[법무법인 센트로] 매매 후, 기존 양도인의 조합설립동의서 '재사용' 가능할까

Q. 재개발·재건축 사업은 오래 걸린다. 그러다 보니 조합설립에 참여했던 토지등소유자들이 부동산을 팔고 떠나는 경우가 많다. 집주인이 바뀔 경우, 조합은 새 집주인으로부터 조합설립동의서를 새로 징구해야 할까? 아니면 기존에 양도인이 제출한 동의서를 재사용할 수 있을까? 기존 양도인의 동의서를 재사용하게 되면, 설명과 고지는 누구한테 해야 할까? A. (김정우 법무법인 센트로 대표변호사) 결론적으로 도시정비법에는 아무런 규정이 없다. 법리적인 해석과 다툼이 계속 있을 수밖에 없는 이유다. 우선 기존 양도인이 제출한 동의서를 재사용할 수 있는지부터 먼저 살펴보자. 2가지 견해가 존재한다. 견해① : 새로 받아야 한다. 조합설립동의서는 ‘토지등소유자’로부터 징구하는 것이다. 새로운 조합설립변경인가를 위하여 동의서를 다시 징구할 경우, 이미 토지등소유자의 지위를 상실한 양도인의 동의서는 효력을 상실하여 재사용할 수 없고 양수인으로부터 새로 징구해야 한다는 견해가 있다. 견해② : 안 받아도 된다. 도시정비법 제129조를 보면 “사업시행자와 정비사업과 관련하여 권리를 갖는 자(이하 “권리자”라 한다)의 변동이 있은 때에는 종전의 사업시행자와 권리자의 권리ㆍ의무는 새로

• 진현우 기자
• 2023-06-30 07:44

'현금청산 최소' 전농9구역, 정비구역 지정 코앞…공공재개발 3번째

동대문구 전농9구역이 올해 4월 정비계획(안) 결정을 위한 공람공고를 마친 가운데 공공재개발 후보지에선 3번째로 구역지정을 앞두고 있다. LH공사가 사업시행을 맡은 거여새마을(재정비촉진구역)과 신설1구역에 이어 3번째다. 전농9구역은 81% 이상의 전폭적인 동의율을 바탕으로 공공재개발 사업을 추진해 왔다. 29일 정비업계 따르면 사업시행 예정자인 한국토지주택공사(LH공사) 공공정비사업처는 지난 20일 토지등소유자들에게 구역 지정이 임박했다는 내용의 안내문을 발송했다. 이달 7일(수) 정비구역 지정을 위한 심의조건 조치결과를 서울시 도시계획위원회에 보고했고, 이날(29일) 정비구역 지정 및 정비계획 결정 고시가 예고돼 있음을 알렸다. 전농9구역 위치는 전농동 103-206번지 일대며, 구역면적은 49,061㎡다. 예상되는 총 공급물량은 1,159세대로 ▲조합원·일반분양(920세대) ▲국민임대(99세대) ▲의무임대(140세대)로 분류된다. 의무적으로 지어야 할 공공임대주택은 140세대다. 재개발 사업의 임대주택 및 규모별 건설비율은 서울시 고시(제2022-493호)에 따라, 총 세대 수의 15% 이상 또는 연면적의 10% 이상을 지어야 한다. 국민임대는 용적률

• 진현우 기자
• 2023-06-29 08:11

수장 바뀐 미아2구역, 인수인계·운영자금 집중…내부 갈등 봉합할까

미아2재정비촉진구역(이하 미아2구역)이 지난 달 4일 개최된 임시총회에서 당선된 정찬경 신임 조합장을 필두로 조속한 사업 정상화를 조합원들에게 약속했다. 2016년 조합설립인가를 받은 이후 7년이 지났지만 아직 사업시행계획(안) 단계를 넘어서지 못한 상황이다. 통상적으로 조합설립인가부터 사업시행계획(안) 인가까지 3~4년 정도 소요됨을 감안할 때, 사업 기간이 어느 정도 지체된 셈이다. 29일 정비업계 따르면 강북구청 주거정비과는 지난 달 25일(목) 미아2구역의 조합설립 변경인가를 냈다. 전임 집행부에서 사업비 및 운영비로 사용하기 위해 차입한 금액과 미지급금 내역을 파악하고 있으며, 회계장부와 실제 지급한 내역을 대조하는 작업을 진행하고 있다. 미아2구역의 차입금과 미지급금은 각각 41억원, 30억원 수준으로 조사됐다. 부채 계정에는 삼성물산(13억원)과 오엔랜드이십일(2.2억원) 등이 잡혀 있다. 미아2구역은 지난 2019년 서울시 정비사업 융자금으로 12억원을 지원받았으나, 이듬해에는 조합 정관에 상환방법이 미비돼 있어 융자금 지원심의에서 떨어졌다. 이에, 미비된 사항(서울시 융자금 상환 내용)을 2021년에 조합정관 제34조(정비사업비의 부과 및 징

