발행일(UPDATE): 2025년 09월 10일 07시 30분
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노량진뉴타운 내 노량진4구역이 원활한 이주 목적으로 조합원 전체를 대상으로 일괄 명도소송을 시작했다. 통상 이주기간 내 떠나지 않는 집주인과 세입자를 대상으로 명도소송(부동산을 인도받기 위한 소송)을 시작하지만, 노량진4구역은 소송 절차와 기간을 감안할 때 이주개시 시점에 맞춰 진행키로 결정했다. 반대로 이주기간 내 자진해서 이주 및 공가처리를 완료한 조합원들에겐 인센티브(500만원)를 제공한다. 12일 정비업계 따르면 노량진4구역(오형진 조합장)의 자진 이주기간이 이날부터 내년 5월 31일(금)까지 진행된다. 조합은 이주기간 내 설계변경에 따른 인허가 작업에도 착수할 방침이다. 지상에 건축하기로 했던 근린생활시설(상가)을 지하로 빼면서, 확보한 용적률을 갖고 조합 이익을 극대화하는 방향으로 설계변경을 진행한다. 조합원들이 받을 수 있는 기본 이주비는 무주택자·1주택자의 경우 종전자산감정평가액의 70%까지, 다주택자인 경우 종전자산감정평가액의 60%까지다. 이주비 대출의 전제 조건은 주택도시보증공사(HUG)의 1순위 근저당권을 설정해줘야 한다. 근저당 설정비용은 HUG에서 부담한다. HUG 보증수수료(0.304%, 5년)는 이주비 대출을 지급할 때 선취한다. 대출금리는 Cofix 기준금리(신규취급기준, 6개월)에 가산금리 0.32%를 더해 결정된다. 금융기관이 올해 9월 기준 제안한 대출금리는 3.98%(Cofix 기준금리 3.66%+0.32%)다. 다만 Cofix 기준금리는 지난 11월 3.97%로, 0.31% 증가했다. 현 시점 이주비 대출금리는 4.29%다. 이주비 대출에 따른 이자비용은 조합원이 매달 조합에 납부해야 한다. 하지만 이자비용을 낼 여력이 없는 조합원들은 조합이 사업비로 대납해 주고, 입주시 조합이 대납한 이자와 사업비 이자를 상환해야 한다. 이주비 상환은 입주할 때 일시 상환하거나, 혹은 중도 상환할 수 있다. 중도상환 수수료는 없지만, 다른 은행으로부터 대출을 받아 중도상환할 경우엔 상환 금액의 0.8%를 은행에 수수료로 내야 한다. 이주비는 건물 전기·수도·도시가스를 폐전한 뒤 공가 처리 후 받을 수 있다. 설계변경이 이뤄질 경우, 주택공급 예상 세대 수는 기존 844세대에서 870세대로 늘어날 전망이다. 조합원 분양분(373개)과 1+1물량(40개), 임대주택(147개)을 제외하면, 시중에 풀리는 일반분양 물량은 약 330개 정도다. 노량진4구역은 시공사 입찰 당시 힐스테이트로 들어왔던 현대건설과 협의 끝에 하이엔드 브랜드인 디에이치(The-H)를 적용하기로 결정한 구역이다.
여의도 대교아파트가 올해 2월 추진위원회 설립 후 10개월 만에 조합설립을 위한 창립총회를 무사히 마쳤다. 대교아파트는 서울시의 제1호 신속통합기획 자문방식(Fast-Track)을 택해 재건축 사업을 추진하고 있다. 현 시점, 추진위원회 목표는 2030년 준공 후 입주다. 제3종일반주거지역인 대교아파트는 준주거지역으로 1단계 종상향을 통해 용적률 469.79%를 기준으로 설계(안)을 만들고 있다는 설명이다. 10일 정비업계 따르면 대교아파트 재건축 추진위원회(정재욱 위원장)는 이달 9일(토) 여의도 한국화재보험협회에서 창립총회를 개최하고, 정희선 부위원장을 초대 조합장으로 선출했다. 정희선 조합장은 대교아파트 추진위원회 업무를 실질적으로 진두지휘해 온 인물이다. 정 조합장을 주축으로 각 동별 대표들이 ▲컴플라이언스 ▲자금 ▲대관 ▲사업전략 ▲대외홍보 등의 역할을 나눠 맡으며 집행부 라인업을 꾸렸다. 대교아파트는 필지가 다른 대교상가A(여의도동41-2번지), 대교상가B(여의도동41-1번지)를 제외한 상황에서 재건축 사업을 시작했다. 지하4층-지상49층 규모의 총 4개동을 지을 예정이며, 전체 세대 수의 40%를 전용면적 85㎡ 이상 대형평형대로 구성했다. 주차면적은 세대당 주차대수 2대가 가능하도록 계획했다. 우수디자인을 받아, 세대별 발코니 설치비율을 최대한 확보해 실 사용면적을 극대화하는 방향으로 설계 중이다. 주거 특화 계획으로는 ▲남향 100%(남향 64%·남서향 36%) ▲조합원 한강조망 100% ▲테라스세대 100% ▲맞통풍 세대 100% ▲4Bay 이상 100% 등을 약속했다. 올해 상반기 신속통합기획 주민제안을 위한 정비계획(안)에선 부지 면적으로 31,699㎡를 기재했으나, 하반기 설계사 선정 과정에서 26,879㎡로 바뀌었다. 또한, 설계사 선정 과정에서 적용된 법적상한용적률은 440.9%였으나, 창립총회 이후 금일 언론에 배포한 보도자료 상 용적률은 469.79%로 약 30%p 늘어났다. 최대 높이 49층은 학교 일조권을 고려해 계획됐다. 대교아파트 북측으로는 ▲여의도 여자고등학교 ▲여의도 중학교 ▲여의도 초등학교가 위치해 있어, 재건축 사업을 진행할 때 일조권 사선제한 등을 고려해야 한다. 정희선 초대 조합장은 "인허가청(서울시·영등포구청)의 적극적인 행정 지원과 소유주들의 단합력을 바탕으로, 추진위원회 설립 10개월만에 조합을 설립할 수 있게 됐다"며 "대교아파트는 여의도 금융허브 위상에 걸맞게끔 혁신적인 디자인과 첨단 공법을 도입해 사업을 이끌어 나가겠다"고 말했다.
