발행일(UPDATE): 2025년 09월 10일 16시 37분
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GS건설과 HDC현대산업개발 컨소시엄이 재건축 3,200세대로 탈바꿈하는 성남 은행주공의 시공권을 지켜냈다. 3일 정비업계 따르면 성남 은행주공 재건축 조합은 지난 달 정기총회를 열어 ▲제1호(2022년 회계결산보고 승인) ▲제2호(조합 각종 결의사항 및 진행사항 추인) ▲제3호(조합 월 운영비 예산 승인) ▲제4호(조합 정비사업비 예산 승인) ▲제5호(총회 참석자 회의비 지급) ▲제6호(우수암거 공사계약 변경) ▲제7호(경기도 실태점검 관련 정관 및 업무규정 변경) ▲제8호(기존 시공사 계약 또는 재입찰 관련 결의)를 상정해 투표에 부쳤다. 이중 관심을 모았던 제8호 안건이 부결됨에 따라, GS건설과 HDC현대산업개발은 상향 조정된 공사금액으로 계약을 체결할 수 있게 됐다. 시공사단은 당초 혁신안 제출 면적(621,079㎡) 기준 평당 공사비 445만5,000원과 공사기간 46개월을 제안한 바 있다. 이후 가파른 원자재값·인건비 상승으로 인해 평당 공사비 증액이 불가피하다는 입장을 전달해 왔다. 사업시행인가 면적(614,360㎡) 기준 평당 공사비 672만4,000원을 제안했다. 공사기간은 기존보다 7개월 늘어난 53개월이다. 이후 조합과 시공사단의 협의 끝에, GS건설과 HDC현대산업개발이 제안한 최종 공사비는 평당 667만원이다. 착공기준일은 2022년 12월 기준이다. 사업시행인가 면적(614,360㎡)을 평(3.305785㎡)으로 환산하면 약 18만5,844평이 나온다. 총 공사비는 1조2,396억원으로 도출된다. 기존 총 공사비(평당 공사비 445만5,000원)가 약 8,300억원임을 감안할 때 약 4,000억원 증가했다. 조합은 금번 정기총회 때, 1안(시공사와 협상한 공사비로 계약 체결 및 사업 추진)과 2안(시공사 계약 해지 후 새로운 시공사 선정을 위한 입찰 절차 진행)으로 나눠 조합원들의 의사를 물었다. 1안을 선택할 경우, ▲입찰기간 감소로 신속한 사업추진 ▲인상된 공사비 및 공사기간으로 인해 조합원 분담금 증가 ▲GS건설의 영업정지 처분에 대한 대책 필요 등의 내용이 제시됐다. 2안을 선택할 경우, ▲입찰기간 소요(약 5개월 추정) ▲기존 시공사 대비 비싼 공사비로 입찰 가능성 有 ▲시공사 계약 해지에 따른 시공사 이행이익(손해배상) 소송 위험 존재 ▲유찰 시 사업비 대여 불가 ▲유찰 시 기존 시공사와 사업추진 불가 ▲계약 해지에 따른 사업비 대여금 약 230억 상환 요청에 대해 미상환 원금에 대한 이자, 연체이자 부담 위험 존재 등의 내용이 제시됐다. 조합원들은 예상보다 높게 책정된 조합원 분양가를 감안할 때, 사업 속도(안정성)에 가치를 두고 의사결정을 내린 것으로 업계는 보고 있다. 향후 실제 착공에 들어가기 전 공사비가 한 차례 더 조정될 것도 어느 정도 예상하고 있는 상황이다. 최근 서울시내 주요 재개발 사업장인 북아현2구역과 홍제3구역 조합원들도 시공사 해지에 따른 실익보다 사업기간 지연에 따른 손해가 더욱 클 것이라는 판단 하에 공사비 협상을 매듭지은 상황이다. 성남 은행주공은 작년 7월 사업시행계획(안)을 인가받았다. 지하6층-지상30층, 총 39개동 3,198세대를 짓는 재건축 사업이다. 용적률과 건폐율은 각각 249%, 20%로 계획이 수립됐으면 최고 높이 99.72m까지 공동주택을 지을 수 있다. 은행주공은 올해 조합원 분양신청을 진행했고, 대상 조합원 수(2,102명) 중 2,072명이 분양을 신청했다. 조합원 분양 신청율은 98.57%다. 미신청자는 30명이다. 조합원 분양가는 평형별로 ▲59A(6.5억원) ▲74A(8.3억원) ▲84A(9.6억원) ▲110A(12.1억원) ▲135PA(17.7억원) 등으로 책정됐다. 일반분양가는 평형별로 ▲59A(7.5억원) ▲74A(9.6억원) ▲84A(11.1억원) ▲110A(13.9억원) ▲135PA(20.4억원) 등으로 안내됐다.
