발행일(UPDATE): 2025년 09월 10일 07시 30분
현장 취재로 깊이 있는 정보를 전달하며, 균일화된 기사 품질을 추구합니다. 당사는 공익적 가치를 최우선시하며, 조합으로부터 광고비는 받지 않습니다.
![[칼럼] 상계2구역, 이제는 속도(速度) 챙길 때](http://www.housingwatch.co.kr/data/cache/public/photos/20240103/art_17058316585532_b6cbd4_178x118_c0.jpg)
갈 길 먼 상계2구역이 혹독한 겨울을 나고 있다. 작년 연말 관리처분계획(안)이 부결된 영향이다. 조합장은 취임 후 10년 만에 처음으로 총회 안건이 부결됐다고 담담한 어투로 밝혔지만, 설명회 내내 이어진 어두운 낯빛만큼은 복잡한 심경을 대변했다. 조합은 고심에 고심을 거듭한 끝에 수정·보완한 관리처분계획(안) 내용을 조합원들과 공유했다. 분담금을 최소화하려면, 매출을 늘리거나 혹은 비용을 줄여야 한다. 매출을 결정짓는 건 일반분양 건축연면적이다. 조합원 분양가보다 평균적으로 10% 이상 비싸게 팔 수 있어서다. 일반분양은 소형평형(43㎡·49㎡) 292세대로 계획돼 있다. 계획된 용적률(244%)이 늘어나거나 조합원들이 분양을 포기하지 않는 한, 일반분양을 늘릴 방법은 극히 제한적이다. 이에, 조합은 평당 일반분양가를 2,600만원에서 2,950만원으로 상향 조정하는 방향으로 관리처분계획(안)에 기재될 매출액을 증가시켰다. 당초 조합원 분양가로 추정했던 보류지(13세대)도 준공 이후 실거래가로 매각함을 전제로 매출액을 늘렸다. 보류지는 정비사업에서 조합원 권리내역이 달라질 것을 대비해 분양하지 않고 여분으로 남겨두는 주택이다. 일반분양 가격은 향후 주택시장이 처한 여건에 따라 달라지며, 보류지 또한 온전히 남아있을 것을 전제로 계산됐다. 이 말은 즉슨, 매출을 통해 분담금을 줄이려는 건 분명한 한계가 존재한다. 결국, 상계2구역 사업성을 좌우할 요소는 '비용절감'이다. 연장선상에서 지난해 조합이 시공사단(대우·동부)과 평당 공사비 500만원대로 협의를 이뤄낸 점은 분명 유의미한 성과다. 조합은 관리처분계획(안)을 보완하는 과정에서, 약 574억원 규모로 비용절감을 했다. 이중 예비비는 기존 640억원에서 473억원으로 약 167억원이 줄었다. 예비비는 사업을 진행하는 과정에서 예상치 못한 변수가 발생할 것을 대비해 잡아둔 비용이다. 예비비엔 주택 공사비 인상 예상분(193억원)이 잡혀 있다. 조합은 착공에 앞서, 설계변경과 물가인상(Escalation)을 고려한 공사비 증액 협상을 한 차례 더 남겨두고 있다. 물가변동에 따른 공사비 반영 기산일은 이미 2023년 10월 1일부터 시작됐다. 사업기간이 길어질수록 조합이 애써 줄여놓은 예비비는 다시 늘어날 수밖에 없다. 정비업계 오랜 격언으로 통하는 말이 여기서 다시 등장한다. 시간이 곧 돈이고, 그 돈이 바로 분담금이다. 물론 무작정 시간을 절약하고자 조합이 하는 일에 맹목적으로 찬동해서도 안된다. 다만, 상계2구역은 태생적으로 사업성이 부족한 곳임을 조합원들도 어느 정도 직시할 필요가 있다는 말이다. 관리처분계획(안)이 부결되며 한 차례 제동이 걸린 만큼, 조합 역시 긴장을 늦추지 않고 지난 1달의 시간을 사업성 보완에 쏟았다. 사업성 개선과 관련해, 비례율을 올릴지(a안) 아니면 조합원 분양가를 내릴지(b안) 여부는 조합원 손에 맡겨진 상황이다. 한 가지 우려는 a안과 b안을 두고 또 다시 조합원들 간 첨예한 입장차가 발생할 수 있다는 점이다. 보유한 물건이 모두 달라 이해관계가 상이해서다. 충분한 협의를 통해 결정해야 하지만, 결정하는 과정에서 불필요한 대립이 지속되는 상황은 조합원 모두에게 실익이 될 것은 없다. 상계2구역은 원안대로 관리처분계획(안)을 수립해 인가받은 후 설계변경을 해야 하고, 조합원 재분양을 거쳐 다시 관리처분계획(안)을 승인받아야 한다. 지금까지 걸어온 길만큼, 앞으로 더 걸어가야 한다. 한때 4~5억원까지 육박했던 상계2구역 재개발 프리미엄(P)은 현재 1억 미만으로 떨어진 상황이다. 녹록지 않은 정비사업의 단면을 여과없이 보여주고 있는 게 작금의 현실이 아닐까 싶다. 하지만 조합은 분명 조합원들의 자산가치 증식을 목표로 부단히 애쓰고 있을 것이다. 혹독한 추위로 얼어붙은 상계2구역에 다시금 따뜻한 봄바람이 불어올지 정비업계 관심이 모아진다.
