반포주공1단지3주구가 최근 관리처분계획(안) 변경을 위한 총회를 성료한 가운데, 오는 3월 27일 개정되는 [재건축초과이익 환수에 관한 법률] 관련 설명회도 진행됐다. 추정분담금 산출 업무를 맡은 대화감정평가법인이 반포주공1단지3주구 조합원들을 대상으로 재건축부담금의 개요와 법령 개정에 따른 완화 내역을 자세하게 설명했다.

25일 정비업계 따르면 반포주공1단지3주구(노사신 조합장)는 관리처분계획(안) 변경을 통해 조합원 동호수 추첨 등의 후속절차를 진행할 수 있게 됐다. 정기총회에서 조합원들의 관심이 집중된 분야는 '재건축부담금'이다. 재건축부담금은 재건축 초과이익에 부과율을 곱해 계산된다. 재건축 초과이익은 종료시점주택가액에서 3가지 항목(개시시점주택가액·정상주택가격 상승분·개발비용)을 뺀 값이다.

재건축부담금은 사업시행계획(안) 고시일로부터 3개월 이내 예정액이 조합원들에게 통지된다. 준공인가(정비사업 종료시점) 이후엔 실제 내야 할 부담금이 고지된다. 올해 3월 27일부로 시행되는 재건축부담금 완화 개정(안)의 핵심 내용으로는 ▲종료시점주택가액 계산 시, 임대주택 수입 제외 ▲개시시점주택가액의 개시시점 변경(최초 추진위원회 승인일→ 최초 조합설립인가일) ▲정상주택가격 상승분 계산시, 산정기준 변경 ▲개발비용 포함내역 확대(공공임대주택 건설 비용과 신탁수수료 등 추가) 등이다. 구간별 부과율과 1세대1주택자 부담율 완화도 개정(안)에 포함됐다.

반포주공1단지3주구는 공공임대주택이 없기 때문에 종료시점주택가액을 계산할 때 완화된 내용을 적용받지 않는다. 따라서 종료시점주택가액을 계산할 때, 일반분양분(종료시점)과 조합원분양분(종료시점)을 합치면 된다. 일반분양분(종료시점)은 분양시점 분양가로 계산하고, 조합원분양분(종료시점)은 한국부동산원이 부동산가격공시위원회(외부 전문가로 구성) 심의를 거쳐 결정된다. 종료시점 조합원분양분을 계산할 때, 조합이 개입할 여지는 아예 없다. 통상 공동주택 공시가격으로 결정된다.

개시시점주택가액을 계산할 때, 개시시점을 변경시켜준 것도 반포주공1단지3주구와는 관련이 없다. 재건축초과이익 환수에 관한 법률 제8조(기준시점 등) 제2항을 살펴보면, 개시시점부터 종료시점까지 기간이 10년을 초과할 경우엔, 종료시점으로부터 역산해 10년이 되는 날을 개시시점으로 본다는 단서 규정이 있다. 대부분 서울시내 재건축 사업장은 조합설립인가 후 종료시점(준공인가)까지 10년이 넘어갈 수밖에 없다.

반포주공1단지3주구의 준공인가 목표 시점은 2026년 7월이다. 조합설립인가일은 2014년 12월이다. 준공인가 예상일(2026년 7월)을 맞추더라도 이미 10년이 넘어갔다. 준공인가 예상일로부터 10년을 역산하면, 개시시점은 2016년이 된다. 개시시점을 추진위원회 승인일에서 조합설립인가일로 바꿔주는 법 개정안이 대부분의 재건축 사업장에서 완화된 영향을 주지는 않을 것으로 업계는 보고 있다.

반포주공1단지3주구는 재건축 부담금을 조금이라도 줄기 위한 목적의 일환으로, 전 시공사인 HDC현대산업개발 손해배상금액(약 180억원)을 개발비용에 포함시켰다. 비용이 늘어날 경우 재건축 부담금을 결정하게 될 '과세표준'이 줄어들 수 있기 때문이다. 최근 반포동 내 A사업장은 곧 재건축 부담금이 부과될 예정이다. 다만, 미실현이익에 대한 과세라는 점에서 A사업장은 현재 관련 소송을 준비 중인 것으로 전해진다.