압구정5구역(한양1차·2차) 설계권을 두고 해안종합건축사사무소와 종합건축사사무소 건원, 에이앤유디자인그룹이 맞붙은 가운데 작품 제출 마감일이 연장됐다. 창의적·혁신 디자인을 반영해 달라는 조합원들의 요청사항을 반영했다. 당초 압구정5구역은 설계 공모를 낼 때에도 '수익성 제고를 위한 아이디어 제안'을 포함하라는 지침을 안내하기도 했다. 3일 정비업계 따르면 압구정5구역 재건축 조합(이현수 조합장)은 설계작품 제출 마감일을 지난달 27일(수)에서 이달 16일(월)까지 약 3주 더 연장했다. 압구정5구역은 서울시에서 제공한 신속통합기획 가이드라인 내에서 작품을 제안토록 안내했으나, 신속통합기획안(본안)에 더해 창의적·혁신디자인안(대안)도 받아보고 싶다는 조합원들의 의견을 수렴해 2개안(본안·대안) 제출로 다시금 방향을 선회한 것이다. 압구정5구역 설계권을 두고는 ▲해안종합건축사사무소 ▲종합건축사사무소 건원 ▲에이앤유디자인그룹건축사사무소가 입찰에 응찰한 상황이다. 3개 설계업체는 각 사의 판단에 따라 신속통합기획안(본안)과 창의적·혁신디자인안(대안) 등 2개 안을 제출해야 한다. 조합은 각 사가 제출하게 될 작품은 설계사들의 능력을 평가하기 위한 목적이고, 추후 제시된 안을 바탕으로 인허가청(서울시·강남구청)과 협의해 나가야 함을 밝혔다. 압구정5구역은 이달 16일(월) 각 사의 응모작품을 받고, 전시관 운영방침 및 기호 추첨을 진행할 예정이다. 이르면 10월 말 작품 전시관을 운영하고, 설계사 선정을 위한 총회는 오는 11월 11일(토) 개최한다는 방침이다. 별도의 심사위원회 구성 없이, 이사회 심의와 대의원회 의결을 거쳐 참여업체 모두 선정 총회에 상정된다. 사업면적은 65,736㎡, 건축 연면적은 323,641㎡다. 앞선 면적은 올해 서울시가 발표한 신속통합기획(안) 상 토지이용계획을 기반으로 한 개략적인 추정자료로, 향후 사업시행계획인가 등의 인허가 절차에 따라 변경될 수 있다. 예정 설계금액은 1㎡당 22,000원(VAT 포함)으로, 건축 연면적을 고려한 총 금액은 78억2,200만원이다. 조합이 제시한 입찰지침서에 따르면, 법적상한용적률과 건폐율은 각각 300%, 50% 이하로 계획을 수립할 수 있다. 설계공모심사위원회는 작품 심사를 시작하기에 앞서 실격여부를 결정한다. 실격으로 판정될 경우, 평가대상에서 제외한다. 압구정5구역이 실격처리 대상으로 삼은 건 ▲건폐율 ▲용적률 ▲건축물의 높이제한 ▲도시관리계획 부적합 등이다.
마포구 망원동 456-6번지 일대가 모아타운 관리계획(안)을 공개하며 구역 지정을 위한 본격 채비를 마쳤다. 공급 예상 세대 수는 1,546세대로, 이중 임대주택은 312세대로 전체 20%를 차지한다. 임대주택을 제외한 조합원·일반분양 물량은 1,234세대로, 기존 세대 수(1,366세대)를 감안할 때 조합원 중 현금청산자는 최소 10% 이상 나오는 것으로 집계됐다. 물론 예상 세대 수는 용적률과 평형 구성 비율로 달라지는 숫자이기에 참고 용도로만 활용하면 된다. 2일 정비업계 따르면 마포구청은 지난 달 22일(금) 망원동 456-6번지 일대 모아타운 관리계획(안) 주민설명회를 개최했다. 망원동 456-6번지 일대는 ▲1구역(419번지, 연번부여) ▲2구역(453-44번지, 연번부여) ▲3구역(454-3번지, 사업시행자 지정) ▲4구역(추진X) ▲5구역(455번지, 코리아-코람코 경쟁) ▲6구역(461번지, 연번부여) ▲7구역(456번지, 사업시행자 지정) ▲8구역(인경·서진빌라, 조합설립인가) ▲9구역(457번지, 연번부여) ▲10구역(459번지, 사업시행자 지정) 등으로 나뉘어 요건을 검토했다. 도시계획설계 업무는 대한엔지니어링이 수행했다. 이중 모아타운 사업을 원하지 않는 4구역(한강대주피오레2차·현진에버빌아파트)과 노후도 요건(모아타운 구역 지정 시 50% 이상)을 못 미치는 8구역을 제외한 총 8개 구역을 중심으로 모아타운 기본구상(안)이 나왔다. 모아타운을 구성하는 모아주택은 총 8개로, ▲모아주택1구역(419번지) ▲모아주택2구역(453-44번지) ▲모아주택3구역(454-3번지) ▲모아주택4구역(455번지) ▲모아주택5구역(461번지) ▲모아주택6구역(456번지) ▲모아주택7구역(457번지) ▲모아주택8구역(459번지)로 구성된다. 사업 추진 과정에서 연번 동의서가 복수로 발급된 곳은 모아주택4구역(455번지)이다. 코리아신탁과 코람코자산신탁이 작년 10월 25일 동시에 연번동의서를 발급받아 사업시행자 지정고시를 위한 동의율 확보에 매진하고 있다. 2개 연번 동의서는 구역계가 다른 만큼, 사실상 먼저 동의율 80%를 얻기 위해 보이지 않은 경쟁을 이어가고 있다. 코람코자산신탁은 모아주택3구역을, 코리아신탁은 모아주택6구역과 모아주택8구역 사업권을 확보해 놓은 상황이다. 모아주택2구역은 조합 방식으로 진행되고 있다. 구역 내 인경·서진빌라 가로주택정비사업은 SH공사가 사업권을 갖고 있다. 망원동 모아타운의 면적은 85,211㎡로, 제2종일반주거지역과 제2종(7층이하)일반주거지역이 혼재돼 있다. 제2종(7층이하)일반주거지역을 제2종일반주거지역으로 1단계 종상향 시키는 방향으로 계획이 수립됐다. 전체 구역면적(85,211㎡) 중 제2종일반과 제2종(7층이하)은 각각 약 85%, 15%를 차지한다. 전체 건축물은 289동(무허가 건축물 2개 포함)으로, 노후·불량 건축물은 212동으로 집계됐다. 노후도로 환산하면 약 73%다. 망원동은 빈집 및 소규모주택 정비에 관한 특례법 상 법적 기준(면적 10만㎡ 미만+노후도 50% 이상)을 모두 충족한다. 성산동 모아타운 후보지엔 약 3,450명이 거주하고 있다. 건축물 용도현황을 살펴보면, ▲단독주택(118동) ▲공동주택(134동) ▲근린생활시설(26동) ▲기타시설(10동) ▲노유자시설(1동)으로 구성된다. 전체 필지는 337필지로, 사유지가 317필지로 전체 94%를 차지한다. 국·공유지는 20필지로 조사됐다. 필지를 지목별로 살펴보면, ▲대지(301필지) ▲도로(34필지) ▲구거(2필지)로 이뤄져 있다. 구역 전체적으로 표고 10m 미만의 완만한 평지로 형성되어 있다.