영등포구청이 지난해 기부채납 시설 관리방안 작업을 진행한 가운데, 여의도 재건축 사업장을 별도로 빼 수요조사 및 수익모델 분석을 시작하기로 결정했다. 여의도 시범아파트와 한양아파트, 삼부아파트 등 내로라하는 재건축 단지들의 사업진행 속도가 가시화됐기 때문이다. 공공기여를 통해 받게 될 기부채납 시설은 구청이 결정할 사항이지만, 사전에 충분한 논의 과정을 거칠 필요가 있다는 판단으로 업계는 보고 있다. 25일 정비업계 따르면 영등포구청은 여의도 재건축 사업장들이 해야 할 기부채납(공공기여) 시설 관련 수요 조사에 착수할 예정이다. 수요조사 방법과 시기는 아직 정확하게 결정된 것은 없다. 다만, 발빠르게 이 소식을 접한 일부 사업장들은 사전 스터디에 들어갔다. 영등포구청은 각 단지별로 순차적으로 의견을 물을 예정인 것으로 전해진다. 영등포구청은 지난해 3월 [기부채납 시설 체계적 관리 방안 수립 용역]을 발주했다. 사업예산과 기간은 각각 1억6,000만원, 9개월이다. 당시 구청은 기부채납 시설의 사용용도 지정에 대한 명확한 기준이 부족하고, 기부채납 결정시기(계획)와 공급시기(운영) 불일치로 적정 시점에 필요시설을 공급하는 데 어려움이 있음을 직시했다. 기부채납 공공시설이 증가함에 따라, 구청이 내야 할 시설 운영비(인건비·유지관리비) 부담도 한몫했다. 이에, 기부채납 시설물을 합리적으로 활용하고 체계적으로 관리할 필요성을 느꼈고, 지역별·정책별로 필요시설과 공급량을 알맞게 조절하기 위한 목적으로 해당 용역 발주를 진행했다. 영등포구청은 올해 기존 용역업체의 과업범위에 [여의도 재건축]을 별도로 추가했다. 기존과 마찬가지로 '영등포구 관내'가 기본적인 과업 범위에 속하지만, 여의도 재건축 사업장은 특별 관리를 진행하겠다는 포석으로 풀이된다. 특히, 여의도 맏형으로 불리우는 시범아파트는 최근 공공기여 건축물 종류를 두고 주민들 간 갈등이 재점화되고 있다. 시범아파트는 정비계획 변경(안) 수립 절차를 진행 중인 가운데, 서울시가 도시계획심의 과정에서 데이케어센터(치매노인요양보호시설)를 건축물 기부채납 용도로 제안하면서 주민 반발이 거세지고 있는 형국이다. 데이케어센터를 지어야, 건축물 기부채납의 용적률 인센티브 계수를 0.7에서 1로 올려주겠다는 게 서울시 입장이다. 문제는 정비계획 변경(안) 과정에서 토지등소유자들이 해당 소식을 뒤늦게 접하면서 생겨났다. 일부 토지등소유자들은 신속통합기획 철회까지 목소리를 내고 있는 상황이다. 물론 현재 상황에서 신속통합기획 철회라는 초유의 사태가 빚어질 경우, 여의도 시범아파트 재건축 사업은 원점으로 회귀할 수밖에 없다. 기부채납 건축물 관련 협의가 필요한 상황을 신속통합기획 철회 논리로 가져가서는 안된다는 게 주민 대다수의 중론이다. 영등포구청은 관내 실무 부서별로 요구되는 공공시설 수요조사 및 주민의견을 수렴해 나갈 예정이다. 공공시설은 ▲복지시설 ▲문화시설 ▲보육시설 ▲체육시설 ▲청소년시설 ▲보건시설 ▲도서관 ▲주차장 ▲공원 등이 존재한다. 기존 공공시설의 지역 분포를 면밀히 분석해, 부족시설 및 필요시설 중심으로 여의도 재건축 집행부와도 차분히 협의해 나갈 것으로 전망된다. 업계 관계자는 "기부채납 목적물은 주민 분들 입장에서 결정할 수 있는 사안은 아니고, 서울시와 구청이 해당 시설의 필요성과 공공성을 복합적으로 검토해 결정하는 것"이라며 "주민들이 원하는 걸 내놓는 것은 결코 기부채납이 아니다"고 말했다. 이어 "구청이 올 상반기 여의도 재건축 단지들과 합리적이고 효율적인 방향으로 기부채납 목적물을 결정하는데 상당 부분 힘을 쏟지 않겠느냐"고 부연했다.
