조합원들이 종전자산감정평가 결과서를 받을 때, 내 땅의 일부가 '이지목(異地目)'으로 평가돼 주변 감정평가액의 3분의1을 받는 경우가 종종 있다. 이지목은 공부상 기록(토지대장)과 실제 이용상황이 다른 땅을 의미한다. 이지목 도로란, 지목이 도로는 아니지만, 현재 도로로 사용되고 있는 경우를 지칭한다. 내 땅이 이지목인지 여부, 1필지 중 면적은 얼마나 되는지는 한국국토정보공사 등 전문기관의 측량을 거쳐 판단된다.

감정평가 실무기준(국토교통부 고시 제2023-522호)에 따르면, 종전자산평가는 사업시행계획(안) 인가고시가 있은 날의 현황을 기준으로 감정평가한다고 규정돼 있다. 다만, 이지목 도로에 관한 구체적인 평가기준은 없다. 이지목 도로는 실무관행상 토지보상법 시행규칙 제26조(이하 ‘동 규칙’) 제2항의 ‘사실상의 사도’로 보아, 동 규칙 제1항 제2호의 규정을 준용해 인근 토지 평가액의 3분의 1 이내로 평가한다. 판례도 이지목 도로를 ‘사실상의 사도’로 보고 해당 정비사업구역 내 동일한 기준을 적용하여 1/3 이내로 평가하였다면, 위법하다고 볼 수 없다고 판시했다.

관례와 판례는 위와 같으나, 감정평가사로서의 개인적 의견은 다르다.

우선 이지목 도로, 즉 ‘사실상의 사도’의 정의를 살펴볼 필요가 있다. 동 규칙 제2항에서는 사실상의 사도를 사도법상 사도 외의 도로로서 다음 각호 1에 해당하는 도로를 사실상의 사도로 정의하고 있다.

위 내용 중 제1호와 제3호, 제4호의 경우, 즉 도로 개설의 목적이 자신이 가진 토지의 가치 증진을 위한 것인 경우에는 이론적으로 이견의 여지 없이 대지와 동일하게 볼 수 없다. 그러나 동 규칙 제2호의 경우는 조금 다르다. 대지에 비해 종전자산의 가액을 현저히 낮게 평가하는 것은 이론적으로, 법률적으로 비판의 여지가 있다.

동 규칙 제2호를 인근 토지의 1/3 이내로 평가한다는 것은, 소유자가 상당한 기간에 걸쳐 선의로 타인의 통행에 공여하였을 뿐인데, 그 선의에 반하여 종전자산을 감액하는 결과를 받는 건 합리적이지 않다. 또한 해당 토지에 대해 실제 지목이 아닌 공부상 지목으로 과세되어 왔을 가능성이 있고, 그 경우 토지 소유자는 이중으로 재산권을 상실하는 결과가 초래된다.

법원도 동 규칙 제2호에 대해 “토지소유자가 그 의사에 의하여 타인의 통행을 제한할 수 없는 도로’는 사유지가 종전부터 자연발생적으로 또는 도로예정지로 편입되어 있는 등으로 일반 공중의 교통에 공용되고 있고 그 이용상황이 고착되어 있어 도로부지로 이용되지 아니하였을 경우에 예상되는 표준적인 이용상태로 원상회복하는 것이 법률상 허용되지 아니하거나 사실상 현저히 곤란한 정도에 이른 경우를 의미한다고 할 것이다.

이때 어느 토지가 불특정 다수인의 통행에 장기간 제공되어 왔고 이를 소유자가 용인해 왔다는 점만으로 도로로서의 이용상황이 고착되었다고 볼 것은 아니고, 이는 당해 토지가 도로로 이용된 경위, 일반의 통행에 제공된 기간, 도로로 이용되고 있는 토지의 면적 등과 더불어 그 도로가 주위 토지로 통하는 유일한 통로인지 여부 등 주변 상황과 당해 토지의 도로로서의 역할과 기능 등을 종합하여 원래의 지목 등에 따른 표준적인 이용상태로 회복하는 것이 용이한지 여부 등을 가려서 판단해야 할 것이라는 판례가 존재한다.

관리처분계획 수립을 위한 감정평가 실무상 편의를 위해 현재 동 규칙 각 호 어디에 해당하는지 여부는 판단하지 않고 조합에서 제시하는 이지목 도로를 인근 토지의 1/3 이내로 평가하는 관행이 있다. 이는 동 규칙 제26조 외에 감정평가사가 준용할 근거 법령이 없기 때문이다.

우선 해당 규정에서 제2호의 사도를 1/3로 평가하도록 하는 규정을 변경할 필요가 있다고 생각한다. 이지목 도로 토지 소유자들이 격렬하게 반발하는 이유는 감액의 정도가 크기 때문이다. 개설의 경위, 세금 납부의 기간 및 납부액, 대지로 원상복구하는 것의 난이도 등을 살펴 적절한 감가율을 적용하는 것이 현실적이라고 판단된다.

감정평가실무기준「국토교통부고시 제2023-522호)에서는 사도만 의뢰된 경우 용도의 제한이나 거래제한 정도를 감안하여 적절한 감가율을 적용할 수 있도록 하고 있으나, 이지목 도로의 경우 대부분 1필지 내 도로로 사용되는 부분이 문제되므로, 다른 토지와 같이 의뢰된 경우에도 해당 규정을 적용할 수 있도록 기준 변경이 필요하다.

그리고 측량 후 이지목 도로에 대한 판단을 조합 독자적으로 할 것이 아니라, 지방자치단체 공무원, 변호사, 감정평가사 등의 외부위원으로 구성된 위원회를 열어 판단하도록 하는 것이 오해와 다툼의 여지를 줄이는 길이라고 생각한다.



글 = 변효성 제일감정평가법인 이사(realplay98@naver.com)