가 떨어진 만큼, 조속히 내부 전열을 재정비해 사업속도를 내야 한다는 게 조합원들의 중론이다.
디에이그룹이 압구정2구역에 이어 압구정4구역에서도 설계권을 확보했다. 설계 공모를 원점에서 진행해야 하는 압구정3구역을 제외하면, 압구정아파트지구 특별계획구역 내 설계 공모를 마친 2개 구역 모두를 석권한 셈이다. 16일 정비업계 따르면 압구정4구역 조합은 이날 오후 2시 광림교회에서 임시총회를 열어 디에이그룹을 설계사로 선정했다. 투표 결과 ▲건원-삼하건축 컨소시엄(327표) ▲정림건축 컨소시엄(101표) ▲토문건축 컨소시엄(109표) ▲디에이 컨소시엄(429표) 등으로 집계됐으며, 디에이그룹의 '그랜드 힐즈(Grand Hills) 압구정' 프로젝트가 조합원들의 가장 많은 선택을 받았다. 디에이그룹은 상류층에게만 허용되는 '언덕 위 부촌'이라는 컨셉에 착안해 압구정4구역 설계안을 선보였다. 언덕 위에 자리잡은 세계적인 부촌 LA 비버리 힐즈부터 보스톤 비콘 힐즈, 동경 록본기 힐즈의 연장선상에서 압구정4구역을 설계했다는 게 디에이그룹의 설명이다. 총 주택공급 물량은 총 1,730세대로 ▲조합원(1,341세대) ▲일반분양(201세대) ▲임대주택(188세대)으로 이뤄진다. 조합원 전 세대 100% 한강조망과 남향배치를 기본으로, 세대 간섭을 최소화하고 폭넓은 조망권 확보를 위해 5개동을 주동으로 배치했다. 당초 주동 수를 결정하는 과정에서, ▲대안1(3개동) ▲대안2(6개동) ▲대안3(5개동)을 놓고 시나리오 분석을 한 결과 최종 5개동을 최적 배치안으로 조합원들에게 제안했다. 1개층 당 5세대, 6세대로 구성되며, 동간 거리는 최대 90m로 쾌적함을 증가시켰다. 현재 해발고도 18m에 더해, 데크를 15m 올려 도합 33m 높이에서 단지 내 정원과 한강, 서울숲을 바라본다는 게 기본 컨셉이다. 12m 높이의 그랜드 갤러리 로비까지 감안하면 약 45m 높이가 아파트 1층이 된다. 이는 현재 압구정현대8차 아파트의 7~8층 높이가 된다. 성수대교가 압구정현대8차 아파트의 5층 높이임을 감안하면, 한강 조망권에 방해 되는 요소는 없고 최대 200m 오픈뷰 확보가 가능하다는 게 디에이의 설명이다. 기본 설계안으로 조합원(1,341세대)들에겐 100% 남향·한강조망권을 약속했다. 용적률 체계 또한 ▲기준용적률(230%) ▲상한용적률(263%) ▲법적상한용적률(300%)로 동일하다. 증가한 용적률 33%(상한용적률-기준용적률)는 공공기여(공공시설·정비기반시설·조망데크·지하차도)에 따라 제공받은 인센티브다. 증가한 용적률 37%(법적상한용적률-상한용적률)의 절반(18.5%)은 공공임대주택으로 지어야 한다.