반포주공1단지(3주구)가 최근 상가 특화설계로 상가 조합원들을 대상으로 재분양 신청을 받은 가운데, 최근 임시총회에서 현금청산 대상 물건을 매입한 상가 소유주 A씨의 분양권 의결 여부에도 조합원들 관심이 모아졌다. 25일 정비업계 따르면 반포주공3주구 조합(노사신 조합장)은 지난 임시총회에서 ▲제1호(기 수행업무 추인) ▲제2호(2024년 운영비 예산) ▲제3호(2024년 정비사업비 예산) ▲제4호(2024년 상가협의회 운영비 및 사업비 예산안) ▲제5호(자금차입) ▲제6호(사업시행계획 변경) ▲제7호(미래새한감정평가법인 용역계약) ▲제8호(정비기반시설업체 선정) ▲제9호(분양신청 승인) ▲제10호(조합원 세대 내 가전계약) ▲제11호(주방 창호 및 창호 개폐 방식) ▲제12호(음식물 쓰레기 이송설비) ▲제13호(엘리베이터) ▲제14호(세화고 남단도로 개설비용) 등을 의결했다. 임시총회에서 조합원들 간 이견이 컸던 안건은 제9호(분양신청 승인) 안건이다. 토지등소유자 5명이 금번 임시총회를 기점으로 분양 자격을 얻게 됐다. 관리처분계획(안) 수립 과정에서 분양권을 인정받지 못한 토지등소유자들이 관리처분계획 취소 소송을 냈고, 법원 조정과 총회 의결을 거쳐 다시 조합원 지위를 회복한 것이다. 가장 관심을 모았던 건 상가 소유주 A씨의 분양권 부여 여부였다. 상가 소유주 A씨는 분양기간 내 분양신청을 하지 않아 현금청산 대상이었던 상가 물건을 매수했다. 현금청산자의 경우, 조합이 협의과정을 거쳐 감정평가액으로 매입하고 이주시키는 게 원칙이다. 물론 대부분의 현금청산자들은 매도청구소송을 통해 감정평가액보다 높은 금액으로 협의하기 위해 나서는 경우가 많다. 조합은 매도청구 소송을 진행할 경우 이주-철거 기간이 길어질 것을 염려했고, 관련 물건을 매수한 A씨와 합의서를 체결했다. 매도청구소송 이전에 감정평가액의 80%를 대여금으로 지급하고, 책임감을 갖고 명도 및 이주를 하는 게 주요 내용이다. 또한 재분양을 진행할 경우, 분양권도 받을 수 있다고 기재됐다. 상가 소유주 A씨와 관련해, ▲찬성(684표) ▲반대(517표) ▲기권·무효(127표)로 분양신청이 승인됐다. 정비업체인 미래새한감정평가법인의 용역계약서 변경 안건도 통과됐다. 사업시행계획(안) 변경 과정에서 정비업체 용역비용이 증가했다. 정비기반시설 업체에는 초성조합건설이 919표를 받아, 동남공영과 홍문종합건설을 제치고 선정됐다. 음식물 및 쓰레기 이송설비 업체로는 귀뚜라미환경테크가 707표를 받아 선정됐다. 귀뚜라미환경테크와 비움 모두 시공사인 삼성물산의 협력업체다. 반포주공3주구의 대상지 면적은 117,114㎡로, 이중 공동주택을 지을 획지면적은 102,903㎡다. 용적률과 건폐율은 각각 269%, 20%다. 지하3층-지상35층 17개동을 짓는 프로젝트로, 전용면적별 공급물량은 ▲60㎡ 이하(492세대) ▲60㎡ 초과 ~ 85㎡ 이하(694세대) ▲85㎡ 초과 ~ 115㎡ 이하(646세대) ▲115㎡ 초과(259세대) 등이다. 주차대수는 총 4,355대다.
포스코이앤씨가 부산 촉진2-1구역에 하이엔드 브랜드 '오티에르(HAUTERRE)'를 앞세워 조합원 표심 사로잡기에 막판 스퍼트를 내고 있다. 포스코이앤씨는 '브랜드 적용 심의회의'에서 촉진2-1구역의 ▲입지 ▲규모 ▲상품성 ▲서비스 수준 등을 종합적으로 검토했다. 하이엔드 브랜드를 적용하는 과정은 내부 복잡한 심의를 거쳐야 한다. 24일 정비업계 따르면 부산 촉진2-1구역 재개발 조합은 이번 주 시공사 선정을 위한 임시총회를 열 예정이다. 공사비만 1조3,000억원에 달하는 만큼, 포스코이앤씨와 삼성물산이 치열한 홍보 경쟁을 이어가고 있다. 포스코이앤씨는 오티에르 적용을 결정했으며, 시공사 선정 이후에도 가치 유지를 위해 까다로운 기준들을 계속해서 관리해 나갈 방침이다. 포스코이앤씨는 2019년부터 하이엔드 브랜드 론칭을 위한 TF팀을 구성했고, 2022년 7월 서울시 서초구 방배신동아에서 첫 선을 보였다. 각 지역별 입지 여건을 고려해 적용 여부를 신중하게 결정해 오고 있다. 서초구 방배신동아와 성수동 장미아파트, 신당8구역에서 조합원들 요청에 따라 오티에르 도입을 결정했다. 현재 수주가 한창 진행 중인 부산 촉진2-1구역과 여의도 한양아파트도 오티에르 적용을 조합원들에게 약속했다. 오티에르는 ▲최고 품질 자재 사용 ▲정확한 시공 ▲독창적인 디자인 ▲기술 집약적인 소프트웨어 제공 등으로 구체화된다. 차별화된 커뮤니티 공간을 제공함으로써 주거시설 내에서 문화, 레저 활동 등을 폭넓게 누리는 삶을 제공한다는 게 오티에르의 가치다. 브랜드에 걸맞게끔, 세계적인 명품인 독일산 VEKA 창호를 조합원 세대에 적용하고, 이탈리아산 주방가구, 독일산 수전과 더불어 고가의 세라젬 안마의자를 무상으로 제공하는 등 마감재 트림도 최상위급으로 구성했다. 