작년 상반기 모아타운 후보지로 선정된 마포구 성산동이 올해 8월 서울시 통합 자문회의를 거친 뒤, 이달 주민설명회를 통해 모아타운 관리계획(안) 수립 및 구역지정을 위한 절차에 착수했다. 총 6개 예정 구역(가로주택정비사업) 중 3개 구역이 복수의 연번 동의서가 발급돼 있는 상황이라, 향후 주민들 간 통합 여부가 사업 성패를 결정지을 것으로 전망된다. 30일 정비업계 따르면 마포구청은 이달 22일(금) 성산동 160-4번지 일대 모아타운 관리계획(안)을 토지등소유자들한테 설명하는 자리를 가졌다. 대한엔지니어링이 조사한 바에 따르면, 성산동은 ▲1구역(165-72번지) ▲2구역(200-149번지) ▲3구역(200-81번지) ▲4구역(200-323번지/200-413번지) ▲5구역(200-287번지/200-281번지) ▲6구역(200-258번지/200-249번지/200-226번지) 등으로 사업이 추진되고 있다. 4구역과 5구역은 조합설립인가를 위한 동의서 연번이 2개씩 발급돼 있는 상황이고, 6구역은 3개의 연번동의서를 부여받았다. 연번동의서가 복수로 발급되었다는 건, 모아타운 추진세력이 쪼개져 있음을 의미한다. 성산동은 이미 지난해 PM(Project Management) 회사들이 주민들을 접촉해 모아타운 사업을 추진했고, 현재는 2개 업체(부동산서브S&C·행복짓기)를 중심으로 보이지 않는 힘겨루기 싸움을 이어가고 있다. 도시계획업체인 대한엔지니어링은 이날 성산동 모아타운 계획안으로 개별정비안과 통합정비안으로 나눠 발표를 진행했다. 기존 6개 구역 중 2구역과 3구역을 하나로 합쳐 기존 가로를 유지하는 방향으로 사업구역 검토가 필요하다고 제안했다. 통합정비안은 기존 6개 구역 중 2구역과 3구역을 합치고, 5구역과 6구역을 합치는 안을 제안했다. 개별정비안(5개 구역)과 통합정비안(4개 구역) 별로 용적률·건폐율은 달라진다. 개별정비안으로 갈 경우, 종상향 결과 용도지역은 ▲제1종(3,789㎡) ▲제2종7층이하(0㎡) ▲제2종(55,673㎡) ▲제3종(25,412㎡) 등으로 바뀐다. 통합정비안을 선택할 경우의 변화되는 용도지역은 ▲제1종(3,789㎡) ▲제2종7층이하(0㎡) ▲제2종(13,514㎡) ▲제3종(68,566㎡) 등이다. 통합정비안으로 갈 경우, 제3종으로 종상향되는 면적이 약 43,154㎡(1만3,000평) 늘어나는 구조다. 법적상한용적률은 50%p 차이다. 현재 성산동은 ▲기존(6개 구역) ▲개별정비안(5개 구역) ▲통합정비안(4개 구역)의 선택지가 생겼으나, 각 구역별로 공공기여와 관련한 내용은 주민설명회에서 다뤄지지 않아 직접적인 비교는 쉽지 않은 상황이다. 대한엔지니어링은 공공기여 관련한 내용을 이날 발표에서 다루지 않았다. 개별정비안(5개 구역)과 통합정비안(4개 구역)을 제안했지만, 임대주택과 관련한 부분은 기존 진행안(6개 구역)대로 제안해 주민 혼동도 발생했다. 성산동 A주민은 "현재 세대 수가 1,655세대인데, 모아타운 사업을 통해 공급 예정인 세대 수는 1,794세대"라며 "임대주택 380세대를 제외하면 조합원·일반분양 물량은 1,414세대가 계산되는데, 일반분양은 커녕 조합원들 중에서도 현금청산 대상자가 10% 정도 되는 숫자라 혼란스럽다"고 말했다. 이어 "현재 복수의 추진세력으로 나뉘어져 있는 상황에서, 개별정비안과 통합정비안이 원활하게 진행될지 여부는 잘 모르겠다"고 밝혔다. 또 다른 성산동 B주민은 "결국은 주민들이 주체가 돼 통합을 위한 국면 전환의 계기를 만들어내야 할 거 같다"며 "다만 이권이 개입된 상황에서 주민들 뜻대로 방향성을 잡아나갈 수 있을지에 의문"이라고 말했다. 이어 "대승적 관점에서 주민들 간 양보와 협업을 전제하지 않고 지금과 같이 대치상황이 계속된다면 모아타운 사업을 통한 주거 개선은 쉽지 않을 것으로 생각된다"고 부연했다. 마포구 성산동 160-4번지 일대 구역면적은 84,876㎡로, 제1종일반주거지역과 제2종일반주거지역(7층이하), 제2종일반주거지역이 혼재돼 있다. 총 건축물 수는 328동(무허가 1개 포함)으로, 노후·불량 건축물은 237개로 집계됐다. 노후도는 72.26%다. 성산동은 빈집 및 소규모주택 정비에 관한 특례법 상 법적 기준(면적 10만㎡ 미만+노후도 50% 이상)을 모두 충족한다. 성산동 모아타운 후보지엔 약 3,340명이 거주하고 있다.
