Q. 안녕하세요. 가로주택정비사업을 진행 중인 조합입니다. 구역계에서 빠진 곳을 새롭게 편입시키려고 하는데요. 2가지 질문이 있습니다.

①조합설립변경인가를 새롭게 받아야 하는데, 토지등소유자의 동의율 요건을 전체 구역계 기준으로 해야 할까요?

② 그리고, 기존 토지등소유자들에게도 동의서를 다시 받아야 하나요?

A. 정한철 변호사입니다. 우선, 2014년 대법원 판례를 살펴보면, 사업구역 위치를 변경하고 면적을 확대할 경우 원칙적으로 전체 구역(기존+추가)을 대상으로 법정 동의 요건을 갖춰야 합니다.

최근 법제처는 가로주택정비사업 조합이 사업구역 면적을 증가시키는 내용으로 조합설립변경인가를 받으려는 경우, [소규모주택정비법 제23조 제1항]에 따른 토지등소유자의 동의율 충족 여부는 전체 사업시행구역을 기준으로 판단하되, 기존 토지등소유자들한테는 새롭게 동의서를 받지 않아도 된다고 유권해석을 내렸습니다.

자세히 살펴볼까요? 조합설립변경인가 신청서를 보면 '토지등소유자 수 및 동의율'을 기재해야 합니다. 따라서 조합설립변경인가 시, [소규모주택정비법 제23조 제1항]에 따라 토지등소유자의 동의율을 충족해야 하는 것으로 보입니다. 문제는 '토지등소유자의 동의율' 요건 충족 여부와 관련 판단기준이 명확히 법에 규정돼 있지 않습니다.

하지만 ①조합설립변경인가의 성격, 관련 규정의 취지와 체계 등을 종합적으로 고려하여 해석해야 하는 점, ②기존의 사업시행구역과 증가되는 사업시행구역을 합한 ‘전체 사업시행구역’으로 변경되는 것으로 해석하는 것이 하나의 사업시행구역에 하나의 조합만을 인가하고 있는 소규모주택정비법령 체계에도 부합하는 점, ③증가되는 사업시행구역만을 기준으로 토지등소유자의 동의율을 충족하면, 집행상 상당한 혼란이 초래될 수 있다는 점 등을 고려해 전체 사업시행구역을 기준으로 판단해야 하는 게 법제처의 해석입니다.

또한, 조합은 구역계 변경을 통해 조합설립변경인가를 할 때, 총회에서 조합원들의 3분의2 이상 의결을 받아야 한다. 기존 토지등소유자들에게도 변경사항과 관련 동의 여부를 '총회'에서 물어 확인받는다. 새로운 토지등소유자는 '조합설립 동의서' 제출이라는 방식을 통해 변경 사항을 확인한다. 따라서, 기존 토지등소유자의 경우 조합설립동의서를 재징구하지 않아도 된다는 게 유권해석 내용입니다.

정리하면, 소규모주택정비법 체계상 하나의 사업시행구역에 하나의 조합만을 인가하고 있기에 토지등소유자의 동의율 산정은 전체 사업시행구역을 기준으로 판단해야 합니다. 사업구역면적 확대 과정에서, 기존 조합원들에게 또 다시 동의서를 징구하는 건 현실적인 측면에서 무의미합니다. 기존 조합원들의 절차적 권리는 변경인가를 위해 요구되는 조합원 총회에서 의결권 형태로 보장받고 있기 때문이죠.

도시정비법의 경우 행정청의 정비구역 변경으로 인해 10% 미만의 경미한 면적증가의 경우에는 총회의결 없이 단순 신고만으로도 조합설립변경인가가 가능하도록 규정하고 있습니다.

반면, 소규모주택정비법의 경우 사업구역면적이 10% 미만 증가하는 경우에도 총회 의결을 거치도록 규정하고 있습니다. 소규모주택정비사업의 신속하고 효율적인 추진을 위해 경미한 사업면적 증가의 경우 절차를 완화하여 기존의 조합설립에 동의한 조합원들을 대상으로는 새롭게 동의서를 받을 필요가 없고, 종전 사업구역에 대한 동의는 변경된 사업구역에 대한 동의로도 유효할 수 있도록 신고사항으로 변경할 필요가 있습니다.

글 = 정한철 법무법인 인본 변호사(jhch1717@hanmail.net)