여의도 삼부아파트가 연내 조합설립을 목표로 재건축 사업에 박차를 가하고 있는 가운데, 이날 열린 설계사 선정을 위한 현장설명회에 국내 내로라하는 업체들이 모두 참석하며 치열한 경쟁을 예고했다. 압구정 2구역·3구역·4구역을 중심으로 진행 중이던 설계 경쟁의 열기가 여의도 삼부아파트로 옮겨붙고 있는 셈이다. 조합방식의 정비사업을 택한 삼부아파트는 설계사 선정에 신중함을 기할 전망이다. 15일 정비업계 따르면 여의도 삼부아파트 현상설계 공모를 위한 현장설명회에 ▲삼우종합건축사사무소 ▲디에이그룹 ▲나우동인 ▲해안건축 ▲정림건축 ▲고우건축 ▲한국종합건축 ▲시아플랜 ▲에이앤유 ▲희림건축 등 총 10곳이 모습을 드러냈다. 접수는 오는 19일(화), 작품은 오는 10월 27일(금)까지 내야 한다. 국내 업체 간 컨소시엄 구성은 불가한 대신, 해외설계업체 또는 해외건축사와는 공동수급이 가능하도록 열어뒀다. 조합원 총회에 상정되는 기업은 총 4개사다. 현재 삼부아파트 설계권을 두고는 삼우종합건축사사무소와 디에이그룹, 에이앤유가 적극적인 수주 의욕을 드러내고 있다. 세 곳 모두 국내 설계부문 탑티어로, 최근 압구정2구역 공모에서 맞대결을 펼쳤던 곳들이다. 압구정특별지구 재건축 사업장에서 처음으로 전시관을 운영하며 조합원들의 표심을 사로잡기 위해 치열한 경쟁 구도를 만들어갔다. 압구정2구역 설계권은 디에이그룹이 거머줬다. 여의도 재건축 단지 대부분이 신탁사를 선정할 때, 삼부아파트는 신탁 대신 조합 방식의 정비사업을 택한 곳이다. 시범아파트에 이어 두 번째로 몸집이 크고, 입지적으로도 강점을 보이는 곳이라 설계사 뿐만 아니라 대형 건설사들도 수면 아래에서 벌써부터 바삐 움직이고 있다. 삼성물산과 DL이앤씨, GS건설 등 대형 건설사들이 삼부아파트 설계 경쟁 구도와 면면에 관심을 보이는 것도 향후 사업 수주를 위한 선행 준비작업이다. 여의도 시범아파트의 정비구역 지정이 서울시 도시계획심의 지연으로 밀리고 있는 와중에, 삼부아파트가 성공적인 설계사 선정을 통해 재건축 사업에 탄력을 받을 수 있을지 업계 관심이 모아진다. 최근 설계사 선정을 마친 대교아파트는 에이앤유가 시아플랜과 맞붙어 설계권을 확보했고, 공작아파트는 나우동인이 파격적인 제안(조합원 전 세대 복층구조-서비스 면적 17평 추가)을 내세우며 설계권을 가져갔다. 1975년 준공된 삼부아파트는 현재 최고 15층, 10개동 866가구다. 여의도에서는 시범아파트(1,584가구) 다음으로 몸집이 크다. 여의도초-여의도중-여의도고등학교가 도보 10분 이내에 있어 실거주 가치는 높은 것으로 평가된다. 목화아파트는 1977년 건축됐으며, 2개동 312세대다. 전용면적 기준으로 삼부아파트는 현재 ▲70㎡ ▲77㎡ ▲106㎡ ▲135㎡ ▲146㎡ ▲175㎡ 등으로 이뤄져 있다.
설계 공모 과정에서 서울시와 갈등을 빚어온 압구정3구역이 이달 16일(토) 조합원 설명회를 개최하는 가운데, 본격적인 재공모에 착수할 것이란 전망이 나온다. 현재 해안건축과 희림종합건축사사무소는 재공모에 참여 의사를 피력한 만큼 2파전 양상으로 진행될 가능성이 높게 대두된다. 조합은 설계자 재공모에선 불미스러운 일이 발생하지 않도록 절차 및 심의에 철저히 임하겠다는 입장이다. 15일 정비업계 따르면 압구정3구역은 이달 16일(토) 오후 3시 압구정초등학교에서 조합원들을 상대로 사업설명회를 개최한다. 신속통합기획 가이드라인과 조합의 사업추진계획(안), 설계자 재공모 관련 내용이 발표될 것으로 업계는 보고 있다. 설계자 재공모에는 기존에 참여했던 2개 업체(해안건축·희림종합건축사사무소)가 참여의사를 밝혔고, 현재 기존에 제출했던 자료들을 수정·보완하고 있는 것으로 전해진다. 