![[르포] 신당10구역, 17년만 창립총회 성료…구청→주민 '바통터치'](http://www.housingwatch.co.kr/data/cache/public/photos/20231249/art_17021792481004_ffe0f8_178x118_c0.jpg)
신당10구역이 신속통합기획 대상지로는 첫 창립총회를 마쳤다. 현장은 구름 인파가 몰릴 정도로 한껏 고무된 분위기였다. 내로라하는 건설사들도 홍보 직원들을 도열시키며 눈도장 찍기에 여념 없었다. 김길성 중구청장을 필두로 구청 공무원들도 모두 나와 마지막 공식 업무에 힘을 보탰다. 재개발을 시작한 지 어언 17년 만에 조합을 만들게 된 신당10구역이 낙후된 주거환경 개선을 위한 본격 날갯짓을 시작했다. 10일 정비업계 따르면 신당10구역 조합설립추진협의체(이창우 주민대표)는 지난 9일 공공지원 조합직접설립을 위한 창립총회를 성황리에 개최했다. 조합설립을 위한 법정 동의율(75%) 확보에 단 36일이 걸릴 정도로 조합원들의 주거환경개선 열의가 집중된 결과다. 이날 총회에선 이창우 주민대표가 단독 후보로 입후보해 조합장으로 선출됐다. 이밖에도 이사와 감사, 대의원 등 사업 추진을 위한 진용이 본격 갖춰졌다. 김길성 중구청장은 "중구청의 공식 업무는 종료되기에, 이제부턴 여러분들이 해야 한다"며 "싸우지 말고, 욕심 부리지 말고, 투명하고 공명정대하게만 사업에 임해주셨으면 하는 당부의 말씀을 드리고 싶다"는 인사말을 건넸다. 이어 연단에 나선 이창우 조합장은 "중구청의 아낌없는 행정적 지원에 이 자리를 빌어 주민 모두와 함께 깊은 감사의 인사를 전하고 싶다"며 화답했다. 지상욱 국민의힘 당협위원장도 현장에서 축하인사를 전했다. 신당10구역은 연내 중구청으로부터 조합설립인가를 받을 예정이다. 올해 6월 지정고시 받은 정비계획(안)에 따르면, 구역면적은 63,893㎡다. 제2종(7층이하)·제2종·제3종·일반상업지역이 혼재돼 있으며, 종상향을 통해 제3종일반주거지역을 대거 늘리며 사업성을 확보했다. 용적률 체계는 ▲기준용적률(194.6%) ▲허용용적률(207%) ▲상한용적률(246.5%) ▲법적상한용적률(300%)로 계획이 수립됐다. 토지등소유자는 789명이다. 주택 공급 물량은 총 1,423세대다. 조합원·일반분양 물량은 1,107세대, 임대주택은 316세대다. 임대주택은 재개발을 진행하면 의무적으로 지어야 할 임대주택과 법적상한용적률 적용을 받기 위한 임대주택으로 구성된다. 서울성곽(사적 제10호)과 인접해 있는 부지의 높이는 건축법상 일조권 규제에 맞춰 수립됐다. 앙각 27도 규정은 국가지정문화재 주변 100m 이내 건물을 짓게 될 경우, 문화재 외곽경계의 일정 높이(7.5m)에서 27도 높이로 올려다 봤을 때 그 위를 벗어나서는 안 되도록 한 규정이다. 정비계획(안) 입안 시점, 추정비례율은 111.41%다. 총수입(1조1,153억원)에서 총지출(5,873억원)을 뺀 뒤, 조합원들의 종전자산추정액(4,739억원)으로 나눈 결과값이다. 추정비례율은 평당 공사비 705만원, 일반분양가 평당 3,300만원을 기준으로 책정됐다. 물론 사업성의 지표로 활용되는 비례율은 사업 진행 과정에서 계속 달라진다. 조합원들의 분담금 혹은 환급금은 현 시점 추정치라 개략적으로만 참고하면 된다. 신당10구역 A조합원은 "중구청은 지난해 말 현장 홍보부스를 차려 조합직접설립제도 동의서 징구에 손수 나서며 화력을 집중시켜줬다"며 "구청 공무원들이 가가호호 방문하며 동의서를 받을 정도로 열정적이었다"고 말했다. 이어 "조합직접설립을 위한 주민협의체 운영 기간도 굉장히 짧았던 만큼, 조합설립 이후 내년부터 진행되는 후속절차들도 빠르게 진행될 수 있도록 조합원 모두 힘을 한데 모을 것"이라고 부연했다.
