반포주공1·2·4주구는 서울시 한강변 관리기본계획에 따라 기부채납을 통해 용적률 상향 혜택을 받고 있다. 최근 여의도 시범아파트를 비롯해 기부채납 종류와 양을 두고 인허가청인 서울시와 갈등이 많아지고 있는 가운데, 5,000세대로 탈바꿈하게 될 반포주공1·2·4주구의 기부채납 내역에도 다시금 관심이 모아진다.

4일 정비업계 따르면 반포주공1·2·4주구의 기부채납(15%)은 토지(10%)와 건축물(5%)로 나뉜다. 이를 통해 얻은 용적률 인센티브는 15%p다. 토지이용계획(안)을 살펴보면, 정비기반시설은 ▲도로(28,512㎡) ▲공원 (52,699㎡) ▲녹지(12,150㎡) 등으로 구성되며, 기타시설로는 ▲학교(22,892㎡) ▲공공청사(5,651㎡) ▲문화시설(142㎡) 등으로 이뤄져 있다. 기부채납해야 할 면적은 모두 합치면 122,046㎡다.

여기에서 무상양도 국공유지(97,258㎡)를 제외한 토지 기부채납 면적(순부담)은 24,788㎡다. 토지 기부채납 면적(24,788㎡)을 공동주택 획지 면적(249,930㎡)으로 나눈 순부담율은 약 9.9%로 계산된다.

건축물 기부채납은 ▲덮개공원(10,000㎡) ▲세미나홀(300㎡) ▲주거역사박물관(3,000㎡) ▲지하차도 ▲초등학교 신설(19,151㎡) ▲중학교 신설(13,321㎡) ▲기존 초등학교(9,201㎡) ▲기존 중학교(9,051㎡) ▲공공청사2(9,000㎡) ▲문화시설(1,200㎡) 등으로 구성된다. 건축물을 지을 때 들어가는 공사비를 부지로 환산했을 경우, 약 13,118㎡다. 이를 공동주택 획지 면적(249,930㎡)으로 나눈 순부담율은 약 5.2%다.

건축물 기부채납 중 덮개공원은 한강공원으로의 접근성을 개선하고 녹지공간을 조성하기 위한 목적으로 계획됐다. 덮개공원(10,000㎡)과 주거역사박물관(3,000㎡), 세미나홀(300㎡)을 설치하는데 드는 비용은 약 1,086억원이다. 물론 설치비용은 2017년 정비계획 변경(안) 결정고시 기준이다. 서울시는 올해 2월 '반포지구 한강연결공원 및 문화시설' 국제설계공모에 나선 상황이다. 국제설계공모에 따른 설계사는 조합 총회를 통해 결정된다.

결과적으로 반포주공1·2·4주구는 기부채납(토지 10%+건축물 5%) 약 15%를 진행해, 용적률 인센티브(15%)를 받았다. 반포주공1·2·4주구의 주택건설용지는 231,795㎡다. 기부채납을 통해 얻은 용적률 인센티브(15%)를 적용할 경우, 약 34,769㎡를 지을 수 있다. 이를 1평(3.305785㎡)로 환산할 경우 약 10,517평이 나온다. 이를 평당 7,500만원 수준에서 분양할 경우를 생각해 단순 계산할 경우, 약 7,800억원이 나온다.

용적률 체계는 ▲기준·허용용적률(270%) ▲상한용적률(285%) ▲법적상한용적률(299.95%) 등으로 계획이 수립돼 있다. 기준·허용용적률에서 상한용적률로 가기 위한 15% 상향 부분이 기부채납을 통해 얻은 대가다. 상한용적률에서 법적상한용적률로 가기 위해선 약 14.95%의 용적률 혜택이 필요하다. 반포주공1·2·4주구는 법적상한용적률 적용을 받기 위해 절반(7.475%)만큼 공공임대주택을 지어야 한다. 공공임대주택은 59㎡ 타입으로 총 213세대로 구성된다.