발행일(UPDATE): 2025년 09월 10일 16시 37분
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![[단독] DL이앤씨·현대엔지니어링, 금정역세권 '입찰지침 위반'…조합원 "분담금 걱정"](http://www.housingwatch.co.kr/data/cache/public/photos/20231145/art_16994251488538_4032bd_178x118_c0.png)
DL이앤씨-현대엔지니어링 컨소시엄이 경기도 군포시에 위치한 금정역 역세권 수주에 나선 가운데, 최근 제출한 입찰제안서가 입찰지침을 위반해 향후 수의계약 체결 과정에서 진통이 예상된다. 입찰에 참여한 두 건설사는 원안설계에 대한 도급공사비를 제출하지 않았고, 실착공 이후에도 물가상승(Escalation)이 가능한 조항을 새롭게 넣었다. 조합원들은 분담금과 직결되는 사항인 만큼 상당한 우려를 표하고 있는 실정이다. 8일 정비업계 따르면 금정역 역세권 정비사업위원회는 최근 DL이앤씨와 현대엔지니어링이 제출한 입찰제안서를 살펴본 결과, 다수의 입찰지침 위반 내용을 발견해 양사에 공문 형태로 통지했다. 입찰지침과 다른 내용은 ▲원안설계에 대한 공사비 미제출 ▲간접공사비(지장물 철거·이설 공사비) 제외 ▲물가상승 적용방법 변경 ▲지질여건에 따른 공사비 변동 가능성 포함 ▲실착공 이후 준공시까지 물가상승 적용 등이 꼽힌다. 사업시행자인 한국토지신탁과 정비사업위원회에서 만든 입찰지침을 위반한 내용은 대부분 '공사비'와 관련 있다. 금정역 역세권에서 시공사에게 제안한 예정가격은 평당 580만원(±3% 변동 가능)이다. 평당 580만원에서 3% 증액된 금액까지가 입찰 상한가(597만원)다. 사업시행자는 공사비 예가 검증을 통해 평당 공사비 597만원이면 충분하다는 판단 하에, 해당 입찰금액으로 시공사 선정 절차를 밟아왔다. 1차 입찰이 유찰된 후, 정비사업위원회는 공사비 증액을 위한 긴급회의를 개최했다. 정비사업위원회는 580만원에서 변동 가능한 비율을 ±3%에서 ±10%로 바꿔야 한다는 의견을 개진했다. 입찰 상한가를 기존 597만원에서 638만원까지 증액해야 한다는 게 요지다. 1차 입찰 유찰의 원인을 낮은 공사비에서 찾은 것이다. 다만 한국토지신탁은 1차 입찰에 기재한 예정금액이 적정 수준임을 조합원들에게 설명했다. 정비사업위원들이 모인 회의 석상에서도 조합원들은 분담금 증가 우려를 제기했고, 결국 공사비 변동 없이 2차 입찰을 진행키로 결론났다. DL이앤씨와 현대엔지니어링은 1차 입찰은 참여하지 않았지만, 2차 입찰에 응찰했다. 동일한 공사비로 2차 입찰에 들어온 건, 평당 공사비 580만원(±3% 변동 가능)이 충분하다는 자체 판단이 있었을 것으로 업계는 보고 있다. 두 건설사가 참여하면서 수의계약을 체결하는 방향으로 전체회의 안건 상정이 가능해졌다. 하지만 입찰지침과 다른 내용으로 사업 제안서를 제출하면서, 수의계약 체결로 넘어갈 수 있을지에 대해선 지켜봐야 한다는 관측이 나온다. DL이앤씨-현대엔지니어링은 향후 공사비를 증액할 수 있는 조건으로 바꿔놓음으로써 여러 가능성을 열어둔 상황이다. 대형건설사 A소장은 "입찰지침 위반을 판단하는 주체는 사업시행자이기 때문에, 한국토지신탁과 정비사업위원회 결정에 따라 2개 건설사의 입찰자격은 박탈될 수 있다"며 "2개 건설사가 컨소시엄을 구상해 들어왔다는 건, 어느 정도 건설사들 간에는 교통정리가 끝났음을 알 수 있는 대목"이라고 말했다. 이어 "시작 단계부터 조합원들에게 불리한 공사 조건을 들고 왔다는 점에 대해서 조합원들의 고심도 커질 수밖에 없다"고 부연했다. 입찰에 참여한 건설사는 발주자(한국토지신탁·정비사업위원회)의 입찰지침 규정을 준수해야 한다. 이를 위반할 경우, 사업시행자는 입찰자격을 박탈할 수 있다. 시공사 선정기준 및 방법은 사업을 시행하는 발주자가 결정할 수 있는 고유 권한이다. 한국토지신탁은 ▲마감재 ▲물가상승 ▲지질여건 등을 사전에 검토해 무분별한 공사비 인상이 가능한 구조를 막는 역할을 한다. 예정가격을 자체 산출해 입찰을 제안했던 것이다. 특히, 대상 사업지는 금정역(1호선)을 품은 역세권 지역으로 입지적으로도 충분한 강점을 가진 곳이다. 길 건너편 위치한 안양IT단지와 안양국제유통단지 등의 업무지구도 든든한 배후수요로 뒷받침하고 있다. 한국토지신탁과 정비사업위원회도 이 점을 감안해 적정 입찰가를 도출했지만, DL이앤씨와 현대엔지니어링은 공사비가 낮다는 판단 하에 입찰지침과 다른 내용의 조항을 포함시켰다. 금정역 역세권 A조합원은 "2개 건설사 모두 금정역 역세권 수주의욕을 내비쳤던 곳이라, 컨소시엄 형태가 아닌 단독으로 들어왔을 경우 조합원들에게 더 유리한 사업조건이 제시될 것으로 기대했다"며 "DL이앤씨와 현대엔지니어링이 서로 출혈경쟁 없이 손을 잡기로 합의한 점은 아쉽지만, 공사비 증액 가능성을 열어두고 사업을 제안했다는 점에 대해선 조합원들 사이 아쉽다는 반응이 지배적"이라고 말했다. 또 다른 B조합원은 "입찰지침서에는 실착공 후 물가상승은 없다는 내용이 기재돼 있지만, 건설사 제안서에는 실착공 후에도 건설공사비지수에 따라 매달 적용하겠다고 나와 있다"며 "보통 도급계약을 체결하고 향후 조합원 이주까지 완료하면 시공사들의 협상권이 점점 커지는 것으로 알고 있지만, 계약도 체결하기 전에 조합원들에게는 다소 불리한 조건을 가져와 맞붙는 구조로 흘러가고 있다는 점은 안타깝다"고 설명했다.