![[단독] 서울시 "압구정3구역, 설계 위반소지 있어"…총회개최는 D-1](http://www.housingwatch.co.kr/data/cache/public/photos/20231249/art_17020082886656_c283e9_178x118_c0.jpg)
서울시가 압구정3구역 설계작품에 법령 및 지침 위반 소지가 있다고 판단해, 강남구청과 조합 측에 긴급조치를 권고했다. 희림건축은 해안건축 설계(안)이 건축법과 신속통합기획(안) 지침을 어겼다는 내용의 민원을 서울시에 제기했다. 설계사 선정을 위한 총회가 하루 앞으로 다가온 가운데, 서울시와 강남구청은 조합 측에 조속하게 조치를 내려줄 것을 당부했다. 8일 정비업계 따르면 서울시는 희림건축의 민원을 검토한 결과, ▲공공주택과 분양주택의 별동배치 ▲실내정원을 지상층 바닥면적 산정 시, 제외 여부 ▲아파트 각층 엘리베이터 홀에 면한 세대벽 일부에 폴딩도어 설치 시 방화구획 미준수 관련 ▲채광창 인동간격 기준 초과 ▲준주거지역 도로 하부 불법사용 ▲신속통합기획(안) 대비 분양주택 수 감소 등을 법령 및 지침 위반 소지가 있을 수 있다고 판단했다. 강남구청은 용적률과 관련 있는 실내정원 면적의 경우, 바닥면적에 포함해야 한다는 내용의 의견을 조합 측에 전달했다. 해안건축은 아파트 주동을 설계하는 과정에서 매 층을 실내정원으로 구성했다. 희림건축은 해안건축의 실내정원이 전용면적 혹은 공용면적 어디에도 포함돼 있지 않다는 점을 문제 삼았다. 조경시설(실내정원)을 현관 바로 옆에 설치해 사실상 1세대가 단독으로 사용하게 되면 면적에 포함해야 한다는 것이다. 해안건축은 공동주택을 설계할 때, 지상층 조경시설의 경우 전용면적·공용면적 모두 들어가지 않기 때문에 문제될 것이 없다는 입장이었다. 다만 인허가청(서울시·강남구청)이 조합 측에 조치를 권고함에 따라 수정 여부를 결정할 것으로 전망된다. 올해 5월은 해안건축이 희림건축의 용적률(360%) 위반을 문제 삼았고, 이번엔 반대로 희림건축이 해안건축의 설계안(조경시설 바닥면적 포함 여부) 위반을 지적한 상황이다. 앞서, 조합은 이달 2일(토) 희림건축이 적격심사 관련 이의제기를 함에 따라 재심의를 열었다. 양사 임직원이 모두 참석한 자리에서 해안건축의 조경시설이 전용면적·공용면적 계산에서 빠진 사실을 확인했다. 하지만 조합은 법적으로 조경시설을 서비스면적으로 보기 때문에 위법 판단 여부는 인허가청에서 판단할 문제임을 명시했다. 조합 차원에서 시정조치가 이뤄지지 않자, 희림건축이 서울시에 민원을 제기한 것으로 업계는 보고 있다. 압구정3구역 관계자는 "해안건축이 희림건축의 입찰지침(법적상한용적률 300%→360%) 위반을 지적해 총회 자체가 없던 일이 되어버린 게 불과 6개월 전"이라며 "당장 총회가 내일인데, 이번엔 희림건축이 해안건축의 입찰지침 위반 관련 민원을 서울시에 제기한 상황"이라고 말했다. 이어 "일부 주민이 제기한 총회 개최 가처분 소송이 기각돼 다행이라 생각했지만, 또 입찰지침 위반 이슈가 부상하는 거 같아 걱정"이라고 부연했다.