세대당 3.8평의 커뮤니티 면적과 1.8대의 주차대수를 확보해 단지 쾌적성도 확보할 예정이다. 조합 필수사업비는 ‘전액 무이자’를 약속했다. 초고층(69층) 아파트를 계획한 촉진2-1구역의 예상 공사기간은 5~6년으로, 타 구역보다 공사기간이 길어 사업비 금융비용이 많이 들어간다. 이에, 사업촉진비를 1,240억원 책정해 세대당 약 4억원을 지원할 방침이다. 한편, 부산촉진2-1구역의 사업면적은 136,727㎡로, 이중 일반상업지역(135,330㎡)이 99%를 차지한다. 나머지 1%는 제3종일반주거지역(1,397㎡)이다. 획지는 ▲주상복합(40,800㎡) ▲초등학교(12,419㎡) ▲중학교(9,245㎡) 등으로 구성되며, 정비기반시설은 ▲도로(43,865㎡) ▲공원(16,789㎡) ▲광장(13,609㎡) 계획이 잡혀있다. 용적률과 건폐율은 각각 760%, 52%다. 건물 최고 높이는 69층이다. 아파트 1,902가구와 오피스텔 99실을 짓는 사업이다.
![[단독] 현대건설, 공사비 830만원 요구…홍제3구역과 조율나서](http://www.housingwatch.co.kr/data/cache/public/photos/20240104/art_17060638400197_d15c61_178x118_c0.jpg)
홍제3구역과 현대건설의 공사비 협상이 개시됐다. 조합은 지난해 현대건설의 일방적인 통보(평당 공사비 898만원·공사기간 51개월)를 부당한 요구로 받아들여, 시공권을 박탈하는 안건을 총회 상정했다. 현대건설이 한 발 뒤로 물러나며 협상 태도를 바꾼 결과 해당 안건은 다뤄지지 않았다. 현대건설은 이달 중순 기존 제시(안)보다 완화된 공사조건을 갖고 왔지만 조합은 공사비 산출내역서를 보고 판단하겠다는 입장이다. 24일 정비업계 따르면 현대건설은 홍제3구역 조합 측에 ▲평당 공사비(830만원) ▲공사기간(44개월) ▲물가변동 반영 기산월(2023년 12월) 등의 공사조건을 제안했다. 현대건설이 제안한 평당 공사비(830만원)는 공사비 검증대상에 해당하기 때문에, 조합은 변경 산출내역서 제출을 요청했다. 현대건설은 설계변경 심의가 확정되지 않은 탓에 변경 산출내역서를 산출할 경우 2개월 이상 소요될 수 있음을 알렸다. 조합은 현대건설 요구대로 절차를 진행할 경우, 목표로 잡은 6월 이주 개시가 불가능하다는 입장이다. 분담금 납부조건 또한 조합원들에게 불리해졌다. 기존 분담금 납부조건은 계약금(10%)-중도금(30%)-잔금(60%)이었으나, 현대건설은 계약금(10%)-중도금(60%)-잔금(30%)로 변경된 내용을 가져왔다. 중도금 비율이 30%p 증가한 것이다. 조합은 분담금 납부조건과 관련해서는 협의사항이 아니라는 점을 강조했다. 현대건설과 조합은 지난 2020년 9월 체결한 공사도급계약(안)에 따르면, ▲평당 공사비(512만원) ▲공사기간(37개월) ▲물가변동 반영 기산월(2020년 9월) 등의 내용을 합의했다. 현대건설은 2023년 6월 조합 측에 ▲평당 공사비(898만원) ▲공사기간(51개월) ▲물가변동 반영 기산월(2023년 5월) 등의 공사조건 변경을 제안했다. 평당 공사비는 3년도 채 되지 않아 종전 대비 약 76%의 인상율을 나타냈다. 현대건설은 조합이 이를 받아들이지 않을 경우, 운영비와 사업비를 위한 대여금을 끊겠다고 엄포를 놓았다. 이주비 대출과 관련, 주택도시보증공사(HUG) 책임준공도 이행하지 않겠다고 이야기했다는 후문이다. 조합은 시공권을 박탈하겠다며, 현대건설의 강경한 태도에 맞불을 놓았다. 결국 현대건설은 2024년 6월 이주를 적극 지원하고, 역타설계와 커튼월룩 배제를 통해 평당 공사비를 700만원대까지 낮추겠다고 협상 태도를 바꿨다. 조합은 현대건설 측에 공문이 아닌 산출내역서를 요청한 상황으로 알려져 있다. 현재 조합을 도와 공사비 협상을 함께 하고 있는 협력업체는 화성씨앤디(정비업체)와 도원회계법인, HNC건설연구소 등이다. 조합은 현대건설이 제안한 내용은 조합원 분담금 및 이자 부담을 전혀 줄이지 못했다며, 시공사 선정취소와 계약해지에 따른 위약금 몰수 등도 검토할 의지를 나타낸 것으로 전해진다. 현대건설은 현재 대조1구역 공사도 중단한 상황이다. 물론 홍제3구역과 처한 작금의 상황과는 다르지만, 향후 대조1구역 또한 공사비 증액 협상에 나서야 할 것으로 관측된다. 일반분양 일정 지연에 따른 위약금(패널티)과 물가상승분을 고려할 경우, 대조1구역 조합원들의 분담금 또한 올라갈 전망이다. 하지만 시공사 교체 가능성을 시사하고 있는 홍제3구역과 달리, 대조1구역은 이미 현대건설이 착공 후 일정 부분 공정율을 확보했기에 시공사 교체는 사실상 불가능하다. 새롭게 들어오는 시공사가 기존 시공사가 투입한 원가비용을 산출할 수 없기 때문이다.