• 진현우 기자
• 2023-06-29 07:54

공덕1구역, 모델하우스 자재 '631만원' 맞춰 협의…잠잠해진 비대위

'마포자이힐스테이트'로 탈바꿈할 예정인 공덕1구역이 최근 개최한 임시총회에서 공사도급계약 변경(안)을 통과시킨 가운데, 조합과 시공단(GS건설·현대건설)은 모델하우스 자재 관련 막바지 협의를 진행하고 있다. 평당(3.3㎡) 공사비 631만원에 맞춰 공사 자재가 결정될 전망이다. 공사 지연을 이유로 조합장 해임 카드를 들고 나온 비상대책위원회는 현재 해임총회 성립요건을 충족하지 못해 잠잠해진 상황이다. 28일 정비업계 따르면 공덕1구역은 시공단(GS건설·현대건설)과 아파트 자재를 결정하기 위해 협의 중이다. 시공비 증액을 두고 1년 넘게 이어온 협상은 마무리됐고 공사비는 '613만원+α'로 결정됐다. α값은 18만원으로 자재 품질과 관련 있다. 시공단은 사실상 631만원에 맞춰 공사 자재를 조합에 제안할 것으로 관측되며, 조합 또한 이를 수용하는 데 별도 이견은 없을 것이라는 게 현장 분위기다. GS건설과 현대건설은 일반분양 계약대금이 들어오면 착공을 하겠다는 강경한 입장을 전달했으나, 현재는 분양 시기가 어느 정도 가시권에 들어오면 공사를 시작하겠다는 완화된 태도를 보이고 있다는 후문이다. GS건설과 현대건설은 회사 방침에 따라 분양대금이 입금되어야 착공에

• 진현우 기자
• 2023-06-28 07:56

'비례율118%' 마천4구역, 하반기 관처 총회…시공비 증액 관심사

비례율 118%로 조합원 분양신청을 완료한 마천4구역(송파구 마천동 323번지 일대)은 하반기 임시총회를 열어 관리처분계획(안) 안건을 의결할 예정이다. 우선 원안대로 관리처분계획(안)을 송파구청으로부터 받고, 올해 4월 정기총회에서 예고한 중대 설계변경(고급화 방점)을 진행할 것으로 업계는 보고 있다. 향후 설계변경·물가상승에 따른 시공비 증액도 예상돼 있는 만큼, 조합의 비례율 사수에 관심이 모아진다. 27일 정비업계 따르면 마천4구역의 조합원 분양신청 시점 추정비례율은 118.03%다. 총 수입(1조1,520억원)에서 총 지출(6,212억원)을 뺀 뒤, 분양신청한 조합원의 종전자산평가금액(4,496억원)으로 나눈 결과값이다. 총 수입은 ▲아파트 분양(1조180억원) ▲근린생활시설 분양(394억원) ▲기타 수입(969억원) ▲매출 부가가치세(24억원)로 구성된다. 총 지출은 사업 완료시까지 소요되는 공사비용, 철거비용, 설계비용 등 각종 용역업체 등의 용역비와 조합운영비 등으로 이뤄진다. 소요비용 추산액은 ▲설계비(64억원) ▲감리비(82억원) ▲정비사업전문관리비(27억원) ▲공사비(3,850억원, 매입 VAT 포함) ▲보상비(744억원) ▲조합운영비(1

• 진현우 기자
• 2023-06-27 06:53

구역지정 고시된 신당10구역, 추정비례율 111%…임대주택 300개

신당10구역이 올해 2월 서울시 도시계획심의위원회로부터 수정가결을 받은 지 4개월여만에 구역지정 고시를 완료했다. 중구청의 지원사격을 받고 있는 만큼, 연내 조합직접설립제도 활용도 가시권에 들어온 것으로 전해진다. 조합설립에 앞서 구성될 주민협의체 수장은 중구청장이 임명할 예정이며, 부위원장은 토지등소유자들의 투표로 결정된다. 27일 정비업계 따르면 신당10구역의 정비계획(안) 상 추정비례율은 111.41%로 계산됐다. 총수입(1조1,153억원)에서 총지출(5,873억원)을 뺀 뒤, 종전자산추정액(4,739억원)으로 나눈 결과값이다. 조합원(767세대)과 일반분양(340세대) 물량을 통한 수입은 각각 약 6,312억원, 약 3,292억원으로 집계됐다. 의무 임대주택(172세대) 수입은 약 543억원, 법적상한용적률 사용에 따른 임대주택(144세대)은 약 182억원이다. 총지출은 ▲공사비(4,918억원) ▲보상비(344억원) ▲관리비(28억원) ▲설계비(72억원) ▲감리비(101억원) ▲부대경비(347억원) ▲예비비(64억원)로 이뤄진다. 추정비례율은 평당 공사비 705만원, 일반분양가 평당 3,300만원을 기준으로 책정됐다. 공사비가 10% 상향되고, 일반분