'2,400세대' 육박하는 강동구 삼익그린2차 재건축 조합이 최근 임시총회를 성료시키며 조합 정상화에 한 발자국 다가섰다. 삼익그린2차는 기존 집행부와 당시 비상대책위원회(현 집행부) 간 갈등의 골이 깊었고, 기존 집행부는 서울시 실태조사 결과 도시및주거환경정비법 위반 등의 이슈로 해임됐다. 이 과정에서 법정 다툼까지 이어졌지만, 현 집행부를 상대로 한 직무정지 가처분 신청이 기각됨에 따라 사법 리스크 모두 해소됐다. 7일 정비업계 따르면 삼익그린2차 재건축 조합(정성철 조합장)은 이달 초 임시총회를 열어, ▲1호(정비업체 선정) ▲2호(도시계획업체 선정) ▲3호(자금 차입) ▲4호(설계업체 계약 추인) ▲5호(조합 정상화 모금액의 차입금 전환 및 상환) ▲6호(조합 정상화 사업비 및 운영비 집행 승인) ▲7호(이사 및 대의원 보궐선거 선거관리계획서 추인) 등을 안건으로 상정해 모두 통과시켰다. 관심을 모았던 정비업체에는 ㈜엘림토피아가 압도적인 득표 수를 기록하며 선정됐다. ㈜엘림토피아는 최근 조합직접설립제도를 밟고 있는 금호21구역 정비업체로도 선정된 바 있다. 정비계획(안) 변경을 수행하게 될 도시계획업체 자리는 ㈜인토엔지니어링이 거머줬다. 설계업체인 정림건축과의 계약 추인 안건도 조합원들의 의결을 받았다. 서울시 실태조사에 따르면, 삼익그린2차 재건축 조합은 지난 2021년 조합설립인가 이후 ▲교통영향평가 ▲환경영향평가 ▲경관·친환경컨설팅 등의 용역업체들과 수의계약을 체결해 법률 규정을 위반했다. 조합은 수의계약이 가능한 규모의 계약이 아님에도 불구, 조합설립인가 이후 4개 업체와 수의계약을 체결한 바 있다. 이밖에도 추진위원회 시절, 정비사업전문관리업자인 정원씨엔씨와 계약을 체결했으나 계약서 용역업무 범위에 조합설립 이후 업무(사업시행계획, 분양신청, 시공사 선정 등) 등이 포함돼 있어 문제가 발생했다. 창립총회에서 정비업체 업무의 승계 여부를 의결했어야 하나 별도 추인을 받지 않았던 것이다. 정원씨엔씨는 도정법 위반에 따라 계약 무효처리를 받은 이후, 현재 조합을 상대로 용역비 및 차입금 상환 소송을 제기한 상황이다. 예산 의결과 관련한 문제가 발생했다. 통상 조합은 새로운 회계연도가 시작된 일로부터 3개월 이내 조합원 총회를 열어 예산(안)을 의결한다. 다만 총회를 개최하지 못할 경우엔, 예산회계규정 제19조(예산 불성립시의 예산집행)에 따라 대의원회 의결을 거칠 경우 전년도 예산에 준해 집행이 가능하다. 삼익그린2차 재건축 조합은 지난 2021년 창립총회에서 예산(안)을 의결했고, 이듬해 총회를 개최하지 못함에 따라 준예산을 적용했다. 하지만 준예산을 적용하는 과정에서 대의원회 의결을 사전에 받지 못했다. 대의원회가 성원 미달로 계속 무산된 영향이다. 삼익그린2차 A조합원은 "2021년 조합설립인가 이후 각종 내홍으로 인해 진도를 빼지 못했던 게 사실"이라며 "현 집행부가 홍보 OS 요원을 가동하지 않고도 임시총회를 성료시키며, 본격적인 사업 추진을 위한 토대를 마련해 고무적인 상황"이라고 말했다.
여의도 재건축 단지 내에서 두 번째 조합설립을 앞두고 있는 여의도 대교아파트가 이달 창립총회를 개최한다. 올해 2월 추진위원회 승인을 받은 지 채 1년도 되지 않았지만, 대교상가(A·B)를 구역계에서 과감하게 제척하는 결단을 내리며 신속 행보를 과시하고 있다. 추진위원회를 진두지휘해 온 정희선 부위원장이 조합장 단독 후보로 출마한 가운데, '원팀'을 만들어 재건축을 성공리에 이끌겠다는 포부를 대내외에 밝혔다. 7일 정비업계 따르면 여의도 대교아파트 조합설립 추진위원회는 이달 9일(토) 조합 창립총회를 개최한다. 정희선 추진위원회 부위원장이 조합장 단독 후보로 출사표를 던진 가운데, 정 부위원장을 중심으로 팀을 이룬 이사 후보들이 진용을 갖춰 집행부 입성을 준비하고 있다. 각 동별 대표로 구성된 이사 후보들은 컴플라이언스·자금·대관·사업전략·대외홍보 등으로 확실한 역할 분담으로 조합원들의 눈도장 찍기에 여념없다는 전언이다. 대교아파트는 사실 KB부동산신탁을 주축으로 한 신탁방식 정비사업을 택했지만, 조합 방식으로 선회한 사업장이다. 바로 옆에 붙어있는 여의도 한양아파트가 KB부동산신탁의 다소 미숙했던 사업 운영으로 시공사 선정이 돌연 중단된 상황에서 대교아파트의 선택이 다시금 회자되고 있는 분위기다. 여의도 재건축 단지 중 조합 방식을 택한 곳은 대교아파트를 비롯, 삼부아파트와 목화아파트가 있다. 나머지는 대부분 신탁방식을 선택했다. 