포스코이앤씨가 여의도 한양아파트 재건축 사업 수주를 위해 '1조원' 규모의 사업비를 책임 조달하겠다는 의지를 피력했다. 이는 원안설계·대안설계 명목으로 포스코이앤씨가 제안한 총 공사비(7,020억원)의 약 1.4배에 달하는 수준이다. 조달금리가 높은 사업시행자(KB부동산신탁)의 신탁계정 대여금을 빌려쓰는 대신 자체 조달을 통해 조합원들의 금융이자 지출 부담을 덜겠다는 전략이다. 27일 정비업계 따르면 포스코이앤씨는 ▲공사기간 - 착공 후 57개월 이내 ▲공사비 산정 기준일 - 입찰 마감일 후 12개월 ▲입찰마감 후 12개월까지 물가상승(Escalation)에 따른 공사비 변동 없음 ▲사업비 1조원 책임조달 ▲공사비 지급방법-분양수입금 내 기성불 ▲분양수입금으로 사업비 대출 우선상환 등의 입찰 조건을 제안했다. 공사비는 건축연면적을 감안해 역으로 계산하면 평당 약 798만원이 나온다. 포스코이앤씨가 언급한 사업비 1조원은 순수 사업비(4,400억원)와 추가이주비(5,600억원)를 합친 금액이다. 착공 전까지 필요한 초기 사업비(500억원)는 포스코이앤씨의 입찰보증금과 추가 대여를 통해 충당한다. 관리처분계획(안) 인가 이후에는 프로젝트 금융(Project Financing)을 일으켜 초기 사업비(500억원)를 우선 상환하고 4,400억원 규모의 순수 사업비를 넉넉하게 조달해 원활한 사업진행을 돕겠다는 것이다. 포스코이앤씨는 사업비에 '공사비'가 포함돼 있지 않음을 강조했다. 오른쪽 주머니에서 뺀 돈(사업비)으로 왼쪽 주머니(공사비)를 채우는게 아니라는 점을 분명히 밝혔다. 분양수입금(주택·오피스텔 분양+임대주택 매각 등) 재원만으로 기성불 공사비를 받기로 결정했다. 신탁 방식의 정비사업장에서 시공사는 기성불 방식으로 공사비를 받는다. 공사를 진행하면서 발생한 공사 비용을 매 1개월마다 시행자로부터 정산받는 구조다. 통상적으로 사업시행자는 분양수입금이 들어오기 전까지는 본인들의 신탁계정을 통해 시공사에 공사비를 지급한다. 시공사는 공사한 만큼만 공사비를 받아가면 되는 단순 정산 구조라, 보통의 사업장에선 사업시행자(조합·신탁)에게 사업비를 대여할 필요가 없다. 다만, 포스코이앤씨는 신탁사보다 조달금리가 낮기 때문에 더 저렴한 금리로 사업비를 빌려주고, 여기에 더해 공사대금도 분양수입금이 발생한 이후에 가져가겠다는 것이다. 분양수입금이 발생하더라도 바로 공사대금부터 정산하지 않는다는 게 포스코이앤씨 관계자 설명이다. 모든 사업비와 소유주들의 환급금이 공사비보다 우선한다는 원칙을 수립했다. 공사비는 맨 마지막에 받겠다는 것이다. 통상적으로 시공사가 '공사비 우선 상환' 조건을 요구하는 것과는 다른 양상이다. 그만큼 여의도 한양아파트에 전사적 역량을 쏟겠다는 의지로 풀이된다. 포스코이앤씨 관계자는 "사업시행자가 신탁 계정대를 활용해 공사비를 지급할 경우의 금리는 현 시점에서 연 6% 정도 웃돈다"며 "당사는 소유주들이 신탁사의 비싼 이자를 부담하는 일이 없도록, 분양수입 대금으로 공사비를 받기로 했다"고 말했다. 이어 "여의도 파크원 빌딩을 짓는 과정에서 보유하게 된 공사 노하우를 십분 발휘해, 여의도 한양아파트 주민 분들의 기대에 걸맞는 사업을 이끌어 나가겠다"고 부연했다. 서울시내 재건축 사업을 이끌고 있는 A조합장은 "사업비 이자가 무서운 건, 재건축 공사 기간이 점점 길어지고 있다는 점과 연관지어 생각해 보면 된다"며 "혹시라도 재건축 사업 과정에서 비대위가 꾸려지거나, 예상치 못한 대외여건 변화로 공사기간이 늘어나게 되면 숨만 쉬어도 나가는 게 이자비용이다"고 말했다. 이어 "표면적인 공사비보다 오히려 무서운 게 이자비용이기 때문에, 포스코이앤씨가 이 점을 잘 공략한 거 같다"고 설명했다. 앞서 KB부동산신탁이 여의도 한양아파트 [시공사 선정 입찰 지침서]를 통해, 건설사한테 사업비 대여 조건을 제시토록 한 건 한양아파트가 갖는 입지적 강점과 상징성에 대한 자신감에서 비롯된 것으로 분석된다. 물론 이와 관련해, 일부 건설사들의 볼멘소리가 있었던 것도 사실이다. 다만, 결과적으로 포스코이앤씨와 현대건설 모두 사업비 관련 최저수준 금리를 약속하며 경쟁하고 있는 상황에서, KB부동산신탁은 사실상 자체적으로 돈을 쓰지 않고도 한양아파트 사업을 영위할 수 있게 됐다. KB부동산신탁은 각 사업장별로 상이하지만, 매출총액의 약 3~4%대를 신탁 수수료로 가져간다.