• 진현우 기자
• 2023-06-27 06:53

'단독주택 81%' 거여동 모아타운, 250% 용적률 목표…통합개발 권장

작년 상반기 서울시로부터 모아타운 후보지로 선정된 거여동 555번지 일대가 작년 12월 관리계획(안) 수립 용역에 착수한 지 반년 만에 주민설명회를 개최했다. 남측으로는 위례신도시, 동측으로는 거여·마천재정비촉진지구 등 대상지 주변으로는 대규모 개발사업이 추진돼 있어 상대적 격차가 있다고 판단되는 지역이다. 송파구청은 임대주택을 지어 법적상한용적률(250%)까지 확보하겠다는 토지 이용계획을 밝혔다. 26일 정비업계 따르면 송파구청은 이달 21일(수) 거여1동 주민센터에서 거여동 모아타운 관리계획(안)을 설명하는 자리를 가졌다. 대상지는 ▲1구역(거여동 555-1번지 일대/4,691㎡) ▲2구역(거여동564번지 일대/3,821㎡) ▲3구역(거여동 552-1번지 일대/3,340㎡)로 구성된다. 전체 구역 면적은 약 12,615㎡로, 모아타운 구역 내 사업을 진행할 경우 최소 사업면적(1,500㎡)을 충족한다. 기초현황조사에 따르면 전체 토지등소유자는 106명으로 ▲개인(95명) ▲송파구(8명) ▲서울시(1명) ▲교회(1명) ▲법인(1명)이다. 전체 필지는 106필지로, 사유지와 국·공유지는 각각 97필지, 9필지다. 건축물 수는 92개로, 단독주택(75개) 비율

• 진현우 기자
• 2023-06-26 09:04

마천3구역, 교통영향평가 매진…6월 중 무허가건축물 조합원 신청

거여·마천뉴타운 소속인 마천3구역이 서울시로부터 받은 교통영향평가 지적사항을 보완하며 통과에 열을 올리고 있다. 정비구역 취소와 소송 등 우여곡절을 거듭한 끝에 2020년 조합설립인가를 받았고, 지난 3년 간 재정비촉진계획(안) 변경 인허가 업무를 받는데 시간을 할애했다. 조합설립인가 후 3년 이내 사업시행계획(안)을 제출하지 못해 올해 조합원들로부터 정비구역 기한 연장 관련 동의서를 징구했다. 26일 정비업계 따르면 마천3구역 재개발 정비사업 조합은 교통영향평가 통과를 목표로 서울시 피드백을 보완하고 있다. 동시에 건축심의를 준비하기 위한 협력업체 선정도 병행하고 있다. 지난 16일(금) 2023년 3차 대의원회를 열어 정비기반시설(공공시설건축물·공원) 설계 및 심의를 위한 협력업체 선정 및 계약체결 위임 안건을 상정했다. 통상적인 재개발 절차상 교통영향평가 이후에는 건축심의와 환경영향평가를 거쳐 사업시행계획(안)을 관할 구청에 제출하게 된다. 물리적인 일정을 감안할 때, 올해 하반기 교통영향평가를 통과한 뒤 내년 건축심의를 진행할 것으로 업계는 보고 있다. 이달 1일부터 30일까지는 무허가건축물 소유자들의 조합원 신청을 받고 있다. 조합정관 제9조(조합원

• 진현우 기자
• 2023-06-26 07:32

공공재개발 진행상황

• 진현우 기자
• 2023-06-25 19:00

'2개 추진위' 성산동 모아타운, 건강한 통합 절실…"사업취지 되새겨야"

모아타운 후보지인 마포구 성산동의 소규모주택정비 관리계획(안) 수립이 임박한 가운데, 2개 추진위원회(주민협동·모아타운 200번지)가 사업 주도권을 두고 대립각을 보이고 있어 업계 관심이 모아진다. 2개 추진위원회는 마포구청으로부터 각각 연번동의서를 발급받아 동의서를 징구하고 있는 상황으로, 지금과 같은 대치상황이 길어질수록 원활한 모아타운 사업을 위한 동력을 잃을 수 있다는 지적이 나온다. 건강한 통합이 절실한 상황이다. 25일 정비업계 따르면 마포구 성산동은 2개 추진위원회로 나뉘어 모아타운 사업을 진행하고 있다. 주민협동 추진위원회는 성산동 200-371번지에 사무실을 냈고, 모아타운 200번지는 200-413번지에 사무실을 개소했다. 작년 상반기 서울시로부터 모아타운 후보지로 선정된 성산동은 총 6개 가로주택정비사업이 진행 중이며 각 추진위별로 나눈 구역계 번호는 다른 상황이다. 무엇보다 2개 추진위원회는 각각 정비사업전문관리업자로 ㈜부동산서브S&C, 행복짓기㈜와 사업관리(PM·Project Management) 용역을 위한 업무협약(MOU)을 체결한 상황이다. 당초 조합설립 이후 공동사업시행을 원했던 ㈜이룸에이앤씨는 주민 반발로 사업장에서 철

• 진현우 기자
• 2023-06-25 16:21