송파구 가락동에 위치한 가락미륭아파트가 시공사 선정을 진행 중인 가운데, 포스코이앤씨가 출혈경쟁 없이 무혈 입성할 것으로 전망된다. 포스코이앤씨는 보유중인 '더샵(The sharp)' 브랜드로 가락미륭아파트 재건축 사업에 참여할 예정이다. 7일 정비업계 따르면 가락미륭아파트 재건축 조합(변용기 조합장)은 이날 공동사업시행 건설업자 선정을 위한 2차 입찰공고를 냈다. 포스코이앤씨의 단독 입찰로 1차 입찰에서 유효 경쟁이 성립되지 않아, 지체없이 바로 2차 입찰에 착수한 것이다. 현장설명회는 이달 15일(수) 열리며, 입찰제안서 마감일은 내년 1월 2일까지다. 1차 입찰 당시 현장설명회엔 ▲포스코이앤씨 ▲대우건설 ▲HDC현대산업개발 ▲대방건설 등이 참여했다. 1차 입찰 경쟁이 유찰되면서, 당초 12월로 예정돼 있던 가락미륭아파트의 시공사 선정 총회도 내년으로 넘어가게 됐다. 조합은 2024년 1월 시공사 선정과 함께 사업시행계획(안) 수립 안건도 한번에 다룰 예정이다. 포스코이앤씨가 2차 입찰에서도 단독 응찰할 경우, 조합은 수의계약(Private) 형태로 전환해 시공사 선정 절차를 진행하게 된다. 입찰할 때에는 현금 50억원과 보증서 50억원을 조합에 제출해야 한다. 설계업체인 나우동인건축사사무소가 산출한 공사비 예가는 2,238억원(VAT 별도)으로, 건축연면적 99,995㎡(지상 61,710㎡+지하 38,285㎡)를 기준으로 책정됐다. 앞선 건축연면적은 향후 사업시행계획(안) 인가를 받는 과정에서 변동될 수 있다. 총 공사비를 건축연면적으로 나눈 평당 공사비는 740만원이다. 최근 GS건설과 현대엔지니어링이 맞붙은 가락프라자 아파트의 공사비 예가(780만원)보다 40만원 적다. 대여금 예정가격은 약 401억원이다. 시공사는 직접 차입해 조합에 대여하거나, 보증을 제공해 조합이 직접 자금을 차입할 수 있게끔 지원해야 한다. 공동사업시행 방식은 조합이 시공사와 함께 재개발 사업을 추진하는 방식이다. 조합은 재건축 사업의 주요 의사결정을 담당하고, 시공사는 자금조달과 분양을 책임지는 형태다. 물론 시공사는 미분양 위험을 떠안는 대신 분양수입금에 대한 이익도 조합과 배분한다. 업계는 포스코이앤씨가 경쟁 없이 가락미륭아파트 시공권을 확보할 것으로 내다보고 있다. 조합원 입장에선 경쟁입찰이 성립될 경우, 시공사로부터 조금이라도 더 나은 공사 조건을 받기가 수월해진다. 최근 가락프라자 시공권을 확보한 GS건설은 착공 이후 물가상승(Escalation)을 적용하지 않겠다는 조건을 제안했다. 입찰일(공사비 산정 기준)로부터 착공까지는 건설공사비지수를 적용하되, 착공 이후엔 물가상승을 이유로는 올리지 않겠다는 점을 밝혔다. 물론 향후 설계변경이 예상되어 있는 만큼, 공사비 인상을 위한 요인은 많다. 가락미륭아파트는 지난 2019년 제14차 서울시 도시계획위원회에서 수정가결 받으며, 구역지정이 이뤄졌다. 2020년 지정고시된 정비계획(안)에 따르면, 가락미륭아파트는 재건축 사업을 통해 총 612세대로 탈바꿈한다. 60㎡ 이하 세대 수는 249세대, 60-85㎡ 이하 세대 수는 363세대로 계획됐다. 용적률 체계는 ▲기본용적률(210%) ▲허용용적률(230%) ▲상한용적률(230%) ▲법적상한용적률(299.25%)로 구성된다. 상한용적률(230%)에서 법적상한용적률(299.25%)까지 완화된 용적률(69.25%)의 절반은 공공임대주택(소형)으로 지어야 한다. 법적상한용적률 확보에 따른 공공임대주택은 102세대로, 전용면적 45㎡와 59㎡ 각각 78세대, 24세대로 구성된다. 최고 높이는 해발고도 105m 이하로, 건축물 높이는 21층까지 지을 수 있다.