북아현뉴타운(재정비촉진지구) 소속인 북아현2구역과 북아현3구역이 올해 분양 기준 수립을 위해 조합 정관을 변경한 가운데, 2개 사업장의 각기 다른 분양 기준에 업계 관심이 모아진다. 북아현2구역과 북아현3구역이 조합원 분양에 관한 기준을 정관에 기재한 건 조합원들의 혼선을 최소화하기 위한 공통된 목표가 있다. 북아현3구역은 올해 1월 정기총회를 통해 주택 공급 관련 정관을 변경했다. 기존 정관에는 '주택 공급은 법 및 시·도의 조례가 정하는 기준에 따른다'라고만 기재돼 있었다. 북아현3구역은 분양신청 대상자는 권리가액과 관계없이 조합에서 분양하는 주택을 신청할 수 있으며, 분양받고자 하는 주택은 1순위-2순위-3순위로 분류하게끔 했다. 이때, 몇 번째 순위까지 신청받을지는 향후 조합에서 정할 수 있게끔 했다. 배정 절차는 ①1순위 분양신청 내용에 따라 주택규모별 권리가액 다액순으로 배정 ②1순위에서 배정받지 못한 분양신청자는 2순위 분양신청한 주택규모가 남아있을 경우 권리가액 다액순으로 배정 ③2순위 잔여물량이 없는 경우엔, 3순위 희망 주택의 평형을 권리가액 다액순으로 배정 ④3순위에서도 주택 배정을 받지 못했거나 분양신청서에 2·3순위 희망평형을 미작성해 미배정된 분양신청자는 유사규모 잔여 주택형에 임의 배정하는 것을 원칙으로 하되, 조합은 임의배정 전에 상황을 고려해 미배정자 상대로 희망평형 조사를 실시하고 그에 따라 배정할 수 있게끔 구조화했다. 북아현2구역은 북아현3구역과 다른 분양 기준을 수립했다. 주택규모별로 조합원 분양분을 초과해 분양신청이 접수될 경우, 각 순위 경합은 순위와 무관하게 권리가액 순으로 우선 배정한다. 쉽게 말해, A타입에서 조합원들 간 경합이 발생했을 경우 1순위 권리가액이 작은 조합원과 2순위 권리가액이 큰 조합원이 경합하게 되면 2순위 권리가액이 큰 조합원을 우선 배정하는 구조다. 권리가액이 큰 조합원들 순으로 원하는 평형대를 배정하며, 권리가액이 동일한 경우에는 공개추첨을 진행한다. 1순위에서 3순위까지 경합에서 모두 탈락한 분양신청자는 잔여세대를 배정받는다. 북아현2구역 예를 들어보면, 조합원A(권리가액 10억원)가 1순위(40평형)에서 떨어지고 2순위(30평형)로 내려왔다. 조합원B(권리가액 8억원)는 1순위로 30평형을 신청했다. 이렇게 될 경우, 조합원B는 1순위로 30평형을 신청했음에도 불구하고 권리가액에서 밀려 조합원A가 우선 배정된다. 반면 북아현3구역의 경우, 30평형대가 1순위 신청에서 마감되면 조합원A(권리가액 10억원)는 2순위에서도 떨어지고, 3순위로 밀리게 된다. 북아현2구역은 대지지분이 큰 조합원들의 1+1신청과 관련해서, +1의 경우 일반분양가의 90% 수준에서 공급하기로 총회 의결도 진행했다. 추가 1주택은 60㎡ 이하로만 공급받을 수 있고, 경합이 있을 경우에는 1주택 분양가격을 제외한 권리가액 순서로 공급을 결정짓는다. 동·호수 추첨도 한국부동산원 등을 통한 전산추첨을 기본 원칙으로 결정했다. 북아현3구역도 향후 관리처분계획(안)을 준비하는 과정에서 조합원들을 대상으로 한 '+1' 금액을 조합원 분양가로 할지, 일반분양가로 할지, 아니면 그 사이 중간값으로 결정할지 정할 것으로 관측된다. 김정우 법무법인 센트로 대표 변호사는 "주택에 대한 공급기준과 관련하여 서울특별시 조례에 따르면, 권리가액에 해당하는 주택을 분양하고 만약 권리가액이 2개 분양주택가액의 사이에 해당하는 경우에는 분양대상자의 신청에 따른다"며 "정관 등으로 정하는 경우 권리가액이 많은 순서로 분양할 수도 있다"고 말했다. 이어 "만약 동일규모의 주택분양에 경합이 있는 경우에는 권리가액이 많은 순서로 분양하고, 권리가액이 동일한 경우에는 공개추첨에 따르도록 규정하고 있다"며 "조합에서는 통상 각 재개발현장의 실정에 맞는 공급기준을 마련하고 있는데, 만약 그 공급기준이 관련 법령에 위배되거나 또는 조합원 간 형평성에 현저히 반할 경우 법원에서 위법하다고 판결할 수도 있으니 신중하게 수립해야 한다"고 부연했다.
