개포우성1·2차가 신속통합기획 자문사업을 통한 재건축 사업을 추진한다. 1:1 재건축 추진 여부에 정비업계 관심이 모아진다.
8일 정비업계 따르면 개포우성1·2차 재건축 준비위원회는 지난 달 정비계획(안) 수립 및 구역지정을 위한 주민설명회를 개최했다. 개포우성1·2차는 신속통합기획 자문사업(Fast-Track)을 통해 재건축 사업을 진행할 방침이다. 토지등소유자들에게 안내된 정비계획(안)은 서울시와 협의된 내용은 아니며, 재건축 준비위원회와 도시계획업체인 인토엔지니어링이 협의를 통해 만든 주민제안(안)이다.
1983년 사용승인을 받은 개포우성1·2차는 강남구 선릉로 120 일원에 위치해 있으며, 사업면적은 90,592㎡다. 2014년 재건축 정밀안전진단을 완료했고, 서울시가 2016년 수립한 개포택지개발지구 지구단위계획(안)에 포함됐다. 기적용된 용적률과 건폐율은 각각 179%, 13%다. 기존 세대 수는 1,140세대로 구성돼 있으며, ▲31평형(330세대) ▲45평형(600세대) ▲55평형(150세대) ▲65평형(60세대) 등으로 이뤄져 있다.
토지이용계획(안)에 따르면, 공동주택 획지와 정비기반시설 용지는 각각 83,501㎡, 7,090㎡다. 정비기반시설은 ▲체육시설(1,896㎡) ▲소공원(3,528㎡) ▲도로(1,666㎡) 등으로 구성된다. 기부채납 순부담(토지+건축물) 면적은 5,743㎡로, 전체 구역면적(90,592㎡) 대비 약 6.3% 수준이다. 남부순환로 쪽으로는 가로활성화 차원에서 연도형 상가 형태로 계획돼 있다. 최고높이는 49층 이하다.
개포우성1·2차는 1:1 재건축을 전제로 정비계획(안)을 수립했다. 예상되는 주택공급물량은 1,176세대로, 일반분양(36세대)을 제외한 1,140세대가 조합원 물량이다. 조합원 배정 물량은 ▲35평(330세대) ▲53평(600세대) ▲66평(150세대) ▲79평(60세대) 등으로 계획이 잡혀 있다. 상한용적률은 249.82%다. 임대주택을 만들지 않는 선에서 상한용적률까지만 활용하기로 계획했다.
물론 이는 향후 서울시와 협의해 나가야 하는 사항이다. 기본적으로 서울시는 정비사업을 통해 공공임대주택을 공급할 수 있도록 유도하고 있다. 상한용적률에서 법적상한용적률까지 인센티브를 받게 될 경우, 용적률 인센티브의 절반을 공공임대주택으로 지어야 한다. 일례로 상한용적률(250%)에서 법적상한용적률을 275%로 할 경우, 용적률 혜택(25%p)의 절반인 12%만큼 임대주택을 공급해야 한다.
법적상한용적률이 올라갈수록 일반분양 물량도 많아진다. 일반분양이 많아질수록, 조합원 입장에선 분양수익을 증대시킬 수 있다. 하지만 공공임대주택의 경우, 표준건축비로 서울시에 매각해야 한다. 따라서 시뮬레이션을 통해 조합원들의 수익을 극대화할 수 있는 지점을 찾는 게 재건축 준비위원회와 협력업체들의 과제로 여겨진다.
추정분담금 산출 업무는 제일감정평가법인이 맡았다. 종전자산추정액은 아파트(4조1,841억원)와 상가(1,767억원)을 합친 약 4조3,600억원으로 산출됐다. 1:1 재건축을 전제로 예상 분양수익을 계산했을 경우, ▲조합원 분양수입(4조1,446억원) ▲일반분양(955억원) ▲상가분양(2,318억원)을 합친 약 4조4,720억원으로 계산됐다. 총 사업비 추정액은 1조373억원으로 산출했다. 평당 공사비는 850만원으로 계산했다. 1:1 재건축(용적률 250%)을 전제로 계산된 추정비례율은 약 78% 수준이다.