신반포22차(디에이치 잠원)가 작년 상반기 철거를 완료한 이후 아직 첫 삽을 뜨지 못하고 있다. 시공사인 현대엔지니어링과 '공사비 증액' 협의에 도달하지 못한 탓이다. 현대엔지니어링은 지난 2017년 9월 '힐스테이트' 브랜드로 신반포22차 조합과 평당 공사비 569만원에 계약을 체결했다. 이로부터 6년이 흐른 지난해, 현대엔지니어링이 처음 변경 공사비로 제안한 금액은 '디에이치' 브랜드로 평당 1,390만원이다.

6일 업계 따르면 현대엔지니어링은 지난해 5월 신반포22차 사업시행계획 변경(안) 인가 이후 공사비 증액이 필요하다는 점을 조합에 알렸다. 2017년 9월 최초로 인가받은 사업시행계획(안) 내용은 ▲신축 세대 수(168세대) ▲연면적 10,125평 ▲건축규모(지하2층-지상35층) ▲커뮤니티 639평 등이었다. 현대엔지니어링을 시공사로 선정한 신반포22차는 2023년 5월 사업시행계획(안)을 변경했다.

변경된 사업시행계획(안) 내용은 ▲신축 세대 수(160세대) ▲연면적 11,938평 ▲건축규모(지하3층-지상35층) ▲커뮤니티 925평(스카이커뮤니티 추가) 등이다. 우선적으로 달라진 내용은 건축연면적은 기존(10,125평)보다 1,813평 늘어났다. 계획 용적률과 상관없는 지하층도 1층 더 파기로 결정됐다. 커뮤니티시설의 면적도 기존(639평) 대비 286평 증가했다.

현대엔지니어링이 입찰 당시 제안한 총 공사금액은 576억원(평당 공사비 569만원)이었다. 설계변경과 물가상승을 반영한 총 공사금액은 1,659억원(평당 공사비 1,390만원)이다. 본지 취재 결과 항목별 증액 내역을 살펴보면, ▲연면적 변동(131억원), ▲공사비 산정기준일(2017년 9월→2023년 5월) 변경에 따른 물가상승 적용(76억원) ▲분양예비비 및 각종 경상비(383억원) ▲설계변경(492억원) 등이다.

현대엔지니어링은 앞선 공사비 변동 내역을 지난해 하반기 설명한 것으로 전해진다. 일반 브랜드(힐스테이트)가 아닌 하이엔드 브랜드(디에이치) 적용에 따라 마감재를 상향조정하며, 상품성을 극대화했다는 취지로 풀이된다. 조합원들의 분담금 납부 비율도 힐스테이트(계약금 10%+중도금 60%+입주시 30%)보다 디에이치(계약금 10%+중도금 30%+입주시 60%)를 적용할 경우, 완화될 수 있음을 밝혔다.

조합이 난색을 표하자, 현대엔지니어링은 디에이치(평당 공사비 1,300만원+일반분양 후분양)와 힐스테이트(평당 공사비 1,007만원+일반분양 선분양)로 나눠 다시 제안했다. 현재 공사비 1,300만원대에서 협의중인 것으로 전해진다.

신반포22차는 일반분양 물량이 28가구라 분양가상한제를 적용받지 않는다. 현대엔지니어링과 조합은 일반분양 평당 분양가 8,500만원을 기준으로, 8,500만원을 넘어갈 경우 조합과 시공사가 수익분배 비율을 두고도 협의하고 있는 것으로 알려져 있다. 일반분양이 미분양날 경우, 현대엔지니어링은 최소 8,500만원에 대물인수 형태로 책임지겠다고 약속했다.

현대엔지니어링이 작년에 조합원들에게 설명한 자료에 따르면, 신반포22차의 평당 일반분양가로 1억2,000만원을 책정했다. 33평의 경우, 단순 계산으로 40억원이 나온다. 현대엔지니어링은 현재 조합과 이야기를 나누고 있는 평당 일반분양가 8,500만원 이상에서 분양을 성공리에 진행할 경우 시공사도 수익을 분배받겠다는 점을 강조하고 있다. 성과가 있어야, 분양을 열심히 진행할 동기부여가 된다는 의미다.

신반포22차 조합과 현대엔지니어링이 체결한 계약은 일반적인 공사도급계약이 아닌, 공동사업시행 계약이다. 공동사업시행 협약서 제3조(공사도급계약으로 전환 제한)를 통해, 공동사업시행협약을 공사도급계약으로 변경할 수 없다는 조항을 넣었다. 현대엔지니어링은 건축물 공사는 물론, 인허가와 분양 업무(조합원·일반) 모두 주관한다. 공사비는 사업시행계획(안) 인가 후 인가된 설계도서를 기준으로 산출되며, 관리처분계획(안) 인가 신청 전까지 확정해야 한다. 신반포22차는 작년 5월 설계변경을 통해 사업시행계획 변경(안)을 인가받았다.

도급계약과 달리, 공동사업시행 계약은 시공사도 분양 성과에 따라 수익 혹은 손실을 함께 분담하는 구조다. 실제 확정된 공사비 내에서 현대엔지니어링이 공사기간 단축 등의 노력으로 절감한 금액은 그대로 시공사 수익으로 귀속된다. 준공 인가시까지 미분양으로 인해 현대엔지니어링으로부터 빌린 돈과 공사비를 주지 못하면, 조합은 공동주택 또는 상가 등의 현물로 전액 상환(대물변제)한다. 공사기간은 착공신고일로부터 32개월이다. 물가변동은 소비자물가지수와 건설공사비지수 중 낮은 값을 적용키로 합의한 바 있다.