은평구에 소재한 대조1구역(힐스테이트 메디알레)이 우여곡절 끝 조합장 선임을 위한 총회를 마친 가운데, 선거관리위원회의 다소 석연찮았던 후보자 지위 박탈과 관련해 공종연 후보의 향후 행보에 관심이 쏠린다. 정비업계는 선거관리위원회의 후보자 지위 박탈 사유가 다소 무리한 행보였다는 점에 공감대를 모으는 분위기다. 공종연 후보가 대승적 관점에서 조합 사업을 위해 어떤 결정을 내릴지 업계는 예의주시하고 있다. 26일 정비업계 따르면 대조1구역은 이달 8일(금) 조합 임원 및 대의원 선임을 위한 임시총회를 개최했다. 총 조합원(1,471명) 중 투표에 참석한 인원은 1,244명으로 집계됐다. 당초 조합장 선거에는 3명의 후보(양보열·이정우·공종연)가 나왔지만, 공종연 후보(기호 3번)는 선거관리규정 위반을 이유로 총회를 앞둔 시점에 갑작스레 후보자 지위를 박탈당했다. 조합장 투표 결과, 지난해 해임됐던 양보열 후보가 다시 조합장으로 당선됐다. 다만, 동시에 진행된 조합 임원(이사·감사)과 대의원은 모두 조합원들의 선택을 받지 못해 연임에 실패했다. 조합원들의 지지를 받지 못했다는 건, 기존 집행부에 대한 아쉬움을 공개적으로 표출했다는 점을 의미한다. 특히, 당선 가능성이 높았던 조합장 후보의 지위를 갑작스레 박탈했다는 점에 대해 조합원들은 총회가 끝난지 3주가 지난 지금 시점에서도 의문을 제기하고 있는 실정이다. 조합장 선출권을 침해받았다고 생각하는 것이다. 이에, 후보자 지위를 박탈당한 공종연 후보가 조합장 선출을 위한 총회 효력을 정지시키고자 소송을 진행할 것이란 관측이 지배적이다. 하지만 어떠한 가치보다 '사업속도'에 방점을 찍어왔던 공 후보가 대승적 관점에서 전체 조합원들을 생각해 결단을 내릴 수 있다는 이야기도 나온다. 공 후보는 조합원들에게 조합장 자리는 벼슬이 아니며, 조합원의 대표이자 대변인으로 조합원의 이익을 극대화해야 하는 자리임을 누누이 밝혀왔다. 업계 관계자는 "절차적 문제를 제기하는 과정에서 조합 사업속도에 제동이 걸릴 수 있다는 점도 분명 고려하고 있을 것"이라며 "부정선거로 한 차례 조합장 직무대행 체제를 겪었던 대조1구역이기에, 조합장 공석 기간이 길어짐으로써 발생할 수 있는 사업 지연요소도 생각할 수밖에 없다"고 말했다. 이어 "물론 개인적으로 분명 억울할 수 있는 만큼, 공 후보의 가치 판단에 대해 대조1구역 조합원들의 관심이 모아진다"고 부연했다. 앞서 선거관리위원회는 공종연 후보가 ▲사전선거운동 위반 ▲후보자 비방 등 선거관리규정을 위반했다고 밝혔다. 공 후보는 소명자료를 통해, 선거운동기간 전 유튜브 채널에 후보지 홍보 동영상을 게재한 것과 관련해서는, 총회 책자에 들어갈 QR코드 삽입을 위한 목적이라고 분명히 설명했다. 선거운동 전 QR코드를 기재하기 위해 비공개로 올렸고 실제 조합원들에게 공개된 것은 선거운동기간 개시일이라는 점도 밝혔다. 공 후보는 핵심 공약으로 ▲대출 이율 최저금리 보장 ▲일반분양금 최대화(조합원 부담 완화) ▲1년 관리비 70억원 이상 절감 ▲공사중단 없는 2026년 3월 입주 등을 내세웠다. 대조1구역은 올해 5월 관리처분계획 변경(안)을 인가받았고, 인가받은 내용에 따르면 주택공급물량은 총 2,451세대다. 조합원·일반분양(2,083세대)과 임대주택(368세대)으로 나뉜다. 조합원 1,492명의 분양 내역은 ▲공동주택(1,460명) ▲주택 및 상가(25명) ▲상가(6명) ▲순복음신학교(1명) ▲청산·수용(98명) 등으로 구성된다. 내년 초로 예정된 일반분양 물량은 483세대다.
