신림1구역이 작년 9월 사업시행계획(안) 수립을 위한 총회를 마친 이후, 교통·교육·환경 등의 각종 영향평가도 매듭 지었다. 최근 구청으로부터 사업시행계획(안) 인가를 받음에 따라, 후속 사업절차를 위한 담금질로 분주한 상황이다. 무허가건축물 소유주들의 조합원 등록을 위한 후속 작업도 순차적으로 이뤄질 전망이다.

14일 정비업계 따르면 신림1재정비촉진구역 재개발 조합(유병철 조합장)이 사업시행계획(안)을 인가받았다. 사업시행계획 인가를 위한 협의 대상은 총 58개로, 이중 서울시와 관악구청은 각각 20개, 23개였다. 조합은 작년 9월 총회 이후 각종 영향평가 심의를 진행해 왔다.

신림1구역은 서울시내 사업장 중에서 무허가건축물이 가장 많은 곳으로 손꼽힌다. 약 1만평에 달할 정도로 규모가 크고, 대상지의 무허가건축물 소유주만 무려 700세대에 달한다. 당초 이들은 조합원 신분이 아니었다. 다만 신림1 재개발 조합은 서울시 조례를 참고해 총회 때 정관을 개정해 무허가건축물 소유자들에게도 조합원 지위를 부여하기로 결정했다. 현재 조합은 무허가건축물 소유주들을 조합원 명부에 포함시키고자 등록 절차를 밟고 있다.

조합은 향후 구청으로부터 조합원 수 변경에 따른 조합설립변경인가를 받게 된다. 해당 절차가 마무리되면, 무허가건축물 소유주들도 정식 조합원 지위를 얻게 된다. 무허가건축물 소유주들은 사업시행계획 인가 후 분양신청 개시일 전까지 조합원 자격을 부여받아야 분양신청이 가능하다.

그간 점용료(점유사용료)를 지불한 무허가건축물 소유주들은 한국자산관리공사로부터 국·공유지 토지를 직접 매입하는 의무를 갖고 있다. 따라서 소유주들은 유·불리를 고심한 뒤, 토지불하(공공기관 땅을 개인이 사는 것) 여부를 선택할 수 있다.

토지불하를 하게 되면, 먼저 토지값의 10%만 내고 나머지 90%는 10~20년 동안 분납할 수 있다. 권리가액이 높아지면 향후 평형 배정과 추가분담금 납부 측면에서 이점이 작용하는 구조다. 반대로 토지불하를 안하면, 현재 무허가건물의 가치가 낮기에 입주권엔 문제가 없으나 감정평가에서 불이익이 발생할 수 있다. 감정가가 낮으면 추가분담금에 영향을 미칠 수 밖에 없고, 조합원 간 평형 경쟁(권리가액 순 배정)에서도 밀리게 된다.

한편 조합은 무허가건축물이 주택이면 주택으로, 상가면 상가로 분양 받는 것을 원칙으로 한다. 상가로 이용되는 무허가건축물을 아파트로 받기 위해선 해당 건물이 주택으로 사용돼야 한다. 다시 말해, 조합원 분양신청 이전까지 성격을 바꿔 상가건물을 주거용으로 복구(개조)해야 하는 것이다. 주거용으로 복구하려면 세입자와 계약 갱신을 하지 말고 공실로 두면 된다.

국공유지 매매 계약 체결은 '무허가건축물 소유주가 직접 체결' 또는 '조합에 위임해 조합이 일괄 체결'하는 두 가지 방법으로 나뉜다. 물론 점유권을 포기하고 국공유지 매매계약을 포기하는 방법도 있다. 다만 가끔 무허가건축물 소유주가 매매계약을 체결도 안 하고, 포기도 하지 않는 경우가 발생하기도 한다. 이럴 경우 시간 지연에 따른 문제가 발생하기에, 조합은 분양신청 시에 대위계약 위임장이나 불하포기각서를 받는다는 계획이다.