서울시가 안전과 직결되는 공공건설 주요 시공은 하도급을 금지하고, 공공분야에서만 시행됐던 불법 하도급 단속을 민간 공사까지 확대한다. 또 감리의 독립성을 담보하고자 제도를 손질하고, '서울 건설산업 발주자협회' 구성을 통해 건설산업 혁신을 단행할 계획이다. 시의 건설혁신 대책은 제2세종문화회관 등의 건립부터 적용될 예정이다. 시는 7일 '부실공사 ZERO 서울' 조성을 위한 서울형 건설혁신 대책을 마련했다. 부실공사가 발생할 때마다 마련했던 단편적 대책에서 벗어나 건설산업 체질을 바꾸고 부실의 고리를 끊겠다는 의지로 보인다. 시는 그간 일어났던 인천 검단아파트 주차장 붕괴, 도림보도육교 처짐 사고 등 각종 부실시공의 현주소를 언급하며 향후 3개 부문, 8가지 핵심과제를 선정해 발표했다. 시는 공공과 민간 부문별 개선방안을 마련하고 법 개정이 필요한 사항은 정부에 건의할 방침이다. 핵심과제로는 ▲부실공사 업체 초강력 제재 ▲주요 공종 하도급 전면 금지 ▲감리 현장감독 시간 확보(이상 공공 공사) ▲민간공사 관리 사각지대 해소 ▲민간공사 감리 독립성 확보(이상 민간 공사) ▲현장 근로자 시공능력 향상 ▲가격 중심 입찰제도 철폐 ▲(가칭)서울 건설산업 발주자협회 설립(이상 산업체질) 등이 포함됐다. 우선 시는 철근·콘크리트 공사 등 건축 품질, 안전과 직결되는 주요 시공의 하도급을 금지한다. 저가 불법 하도급 문제를 뿌리 뽑기 위해 주요 공종은 100% 직접 시공을 원칙으로 한다. 불가피하게 하도급이 시행되는 경우에는 '하도급 계약 적정성심사' 대상 금액기준을 현재 원도급액 대비 82% 미만에서 90% 미만으로 강화하고, 수수료를 10% 이상 남기는 계약에 대해서는 엄격하게 검증할 방침이다. 또 공사를 총괄 관리·감독해야 하는 감리원의 과도한 서류 업무를 과감히 없애고 현장에 나가 업무 보는 시간을 부여한다. 시는 현장감독 공백을 보완할 수 있는 '공사장 동영상 기록관리'를 모든 공공시설 공사장으로 확대하고 영세한 공사현장에는 공사 기록용 촬영장비를 대여한다. 민간건설 분야에선 하도급 관리·감독을 대폭 강화하고 감리의 독립성을 담보하기 위해 제도를 손질한다. 기존에 공공분야에서만 시행됐던 불법 하도급 단속을 민간 공사까지 확대하고 조합·건축주 등의 요청 시 지역건축안전센터가 하도급 계약 적정성 검토를 지원한다. 아울러 시공품질 관리를 위해 강우 중 콘크리트 타설을 원칙적으로 금지하고 불가피하게 타설한 경우에는 의무적으로 강도를 점검한다. 기존에 주택건설 공사에만 적용됐던 감리비 공공 예치·지급제도를 일반건축물 공사에도 도입하기 위해 정부에 관련 규정 정비를 요청할 계획이다. 특히 시는 시공 미숙, 덤핑 입찰(저가 수주) 등 건설 산업에 수십 년간 뿌리내려 온 고질적 관행과 체질도 바꾼다. 숙련된 기능공 양성을 위해 '기능등급 승급 교육'을 지원하고, 등급이 높을수록 더 많이 받는 '차등 노임체계' 도입안을 정부에 건의할 계획이다. 콘크리트, 철근공 등 구조안전 관련 주요 공종에서 중급 중심 이상의 숙련공을 배치하고, 외국인 근로자는 기능 테스트를 거치도록 한다. 시는 입찰제도 개선도 추진한다. 종합평가낙찰제(이하 종평제)의 기술이행능력평가 만점 기준을 높여 기술 변별력을 확보하고, 현재 300억원 이상 공사에만 적용되는 종평제를 100억원 이상까지로 확대하는 방안을 행안부에 건의한다. 300억원 미만 공사에 적용되고 있는 적격심사는 일정 점수 이상이면 최저가 입찰자가 낙찰자로 결정돼 '저가 투찰 유도', '페이퍼 컴퍼니 양산' 등 부작용이 많다는 것이 시의 설명이다. 마지막으로 시는 '(가칭)서울 건설산업 발주자협회'를 구성해 공공기관·민간 정비사업조합·전문가와 함께 전문성도 높여나갈 방침이다. 협회는 발주자 대상 교육과 함께 민간 정비사업조합 컨설팅, 하도급·감리계약 적정성 검토, 현장근로자 전문기능 교육, 신규 발주정보설명회 등 건설산업 지원 기능을 수행하게 된다. 유창수 행정2부시장은 이날 협회에 대해 "발주자가 주인의식 책임 의식을 갖지 않는다면 산업이 근본적으로 변할 수 없다"며 "책임감을 갖고 공사 관리에 참여할 수 있도록 지원이 이뤄져야 한다"고 강조했다. 그러면서 "장기적인 실행력 확보를 위해 행정2부시장 직속 전담조직을 만들어 신규 과제를 발굴하고, 중앙정부와도 협력 체계를 구축하겠다"고 덧붙였다.