대교아파트 부지 면적은 31,699㎡로, 제3종일반주거지역에서 준주거지역으로 종상향을 전제로 정비계획(안)을 수립했다. 복합용지와 정비기반시설(도로·공공공지) 용지는 각각 26,942㎡, 4,757㎡다. 용적률 체계는 ▲기준용적률(230%) ▲허용용적률(260%) ▲정비계획상 상한용적률(337%) ▲법적상한용적률(440.9%)로 계획이 수립돼 있다. 건축물 최고 높이는 200m다. 대교아파트의 순부담면적은 6,395㎡로, 이는 정비기반시설 및 건축물에 대한 환산부지 면적을 모두 포함하고 있는 값이다. 전체 면적(31,699㎡)을 순부담면적(6,395㎡)으로 나눈 순부담률은 20.2%(토지 15%+건축물 5.2%)로 집계된다. 다만, 앞서 언급된 순부담률은 토지 기부채납을 결정하는 식에서 '가중치=1'을 전제로 계산됐기 때문에, 계획된 용적률을 받으려면 토지 혹은 건축물 기부채납 양을 늘려야 하는 상황이다. 현 시점, 대교아파트의 건립 예상 세대 수는 총 999세대로 ▲전용 60㎡ 이하(249세대) ▲전용 60-85 이하(540세대) ▲전용 85㎡ 초과(210세대) 등으로 구성된다. 이중 공공임대주택은 146세대다. 대교아파트 재건축을 돕는 협력업체 명단에는 ▲정비사업전문관리업자(정원씨엔씨) ▲설계사(에이앤유) ▲회계(정일회계법인) ▲감정평가(제일감정평가법인) 등이 포진해 있다.
노량진1구역의 시공사 선정을 위한 경쟁 판도에 새로운 지각변동이 일고 있어 관심이 모아진다. 올해 상반기만 하더라도 삼성물산과 GS건설의 2파전을 예상하는 관측이 지배적이었으나, 2차 입찰을 진행하는 과정에서 포스코이앤씨와 호반건설이 경쟁 대열에 새롭게 합류할 수 있다는 기류가 형성되고 있다. 노량진1구역은 시공사 선정 절차와 동시에 조합 집행부 임기만료에 따른 임원진 선출 작업도 병행하고 있다. 6일 정비업계 따르면 노량진1구역 조합은 2차 현장설명회를 마감한 결과, ▲삼성물산 ▲포스코이앤씨 ▲GS건설 ▲호반건설 ▲효성중공업 ▲금호건설 등이 참여했다. 현장설명회는 건설업계 동향을 살피러 오는 단순 목적의 참여 업체들도 있기에, 실제 관심을 갖고 움직이는 곳은 보통 소수에 불과하다. 최근 포스코이앤씨와 호반건설이 노량진1구역 상황을 면밀하게 살펴본 결과 경쟁 대열 합류 가능성을 시사한 것으로 전해진다. 노량진1구역은 1차 시공사 경쟁입찰 당시 아무도 참여하지 않아 유찰됐다. 삼성물산은 조합이 제안한 공사단가(평당 730만원)를 맞추기 어렵다는 점을 호소했고, GS건설은 홍보공영제를 어겨 두 차례나 엄중 경고를 받은 상황이라 입찰보증금 몰수 가능성을 고려한 행보로 풀이된다. 결과적으로 양사 모두 계산기를 두드려 본 결과 한 차례 유찰시키고, 시간을 벌어 두 번째 경쟁입찰 참여 여부를 저울질하겠다는 전략을 가져온 것이다. 다만, 시공사의 불참에도 불구하고, 조합은 평당 공사비 730만원을 조정하지 않고 원안대로 2차 입찰 공고문을 냈다. 조합의 이같은 행보는 시공사에게 끌려다니지 않겠다는 의지를 대외적으로 공표한 것과 다름 없다는 게 업계 중론이다. 현재 조합은 복수의 건설사를 경쟁입찰에 참여시키겠다는 내부 목표를 수립해 시공사 선정 작업에 임하고 있다. 조합원 입장에선 수의계약보다 경쟁을 통해 유리한 공사 조건을 받을 가능성이 높아진다. 노량진1구역 A조합원은 "수년 전부터 GS건설이 노량진1구역 시공권 확보를 위한 물밑 홍보작업에 임해 왔지만, 홍보공영제를 어기는 과정에서 조합과 불필요한 대립각을 세워온 게 사실"이라며 "삼성물산의 수주 움직임이 다소 둔해진 가운데, 포스코이앤씨와 호반건설 등이 새롭게 경쟁 구도에 합류할지 여부가 조합원들의 초미 관심사"라고 말했다. 다른 B조합원은 "GS건설이 노량진1구역 수주에 쏟아부은 시간과 비용을 감안할 때 쉽게 포기하지 않을 것"이라며 "틀어져버린 집행부와 어떻게 관계 개선에 나설지도 관전 포인트"라고 설명했다. 이어 "집행부 선출을 위한 총회가 곧 예정돼 있는 만큼, 시공사 선정 전 불필요한 잡음 없이 노량진1구역을 위해 일해줄 수 있는 진용으로 갖춰졌으면 하는 마음"이라고 강조했다. 한편, 노량진1구역은 조합 임원 입후보자 등록을 이달 8일(금)까지 받는다. 선출 인원은 ▲조합장(1인) ▲감사(1인~2인 이내) ▲이사(5인~10인 이내)다. 선임일 직전 3년 동안 정비구역 내 거주 기간이 1년 이상이고, 건축물 또는 토지를 5년 이상 소유하고 있어야만 입후보자로 등록할 수 있다. 집행부 임원 선출을 위한 총회 일정은 이사회와 대의원회를 거쳐 결정될 예정이다.