특히 희림종합건축사사무소의 경우, 용적률 360%를 300%로 60%p 낮춰야 하기 때문에 설계 내용이 상당 부분 바뀔 것으로 보인다. 삼우종합건축사사무소도 압구정3구역 입찰 참여를 두고 고민하고 있는 것으로 전해진다. 삼우종합건축사사무소는 당초 압구정3구역에 희림-나우동인과 함께 컨소시엄을 구상해 함께 들어가는 방향을 논의했으나, 압구정2구역에 집중하는 것으로 결론을 내리고 압구정3구역 공모에는 나오지 않았다. 다만, 압구정2구역에서 간발의 차로 선정되지 못하면서 압구정3구역 재공모 참여 여부에 관심이 모아지고 있다. 작년 12월 압구정3구역은 설계자 선정 입찰공고를 냈다. 설계용역비는 약 300억원 규모로 책정됐고, 현장설명회에 총 19개 회사가 참여했다. 해안건축과 희림종합건축사사무소의 작품이 선정됐고, 올해 7월 1일부터 설계안이 조합원들한테 공개됐다. 다른 재건축 사업에서는 없었던 홍보전시관도 만들어졌다. 홍보전신관이 운영되던 도중, 해안건축은 희림건축이 용적률 360%를 적용한 것과 관련해 공모지침 위반이라고 민원을 접수시켰다. 조합은 용적률 위반 사실을 두고 이사회를 열었고, 2개 업체가 공모지침 위반 합의서를 작성하는 방향으로 유도했다. 하지만 해안건축과 희림건축은 합의서 작성 과정에서 이견을 좁히지 못했다. 합의서 작성이 결렬되면서, 조합은 희림건축의 공모지침 위반 사실을 조합원들에게 안내했다. 희림건축은 올해 4월 발표된 신속통합기획(안)의 토지이용계획상 제3종일반주거지역의 법적상한용적률(300%)을 준수하지 않았다는 게 핵심 내용이다. 상황은 일단락되는 듯 보였으나, 서울시가 7월 11일 희림건축을 경찰에 고발하면서 새로운 국면을 맞게 됐다. 결과적으로 정기총회에서 희림건축이 선정됐다. 희림건축은 총회 당일, 최대 용적률을 300%로 낮춘 수정된 설계안을 제시했다. 이후 이틀 뒤 서울시는 압구정3구역의 설계자 선정이 무효임을 알리는 브리핑을 진행했다. 7월 말부터는 약 3주간 서울시 주택정책실 주거정비과로부터 조합 운영실태 현장점검을 받았다. 당초 7월 31일부터 8월 11일까지 2주간 진행하기로 공문을 받았으나, 점검 대상 문서(의사록·예산자료·용역업체 계약서)가 많아 1주일 연장됐다. 7명으로 구성된 점검반(서울시·강남구청 공무원/변호사/회계사 등)이 점검 기간동안 조합 사무실에 매일 상주하며 운영실태를 조사했다. 지난 8월 24일 서울시는 압구정3구역 조합에 운영실태 현장점검 결과를 통보했으며, 총 12건에 대한 시정명령과 행정지도를 받았다. 설계자 선정 관련 지적사항이 가장 많았다. 우선, 용적률 360%을 제안하며 관련규정 및 설계공모지침을 어긴 희림종합건축사사무소에 조치를 취하지 않은 점과 서울시 및 강남구청의 시정요청 등에도 불구하고 설계자 선정을 강행했다는 부분을 지적했다. 서울시는 설계자 공모를 다시 진행하라는 내용의 시정조치 이행명령을 내렸고, 이행하지 않을 경우 엄중 조치를 내리겠다는 점을 밝혔다. 지적사항에 관한 조합의 이행계획은 이달 8일(금)까지 제출하도록 했다. 압구정3구역은 설계자 선정 과정에서 조합 나름대로 도시및주거환경정비법에 따라 의사결정과 절차를 진행했다는 입장이지만, 인허가권자인 서울시와 대립각을 세우는 것보다 원활한 재건축 사업을 위해 시정명령을 이행할 수밖에 없다는 점을 조합원들한테 알렸다. 압구정3구역은 지난 달 28일 설계사 선정 취소 안건을 대의원회에 상정해 의결했다. 그 외 조합행정과 관련한 지적사항은 자금차입을 할 때, 차입 한도금액을 정하지 않고 총회의결을 했다는 점이다. 압구정3구역 차입금은 조합원으로부터 출자받은 약 5억원, 협력업체로부터 차입한 약 2.5억원이다. 그밖에 약 90건 정도의 문서가 정비사업 정보몽땅에 지연 공개했다는 점도 서울시로부터 지적받았다.