방배5구역(디에이치방배)이 작년 7월 정비계획(안) 변경을 위한 공람공고를 진행했지만, 변동사항이 생겨 올해 1월 수정된 내용으로 다시 공람공고에 착수했다. 24일 정비업계 따르면 방배5구역 재건축 조합(조영택 조합장)이 정비계획(안) 변경을 진행 중이다. 정비계획(안)을 변경하고자 했던 사유는 ▲학교시설 폐지 ▲공공보행통로 1개소 계획 ▲상한용적률 210% 제한 철회 등이다. 이중 학교시설(초등학교) 건립은 체육시설로 대체됐으나, 공공보행통로 1개소 계획과 상한용적률 210% 제한 철회는 인허가청(서울시·서초구청)과 협의 끝에 반영되지 않았다. 변경된 용적률 체계를 살펴보면, ▲기준용적률(190%) ▲허용용적률(195.05%) ▲상한용적률(210%) 등으로 계획이 바뀌었다. 기준용적률에서 허용용적률로 가는 과정에서 받은 인센티브(5.05%)는 돌봄시설(5%)과 세입자 손실보상(0.05%)으로 구성된다. 돌봄시설은 향후 서초구청과 무상임대 계약을 체결하게 된다. 세입자 손실보상금액(주거이전비·이사비·영업손실보상)은 약 7억원이다. 주거이전비 대상은 2008년 10월 28일 이전부터 거주하고 있는 세입자며, 영업손실보상은 2013년 7월 29일 이전부터 영업하고 있는 세입자를 대상으로 한다. 조합은 공공보행통로 조성을 통해서도 인센티브를 받고자 했다. 공공보행통로도 최대 10%p 받을 수 있으나, 정비계획(안) 공람공고에서 빠졌다. 조합은 지역권을 설치하는 방향으로 서울시와 계속해서 공공보행통로 설치 관련해서 협의해 나갈 계획이다. 올해 2월 서울시가 고시한 이후에라도, 조합 사업성에 개선되는 방안이 있다고 판단되면, 공사 일정에 차질을 빚지 않는 범위 내에서 정비계획(안) 추가 변경을 진행한다는 방침이다. 조합은 상한용적률 210% 제한도 없애고자 했지만, 서울시로부터 불가 방침을 통보받았다. 임대주택을 조금이라도 줄여보고자 했던 조합의 계획은 무산됐다. 허용용적률에서 상한용적률로 가기 위해선, 토지·건축물 기부채납의 양과 종류로 결정된다. 방배5구역의 기부채납 순부담 면적은 12,540㎡다. 체육시설과 사회복지시설, 건축물 기부채납(환산부지) 등을 고려한 결과다. 환산부지 계산을 위한 건축물 공사비는 2013년 공공건축물건립 공사비책정 가이드라인을 따라 계산됐다. 2023년 인가받은 관리처분계획(안) 상 추정비례율은 245%로 산출됐다. 총수입 추정액(4조6,476억원)에서 총사업비 추정액(2조1,265억원)을 뺀 뒤, 종전자산평가 총액(1조290억원)을 나눈 결과값이다. 통상적으로 비례율은 조합원 권리가액을 산정하는 지표로 추정분담금을 결정한다. 조합원들은 본인이 원하는 평형대의 조합원 분양가에서 권리가액을 비교한 금액을 통해 분담금(혹은 환급금)을 개략적으로 알 수 있다. 조합의 올해 목표는 ▲정비계획(안) 변경 고시 - 2월 ▲조합원 동호수 추첨 - 3월 ▲사업시행계획(안) 변경인가를 위한 신청 - 4월 ▲조합원 분양계약 - 7월 ▲일반분양 - 8월 ▲관리처분계획(안) 변경 - 8월 등으로 조합원들에게 안내했다.