디에이치방배(방배5구역)가 오는 2026년 8월 준공일을 목표로 하고 있는 가운데, 이달 조합원들을 상대로 한 설명회에서 커뮤니티시설 선호도 결과를 바탕으로 한 개선안을 제시해 눈길을 끈다. 기존안(2017년)과 달라진 점은 주민들이 상시적으로 사용해야 하는 커뮤니티시설(피트니스·골프연습장·사우나·레스토랑)은 A블럭과 B블럭 각각 하나씩 배치하는 방향으로 어느 정도 가닥이 잡혔다. 7일 정비업계 따르면 방배5구역 재건축 조합은 지난 달 토지등소유자를 대상으로 커뮤니티시설 선호도 설문 결과를 공개했다. 설문조사에 참여한 조합원 수는 328명으로, ▲개선안(243명, 74%) ▲기존안(81명, 25%) ▲무응답(4명, 1%) 등으로 집계됐다. 개선안은 필수 시설을 A블럭과 B블럭에 모두 배치해 균형감 있는 커뮤니티 시설 활용을 위한 내용이 골자다. 커뮤니티 컨설팅 용역을 맡은 타워피엠씨는 지난 2017년 기존안 대비 개선된 내용을 조합원들한테 안내했다. 커뮤니티시설 면적은 기존(1,490평) 대비 687평 증가한 2,177평이다. 개포자이프레지던트(3,378세대)와 래미안원베일리(2,990세대)의 커뮤니티시설 면적은 각각 1,694평, 1,414평이다. 주요시설 현황으로는 ▲사우나(561평) ▲피트니스·GX·필라테스(722평) ▲골프연습장(593평) ▲레스토랑(301평) 등이다. 방배5구역은 단지 내 관통도로(15m)가 있어, A블럭(조합원 657세대)과 B블럭(조합원 865세대)으로 나뉜다. 기존안(2017년)에 따르면 A블럭에는 클라이밍·탁구장·당구장·볼링장·골프연습장을, B블럭에는 사우나·피트니스·GX·필라테스·레스토랑으로 구분 지었다. A블럭과 B블럭 간 커뮤니티시설을 교차로 배치했다. 하지만 이번 변경안은 A블럭과 B블럭 모두 주요시설을 가져갈 수 있게끔 나눴다. A블럭과 B블럭의 필수시설 접근성을 모두 용이하게 하는 데 초점을 맞춘 것이다. 다만, 일부 조합원은 1개 커뮤니티시설이 블럭별로 2개가 되면 관리인력과 비용이 늘어날 수 있다는 점을 우려했다. 주요 시설과 관련된 설문조사 내용은 ▲추가(조깅트랙·메가박스 영화관·수영장 레인 증설) ▲삭제(볼링장·인도어 골프)로 요약된다. 타워피엠씨는 체육관 상부에 조깅트랙 2레인과 수영장 레인 증설(5레인으로 설계변경)을 안내했다. 볼링장은 삭제하고, 인도어 골프 대신 전체 연습타석을 GDR(Golfzon Driving Range)로 설치해 타석 수를 확대 적용하는 안을 검토하기로 결정했다. GDR은 실내 골프 연습 시스템이다. 2002년 설립된 타워피엠씨는 공동주택 관리업을 주로 영위하는 회사로 ▲타워팰리스 ▲래미안원베일리 ▲아크로리버파크 ▲개포래미안포레스트 ▲디에이치 아너힐즈 등을 사업장으로 두고 있다. 삼성물산 출신 강병찬 대표가 2002년부터 회사를 운영해 왔다. 강병찬 대표가 회사 보통주 지분의 70%를 보유하고 있다. 지난해 매출액과 영업이익은 각각 603억원, 1억원을 기록했다.
신속통합기획 1차 후보지인 신월7동1구역이 건축물 높이 제한을 일부 완화받았지만, 여전히 구역 면적 대비 많은 토지등소유자로 인해 사업성 확보를 위한 방안 강구에 매진하고 있다. 현재 정비계획(안) 입안을 위한 동의율은 60%대로 집계됐으며, 입안에 필요한 최소 동의율 요건(50%)은 넘긴 상황이다. 신월7동1구역은 최근 비례율 93.32%를 바탕으로, 예상 분양가와 그에 따른 추정분담금을 계산해 통지했다. 6일 정비업계 따르면 양천구청은 이날 오후 토자등소유자들을 상대로 신월7동 1구역 정비계획(안)을 발표하는 자리를 가졌다. 프레젠테이션(PT) 발표는 양천구 내 재개발·재건축 사업장의 정비계획(안) 수립 업무를 사실상 전담하고 있는 ㈜비엠도시건축사사무소가 맡았다. ㈜비엠도시건축사사무소는 목동아파트 지구단위계획부터 양천구 내 모아타운, 신속통합기획 등 양천구 내 도시계획 용역업무를 도맡고 있다. 신월7동1구역은 북서쪽에 위치한 김포공항으로 인해 수평표면구역 고도제한에 해당한다. 다만, 신속통합기획(안)을 전제로 정비계획(안)을 수립하는 과정에서 높이제한이 기존 해발고도 57.86m에서 66.49m(능골산 기준)로 일부 완화 가능성이 열렸다. 