![[한남2구역 시공권 향방] 대우건설 재신임 총회 D-3, 깊어지는 내홍](http://www.housingwatch.co.kr/data/cache/public/photos/20230937/art_16946702874073_c1c542_178x118_c0.png)
한남뉴타운 소속 한남2구역이 대우건설과의 재신임(찬성·반대) 여부를 묻는 총회를 앞둔 가운데, 일반 조합원들은 각기 다른 방향성을 보이고 있는 조합과 대의원회 행보에 혼란스럽다는 반응을 나타내고 있다. 대의원들은 제8차 대의원회에서 대우건설 총회 상정 안건을 압도적인 표 차이로 부결시켰으나, 조합은 조합장 직권 상정을 통해 재신임 여부를 모두에게 묻겠다는 의지를 피력한 상황이다. 14일 정비업계 따르면 한남2구역은 오는 9월 17일 오후 2시 한일빌딩 8층(공간모아)에서 임시총회를 개최한다. 총회 상정되는 안건은 2개(임시총회 개최비용 승인·대우건설 시공사 선정 재신임)다. 다른 안건이 없음을 감안할 때, 임시총회 목적은 오롯이 대우건설 재신임 여부를 묻기 위한 자리로 마련됐다. 당초 지난 8월 26일 임시총회를 열 예정이었지만 대우건설과의 협상 기간을 감안해 이달 17일로 약 3주 가량 연기됐다. 한남2구역은 8월 18일 이사회를 열어 7명 전원 찬성으로 대우건설 시공사 선정 재신임(찬성·반대) 안건을 통과시켰다. 다만 제8차 대의원회에 참석한 대의원 88명(현장참석 29명+서면결의 59명) 중 60명이 총회 상정을 반대했다. 조합 집행부와 대의원회 생각이 다르다는 점이 분명히 드러난 시점이었다. 물론 이 시기, 대우건설도 자체 홍보 OS 요원을 가동하며 대의원들과 조합원들을 가가호호 방문하며 어필한 것으로 전해진다. 법정 의사결정 기구인 이사회와 대의원회 의견이 합치되지 않음에 따라, 일반 조합원들은 대우건설 재신임과 관련해 어떤 의사결정을 내려야 할지 막막해 하고 있는 실정이다. 특히나 조합 측 관계자가 대우건설 해지를 염두에 두고, 삼성물산에도 접촉을 시도했으나 무산된 상황이다. 삼성물산은 한남4구역에 관심을 갖고 있으며, 실제 지난해 한남2구역 시공사 선정 당시엔 900만원대 평당 공사비를 언급하며 입찰에 참여하지 않았다. 결과적으로 마땅한 대안이 없는 상황에서 대우건설 재신임 여부를 결정해야 하는 조합원 입장에선 생각이 많아질 수밖에 없다. 대우건설이 100% 지킬 수 없는 약속(118 프로젝트)을 한 부분에 대해선 책임을 묻고 싶지만, 나날이 공사비가 상승하는 불안정한 여건 속에서 대안 없이 대형 건설사를 내치는 것도 사업 불확실성을 높이는 일임을 알고 있기 때문이다. 조합은 4개 시나리오 ▲대우건설 재신임(2023.09)-재신임(2024.09) ▲대우건설 불신임(2023.09)-재선정 총회(2024.04) ▲대우건설 불신임(2023.09)-재선정 총회(2024.07) ▲대우건설 재신임(2023.09)-불신임(2024.08)-재선정 총회(2025.04)로 나눠 각각의 장·단점을 분석하기도 했다. 분담금 비교표도 만들었지만 오히려 조합원들의 혼란을 야기할 수 있다는 점을 생각해 총회 자료에 싣지 않은 것으로 알려졌다. 서울시내 다른 사업장이 공사비 증액 여부를 두고 조합과 시공사 간 다툼이 벌어지는 것과 달리, 한남2구역은 새로운 집행부가 들어서면서 '118 프로젝트' 관련한 약속 이행 여부로 인해 시공사 해지 총회까지 이어지고 있는 상황이다. 관리처분계획(안)을 수립하기 위해 현장 감정평가 및 영업권 조사가 병행되고 있지만, 총회 후에도 대우건설과의 원만한 갈등 협의가 이뤄지지 않게 되면 사업기간이 늘어질 수 있다는 우려가 나오고 있다. 이틀 앞으로 다가온 임시총회에서 대우건설 재신임이 결정되게 되면, 118 프로젝트 달성률 관련한 공사도급계약 협의를 진행해야 한다. 만약 대우건설 시공사 해지 결정이 나게 되면, 기존 설계사무소와 설계변경 등의 업무를 진행하면 되지만 대우건설과의 법적 공방을 피할 수는 없을 것이라는 게 업계 지배적인 관측이다. 최근 법원은 명확한 귀책사유 없이 HDC현대산업개발의 시공권을 박탈한 반포3주구 조합에 164억원의 손해배상금을 지불하라고 결정했다. 반포3주구 조합원 수로 나누면, 조합원 1인당 1,000만원 이상 분담해야 한다. 한편, 대우건설은 이사회가 열렸던 지난 달 18일(금) 조합원들을 상대로 118프로젝트 관련 프레젠테이션(PT) 발표를 진행했다. 이 자리에서 ▲계약 협의 진행상황(협의안건 4가지) ▲조합의 추가 요구사항 수용 불가 ▲118프로젝트가 불가하더라도 계약을 유지할 경우의 조건 등에 대해 김주석 대우건설 강북영업지사장과 이용각 상무(강북지역 총괄 책임)가 발표자로 나섰다. 이 자리에서 대우건설은 118프로젝트의 가능 여부 판단 시점을 2024년 8월 31일까지로 제안했다. 향후 118프로젝트가 불가능하다고 결론 날 경우, 그 시점까지 투입된 설계비용과 사업시행계획(안) 인허가 관련 용역비용을 100% 부담하겠다고 밝혔다. 조합 사업비 관련 이자비용도 대우건설이 내겠다고 덧붙였으며, 향후 118프로젝트 불가로 인해 시공권이 박탈될 경우 어떠한 법적 소송도 제기하지 않겠다고 설명했다. 하지만 118프로젝트가 불가한 상황에서도 대우건설의 시공권이 유지될 경우엔, 118프로젝트 달성률만큼 물가인상률과 착공기준일을 유예하겠다고 제안했다. 118프로젝트 달성률이 50%면, 물가인상률 2.5%만큼의 공사비를 대우건설이 부담하고 착공기준일도 6개월 연장하겠다는 게 골자다. 118프로젝트 관련 아무런 성과가 없다고 하면, 물가인상률 5%만큼의 공사비와 착공기준일 1년 유예 모두 받아들이겠다는 것이다. 물론 118프로젝트 달성률을 어떤 기준으로 얼마나 책정할지에 관해선 아직 조합과 대우건설이 이야기를 나눈 것은 없다.
