여의도 대교아파트가 지난 달 3차 자문회의를 마지막으로 7개월 간의 신속통합기획 사전기획 단계를 무사히 마쳤다. 조합은 이르면 6월 말 정비계획(안) 변경 고시도 가능할 것으로 내다보고 있다. 정비계획(안) 지정고시가 나게 될 경우, 기본 건축계획(안)과 설계도를 바탕으로 시공사 선정에도 나설 것으로 업계는 보고 있다. 현재 삼성물산과 롯데건설이 대교아파트 시공권 확보에 적극적인 면모를 나타내고 있다.

7일 정비업계 따르면 영등포구청 주거사업과는 지난 달 여의도 대교아파트 재건축 정비계획 변경(안) 공람공고를 진행했다. 공람공고에 큰 이견이 없을 경우, 정비계획 변경(안) 지정고시가 순탄하게 이뤄질 전망이다. 대교아파트는 추진위원회부터 창립총회까지 10개월, 조합설립인가를 받고 정비계획 변경(안) 공람공고까지 2개월이 소요됐다. 사업방식을 신탁에서 조합으로 과감하게 선회한 뒤, 빠른 사업속도로 업계를 집중시키고 있다.

지난 달 공람공고를 마친 대교아파트 정비계획 변경(안)을 살펴보면, 재건축을 통한 예상 공급 물량은 922세대다. 임대주택(142세대)을 제외한, 분양주택(조합원·일반분양)은 780세대다. 종전 세대 수(576세대)를 제외하면, 일반분양은 약 200세대 안팎으로 단순 계산된다.

지난해 창립총회 때 내용과 달라진 점은 기부채납 순부담 면적이 종전(6,395㎡) 대비 약 26% 증가했다는 점이다. 건립 예상 세대 수도 종전(999세대) 대비 약 7% 줄어들었다. 정비구역(에서 기부채납 면적이 차지하는 순부담률은 기존 20%에서 25%로 5%p 상승했다. 대교아파트가 재건축 사업을 위해 기부채납해야 할 토지는 도로와 공공시설용지(복합문화체육센터)다. 건축물 기부채납은 ▲공공체육시설(복합용지·공공시설용지) ▲노인문화복지시설 ▲청소년문화복지시설 등으로 구성돼 있다.

세부적으로 살펴보면, 토지 기부채납은 도로와 공공시설용지가 각각 3,614㎡, 1,214㎡로 구성된다. 건축물 기부채납은 ▲복합용지 내 공공체육시설(1,501㎡) ▲공공시설용지 내 공공체육시설(916㎡) ▲노인문화복지시설(387㎡) ▲청소년문화복지시설(430㎡) 등이다. 이를 모두 합친 면적은 8,064㎡다. 구역면적(33,418㎡)에서 국공유지 도로(1,719㎡)를 제외한 면적(31,699㎡)으로 나눈 순부담률은 25.44%가 계산된다.

공람공고 상 용적률 체계는 ▲기준용적률(230%) ▲허용용적률(280%) ▲상한용적률(369%) ▲법적상한용적률(469%) 등으로 수립됐다. 창립총회 때 안내된 용적률 체계는 ▲기준용적률(230%) ▲허용용적률(260%) ▲상한용적률(337%) ▲법적상한용적률(440%) 등이다. 창립총회 때보다 허용용적률과 상한용적률, 법적상한용적률이 적게는 20%p, 많게는 32%p까지 증가했다. 물론 기부채납이 늘어난 것과 관련 있다.

추정비례율은 창립총회 때 안내된 84%에서 95%로 변경됐다. 추정비례율은 인위적으로 만들 수 있는 숫자다. 종전 추정비례율(84%)은 ▲평당 공사비 800만원 ▲일반분양가 6,400만원 ▲조합원 분양가는 일반분양가의 90% 적용 등을 기준으로 산출된 내용이다. 공람공고 상 추정비례율은 95.11%로 계산됐다. 총수입 추정액(1조8,721억원)에서 총지출 추정액(7,470억원)을 뺀 뒤, 종전자산 추정액(1조1,829억원)으로 나눴다.

대교아파트는 필지가 다른 대교상가A(여의도동41-2번지), 대교상가B(여의도동41-1번지)를 제외한 상황에서 재건축 사업을 시작했다. 지하4층-지상49층 규모의 총 4개동을 지을 예정이며, 전체 세대 수의 40%를 전용면적 85㎡ 이상 대형평형대로 구성했다. 최대 높이 49층은 학교 일조권을 고려해 계획됐다. 북측으로 ▲여의도 여자고등학교 ▲여의도 중학교 ▲여의도 초등학교가 위치해 있어, 일조권 사선제한 등을 고려해야 한다.