신당8구역이 관리처분계획(안)을 수립한 가운데, 하반기 중구청으로부터 관리처분계획(안) 인가를 받기 위해 구슬땀을 흘리고 있다. 이달 열린 정기총회에서 이정수 조합장을 비롯해 집행부 임원들은 모두 3년의 임기를 추가로 부여받았다. 시공사 교체 과정에서 지연된 사업기간을 앞당기고, 향후 조합원 이주-철거를 진행할 때 설계변경에도 조합 역량을 집중할 것으로 전망된다. 26일 정비업계 따르면 신당8구역은 이달 관리처분계획(안) 수립을 위한 총회 의결을 완료했다. 재개발 시행 전 건축물은 총 425개동(무허가 67개 포함)이며, 시행 후에는 16개동으로 이뤄진 아파트 단지가 들어선다. 관리처분계획(안) 상 주택공급 계획은 총 1,213세대로, 이중 조합원·일반분양분은 1,030세대다. 상세히 살펴보면 ▲조합원 분양(636세대) ▲보류지(5세대) ▲일반분양(389세대) ▲임대주택(183세대) 등으로 나뉜다. 추정비례율은 101%로 추산됐다. 총수입 추정액(9,725억원)에서 총지출 추정액(6,559억원)을 뺀 뒤, 종전자산 추정액(3,134억원)으로 나눈 결과값이다. 총지출 추정액은 정비사업 진행을 위해 필요한 사업비로, 공사비(3,795억원)와 기타 사업비(2,764억원)으로 구성된다. 총사업비는 사업시행계획(변경) 상 설계 내용으로 산출됐으며, 향후 설계변경과 청산자 수용금액 등에 따라 변동될 수 있다. 종전자산 추정액은 ▲토지(2,257억원) ▲건축물(770억원) ▲국공유지 매입(963억원) ▲국공유지 매입예정(10억원)을 합친 값으로, 경일감정평가법인과 리얼티감정평가법인이 각각 산출한 금액을 산술평균했다. 조합원 분양가는 ▲39타입(3.96억원) ▲59타입(6.08억원) ▲74타입(7억원) ▲84타입(7.86억원) ▲84타입 펜트하우스(11억원) ▲114타입(10.4억원) ▲114타입 펜트하우스(14.6억원) ▲129타입 펜트하우스(16.26억원) 등으로 추산됐다. 일반분양가는 ▲39타입(7.09억원) ▲51타입(9.33억원) ▲59타입(10.75억원) ▲74타입(13.31억원) ▲84타입(15.14억원) 등이다. 이달 열린 정기총회에서 이정수 조합장을 비롯한 임원(이사·감사)들은 조합원들의 재신임을 받았다. 신당8구역 조합은 조만간 중구청으로부터 관리처분계획(안) 인가를 받게 되면, 조합원 이주를 지체없이 진행한다는 복안이다. 이주 및 철거 기간 동안에는 조합원 분양신청 결과와 아파트 주거환경 트렌드를 반영해 설계변경을 투트랙(Two-Track)으로 진행한다. 한편, 신당8구역이 제안한 평당 공사비 입찰상한가는 650만원(VAT 제외)으로, 지난 2019년(535만원) 대비 물가상승 요인 등을 고려해 약 22% 증액됐다. 포스코이앤씨와 체결한 공사금액은 VAT를 제외하고 약 3,746억원이다. 포스코이앤씨는 조합과 협의과정을 거쳐 작년 7월 론칭한 하이엔드 브랜드인 오티에르(HAUTERRE)를 신당8구역에 적용하기로 했다. 사업 대상지 면적은 58,651㎡다.
여의도 한양아파트가 시공사 선정을 위한 준비작업에 본격 착수한 가운데, 사업시행자인 KB부동산신탁이 포스코이앤씨와 현대건설의 입찰제안서를 조합원들한테 공개하지 않기로 해 조합원들 사이 불만의 목소리가 높아지고 있다. 통상적으론 조합원들의 원활한 의사결정을 돕고자 입찰제안서를 총회 책자에 그대로 첨부해 제공하는 사업장이 다수다. 하지만 한양아파트는 입찰제안서 대신 200페이지 분량의 홍보물로 대체하는 방향으로 가닥을 잡았다. 24일 정비업계 따르면 여의도 한양아파트 사업시행자인 KB부동산신탁은 2개 건설사(포스코이앤씨·현대건설)가 지난 20일(수) 제출 완료한 입찰제안서를 조합원들한테 발송하지 않기로 내부 결정을 마쳤다. 입찰제안서에는 ▲조합원 이주비 조건 ▲사업비 대여금 조건(금액·금리·상환방법 등) ▲공사도급조건(물가상승·지질여건·공사기간) ▲분양조건 등 조합원들이 시공사를 선정할 때 비교해야 할 내용들이 기재돼 있다. 포스코이앤씨와 현대건설은 자체 하이엔드 브랜드 적용을 전제로 조합원들한테 제공할 수 있는 조건들을 기재해 입찰제안서에 포함했다. 당초 KB부동산신탁은 입찰제안서 분량에 제한을 두지 않았다. 포스코이앤씨와 현대건설은 자체적으로 각각 200페이지, 500페이지 분량으로 입찰제안서를 만들었다. 다만 한양아파트는 입찰제안서가 아닌 별도의 200페이지 분량 홍보물을 조합원들한테 총회 책자와 함께 보내기로 결정했다. KB부동산신탁은 양사가 제안한 조건을 바탕으로 비교표를 만들어 소유주들한테 배부하고, 개별적으로 요청할 경우 전자적 방식으로 입찰제안서를 알려주겠다는 입장을 견지하고 있다. 조합원들한텐 홍보물만 공식적으로 전달하겠다는 것이다. 다만, 한양아파트 소유주들 사이에선 건설사가 최초 제안한 입찰제안서를 조합원들이 직접 받아봐야 하는 것 아닌지에 대해 의문을 제기하고 있다. 무엇보다 현대건설의 경우 500페이지 분량의 입찰제안서를 200페이지로 축약하는 과정에서 일부 중요 내용이 누락될 수 밖에 없을 것이라는 우려의 목소리도 나오고 있는 상황이다. 