조합직접설립제도를 통해 재개발 사업에 착수한 금호21구역이 정비사업전문관리업자(이하 정비업체)로 ㈜엘림토피아를 낙점했다. ㈜엘림토피아가 종합점수 1등으로 금호21구역을 수주하게 됐다. 한국씨엠개발과 동해종합기술공사는 신당10구역에 이어 금호21구역에서도 합산점수 순으로 3등 안에 들었지만, 끝내 선정되지 못하며 아쉬움을 삼켜야 했다. 신당10구역과 금호21구역은 신속통합기획 사업대상지로, 구청 주도로 조합직접설립제도를 택한 곳들이다. 14일 정비업계 따르면 성동구청은 금호21구역 정비업체로 ㈜엘림토피아를 우선협상대상자로 선정해 협상을 진행 중이다. 금호21구역은 공공지원자 지원 정비사업전문관리 용역 입찰공고를 지난 달 냈고, 조합설립까지 업무를 맡아줄 정비업체 선정을 완료했다. 용역기간은 착수일로부터 2024년 12월 31일까지다. 합산점수 60점 이상 고득점을 낸 회사는 순서대로 ▲㈜엘림토피아 ▲한국씨엠개발㈜ ▲㈜동해종합기술공사 ▲㈜세종코퍼레이션 ▲㈜유니빌산업개발 ▲㈜집과사람 ▲㈜동우씨앤디 ▲정원씨엔씨㈜ ▲㈜주성시엠시 등이다. 합산점수는 ▲기술제안서 평가(60%) ▲업체현황 평가(20%) ▲가격평가(20%) ▲가감점(+2점, -6점)으로 구성된다. ㈜엘림토피아를 포함한 9개 업체는 합산점수 80점 이상으로 모두 협상적격자로 분류됐다. ㈜엘림토피아는 유기열 대표이사가 부동산 개발업 및 컨설팅업을 목적으로 2002년 자본금 5억원으로 설립한 회사다. 유기열 대표이사가 지분 100%(보통주 20만주)를 들고 있다. 엘림토피아는 2013년부터 2022년까지 꾸준히 매출액을 성장시켜 왔다. 지난해 매출액과 영업이익은 각각 30억원, 9.9억원을 기록했다. 주요 트랙레코드로는 ▲공덕1구역 ▲왕궁아파트 ▲강북5구역 ▲천호8구역 ▲개포우성4차 등이 있다. 금호21구역은 2010년 정비예정구역으로 지정됐으나 주민들 간 이견차를 좁히지 못해 2013년 해제됐다. 이후 2018년 사전타당성 조사에 착수했고, 이듬해 도시·건축혁신 시범사업지로 선정됐다. 서울시 도시계획위원회 심의 결과를 기다리고 있다. 최근 정비계획(안) 결정 및 정비구역 지정을 위한 결정 고시를 받으며 본격적으로 재개발 사업에 착수했다. 정비계획(안) 상 추정비례율은 106.82%로 산출됐다. 총수입 추정액(1조856억원)에서 총지출 추정액(5,748억원)을 뺀 뒤, 종전자산총액 추정액(4,782억원)을 나눈 결과값이다. 비례율 108.62%는 평당 공사비 707만원과 평당 일반분양가 약 4,000만원을 가정해 계산됐다. 조합원 분양가는 ▲39㎡(5.28억원) ▲49㎡(6.6억원) ▲59㎡(7.93억원) ▲84㎡(10.49억원) ▲109㎡(13.04억원)으로 추정됐다.
