'래미안 광화문'을 꿈꾸는 사직2구역(종로구)이 지난해 새 집행부를 필두로 정비계획(안) 변경에 구슬땀을 흘리고 있다. 롯데건설에서 삼성물산으로 시공사를 교체한 이후, 불필요한 사업비를 최소화하며 원점에서 다시 달릴 준비를 하고 있는 셈이다. 사직2구역은 지난 2012년 사업시행계획을 인가받고 조합원 분양까지 마쳤지만, 캠벨 선교사 부지와 서울시의 인·허가 부재로 10년째 속수무책으로 멈춰있던 사업장이다.

20일 정비업계 따르면 사직2구역 조합(전규상 조합장)은 올해 상반기 정비계획(안) 변경을 위한 인허가 과제를 최우선 목표로 삼고 있다. 사직2구역은 사업시행계획(안)을 인가받았지만, 박원순 전 서울시장이 사직2구역의 역사·문화적 가치를 보존해야 한다는 이유로 2017년 조합설립인가를 취소시킨 곳이다. 조합은 3년 간에 소송을 거쳐 승소했지만, 이후에도 서울시가 캠벨 선교사 부지를 우수 건축물로 지정하면서 난항을 겪었다.

사직2구역은 제2종일반주거지역으로 종상향을 전제로 정비계획(안) 수립에 매진하고 있다. 사업성과 직결되는 조건(용적률·층수규제 등)을 두고 서울시 도시계획심의위원회 위원들과 사전기획을 진행 중이다. 사직2구역은 현재 30% 넘게 빈 집이 방치되고 있다. 서울시가 정비구역 해제를 강행하면서 불거진 소송이 장기화됐기 때문이다. 기존 계획대로였더라면 이미 입주까지 마치고도 남을 시간이라는 게 업계 관계자들의 중론이다.

2009년 고시된 정비계획(안)에 따르면, 사업대상지 면적은 34,261㎡다. 공동주택 획지와 정비기반시설 용지는 각각 27,391㎡, 6,870㎡다. 정비기반시설 용지는 ▲공공공지(2,217㎡) ▲경관녹지(3,799㎡) ▲도로(943㎡)다. 용적률과 건폐율은 각각 176%, 31%다. 높이는 39.5m다. 예상되는 주택 공급 물량은 총 456세대다.

물론 앞선 정비계획(안)은 15년 전에 만들어졌다. 조합은 그 사이 관련 법령(도정법·건축법 등)이 많이 바뀜에 따라, 사업성을 보완한 새로운 정비계획(안)으로 인허가를 차근차근 밝아나갈 방침이다. 올해 종로구청이 정비계획(안)을 서울시에 입안하면, 서울시에서 도시계획심의위원회를 통해 의결 여부를 결정한다. 통과 시, 건축심의→교통·환경영향평가→사업시행계획(안) 순서대로 인허가 작업을 순차적으로 진행해야 한다.

기부채납하게 될 정비기반시설에는 역사문화공원도 새롭게 들어간다. 역사문화공원을 통해, 캠벨 선교사 건물 활용법도 가닥이 잡힐 것으로 업계는 보고 있다. 제2종일반주거지역의 법적상한용적률(250%)을 최대한 활용하기 위해선 높이 규제가 조금이라도 완화돼야 한다. 현재 7층에서 얼마나 층수 완화가 되는지 여부에 따라 활용 가능 범위의 용적률도 달라질 전망이다. 용적률은 곧 분양 가능한 건축연면적 확보와 직결된다.

특히, 사직2구역은 서울시 지정문화재(경희궁)가 근방에 있어 건축물 높이 제한을 받고 있다. 서울특별시 문화재 보호조례 제19조 및 별표2(문화재 주변 건축물 높이기준)에 따르면, 서울시 지정문화재가 근방에 있을 경우, 보호구역 경계 지표에서 7.5m 높이를 기준으로 앙각 27도선에 따라 높이 제한을 받는다. 현재 경희궁과 맞붙어 있는 땅은 높이 제한을 받을 수밖에 없어, 이쪽을 역사문화공원을 조성하는 안을 서울시와 논의 중이다.

기존 시공사였던 롯데건설로부터 빌린 대여금(원금+이자) 소송도 원만하게 마무리되어야 한다. 사직2구역은 지난 2022년 말 선정한 삼성물산과 금전소비대차 계약을 체결했고, 입찰보증금을 사업비로 전환해 사업 진행에 필요한 자금으로 활용하고 있다. 롯데건설은 서울시가 사직2구역 정비구역 해제를 추진하는 과정에서 조합 측에 제공해 오던 대여금을 중단한 바 있다.