현재 사업시행자인 KB부동산신탁과 두 곳 건설사는 입찰지침서 해석을 두고 의견이 갈리는 모양새다. KB부동산신탁은 입찰제안서 배포 여부는 사업시행자가 결정해야 할 사안이라고 설명하고 있는 반면, 건설사들은 입찰제안서도 토지등소유자들한테 제공해야 한다는 주장이다. 건설사들이 제안한 조건을 있는 그대로 비교해 보는 게 시공사 선정을 위한 선택에 실질적으로 도움이 된다는 판단에서다. 한양아파트 A조합원은 "사업시행자인 KB부동산신탁이 다른 사업장에서는 시공사의 입찰제안서를 제공했던 만큼, 한양아파트 또한 조합원들 스스로 판단하고 의사결정을 내릴 수 있는 환경을 적극적으로 만들어줘야 한다"며 "각 사 또한 조합원들의 선택을 받기 위해 고심 끝에 입찰제안서를 만들었을 텐데, 입찰제안서 대신 홍보물로 갈음한다는 게 사실 이해되지 않는다"고 말했다. 또 다른 B조합원은 "과거와 달리, 요새 조합원들은 정비사업 관련 책자를 허투루 흘려보내지 않고 꼼꼼하게 따져보고 살펴본다"며 "시공사 입찰지침서 상 문구 변경으로 시공사 선정 일정이 지연된 만큼, 금번 입찰제안서 배포 관련해선 사업시행자와 시공사 간 잡음이 발생하지 않길 바라는 마음"이라고 밝혔다. 업계 관계자는 "최근 시공사 선정 입찰공고를 낸 노량진1구역은 입찰지침서에 입찰제안서 분량을 사전에 정해 놓기도 했다"며 "한양아파트는 입찰제안서 분량을 정해놓지 않았고, 이를 조합원들의 원활한 의사결정을 도모하기 위해 공개적으로 배포할지 여부에 대해서도 정해놓지 않아 현재 이같은 잡음이 발생한 거 같다"고 말했다. 이어 "특히 시공사 선정 관련해선 조합원들의 재산권과 가장 크게 직결되는 부분이기에, 입찰제안서 제공을 둘러싼 갈등 요소도 결국은 조합원들의 목소리로 결정될 것"이라고 밝혔다. 한양아파트 재건축 사업은 지하5층-지상 최고 56층, 아파트 956세대와 오피스텔 210실을 짓는 프로젝트다. 포스코이앤씨와 현대건설은 각사가 보유한 하이엔드 브랜드를 앞세워 한양아파트 경쟁입찰에 참여했다. 포스코이앤씨는 지난해 론칭한 오티에르(HAUTERRE)를, 현대건설은 디에이치(THE H)를 내세웠다.
모아타운 사업 2년차에 접어든 서울시가 후보지 지정을 함에 있어, 주민갈등 및 투기우려가 있는 곳은 공모 요건에 맞더라도 선정하지 않겠다는 원칙을 재차 강조했다. 모아타운 후보지 및 예정지에서 사익을 추구하며 주민갈등을 조장하고 투기세력을 유입시키는 부작용이 계속해서 나타나고 있기 때문이다. 올해 수시공모로 전환한 것도 주민 반대로 사업 진행이 어려울 것으로 판단되는 곳은 선별하겠다는 의지와 닿아 있다. 25일 정비업계 따르면 서울시는 모아타운 수시공모로 전환한 이후 진행한 3번째 심의 결과, ▲도봉구 방학2동 618 일원(97,864㎡) ▲도봉구 쌍문1동 460 일원(81,141㎡) ▲관악구 은천동 635-540 일원(99,699㎡) ▲관악구 은천동 938-5 일원(74,797㎡) ▲동작구 상도동 242 일원(62,003㎡) 등을 후보지 대열에 합류시켰다. 모두 고질적인 주차난과 열악한 기반시설로 주거환경 개선이 필요한 곳들로 판단했다. 이달 22일(금) 3차 심의위원회에 함께 심사 대상이었던 도봉구 도봉1동 584-2 일원은 미선정됐다. 도봉구청은 올해 7월 도봉1동 584번지 일대 모아타운 수시공모를 진행했다. 도봉1동 584번지 일대를 ▲1구역(9,999㎡) ▲2구역(9,434㎡) ▲3구역(17,829㎡) ▲4구역(12,090㎡) 등으로 나눴다. 사업대상지 전체 노후도는 85.21%, 당시 전체 토지등소유자(894명) 중 404명이 모아타운 사업에 찬성한 것으로 집계된 바 있다. 다만, 서울시는 해당 사업지가 북한산 주변 고도지구에 포함돼 있고, 일부 구역은 도봉무수골 지구단위계획과도 중첩돼 있어 건축계획을 수립하는 과정에서 주변 지역과의 부조화를 우려했다. 따라서 도봉구청에서 구역계 재검토가 필요하다는 판단 하에 이번 공모에서는 후보지로 선정하지 않았다. 도봉동 584번지 일대 전체 면적은 61,746㎡지만, 북서울중학교를 제외하면 실제 사업대상지 면적은 약 50,000㎡ 수준이다. 서울시는 지난해 상·하반기 나눠 모아타운 후보지를 선정했으나, 주민들과 협의가 이뤄지지 않은 상황에서 자치구 추천 형태로 진행되다 보니 사업 추진에 어려움을 겪고 있다. 올해부터는 수시공모로 전환해, 조합 혹은 사업예정지(주민동의율 30% 이상)가 3곳 이상 있는 곳들에 한해 심사를 진행했다. 공모요건을 충족하더라도 주민 반대로 사업 추진이 어려울 것으로 판단되는 지역은 선정하지 않겠다는 기준도 확립했다. 한편, 서울시는 모아타운 사업은 정비구역 전체를 전면 철거하고 사업을 진행하는 재개발 방식과 다르다는 점을 강조했다. 모아타운은 모아주택으로 구성되며, 모아주택은 소규모정비사업(가로주택정비사업·소규모재건축 등)에 동의하는 구역만 부분적으로 사업시행이 가능하다. 이 말은 즉슨, 조합설립인가를 위한 동의(토지등소유자 수 80%+토지면적의 3분의2 이상)을 얻지 못할 경우엔 모아타운 사업 자체가 불가능하다.
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