송파구 가락동에 위치한 가락미륭 아파트가 포스코이앤씨와 수의계약 체결을 위한 준비 중인 가운데, 사업시행계획(안) 수립에 앞서 조합원들한테 안내한 개략적인 추정비례율과 예상 분담금에 관심이 모아진다. 26일 정비업계 따르면 가락미륭 아파트 재건축 조합(변용기 조합장)은 추정비례율을 약 85%로 산출했다. 사업시행계획(안)을 수립하는 시점에 계산된 값이다. 조합원들의 종전자산평가는 전용면적 기준 ▲50㎡(9.5억원) ▲60㎡(10.85억원) ▲64㎡(11.6억원) ▲84㎡(12.15억원) 등으로 추정했다. 조합원 분양가는 타입별로 ▲45(9.2억원) ▲59A(11.33억원) ▲74(13억원) ▲84A(13.9억원) 등으로 산출됐다. 조합원들은 본인 소유의 종전자산평가에 추정비례율(약 85%)을 곱해 권리가액을 계산할 수 있다. 권리가액과 원하는 평형대의 조합원 분양가와 비교해, 분담금 혹은 환급금을 대략적으로 알 수 있다. 현재 아파트 31평에 거주하고 있는 조합원이 재건축 후 같은 평형대로 신청하게 될 경우, 분담금 규모는 약 3.6억원 수준이다. 상가 종전자산평가는 층별 평균 분양면적 기준 ▲지하1층 160㎡(16.41억원) ▲1층 101㎡(23.6억원) ▲2층 49㎡(8.9억원) 등이다. 재건축부담금 추정액도 안내됐다. 현행 법 기준에 따르면 종료시점(2028년 10월) 주택가격은 6,695억원으로, 세부적으로 ▲일반분양(905억원, 평당 일반분양가 4,500만원 적용) ▲조합원분양(5,677억원) ▲재건축 소형주택(118억원) 등을 합친 결과값이다. 개시시점 주택가격은 2,381억원이다. 종료시점 주택가격에서 개시시점 주택가격과 개발비용(평당 공사비 740만원 기준, 상가 제외) 등을 뺀 총 개발이익은 5,969억원이다. 총 개발이익(5,969억원)을 아파트 세대 수(433세대)로 나눈 세대당 개발이익은 1억3,700만원이다. 재건축초과이익환수에 관한 법률상, 상가는 대상에서 제외된다. 현행 법 기준에 따라, 세대당 평균재건축 부담금은 약 3,390만원으로 계산된다. 하지만 현재 개정안에 따라 계산할 경우, 재건축 부담금은 납부하지 않아도 되는 것으로 나온다. 가락미륭아파트는 지난 2019년 제14차 서울시 도시계획위원회에서 수정가결 받으며 구역지정이 이뤄졌다. 2020년 지정고시된 정비계획(안)에 따르면, 가락미륭아파트는 재건축 사업을 통해 총 612세대로 탈바꿈한다. 60㎡ 이하 세대 수는 249세대, 60-85㎡ 이하 세대 수는 363세대로 계획됐다. 용적률 체계는 ▲기본용적률(210%) ▲허용용적률(230%) ▲상한용적률(230%) ▲법적상한용적률(299.25%)로 구성된다. 상한용적률(230%)에서 법적상한용적률(299.25%)까지 완화된 용적률(69.25%)의 절반은 공공임대주택(소형)으로 지어야 한다. 법적상한용적률 확보에 따른 공공임대주택은 102세대로, 전용면적 45㎡와 59㎡ 각각 78세대, 24세대로 구성된다. 최고 높이는 해발고도 105m 이하로, 건축물 높이는 21층까지 지을 수 있다.
북아현2구역이 추가1주택(+1주택) 공급 방법과 진행 여부를 두고 조합원들 사이 논란이 들불처럼 번지고 있다. 불과 9개월 전, 2023년 정기총회에서 2주택을 신청한 조합원들의 추가1주택 분양가격을 일반분양가의 90%로 결정했다. 하지만 조합은 서대문구청의 지침을 따라, 추가1주택을 조합원 분양가로 공급할지를 재차 조합원들에게 묻고자 총회 안건으로 들고 나왔다. 총회 의결 결과에 따라, 법적 분쟁 발생 가능성도 있다. 23일 정비업계 따르면 북아현2구역 재개발 조합(정정숙 조합장)은 오는 27일(토) 2024년 정기총회를 열어 ▲제1호(2024년 조합 지출예산) ▲제2호(2024년 수입예산 및 자금 차입) ▲제3호(선거관리규정 변경) ▲제4호(협력업체 선정 및 계약체결 추인) ▲제5호(아현성당 신축에 관한 찬반) ▲제6-1호(추가1주택 조합원 분양가 공급) ▲제6-2호(추가1주택 공급 취소) ▲제7호(조합원 평형변경 기회 부여) 등을 상정한다. 조합원 간 갈등의 골이 깊어지자, 서대문구청은 제6-1호와 제6-2호 안건 관련 의견을 최근 밝혔다. 구청은 2주택(1+1) 공급 취소는 도시및주거환경정비법 제76조(관리처분계획 수립기준)를 위반할 수 있다고 안내했다. 