신속통합기획 1차 후보지인 성북구 하월곡동 70-1번지가 올해 4월 신속통합기획(안)을 확정짓고, 최근 정비계획(안) 입안 절차에 착수했다. 하월곡동은 올해 5월과 6월 두 차례 추정분담금 검증위원회 심의를 거쳐 토지등소유자들에게 추정분담금도 안내했다. 현재 정비계획(안) 입안을 위한 주민동의서를 징구하고 있는 단계다. 14일 정비업계 따르면 성북구청 도시정비신속추진단은 최근 하월곡동 70-1번지 일대 정비계획(안)을 안내하는 주민설명회를 개최했다. 도시계획업체인 동해종합기술공사와 중앙감정평가법인이 프레젠테이션(PT) 발표를 맡았다. 하월곡동은 원활한 재개발 사업 진행을 위해 신속통합기획(안) 가이드라인에 맞게끔 정비계획(안)을 수립했다. 사업성을 나타내는 지표인 비례율은 108.52%로 추산됐다. 총수입 추정액(1조3,609억원)에서 총지출 추정액(9,052억원)을 뺀 뒤, 종전자산 총액(4,199억원)으로 나눈 결과값이다. 향후 정식 감정평가는 조합설립 및 사업시행계획(안) 인가 이후 진행된다. 성북구 하월곡동은 신속통합기획 1차 후보지 21곳 중에서 세대당 평균 대지지분(사업 대상지 면적/세대 수)이 높아 사업성이 양호한 곳으로 평가되고 있다. 중앙감정평가법인 관계자는 "현재 하월곡동 70-1번지 추정분담금 통지내역은 정비계획(안) 입안을 위해 지난해 개정된 도시및주거환경정비법에 의거하여 준비한 개략적인 추정비례율과 분담금이기에 확정된 내용이 아니다"라며 "사업을 진행하는 과정에서 계속 바뀐다는 점을 인지해야 한다"고 말했다. 이어 "특히 하월곡동은 신속통합기획 1차 후보지 21곳 중에서 사업성이 아주 양호한 지역에 해당하는 것으로 평가된다"고 부연했다. 사업 대상지 면적은 80,699㎡며, 용도지역은 ▲제2종(7층이하)일반주거지역 ▲제2종일반주거지역 ▲제3종일반주거지역이 혼재돼 있다. 공동주택 용지는 제3종일반주거지역으로 하며, 도로나 공원 등 기반시설 용지는 기존 용도지역을 유지하는 방향으로 계획이 수립됐다. 용적률 체계는 ▲기준용적률(191.2%) ▲허용용적률(201.8%) ▲상한용적률(233%) ▲법적상한용적률(300%)로 구성된다. 건폐율은 19.08%다. 토지이용계획(안)을 살펴보면, 공동주택 획지는 66,663㎡로 전체 약 83%를 차지한다. 정비기반시설 획지(14,035㎡)는 ▲도로(6,400㎡) ▲공원1(2,158㎡) ▲공원2(3,642㎡) ▲사회복지시설(1,835㎡)로 구성된다. 북측과 남측으로 폭원 8m 이상의 신설도로가 예정돼 있으며, 출입구는 오패산로와 오패산로3길, 신설도로(북측)에 설치된다. 근린생활시설은 주변 상권과의 연속성 확보 차원에서 오패산로와 오패산로3길에 배치된다. 재개발 사업을 통한 공공기여는 사업 대상지 면적(80,699㎡)의 약 10% 수준인 8,577㎡다. 토지 순부담 면적(4,307㎡)과 건축물 환산 면적(4,270㎡)을 합친 값이다. 건축물 최고높이는 100m며, 최고 층수는 35층이다. 최고 층수의 주동은 단지 중앙에 위치하며, 오패산로3길 쪽으로는 학교가 위치해 있어 낮은 층수의 주동이 들어선다. 공공보행통로(폭 5m)는 오패산로에서 오패산로3길을 잇게끔 단지 중앙에 배치된다. 토지는 총 755개 필지로 이뤄져 있으며 건축물은 총 572개동이다. 토지등소유자는 624명으로 집계됐다. 예상되는 총 주택공급 물량은 1,899세대로, ▲전용 39㎡(168세대) ▲전용 59㎡(763세대) ▲전용 84㎡(968세대)로 나뉜다. 조합원·일반분양 물량은 1,464세대로 전체 77%를 차지하며, 임대주택은 435세대로 전체 23%를 구성한다. 성북구청은 오는 9월 토지등소유자로부터 동의서를 징구한 뒤, 주민공람 및 주민설명회를 진행한 뒤 서울시에 정비계획(안)을 접수할 예정이다. 정비계획 입안 동의율은 토지등소유자의 3분의2 이상 및 토지면적의 2분의1 이상을 충족해야 한다. 성북구청은 내년 상반기 서울시 도시계획위원회(수권소위원회) 심의를 거쳐 정비구역 지정 결정을 받겠다는 계획이다.
