남영역(1호선)·숙대입구역(4호선) 더블역세권을 자랑하는 남영2구역이 지난해 조합설립인가를 받은 후, 조합 업무를 도와 함께 사업을 일궈나갈 협력업체 구성도 완료했다. 현재 조합은 내년 시공사 선정을 위한 경쟁입찰에도 착수할 방침이다. 남영2구역은 기존 2종일반주거지역에서 일반상업지역으로 종상향을 전제로 재개발 사업을 추진하고 있다. 역세권 구역에 속해 있는 만큼, 상업기능 활성화 목적이 담겨있다. 

6일 정비업계 따르면 남영2구역 조합(유택희 조합장)은 총 565세대 도시정비형 재개발 사업을 진행하고 있다. 분양주택과 공공임대주택 수는 각각 456세대, 109세대다. 공공임대주택은 재개발 의무임대주택 29세대와 기부채납 임대주택 80세대로 구성된다. [도시및주거환경정비법]에 따른 재개발 사업 시, 의무적으로 지어야 할 공공임대주택 수는 전체 세대 수의 5%다. 모두 서울시에 표준건축비를 받고 매각하게 된다. 기부채납 임대주택은 상한용적률 완화와 관련 있다.

사업 대상지 면적은 17,658㎡로, 주상복합이 들어설 획지와 정비기반시설(공공청사·도로)은 각각 14,965㎡, 2,693㎡다. 기부채납 대상인 정비기반시설은 공공청사1과 공공청사2, 도로로 구성된다. 공공청사1은 서울특별시로 귀속되며, 세부 용도는 서울시 기부채납 통합관리시스템에 의해 추후 확정된다. 공공청사1의 순수 토지 기부채납은 2,493㎡, 건축물 기부채납은 부지로 환산 시 1,104㎡가 된다.

공공청사1의 건축물 기부채납은 설치비용(건축비 x 건축연면적)을 부지가액으로 나눈 결과값이다. 공공청사2는 용산구청으로 귀속되며, 용산구처장이 운영 및 관리한다. 지상1층부터 지상3층, 3개층에 사용되는 건축연면적은 5,000㎡다. 공공청사2의 토지 기부채납과 건축물 기부채납(환산부지)은 각각 418㎡, 378㎡다. 공공청사2를 통한 기부채납 총량은 796㎡다.

결과적으로 정비기반시설을 통한 기부채납은 ▲공공청사1(토지+건축물=3,597㎡) ▲공공청사2(토지+건축물=796㎡) ▲도로(토지=200㎡) ▲공공임대주택(토지+건축물=1,064㎡) 등을 모두 합친 5,658㎡다. 신규 정비기반시설을 만들면 제공하는 기부채납 총량(5,658㎡)에서 기존 공공용지(507㎡)를 제외한 순부담 면적은 5,151㎡가 나온다. 이를 사업 대상지 면적(17,658㎡)으로 나누면, 순부담률은 30%가 계산된다.

남영2구역 조합원들은 내 땅의 30%를 기부채납하고 재개발 사업을 진행하고 있음을 알 수 있다. 용적률 체계는 ▲기준용적률(294.3%, 용도지역 상향에 따른 종전 용도지역별 용적률 가중평균) ▲허용용적률(597%) ▲상한용적률(860%) 등이다. 남영2구역은 내년 시공사 선정을 염두에 두고 정비업체(큐리하우징)와 함께 사전 준비작업에 매진하고 있다.

핵심 입지인 만큼, 대형 시공사들의 러브콜이 이어지고 있다. HDC현대산업개발과 삼성물산, 롯데건설 등이 사전 홍보 움직임을 보이고 있는 것으로 전해진다. 실제 삼성물산은 용산사업소를 남영2구역 내 위치한 용산빌딩(용산구 한강대로 273)에 마련했다. 삼성물산의 용산사업소는 남영2구역 외에도 용산 전체를 관할하지만, 일부 조합원들은 구역 내 위치한 시공사 사무실 위치가 근거리에서 조합원들과 사전 교감을 나누겠다는 셈법으로 보고 있다.