구로공단의 배후주거지로 형성된 금천구 시흥동871번지가 작년 12월 신속통합기획 2차 후보지 대열에 합류한 이후 1년여 만에 신속통합기획(안)을 공개했다. 2종(7층이하)일반주거지역에서 3종일반주거지역으로 2단계 종상향을 전제로 개발 계획이 수립됐으며, 시흥대로에서 향후 만들어진 아파트 단지로 진출입하게 될 차도를 확보하기 위해 구역계(대우그린빌라가 속해 있는 독산동 1066번지 일대)도 일부 확장됐다. 5일 정비업계 따르면 서울시 신속통합기획과는 이날 오후 4시 시흥동871번지 토지등소유자를 상대로 설명회를 개최했다. 금천구청으로 신속통합기획(안)을 확정지어 내려보내기 전, 주민들을 직접 만나 설명하는 자리였다. 주요 내용으로는 ▲토지 용도지역 상향(법적상한용적률 250%→300%) ▲구역계 확대를 통한 교통체계 정비 ▲공공보행통로 ▲생활SOC시설 ▲최대 45층 높이의 경관 계획 등이 꼽힌다. 시흥동871번지는 시흥대로변 쪽에 위치해 있어, 현황 제2종(7층이하)일반주거지역에서 제3종일반주거지역까지 종상향을 통한 용적률 인센티브를 받게 됐다. 물론 용적률 혜택을 받은 대가로, 토지·건축물 기부채납과 임대주택을 제공해야 한다. 이날 설명회에선 허용용적률에서 상한용적률, 상한용적률에서 법적상한용적률로 가기 위한 기부채납 양과 종류에 대한 구체적인 내용 설명은 없었다. 신속통합기획(안) 상 대상지 면적은 88,326㎡, 공동주택 획지와 정비기반시설 용지(도로·공원·주차장 등)는 각각 63,202㎡, 25,124㎡다. 건폐율과 용적률은 각각 제3종일반주거지역의 법적 상한치인 50%, 300%까지 사용할 수 있다. 현 시점에서 총 건립 예상 세대 수는 2,000세대 내외로, 토지등소유자(약 880명)와 임대주택(약 500세대)을 제외하면 일반분양 물량은 약 700개 정도가 나올 것이라는 게 서울시 설명이다. 신속통합기획(안)은 서울시가 공공성과 사업성을 모두 고려해 만든 일종의 '가이드라인'이다. 시흥동871번지는 가인드라인을 토대로 정비계획(안) 입안을 위한 준비에 나서게 된다. 정비계획(안) 입안 과정에서 토지·건축물 기부채납과 임대주택 비율 등을 확정짓게 되며, 입안을 위한 동의서 징구 과정에서는 조합원들에게 추정분담금을 알려줘야 한다. 내년부터 정비계획(안) 수립 및 구역지정을 위한 절차를 본격적으로 밟아나가야 한다.
서울시가 도심 문화재 인근 개발 규제로 다 쓰지 못한 용적률을 다른 건물·지역에 팔 수 있도록 하는 '용적거래제(TDR)' 검토에 들어갔다. 서울시는 내년 초에 '용적거래 실행 모델 개발 용역'을 발주할 예정이라고 5일 밝혔다. 이를 위해 내년도 예산안에 용역비 3억원을 반영했다. TDR은 미국 뉴욕, 일본 도쿄 등에서 도입한 제도로 각종 규제로 못다 활용한 용적률을 고밀 개발을 원하는 다른 건물·지역에 팔 수 있도록 하는 제도다. 용적률은 대지면적에 대한 건물 바닥면적 비율을 뜻한다. 오세훈 서울시장은 6월 일본 도쿄와 9월 미국 뉴욕에서 TDR 적용 사례를 직접 본 후 서울에 적합한 도입 방안 마련을 지시한 것으로 알려졌다. TDR이 서울에 도입되면 종로구 탑골공원 일대 문화재규제지역이나 중구 남산 주변 고도제한지역에 변화가 생길 수 있다. 규제가 유지되더라도 다 쓰지 못한 용적률을 팔아 건물 신축 재원을 확보할 수 있어서다. 다만 우리나라는 용도지역제를 쓰고 있기 때문에 TDR이 도입되기까지 현실적으로 넘어야 할 산이 많다. 부동산등기법 등 관련 법 개정이 필요한데다가 용적률을 구매하고자 하는 강남, 용산 등의 지역으로 개발 수요가 집중되면서 지역간 형평성 문제나 격차가 커질 수 있기 때문이다. 서울시는 "TDR 대상 지역, 가치 산정 방안 등 구체적인 사항은 정해진 바 없다"면서도 "용역을 통해 구체적인 실행 방안을 고민해 보겠다"고 설명했다.