물론 고도제한 일부 완화는 확정된 내용은 아니고 한국공항공사와 향후 협의해 나가야 할 사항이다. 해발고도 66.49m로 완화될 경우, 예상되는 건축물 최고 높이는 14층이다. 건축물 최고 높이(14층)가 제한된 상황에서, 충분한 주택 물량을 확보하기 위해 중정 형태의 설계(안)도 제시됐다. 중정형 구조는 'ㅁ'자 형태로 아파트 중간에 정원을 넣는 구조다. 주로 활용되는 판상형, 타워형이 아닌 중정형 구조를 택한 건 토지등소유자가 많은 것과 관련 있다. 정비계획(안) 상 예상되는 전체 주택공급 물량은 2,880세대로, ▲조합원 분양(2,169세대) ▲공공임대주택(491세대) ▲일반분양(220세대)으로 구성된다. 전체 물량 중 조합원 분양분이 약 75%를 차지한다. 공공임대주택은 의무공공 임대(407세대)와 국민주택규모 임대(84세대)로 나뉜다. 의무공공 임대는 도시및주거환경정비법 상 재개발을 진행할 경우 의무적으로 지어야 할 비율(전체 세대 수의 15%)에 해당하며, 국민주택규모 임대는 법적상한용적률에서 상한용적률을 뺀 용적률의 50%에 해당하는 면적이다. 일반분양 물량은 220세대로, 전체 약 7.6% 수준이다. 신월7동1구역의 대상지 면적은 119,136㎡로, 용도지역은 ▲제1종일반주거지역 ▲제2종일반주거지역(7층이하) ▲제3종일반주거지역 등이 혼재돼 있다. 제2종일반주거지역(7층이하)을 1단계 종상향하는 방향으로 정비계획(안)이 수립됐다. 공동주택 획지는 ▲획지1-1(제3종) ▲획지1-2(2종) ▲획지2(2종) 등 3개로 분류되며, 획지별로 토지 용도가 다르다. 획지1-1은 원래 용도였던 제3종일반주거지역을 유지한다. 길을 따라 상권이 형성돼 있는 지양로변은 기존 15m에서 20m로 확폭이 예정돼 있다. 우성상가는 구역계에서 빠져 있으며, 신월7동 복합청사는 구역계 내에서 존치하는 것으로 계획이 잡혔다. 신월7동1구역 정비계획(안)은 대상지 인근 서서울호수공원, 지양산, 오솔길공원 등 녹지 접근성을 감안해 공공보행통로를 비롯한 토지이용계획이 수립됐다. 이기재 양천구청장은 "능골산을 기점으로 고도제한이 66.49m까지 풀려 14층 높이까지 건축물 설계가 가능해졌다"며 "토지등소유자가 워낙 많기 때문에 제한된 높이로 법적상한용적률까지 최대한 활용하고자 '중정형' 구조로 설계됐다"고 말했다. 이어 "양천구청은 주민들의 주거환경 개선을 위해 노력하겠다"고 부연했다.
갈현1구역이 학교부지 용도를 쉽사리 결정짓고 있지 못한 가운데, 지난 달 말 은평구청으로부터 건축물 해체심의 보류 결정을 받았다. 현재 40여 가구를 제외하고 조합원 이주가 완료되고 철거를 앞둔 상황이다. 갈현1구역이 봉착한 최대 난제는 현재까지 용도가 불확실한 '학교 부지'다. 인허가청이 학교부지를 체육시설로 기부채납해야 한다는 점을 알린 상황에서, 활로 찾기에 나선 조합에 정비업계 관심이 모아진다. 6일 정비업계 따르면 은평구청은 지난 달 건축전문(구조·굴토·해체) 위원회를 열어 갈현1구역이 제출한 건축물 해체 계획서를 보류시켰다. 은평구청은 강관비계(규격화된 단관을 클램프로 엮어 구조물 설치)와 가설울타리 관련 구조안정성을 재검토하고 관련 시공상세도면을 제출하라고 알렸다. 추가적으로, 미이주된 거주자 및 공가에 대한 안전관리계획 보완과 인근 도로를 고려해 펜스의 적정 높이와 간격도 재검토를 지시했다. 갈현1구역은 지난 2021년 10월 관리처분계획(안) 총회를 통과시키고, 이듬해 5월 은평구청으로부터 관리처분계획(안) 인가를 받았다. 사업 면적은 238,966㎡로, 총 32개동 4,116세대의 아파트를 건립하는 내용이 골자다. 분양주택과 임대주택은 각각 3,496세대, 620세대다. 조합원 평균 분양가는 ▲59㎡(4.8억원) ▲74㎡(5.7억원) ▲84㎡(6.2억원) ▲99㎡(6.9억원) ▲124㎡(8.2억원) ▲149㎡(8.9억원) 등으로 정해졌다. 조합은 2017년 건축심의와 교육청 지침을 따라 학교 부지(7,752㎡)를 확보해, 이른바 '초품아(초등학교 품은 아파트)' 단지를 구상해 왔다. 하지만 서부교육지원청은 학령인구 감소와 인근에 위치한 학교 수를 감안해, 학교 용지를 해제하고 체육시설을 만들어 기부채납하는 방향을 권고했다. 