신길우성2차-우창아파트가 이달 16일(토) 토지등소유자를 상대로 한 전체회의(사업시행계획 신청)를 앞두고 있는 가운데, 조합원들은 사업속도와 혁신설계를 두고 신중한 고민을 이어가고 있다. 정비사업위원회는 건축심의 설계도서를 바탕으로 작성된 사업시행계획(안)을 빠르게 인가받아야 한다는 입장이며, 비상대책위원회는 대우건설의 혁신설계(안)을 반영해 인허가 절차를 다시 밟아 나가야 한다는 입장이다. 13일 정비업계 따르면 신길우성2차-우창아파트는 오는 9월 16일(토) 사업시행계획(안) 신청을 위한 주민 전체회의를 개최할 예정이다. 다만 비상대책위원회가 현 정비사업위원장의 해임발의서를 징구함과 동시에 시공사인 대우건설이 제안한 혁신설계를 반영해 인허가 절차를 진행해야 한다는 입장을 견지하고 있어, 주민 전체회의 성원 요건을 충족할 수 있을지 업계 관심이 모아지고 있는 상황이다. 현재 재건축 사업을 이끌고 있는 신길우성2차-우창아파트 정비사업위원회는 사업시행계획(안)을 하반기 중 영등포구청에 접수한 뒤, 인가받는 것을 목표로 하고 있다. 인가받은 사업시행계획(안) 설계도서를 기반으로 관리처분계획(안)을 수립한 뒤, 조합원 이주기간에 맞춰 설계변경을 진행해 사업기간을 최대한 단축시키겠다는 게 정비사업위원회의 셈법이다. 시간이 곧 사업성과 직결되는 재건축 특성을 감안한 행보로 풀이된다. 사업 대상지 면적은 45,767㎡며, 주택공급계획은 1,212세대다. 임대주택은 전체 세대 수의 8.91%에 해당하는 108세대다. 최고층수는 기존 32층에서 35층으로 상향 조정됐다. 공공임대주택건설을 하게 됨에 따라, 법적상한용적률 299.98%까지 용적률 혜택을 받는다. 용적률 체계는 ▲기준용적률(209.94%) ▲허용용적률(221.94%) ▲상한용적률(251.69%) ▲법적상한용적률(299.98%) 등으로 이뤄져 있다. 조합원 분양가는 ▲전용59㎡ A형(7.9억원) ▲전용59㎡ B형(8.1억원) ▲전용59㎡ C형(8억원) ▲전용59㎡ D형(8.1억원) ▲전용84㎡ A형(10.2억원) ▲전용84㎡ B형(10.4억원) ▲전용84㎡ C형(10.5억원) ▲전용114㎡(13억원)으로 추정됐다. 조합원들은 개별 종전자산에 추정비례율(72.11%)을 곱한 뒤, 원하는 평형대의 조합원 분양가와 비교해 분담금을 계산할 수 있다. 일반분양가는 평당 3,600만원을 기준으로 책정됐다. 하지만 최근 조합원들을 중심으로 비상대책위원회가 결성되면서, 사업시행계획(안) 신청을 위한 전체회의가 성료할 수 있을지는 지켜봐야 하는 실정이다. 비상대책위원회는 시공사인 대우건설이 경쟁입찰 당시 제안한 혁신설계(안)에 맞춰 인허가 절차를 진행해야 한다는 입장이다. 다만, 혁신설계로 진행할 경우, 정비계획(안) 변경→건축심의→교통·환경영향평가 등 원점에서 재진행해야 하기 때문에 사업기간이 늘어나고 사업비가 증가할 수 있다는 게 업계 관측이다. 추가적으로 큰 폭의 설계변경이 이뤄질 경우, 공사비 인상이 수반될 수 있다는 점도 고려해야 한다. 현재 비상대책위원회는 내년 3월 임기가 만료되는 현 정비사업위원장의 해임 발의서도 징구하고 있어, 전체회의 성원 및 의결 여부가 향후 재건축 사업의 분수령이 될 전망이다. 신길우성2차 A조합원은 "주민전체회의를 두고 정비사업위원회와 비상대책위원회 중 어느 쪽 의견을 따라야 할지 심사숙고 하고 있다"며 "시간이 곧 추정분담금과 연결될 수 있기에, 사업시행계획(안)을 한 차례 인가받은 뒤 향후 변경하는 것이 인허가 절차와 시간을 줄일 수 있지 않을까 생각된다"고 말했다. 이어 "사업과 별개로, 조합원들과 소통하지 않는 현재 정비사업위원장의 운영 방식에 대해선 많은 조합원들이 아쉬워하는 상황"이라고 부연했다.