또한, 추가1주택(+1)은 조합원 분양가로 해야 한다는 점을 다시 한번 명시했다. 2주택 공급 규정은 대지지분이 큰 조합원들의 정비사업 참여를 유도하고, 형평에 맞는 개발이익 분배라는 법적 취지로 도입됐다는 것이다. 서대문구청은 북아현2구역의 관리처분계획(안)은 도시및주거환경정비법 관련 법령과 지침에 맞게 세워져야 하며, 이에 맞지 않은 '분양 기준'으로 갈등이 생겨나는 조합의 현재 상황을 우려하고 있음을 전해왔다. 총회 의결을 통한 2주택(1+1) 공급은 모든 정비사업에 대한 공통적인 관리처분 기준으로, 조합원 간 형평의 원칙을 어겨 재산권 침해 소지가 있는 관리처분계획(안)을 수립할 경우 법적 분쟁이 발생할 수 있음을 경고했다. 조합은 서대문구청의 의견대로 추가1주택(+1)을 조합원 분양가로 공급하게 될 경우, 사업성 약화로 조합원들의 분담금이 크게 늘어난다는 점을 설명하고 있다. 사업성을 제고하고자, 추가1주택(+1) 공급을 전면 취소하는 내용의 제6-2호 안건을 임시총회 올린 것이다. 제6-1호 안건이 가결될 경우, 제6-2호 안건은 자동적으로 취소된다. 제6-1호 안건이 부결될 경우, 제6-2호 안건을 통해 추가1주택(+1) 공급 여부를 다시 묻게 된다. 제6-1호 안건과 제6-2호 안건 모두 부결될 시에는 작년 정기총회 때 의결한 안건(추가1주택을 일반분양가의 90%로 공급)대로 결정된다. 제6-1호 안건의 경우, 추가1주택을 신청한 조합원 숫자가 많지 않은 점을 감안하면, 부결될 가능성이 상대적으로 높다는 게 업계 중론이다. 따라서 약 1,200명의 조합원들은 제6-2호 안건에 찬성을 해야 할지, 반대를 해야 할지 고심이 깊어질 수밖에 없다. 대지지분이 적은 조합원들의 경우, 추가1주택이 취소돼 일반분양으로 풀릴 경우 개선된 사업성으로 본인들의 분담금이 줄어들 수 있다는 판단을 할 가능성이 높다. 하지만 추가1주택(+1)을 잃어버린 조합원들이 순순히 이를 받아들이지는 않을 것이라고 정비업계는 입을 모은다. 결국 지난한 법적 다툼과 인허가청(국토부·서울시·서대문구청)에 민원이 빗발칠 경우, 북아현2구역의 사업 향방은 또 다시 동력을 잃을 수 있다는 분석이 나온다. 관리처분계획(안)을 앞두고 있는 상황에서, 인허가권을 가진 서대문구청은 민원이 해결되지 않을 경우 쉽사리 인가를 내주기 어려운 상황에 놓일 수밖에 없다. 북아현2구역에 정통한 정비업계 관계자는 "재개발은 혼자만의 힘으로 갈 수 없으며, 다 같이 한 방향을 바라봐도 어려운 게 정비사업"이라며 "추가1주택(+1) 공급 여부와 공급금액을 결정하는 데 있어 조합원들은 함께 갈 수 있는 길을 고민해 보고 선택해야 할 것"이라고 강조했다. 이어 "현재 추가1주택(+1)은 107세대에 불과한데, 이를 통해 개선될 사업성보다 향후 북아현2구역이 잡음 없이 신속하게 사업을 진행하면서 좋아질 사업성이 더 클 것"이라고 부연했다.
'잠실 래미안아이파크'로 탈바꿈하게 될 잠실진주아파트(송파구 잠실동)가 작년 12월 공사계약변경 약정서 부결 이후, 여러 가지 방안을 모색해 본 결과 최저가 공사비(765만원)로 합의하는 방안에 무게중심을 두고 업무를 추진 중이다. 시공사단(삼성물산·HDC현대산업개발)은 마감공사를 이유로 조합원·일반분양 세대 수를 확정해 줄 것과 함께 상반기 내 일반분양을 진행해 달라고 조합 측에 요청한 상황이다. 22일 정비업계 따르면 잠실진주아파트 재건축 조합(반성용 조합장)은 작년 12월 26일 개최한 2023년 임시총회에서 공사계약변경 약정서(2차) 안건을 통과시키지 못했다. 조합은 공사비 및 분담금에 대한 조합원들의 우려를 세심히 헤아리지 못한 불찰을 겸허히 받아들이고, 시공사단과 재협상을 통해 공사비 절감과 2025년 11월 입주에 박차를 가하겠다는 점을 조합원들에게 알렸다. 조합은 관리처분계획 변경(안) 수립을 위한 총회와 인·허가 일정이 늦어질 경우, 목표로 했던 입주시기(2025년 11월)를 지키기 힘들다고 판단했다. 이에, 최저가 공사비(765만원)로 시공사단과 합의를 추진하는 것이 최적의 대안으로 결정했다. 조합은 최저가 공사비를 관철시켜, 올해 3월 관리처분계획 변경(안) 수립을 위한 총회를 개최하겠다는 의지를 나타내고 있다. 