조합은 공동주택 획지로 변경해 사업성을 추가 확보하고자 했지만 받아들여지지 않았다. 갈현1구역 A조합원은 "체육시설로 기부채납해야 사업 속도를 낼 수 있음을 조합도 알고 있겠지만, 일반분양 물량을 조금이라도 확보하고 싶은 마음에 쉽사리 의사결정을 내리지 못하고 있는 것으로 알고 있다"고 말했다. 이어 "입주 시 분담금 100% 납부 구조로 인해, 주택도시보증공사(HUG)의 보증이 막혀 조합원들의 분담금 이주금리 부담도 높아진 터라 학교부지 용도 고민은 쉽게 결정하기 힘들 것"이라고 부연했다. 갈현1구역은 그밖에도 은현교회 보상문제와 비상대책위원회의 조합 임원 해임 총회 등도 산적해 있다. 비상대책위원회는 이달 12일(일) 서광교회에서 조합 임원 해임 총회를 개최한다. 현재 내부적으로는 조합과 비상대책위원회가 조합원들을 상대로 입장 전달에 매진하고 있는 것으로 전해진다. OS요원까지 동원됐다는 게 현장 관계자들의 중론이다. 향후 실착공에 들어가기 앞서 롯데건설과의 시공비 증액 협상도 진행해야 한다. 지난 2020년 시공사 선정을 위한 임시총회 내용에 따르면 롯데건설의 주요 공사 조건으로는 ▲평당 공사비 435만원 ▲공사비 산정 기준(2022년 11월) ▲공사기간(착공 후 36개월) ▲공사비 지급(분양불) ▲조합원 분담금 입주시 100% 납부(선납시 할인혜택 적용) 등이 꼽힌다. 실제 착공은 내년 이후가 될 것임을 감안할 때, 물가상승과 설계변경에 따른 공사비 증액이 향후 이뤄질 것으로 업계는 보고 있다. 관리처분계획(안) 상 비례율(98.48%)은 평당 공사비 435만원 수준을 적용해서 결정됐다. 갈현1구역은 일반분양 세대가 500세대 정도라 향후 일반분양가를 상승시켜 사업비(공사비 포함) 증액분을 얼마나 상쇄시키냐에 따라 조합원 분담금이 최종 결정될 전망이다.
GS건설이 인천 검단아파트 부실시공 이후 처음으로 도전한 첫 수주전에서 가락프라자 시공권을 확보했다. 5일 정비업계 따르면 송파구 가락프라자 재건축 조합은 지난 4일 공동사업시행 건설업자 선정을 위한 총회를 개최했다. 전체 조합원 672명 중 630명이 투표(서면+현장)에 참석했고, 이중 482명이 GS건설(기호1번)을 뽑았다. GS건설의 득표율은 76.5%로 집계됐다. 146표를 받은 현대엔지니어링(기호2번)의 득표율은 23.2%다. GS건설이 제안한 평당 공사비는 718만원으로, 현대엔지니어링(780만원)보다 약 8% 가량 낮은 금액으로 입찰하는 승부수를 띄웠다. 또한, 모든 것을 처음부터 시작한다는 의미의 'ALL NEW(올뉴)' 브랜드를 앞세워, 홍보 전략을 구상했다. 공동사업시행 건설사로 선정된 GS건설은 조합과 함께 사업시행계획(안) 인가 업무부터 함께 진행할 예정이다. 공동사업시행 방식은 시공사와 조합이 함께 재개발 사업을 추진하는 방식이다. 조합은 토지 제공과 의사결정을 하고, 시공사는 자금조달과 분양을 책임지는 형태다. 단순히 공사도급계약을 체결하는 것과 달리 시공사의 역할과 책임이 중요해진다. 시공사는 미분양 위험을 떠안는 대신 분양수입금에 대한 이익도 조합과 나눠 가질 수 있다. 사업비(공사비+대여금)도 사실상 시공사 자체 보증을 통해 전액 마련해야 한다. 한편, 현대엔지니어링은 ▲업계 최저 확정금리로 사업비 조달 ▲골든타임 분양제 ▲분담금 입주 2년 후 100% 납부 ▲확정 공사비 ▲일반분양 옵션수익 조합 귀속 ▲철거 시 발생하는 부산물 수익 조합 귀속 ▲대안설계 적용에 따른 인·허가비용 현대 부담 ▲부동산원 공사비 검증 100% 수용 ▲조합원 세대 명품 외산 마감재 적용 등의 조건을 내세웠다. 다만, 하이엔드 브랜드인 '디에이치' 적용은 현대건설의 브랜드심의위원회를 통과하지 못했다. 가락프라자 아파트 사업장은 서울시 송파구 문정로 125번지 일대 위치해 있으며, 구역면적은 41,686㎡다. 용적률과 건폐율은 각각 299%, 22%며, 건축 연면적은 212,144㎡다. 재건축 후 예상 세대 수는 1,068세대로 분양주택과 임대주택은 각각 953세대, 115세대다. 타입별로 살펴보면 ▲59타입(70세대) ▲74타입(95세대) ▲84타입(361세대) ▲98타입(299세대) ▲114타입(118세대) ▲128타입(4세대) ▲156타입(6세대)으로 구성된다.