청구역(5·6호선)을 품은 신당8구역이 시공사 교체(DL이앤씨→포스코이앤씨)와 정비계획·사업시행계획 관련 경미한 변경을 마무리하고 관리처분계획(안)을 수립했다. 조합 역량을 한데 모아 관리처분계획(안)을 수립한 이정수 조합장과 임원들의 연임도 조합원 투표를 통해 의결됐다. 13일 정비업계 따르면 신당8구역은 지난 2일(토) 2023년 정기총회를 개최했다. 안건은 ▲제1호(관리처분계획안) ▲제2호(이주결의) ▲제3호(미이주 조합원 집단명도 시행) ▲제4호(정비계획·사업시행계획 변경 추인) ▲제5호(설계변경 절차 이행) ▲제6호(설계용역 변경계약) ▲제7호(자금 차입) ▲제8호(운영비) ▲제9호(사업비) ▲제10호(정기총회 비용) ▲제11호(총회 참석비 지급방식 변경) ▲제12호(조합임원 연임) 등이다. 신당8구역은 지난 2016년 12월 조합을 설립하고, 2년 만에 사업시행계획(안) 인가를 받으며 빠른 사업속도를 자랑했다. 사업시행계획(안) 인가를 받은 이듬해 DL이앤씨를 시공사로 선정했다. 당시 DL이앤씨는 ▲강남 수준의 명품 특화설계 ▲평당(3.3㎡) 공사비 535만원 ▲조합원 추가 분담금(입주시 100% 납부) 등을 제안했다. 하지만 "분담금 입주시 100% 납부"라는 제안 문구와 달리 분담금은 조합원 대출조건이었으며, 조합이 요구한 하이엔드 브랜드인 아크로(ACRO) 사용을 두고 협의하지 못하는 등 여러 갈등이 일어나면서, 결국 시공사 계약이 해지됐다. 2018년 인가받은 사업시행계획(안) 도서에도 예기치 못한 중대한 결격사항이 확인되면서, 조합 집행부도 한 차례 바뀌었다. 이정수 조합장을 비롯한 신임 집행부는 정비계획과 사업시행계획(안)의 경미한 변경 절차를 진행했고 우여곡절 끝에 올해 관리처분계획(안)을 수립했다. 관리처분계획(안) 수립 과정에서 투기과열지구에서 해제됨에 따라 분양가상한제 적용을 받지 않게 돼, 조합원들의 추정분담금을 상쇄시킬 동력도 얻었다. 이달 열린 정기총회에서 이정수 조합장을 비롯한 임원(이사·감사)들은 조합원들의 재신임을 받으며 모두 연임에 성공했다. 신당8구역 조합은 관리처분계획(안) 인가를 득한 이후 조합원 이주를 지체없이 진행할 계획이다. 이주 및 철거 기간 동안에는 조합원 분양신청 결과와 아파트 주거환경 트렌드를 반영해 설계변경을 투트랙(Two-Track)으로 진행한다. 한편, 신당8구역이 제안한 평당 공사비 입찰상한가는 650만원(VAT 제외)으로, 지난 2019년(535만원) 대비 물가상승 요인 등을 고려해 약 22% 증액됐다. 포스코이앤씨와 체결한 공사금액은 VAT를 제외하고 약 3,746억원이다. 포스코이앤씨는 조합과 협의과정을 거쳐 작년 7월 론칭한 하이엔드 브랜드인 오티에르(HAUTERRE)를 신당8구역에 적용하기로 했다. 이정수 신당8구역 조합장은 "조합원 여러분께서 잘 알고 계시듯 지난 4년간 어려운 고비를 넘길 수 있었던 건 조합원 분들의 하나된 마음 덕택"이라며 "관리처분계획(안) 인가 이후 이주·철거가 진행되는 동안, 아파트 가치를 상승시킬 수 있는 설계변경에 조합 역량을 집중시킬 것"이라고 말했다.
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