![[법무법인 센트로] 상가 조합원, 아파트 못 준다? 국토부 해석 난점은](http://www.housingwatch.co.kr/data/cache/public/photos/20231249/art_17017765819429_ae74fe_178x118_c0.png)
재건축 정비사업에서 상가소유자에게 가장 큰 관심사 중 하나는 아파트 분양 여부다. 그동안 조합들은 상가 조합원이 상가 분양을 포기할 경우 아파트를 분양하기도 했다. 그 근거는 ①도시정비법 시행령 제63조 제2항 제2호와 ②조합 정관, ③건설교통부(現 국토교통부)의 유권해석 등이었다. 하지만 최근 언론보도에 따르면, 국토교통부가 상가조합원의 아파트 분양에 관한 유권해석을 변경해 물의를 일으키고 있다. 국토교통부는 기존 유권해석을 변경하였음에도 각 지자체에 변경된 내용을 알리지도 않았고, 국토교통부가 고시한 재건축 표준정관의 내용도 그대로 방치해 감사원으로부터 지적을 받기도 했다. 더욱이 국토교통부는 상가 조합원에 대한 아파트 분양에 관하여 재건축 표준정관의 내용보다도 더욱 강화하는 내용으로 유권해석을 진행했다고 한다. 위 해석에 의하면 상가 조합원이 아파트를 분양받기는 매우 어렵게 된다. 1. 상가조합원에 대한 분양 관련 근거 규정 및 법원의 입장 먼저, 상가 조합원에 대한 분양방법과 그 근거 규정에 대해 살펴보자. 도시정비법 시행령 제63조 제2항 제2호는 원칙적으로 부대시설ㆍ복리시설의 소유자에게는 부대시설ㆍ복리시설을 공급할 것을 규정하고 있으며, 예외적으로 (가) 새로운 부대시설ㆍ복리시설을 건설하지 아니하는 경우로서 기존 부대시설ㆍ복리시설의 가액이 분양주택 중 최소분양단위규모의 추산액에 정관 등으로 정하는 비율을 곱한 가액보다 클 경우, (나) 기존 부대시설ㆍ복리시설의 가액에서 새로 공급받는 부대시설ㆍ복리시설의 추산액을 뺀 금액이 분양주택 중 최소분양단위규모의 추산액에 정관 등으로 정하는 비율을 곱한 가액보다 클 경우, (다) 새로 건설한 부대시설ㆍ복리시설 중 최소분양단위규모의 추산액이 분양주택 중 최소분양단위규모의 추산액보다 클 경우 등 위 3가지 중 하나에 해당하면 아파트를 공급할 수 있도록 규정하고 있다. 국토교통부의 전신이었던 건설교통부는 위 규정의 내용 중 ‘새로운 부대시설ㆍ복리시설을 건설하지 아니하는 경우’에 대하여 상가 조합원이 ‘새로운 부대·복리시설을 공급받지 아니하는 경우’가 포함된다고 유권해석을 했다. 재건축 표준정관에도 위 유권해석과 동일한 내용이 규정돼 있다. 서울고등법원은 위 규정의 해석에 관하여, 상가 조합원이 상가 분양을 포기한 경우는 구 도시정비법 시행령 제52조 제2항 제2호 가목(현행 도시정비법 시행령 제63조)의 ‘새로운 부대·복리시설을 건설하지 아니하는 경우’를 유추적용하거나, 나목의 ‘새로이 공급받는 부대·복리시설의 추산액’이 0인 경우로 보아 ‘기존 부대·복리시설의 가액이 분양주택 중 최소분양단위규모의 추산액에 정관 등으로 정하는 비율을 곱한 가액보다 큰 경우’로서 위 제2호 가 및 나목에 기하여 1주택을 공급할 수 있다고 해석된다는 취지로 판시한 바 있다(서울고등법원 2008. 5. 27. 선고 2007나73262, 73279 판결). 즉, 상가조합원이 상가분양을 포기한 경우를 ‘새로운 부대·복리시설을 건설하지 아니하는 경우’ 또는 ‘새로이 공급받는 부대·복리시설의 추산액이 0인 경우’로 보고 아파트를 공급할 수 있다는 취지의 해석이 가능하다. 그런데 최근 국토교통부가 기존의 구 건설교통부의 유권해석을 뒤집은 것이다. 2. 국토교통부, ‘새로운 부대·복리시설을 건설하지 아니하는 경우’에만 주택분양 가능 최근 언론보도에 따르면 국토교통부는 위 시행령 규정의 해석을 놓고, 구 건설교통부의 유권해석이나 재건축조합 표준정관의 규정과 달리, 조합이 ‘새로운 부대시설ㆍ복리시설을 건설하지 아니하는 경우’에 상가 조합원이 아파트를 분양받을 수 있다는 취지로 회신을 했다고 한다. 