신속통합기획 1차 후보지인 방화2구역이 재정비촉진계획(안) 변경을 위한 주민공람을 마친 가운데 올해 말 구역 지정이 가능할지 업계 관심이 모아진다. 현재 방화2구역은 사업방식(신탁vs조합)을 두고 조합원 간 이견차가 여전하지만, 작년 하반기 한국토지신탁과 업무협약(MOU)을 체결하며 신탁방식으로 힘을 실어 사업을 추진 중이다. 신탁사는 구역 지정 후 사업시행자 지정 동의서를 받아야 한다. 3일 정비업계 따르면 방화2구역 재개발 추진준비위원회(이종근 준비위원장)는 지난 2일 공항교회에서 토지등소유자를 상대로 신탁방식 설명회를 개최했다. 신속통합기획 1차 후보지 중에서 신탁방식을 택한 사업장은 ▲방화2구역 ▲상도14구역 ▲신월7동1구역 ▲마장동382 등 총 4곳이다. 한국토지신탁은 방화2구역·상도14구역과 업무협약(MOU)을 체결하며, 정비계획(안) 수립을 위한 사전 준비 과정부터 업무를 지원하고 있다. 한국토지신탁은 최초 신속통합기획(안) 상 타입별 평면도와 설계배치와 관련한 의견을 개진했고, 준비위원회와 주민참여단을 통해 인허가청(서울시·강서구청)에 제안할 수 있는 업무환경을 조성했다. 한국토지신탁이 건의한 내용은 ▲판상형 세대 확대(타워형 비율 多) ▲평면 확대를 통한 서비스면적 증가(39타입은 1베이→2베이, 59타입은 3베이→4베이) ▲임대주택 세대 수 축소 ▲주차대수 확대 등이다. 한국토지신탁은 업무 전문성을 바탕으로 신속한 사업 추진이 가능하다는 점을 강조했다. 국토교통부가 각종 인허가 관련 심의를 한번에 처리하는 통합심의 제도를 의무화할 경우, 2026년 1월 사업시행계획(안) 인가가 가능하다는 점도 부연했다. 또한, 시공사를 선정하는 과정에서 ▲마감재 사전 제시 ▲지질조건 및 물가상승 요인 통제 ▲예정가격 산출을 통해 적정 공사비 제안 등 신탁사로서의 역할도 제시했다. 올해 8월 공람공고된 정비계획(안)에 따르면, 방화2구역 추정비례율은 104.21%로 집계됐다. 총수입 추정액(6,575억원)에서 총지출 추정액(4,104억원)을 뺀 뒤, 종전자산 추정액(2,370억원)으로 나눈 결과값이다. 비례율 계산에 사용된 공사비와 일반분양가는 각각 평당 737만원, 3,399만원이다. 추정 사업비(4,104억원) 중 공사비는 2,745억원으로, 전체 약 67%를 차지한다. 사업대상지 면적은 34,900㎡로 공동주택 획지와 정비기반시설 획지는 각각 31,977㎡, 2,923㎡로 구성된다. 건축계획 상 상한용적률은 217.44%, 예정 법적상한용적률은 230%로 수립됐다. 예상 주택공급물량은 728세대로, 자세히 살펴보면 ▲조합원(324세대) ▲일반분양(289세대) ▲재개발 임대주택(93세대) ▲도촉법 상 임대주택(22세대)으로 나뉜다.
신반포2차가 서초구청 주관 하에 정비계획 변경(안)을 위한 설명회를 마친 가운데, 이번 주말에는 1기 집행부의 연임 여부를 결정짓는 임시총회가 예정돼 있어 업계 관심이 모아진다. 대의원회에서 연임선거와 선출선거를 두고 의견이 엇갈렸지만, 더 많은 대의원이 연임선거 쪽으로 의견을 개진하면서 이달 임시총회를 통해 집행부 임기 연장 여부를 조합원들한테 묻게 됐다. 3일 정비업계 따르면 신반포2차 아파트 재건축 조합은 이달 4일(토) 임원 연임선거를 위한 임시총회를 개최한다. 조합은 이사회-대의원회 의결을 거쳐 선출선거 대신 연임선거를 진행하는 방향으로 결론을 내렸다. 연임 후보자 명단에는 ▲조합장(김영일) ▲감사(2명) ▲이사(8명) 등이 이름을 올렸다. 현 조합 집행부 임기는 3년으로, 이달 15일(수) 만료된다. 이에, 조합은 5인의 선거관리위원회를 구성해 그간 연임 절차를 진행해 왔다. 신반포2차 1기 집행부의 임기 만료가 다가오면서, 내부적으론 연임선거와 선출선거 등의 의견이 나왔다. 조합 측은 선출선거를 하게 될 경우, 입후보자 등록부터 선거기간을 감안할 때 최소 3개월 이상의 시간이 소요된다는 점을 설명했다. 그 결과, 대의원회에서 연임선거로 가닥을 잡게 됐다. 김영일 조합장 또한 신반포2차는 현재 중요 분수령에 놓여있기 때문에 업무의 연속성 차원에서라도 사업속도를 내야 함을 강조했다. 김영일 조합장을 필두로 한 집행부는 지난 2020년 10월 13일 선거 이후 3년간 조합 업무를 이끌어 왔다. 임시총회 자료에 따르면, 김영일 조합장은 한강변 최고 입지를 자랑하는 아파트 소유자로서 소형평수에 대한 걱정, 아파트 단지의 개방에 따른 우려를 모두 이해하고 있다며, 조합원들의 질타와 백안시가 있더라도 끊임없이 경청하고 설득해 나가겠다며 소견을 밝혔다. 신반포2차는 2020년 11월 조합설립인가를 받았으며, 지난해 6월 신속통합기획을 통한 재건축 사업을 진행하고 있다. 1기 집행부는 지난 3년의 임기동안 신속통합기획(안)을 전제로 한 정비계획(안) 수립 업무를 진행해 왔다. 구역지정 고시를 위한 향후 절차는 공람공고 → 구의회 의견청취 → 서초구청에서 서울시로 입안 →서울시 도시계획위원회(수권분과위원회) 심의 등이다. 이르면 내년 상반기 구역지정이 이뤄질 전망이다. 신반포2차는 설계사인 에이앤유디자인그룹과 3가지 설계(안) 중 최적의 안을 도출하기 위한 협의를 진행 중이다. 조합원 전 세대 한강조망권 확보와 쾌적한 주거환경(동간 거리, 주동 수, 건폐율 등) 개선에 초점을 맞추고 있는 것으로 전해진다. 조합은 올해 안에 에이앤유디자인그룹과 협의를 통해 마련한 최적의 설계(안)을 조합원들한테 공개하겠다는 방침이다. 현재 공람공고가 진행 중인 신반포2차의 구역 면적은 기존 85,331㎡에서 30,739㎡ 늘어난 116,070㎡다. 공동주택 획지는 기존(74,956㎡)보다 4,682㎡ 늘어난 79,638㎡며, 정비기반시설은 ▲도로(4,028㎡→9,062㎡) ▲공원(3,347㎡→9,808㎡) ▲녹지(999㎡→16,278㎡) ▲공공청사(400㎡) 신설 ▲나들목 입체보행로(883㎡) 신설 등으로 구성된다. 추정비례율은 75.93%로 산출됐다. 총수입 추정액(4조8,395억원)에서 총지출 추정액(1조1,119억원)을 뺀 뒤 종전자산총액(4조9,089억원)으로 나눈 결과값이다.
