토지등소유자만 2,960명에 달하는 강북구 미아동258번지가 계획용적률 242.38%로 재개발 사업을 위한 첫 발걸음을 뗀다. 구역면적 대비 토지등소유자가 많은 점을 감안해, 소형평형을 많이 배치하는 방향으로 세대 수를 많이 가져간다는 복안이다. 비효율적인 기반시설은 최소화해 아파트를 지을 수 있는 대지면적을 최대한 확보할 것으로 업계는 보고 있다. 구릉지 특성을 반영한 토지이용계획에도 관심이 모아진다.

강북구 미아동258번지는 지난 달 19일(월) 재개발 사전타당성 조사 및 도시관리계획 수립 내용을 토지등소유자들에게 안내하는 주민설명회를 가졌다. 이 구역은 지난 2021년 4월 주민동의율 약 77%를 확보해 강북구청에 사전검토를 요청했고, 이듬해 4월 개발행위제한과 권리산정기준일이 고시됐다. 올해 초엔 종전·종후자산감정평가와 평균추정분담금을 산출한 바 있다.

미아동258번지는 1971년 12월 신탁은행이 출자한 한신부동산이 택지조성사업을 실시한 곳으로, 1986년 이후에는 다세대주택 위주의 저층 주거지가 조성됐다. 30여년이 지난 현재 노후화된 주택과 기반시설 부족 등으로 거주민들의 불편이 가중됨에 따라 재개발 사업이 추진됐다. 특히 표고 40m 이상이 100%인 구릉지로 형성돼 있으며, 경사는 최대 55.9도에 달하는 것으로 조사됐다. 평균 경사도는 12.8도다.

용도지역은 제1종일반주거지역과 제2종일반주거지역(7층이하)이 혼재돼 있으며, 전체 구역(145,064㎡) 중 약 88%가 제1종일반주거지역(127,124㎡)이다. 제1종일반주거지역은 모두 제2종일반주거지역(7층이하)으로 1단계 종상향을 진행할 예정이다. 지난 2003년 8월 일반주거지역 종세분화를 결정하던 시절, 공동주택이 조성돼 있거나 건축허가가 완료된 지역은 제2종일반주거지역(7층이하)으로 용도지역이 결정됐다.

필지는 497개로 이뤄져 있으며 이중 사유지와 공유지(시유지·구유지)는 각각 475개, 22개로 이뤄져 있다. 필지(497개) 중 대지가 464개로 전체 약 78%를 차지하며 그 뒤를 도로(25개), 공원(3개), 임야(2개), 종교용지(1개), 주차장(2개)이 따르고 있다. 전체 건축물(466개) 중 공동주택(아파트·연립주택·다세대주택)이 403개로 전체 86%로 집계됐다. 단독주택과 근린생활시설은 각가 42개, 10개로 조사됐다.

용적률은 ▲기준용적률(152.5%) ▲허용용적률(172.5%) ▲상한용적률(206.2%) ▲법적상한용적률(250% 이하)로 구성된다. 기준용적률은 정비기본계획상 용도지역별 기준이며, 허용용적률은 기준용적률에 정비기본계획상의 인센티브를 반영한 용적률이다. 상한용적률은 허용용적률에 공공시설 등 기부채납을 통해 부여한 용적률이며, 법적상한용적률은 국토계획법상 최대 허용되는 용적률이다. 높이는 평균 10층, 최고 13층이다.

예상되는 주택 공급 물량은 총 4,038세대(임대주택 905세대 포함)다. 분양주택은 3,133세대로, ▲42㎡(1,794세대) ▲52㎡(205세대) ▲59A㎡(232세대) ▲59B㎡(182세대) ▲69㎡(175세대) ▲74㎡(190세대) ▲84㎡(355세대)로 이뤄진다. 재개발을 할 때 의무적으로 지어야 할 임대주택(연면적 10% 이상)은 364세대, 법적상한용적률 사용에 따른 임대주택은 542세대다. 총 임대주택은 905세대로, 모두 42㎡다.

추정비례율은 89.4%다. 총수입(1조8,292억원)에서 총비용(1조2,034억원)을 뺀 뒤, 종전자산추정액(7,001억원)을 나눈 결과 값이다. 비례율 89%는 평당 공사비 700만원, 일반분양가 평당 2,300~2,600만원을 기준으로 산정됐다. 사업성 지표를 최대로 계산했을 때 비례율은 108.5%, 최하로 계산했을 때 비례율은 70%다. 재개발 사업 추진 여부를 위한 주민의견조사는 이달 12일(월)부터 다음 달 11일(화)까지다. 주민의견조사 이후 찬성 50% 이상, 반대 25% 미만을 충족할 경우엔 정비계획(안) 수립에 착수한다.