또한 서울시는 위와 같은 변경된 유권해석에 기초하여 ‘재건축사업 부대·복리시설 소유자 주택공급 규정 운영방안’이라는 지침을 만들어 관련부서에 송부했다고 한다. 그 주요 골자는 ① ‘새로운 부대·복리시설을 건설하지 아니하는 경우’에만 1주택 공급이 가능한 것으로 유권해석하며, 상가 조합원이 상가를 포기하는 등 ‘새로운 부대·복리시설을 공급하지 아니하는 경우’에는 1주택 공급 불가, ② 시도에서 표준정관을 이미 작성·배포한 경우 ‘새로운 부대·복리시설을 건설하지 아니하는 경우’에만 1주택 공급이 가능한 것으로 즉시 변경하고, 향후 시도에서 작성하는 표준정관은 해당 내용을 반영하여 작성, ③ 공문 시행일 이후 조합설립인가가 신청된 조합정관은 ‘새로운 부대·복리시설을 건설하지 아니하는 경우’로 하여 인가할 것 등이다. 결국, 상가 조합원에게 ‘새로운 부대·복리시설을 건설하지 아니하는 경우’에만 아파트 분양이 가능한 것으로 해석된다. 3. 재건축조합과 상가 조합원들의 상생을 위한 전환적 사고 필요 국토교통부의 유권해석 변경과 서울시의 위 운영방안 등에 대하여 비판의 목소리가 높다. 특히 재건축을 추진할 때 조합설립 등 초기 단계부터 가장 어려운 숙제 중 하나가 바로 상가 소유자의 협조와 동의서 징구 부분이다. 재건축구역에서 조합설립을 하기 위해서 상가건물에 대한 별도의 동별 동의율을 충족해야 한다. 재건축이 진행되면 상가에서 영업을 하는 사람들은 영업을 그만두고 사실상 강제로 퇴직을 할 수밖에 없는 상황이 되기 때문에 재건축이 반드시 반가운 소식이라고 단정하기 어렵다. 재개발과 달리 재건축에서는 법적으로 영업보상도 인정되지 않는다. 따라서 영업수익이 매우 높은 상가의 경우 재건축에 반대하는 경우가 많다. 또한 최근에는 상가건물보다 아파트에 대한 재산적 가치가 매우 높게 형성되고 있기 때문에 상가소유자들도 대부분 아파트 분양을 선호하고 있다. 한편, 재건축을 진행할 때 상가를 포함하게 될 경우, 아파트의 배치나 용적률 등에서 더 많은 혜택을 볼 수 있어 상가를 배제할 때와 비교할 때 훨씬 높은 사업이익을 기대할 수도 있다. 높은 사업성에 근거하여 일부 재건축구역의 경우에는 상가소유자에게 상가뿐만 아니라 아파트도 분양을 해주겠다고 약속하고 상가소유자들을 재건축에 참여하도록 유도한 사례도 있다. 상가가 참여할 때 사업성이 더 유리하다면 위와 같은 방법으로 상가소유자들과 협의하여 신속하게 재건축사업을 진행하는 것이 합리적일 것이다. 그런데 만약 국토교통부의 유권해석처럼 ‘새로운 부대시설ㆍ복리시설을 건설하지 아니하는 경우’에만 상가 조합원이 아파트를 분양받을 수 있다고 한다면, 위와 같은 협상안은 애초에 불가능하다. 상가를 건설하게 될 경우 상가소유자에게 아파트를 공급할 수 없기 때문이다. 결국 국토교통부의 유권해석이 상가 분쟁의 바람직한 해결 방법에 찬물을 끼얹는 형국이 될 수도 있다. 몇 년 전, 주택산업연구원은 ‘재건축사업 주택-상가 분쟁 해소방안’이라는 주제의 발표자료에서 상가소유자에게 아파트 분양권을 부여하고 또 그 기준을 마련해야 한다는 의견을 피력한 바 있다. 성수동이나 압구정, 여의도 등 각종 규제로 인하여 오랫동안 멈춰 있었던 재건축정비사업이 최근 속도를 내고 있다. 재건축사업을 추진하는 과정에서 나타나는 상가소유자들의 문제를 관련 법령에 따른 엄격한 규제로 처리하는 것보다는, 조합과 상가 소유자들이 모두 상생할 수 있는 방법을 모색하고 합리적인 협의안을 도출할 수 있도록 국토교통부 또는 지자체가 적극적으로 지원하는 것이 재건축사업을 성공으로 이끄는 지름길이 될 수 있다고 생각한다. 국토교통부 담당자들의 전환적 사고가 필요한 시점이다.
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