압구정3구역이 오는 4월 조합 집행부 선출을 위한 총회를 앞둔 가운데, 이날 조합원들을 상대로 정비계획(안) 입안을 위한 사전설명회를 개최했다. 희림건축과 나우동인이 최근 진행한 1차 평형 설문조사를 바탕으로 진행됐다. 압구정3구역은 기부채납 순부담율을 줄이는 방향의 일환으로 건축물 기부채납으로 예정된 '보행교'를 제외하는 내용을 검토 중이다.

16일 정비업계 따르면 압구정3구역 재건축 조합(안중근 조합장)은 이날 오후 정비계획(안) 입안을 위한 설명회를 열었다. 신속통합기획(안)을 합리적인 방향으로 개선하겠다는 점이 핵심이다. 압구정3구역은 ▲토지이용계획(3종일반주거지역 확대, 준주거지역 축소, 공공보행통로 위치 조정) ▲기부채납 순부담 축소 계획 ▲상한용적률 상향 ▲세대 수 계획(조합원 평형 증가, 임대주택 축소, 5,000세대 미만) 등을 개선사항으로 꼽았다.

압구정3구역은 신속통합기획(안) 상 3종일반주거지역 획지(221,270㎡) 면적을 약 240,263㎡까지 늘리는 계획을 가장 먼저 안내했다. 설계단(희림건축·나우동인)은 건축연면적을 감안할 때, 모든 조합원이 3종일반주거지역 안으로 갈 수 없다는 내용을 안내했다. 1차 설문조사에서 공동주택용지 확보를 위해 준주거용지를 축소하겠냐는 항목에 설문조사 참여인원(1,716명)의 57%가 찬성했다. 총 조합원은 3,907명이다.

공공보행통로 위치 조정 이야기도 나왔다. 서울시는 압구정역에서 덮개도로를 잇게끔 단지 중앙에 공공보행통로를 위치하게끔 가이드라인을 내렸다. 이에, 조합은 압구정역에서 논현로변을 따라 덮개도로로 갈 수 있는 설계(안)을 제안하겠다는 입장이다. 현재 신속통합기획 절차로 정비계획(안)을 수립하고 있는 대부분의 사업장에서 공공보행통로는 단지 중앙에 위치해 있다. 공공보행통로 위치를 바꾸는 건 쉽지 않을 전망이다.

조합은 과도한 순부담 계획 관련해서도 의견을 냈다. 설계사들이 서울시 기준에 맞춰 자체 계산한 결과, 순부담율은 ▲한강변(10%) ▲용도지역 상향(3.3%) ▲주거용도 전환(0.3%) 등을 합친 13.6%를 적정 수치로 도출했다. 한강변에 위치한 아파트의 재건축은 용도지역 상향 없어도 최소 기부채납을 10% 이상 하도록 서울시 지침이 마련돼 있다. 또한, 압구정3구역은 용도지역 상향(제3종→준주거, 제2종→제3종)이 예정돼 있다. 지구단위계획(안) 상 중심지 시설을 주거용도로 바꿀 경우에도 기부채납 의무 비율이 생긴다.

신속통합기획(안) 상 압구정3구역의 순부담율은 17.3%다. 압구정3구역의 기부채납은 토지(도로/공원/녹지/공공청사)와 건축물(문화시설/공공청사/덮개도로/보행교/지하차도)이 각각 13.8%, 3.5%다. 서울시 기준(13.6%)과 비교하면 순부담율이 3.7%p 많다. 물론 기부채납한 만큼 용적률 인센티브는 모두 반영돼 있다. 기부채납을 내놓는 대신, 반대급부로 용적률 인센티브를 받는 게 정비사업의 기본 원칙이다.

다만, 현재 압구정3구역은 신속통합기획 순부담율(17.3%)을 15.1%까지 줄이는 방향을 고민 중이다. 분양 연면적을 줄이지 않는 선에서 시뮬레이션 결과 나온 마지노선이 15.1%인 셈이다. 앞선 계획의 일환으로, 건축물 기부채납 중 하나인 '보행교'를 제외하는 내용이 안내됐다. 기부채납을 줄이면 용적률이 줄어들고, 용적률이 줄어들면 분양 연면적은 줄어들 수밖에 없다. 압구정3구역은 기준용적률을 올리고, 건축물 기부채납 계수를 종전 0.7에서 1로 조정해 기부채납을 줄여볼 예정이다.

서울시는 인허가청이 지정한 '전략 용도'의 건축물로 기부채납했을 때, 기부채납 계수를 1로 조정해주고 있다. 일례로, 여의도 시범아파트가 내홍을 겪고 있는 '데이케어센터'도 전략 시설이다. 서울시는 데이케어센터를 적용했을 때, 건축물 기부채납 계수로 1을 적용해 줬다. 다만 여의도 시범아파트에서 반발이 심해지면서 기부채납 시설은 현재로선 바뀔 가능성이 높다. 다른 건축물로 바뀔 경우 기부채납 계수는 내려갈 수 있다. 이는 곧 용적률의 변화를 의미한다. 물론 압구정3구역의 이같은 계획은 조합과 설계사의 계획일 뿐, 아직 서울시와 협의가 이뤄진 내용은 없다.

한편, 압구정3구역에는 상가재건축협의회가 지난 달 초 임시총회를 거쳐 구성됐다. 위원장(1명)을 포함해 총 9명의 위원이 선출됐다. 상가재건축협의회는 재건축을 진행하는 과정에서 상가 소유주들을 위해 협의에 나서게 될 공식 기구다. 통상 상가 소유주들의 쟁점은 ▲상가 위치 ▲상가 크기 ▲아파트 분양신청 가능 여부 등이 꼽힌다.