상계뉴타운 소속 상계2구역이 시공단(대우건설-동부건설)과 공사비 증액 협상을 마무리하고, 관리처분계획(안) 수립을 위한 절차를 본격화한다. 상계2구역은 이달 초 조합원들에게 분담금을 통지하고 관리처분계획(안) 공람공고를 시작으로, 오는 12월 관리처분계획(안) 수립을 위한 총회를 개최할 예정이다. 내년 상반기 노원구청으로부터 관리처분계획(안) 인가를 받은 뒤, 하반기 이주를 목표로 하고 있다. 2일 정비업계 따르면 상계2구역 재개발 조합(김남현 조합장)은 이날 대의원회를 열어 총 17개 안건을 심의한다. 대의원회 상정되는 주요 안건으로는 ▲공동사업시행 건설업자 협약 변경 ▲협력업체 계약변경 ▲이주비·사업비 대여 금융기관 선정 ▲관리처분계획 기준(안) ▲조합원 분양신청에 따른 평형배정 방법 결정 ▲조합정관 변경 등이다. 상계2구역은 공동사업시행자인 대우건설-동부건설과 시공비 증액 협상에 임해 왔으며, 최근 평당 공사비 595만원에 합의를 마쳤다. 2020년 10월 입찰 당시, 평당 공사비(472만원)와 비교하면 약 26% 증가한 수치다. 다만, 물가상승(Escalation)에 따른 공사비 증액은 올해 10월 1일부터 건설공사비지수(한국건설기술연구원) 변동률을 반영하기로 한 만큼, 향후 실제 착공에 들어갈 때 공사비는 현 시점 합의한 금액(595만원)보다 커질 수밖에 없다. 그 전까지는 2024년 2월까지 물가변동으로 인한 협약금액 조정은 없다고 협약했으나, 공사비 증액 협상 과정에서 물가상승 반영 시기가 약 5개월 가량 앞당겨진 셈이다. 또한, 물가변동으로 인한 공사비 적용 방법도 변경됐다. 기존 협약 때에는 소비자물가지수(통계청)와 건설공사비지수(한국건설기술연구원) 중 낮은 수치를 따르기로 했었으나, 금번 협상 과정에서 건설공사비지수를 적용하는 것으로 바뀌었다. 조합 입장에서 물가상승 적용 방법은 기존보다 불리해졌으며, 당장 올해 10월 1일부터 물가상승분이 적용되기 때문에 실착공이 늦어질 경우 공사비는 현 수준보다 높아질 가능성이 높다. 대우건설-동부건설은 800억 한도 내에서 1.9% 이자율로 빌려주기로 한 사업비 조건도 철회하길 희망했다. 조합은 협의 끝에 사업비를 대여할 때 구간별 이자부담을 나누는 선에서 합의했다. 이자율 부담 주체는 ▲0~1.9% 이하(조합 부담) ▲1.9%~4% 이하(조합 50%+시공단 50%) ▲4% 초과(조합 부담)으로 결정됐다. 사업비 차입금 한도는 1,200억원으로, 무이자대여금과 유이자대여금이 각각 400억원, 800억원이다. 무이자대여금은 관리처분계획(안) 인가 시점에 금융기관의 프로젝트파이낸싱(Project Financing)을 일으킬 경우 바로 상환해야 한다. 공사비 지급 방식은 기성불에서 분양불로 바뀐다. 건설사가 조합과 공사계약을 맺는 방식은 크게 기성불과 분양불로 나뉜다. 기성불은 공사 진행상황(기성율)에 따라 공사비를 지급받고, 분양불은 분양수익으로 공사비를 충당하는 방식이다. 공사비를 지급받는 방식이 달라짐에 따라, 조합원들의 분담금 납부 조건도 달라졌다. 분담금 납부 비율은 ▲계약금(10%) ▲중도금(60%) ▲잔금(30%) 순이다. 중도금 비율이 기존 40%에서 20%P 늘어났다. 조합원들의 대출이자 부담은 기존보다 커질 수밖에 없다. 조합원들의 기본 이주비도 시공사의 지급보증 없이 직접 차입으로 변경됐다. 공사 기간은 기존 36개월에서 38개월로 늘어났다. 중대재해처벌법 시행으로 안전하고 튼튼한 공사를 짓기 위해 공기를 늘리는 방향으로 합의한 것이다.
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