개포주공5단지가 시공사 선정 작업에 착수한 가운데, 포스코이앤씨와 대우건설 등 대형건설사들의 움직임이 바빠지고 있다.

17일 정비업계 따르면 개포주공5단지(하정일 조합장) 재건축 조합은 이달 20일(화) 오후 3시 현장설명회를 개최한다. 포스코이앤씨와 대우건설 등이 해당 사업장에 관심을 타진하고 있는 것으로 전해진다. 현장설명회에서 입찰참여안내서 등이 배부될 예정이며, 수주 의사결정을 내린 건설사들은 이달 27일까지 입찰참여확약서를 제출해야 한다. 입찰보증금 300억원(현금)은 4월 5일까지만 내면 된다.

개포주공5단지가 자체적으로 적산업체를 통해 산출한 총 공사비는 6,970억원이다. 건축연면적(274,315㎡)을 감안한 평당 공사비는 840만원이다. 지난해 인가받은 사업시행계획(안)을 살펴보면, 구역면적은 56,173㎡며, 지하4층-지상35층 총 1,279세대(공공임대주택 145세대 포함)를 짓는 프로젝트다. 용적률과 건폐율은 각각 299%, 22%다.

지난해 사업시행계획(안) 인가를 진행할 때, 산출한 추정비례율은 약 85%다. 조합은 당시 평당 공사비 750만원을 적용했다. 현 시점, 시공사 입찰공고 상 평당 공사비(840만원)와는 약 90만원 정도 차이가 난다. 다른 조건이 모두 동일하다고 가정했을 때 추정비례율은 85% 미만으로 떨어질 수밖에 없다. 물론 분양수입(조합원 분양·일반분양·상가 등)을 늘리거나, 다른 사업비를 줄이는 방향으로 비례율은 어느 정도 조정이 가능하다. 참고로 조합설립인가를 받을 당시 추정비례율은 약 92%였다. 최근 가파른 공사비 상승으로 인해 비례율이 소폭 하락한 것으로 보인다.

2023년 안내된 조합원 분양가는 ▲59㎡(16억원) ▲74㎡(19.4억원) ▲76㎡(20억원) ▲84㎡(21.7억원) ▲101㎡(25.4억원) ▲114㎡(28억원) ▲120㎡(29.2억원) ▲PH127㎡(44.2억원) ▲PH146㎡(49.1억원) ▲PH157㎡(51.8억원) ▲PH159㎡(52.8억원) 등으로 계산됐다. 종전자산평가는 ▲23평(21억원) ▲25평(22.5억원) ▲31평(25억원) ▲34평(27.2억원)이다.

조합원들은 종전자산평가에 추정비례율(약 85%)을 곱한 권리가액을 갖고, 원하는 평형대의 조합원 분양가와 비교해 분담금 혹은 환급금을 계산할 수 있다. 현재 34평형을 가진 조합원이 동일 평형대로 이동할 경우, 약 1억3,000만원을 돌려받는 것으로 계산됐다. 물론 이는 지난해 사업시행계획(안)을 수립하고 인가받는 과정에서 계산됐기 때문에 현 시점과는 차이가 있다. 분담금(혹은 환급금)은 사업 진행 과정에서 계속 변동된다.

올해로 준공 40년차를 맞는 개포주공5단지는 2012년 안전진단(D등급)을 완료한 뒤 2020년 조합설립인가를 받았다. 구역 면적은 56,173㎡며, 이중 공동주택 용지와 정비기반시설 용지는 각각 51,036㎡, 5,136㎡다. 정비기반시설은 다시 공원(4,008㎡)과 도로(1,128㎡)로 나뉜다. 계획 정비기반시설 면적(5,136㎡)에서 계획 정비기반시설 내 국공유지(315㎡)를 제한 4,821㎡가 순부담 면적이다. 순부담률은 약 8.5%로 환산된다.

기준용적률은 210%며, 허용용적률은 추가 17%를 적용받아 227%다. 추가로 받은 용적률 17%는 ▲우수디자인(5%) ▲지속가능형건축구조(7%) ▲친환경최우수등급·신재생에너지(5%)로 받을 예정이다. 상한용적률은 허용용적률(227%)과 기부채납완화용적률(25%)을 더한 약 252%다. 정비계획 용적률은 250% 이하며, 법적상한용적률은 299%다.

개포주공5단지 토지등소유자는 총 961명이다. 조합설립인가를 받은 날(2020년 12월 1일)로부터 3년 이내 사업시행계획(안)도 인가받았다. 개포주공5단지는 인근 단지(개포주공3·4·6·7단지)와 조화로운 도시경관을 만들기 위해 특별건축구역으로 작년 3월 지정된 바 있다. 개포주공3단지와 개포주공4단지는 각각 디에이치아너힐즈, 개포자이프레지던스로 탈바꿈했다. 현재 5단지와 6·7단지가 재건축 사업을 진행하고 있다.