지난 2021년 실착공 전 약정한 공사비는 평당 665만원, 작년 12월 총회 때 부결된 공사비는 평당 889만원이다. 2021년과 총회 부결 당시 총 공사금액은 각각 7,947억원, 1조4,492억원이다. 어림잡아 2배 차이가 난다. 조합은 작년 4월 2차 분양신청을 완료했고, 5월부터 한국부동산원에 제출할 공사비 검증액을 결정하고자 시공사단과 본격적인 협의에 나섰다. 조합은 일반분양을 빠르게 하길 희망했다. 한국부동산원에서 검증을 마친 공사비를 관리처분계획 변경(안)에 넣어 총회를 진행할 경우 많은 시간이 소요될 것으로 판단했다. 이에, 시공사단에서 한국부동산원에 제출하는 검증대상 공사비를 추정 공사비로 적용하기로 했다. 조합이 검증대상 공사비로 제시한 금액은 1,120억원, 시공사단은 2,168억원을 주장했다. 시공사단의 제안금액은 ▲공기연장 추가비용(180억원) ▲공사중지 지연손해금(113억원) ▲물가변동 반영(1,603억원) ▲건설환경 변화(안전강화비·주휴수당·공휴일수당·제경비 요율변경 등 271억원) 등으로 구성돼 있다. 시공사단은 합의가 이뤄지지 않을 경우, 공사비 검증을 받고 확정된 공사비로 관리처분계획(안)을 수립하자는 입장이었다. 다만, 이 경우 일반분양 일정이 밀리기 때문에 일반분양 지연으로 인한 금융비용과 공기연장 비용은 조합이 부담해야 한다고 알렸다.시공사단은 이미 터파기 공사와 아파트·상가 지하층 골조 공사가 어느 정도 진행된 상황이었다. 작년 8월 기준, 공정율은 14% 수준이었다. 시공사단 입장에선 급할 게 없었던 것이다. 결국, 시공사단이 제출한 공사비 전액을 한국부동산원에서 검증받기로 최종 합의했다. 양쪽 이견차를 좁히지 못한 까닭이다. 조합원 이주와 착공이 진행된 상황에서, 조합은 공사비 증액 협상력에 있어 열위에 놓일 수밖에 없다. 문제는 작년 12월 총회에서 공사계약변경 약정서가 통과되지 못했다. 급격하게 치솟은 공사비로 인해 분담금이 늘어날 것으로 우려한 조합원들이 해당 안건을 통과시키지 않은 것이다. 조합은 올해 1월 시공사단과 재협의에 착수한 상황이지만, 양측 입장차는 여전한 것으로 알려져 있다. 특히, 시공사단은 이달 말 마감재 선정을 마치고 조합 측에 통보할 예정이다. 시공사단의 마감재로 변경한 상황에서, 조합이 최저가 공사비로 원하는 금액(765만원)에 난색을 표하고 있는 실정이다. 업계 관계자는 "일반분양 시기를 늦출수록 손해가 발생하는 조합이 더 속이 탈 것"이라며 "시공사단이 조합만큼 서둘러야 할 이유가 있겠냐"고 설명했다. 이어 "조합원 이주를 마치고 착공까지 들어간 마당에, 보통 시간은 시공사 편이 될 수밖에 없다"라며 "삼성물산과 HDC현대산업개발도 작년 12월 총회에서 부결된 점을 알고 있기에, 조합이 원하는 수준만큼은 아니겠지만 어느 정도 공사비 절감을 해주는 방향으로 갈 것"이라고 설명했다.
한남2구역 설계권 경쟁구도가 삼하건축과 하우드엔지니어링, 나우동인의 3파전 양상으로 좁혀졌다. 각 사 모두 오는 3월 예정된 정기총회까지 조합원들의 표심 확보에 심혈을 기울일 전망이다. '서초·강남' 실적 1위인 삼하건축은 적격심사에서 1등하며 조합원들의 눈도장을 찍었고, 하우드엔지니어링은 도시계획업체로 조합 이해도가 높다는 평가다. 나우동인은 최근 희림건축과 함께 압구정3구역을 수주한 하우스다. 22일 정비업계 따르면 한남2구역 재개발 조합(홍경태 조합장)은 최근 경쟁입찰에 참여한 설계회사들로 하여금 프레젠테이션(PT) 발표를 진행시켰다. 설명회에 불참한 그룹환경을 제외하고, ▲삼하건축 ▲하우드엔지니어링 ▲나우동인 등이 참여했다. 이들은 2016년 고시된 [한남2구역 재정비촉진계획(안) 변경지침]을 따라야 한다. 변경지침은 고도제한 90m를 준수하고, 구역을 관통하는 도로를 설치하는 내용이 담겨있다. 시공사인 대우건설은 고도제한을 종전 90m에서 118m로 완화하는 내용의 [118 프로젝트]를 진행 중이다. 지난해 신임 집행부로 바뀌면서, 대우건설이 입찰 당시 제안한 118 프로젝트의 현실화 가능성을 두고 논란이 빚어졌다. 총회 의결까지 부친 끝에 오는 8월 31일까지 결과를 만들 수 있는 시간이 생겼다. 작년 12월 공사도급계약(안)을 체결했기에, 118프로젝트 달성이 기대에 못 미치더라도 관계를 지속해 나갈 가능성은 높아졌다. 기호 1번을 부여받은 삼하건축은 적격심사에서 97.4점을 받았다. 수행능력평가(참여기술자·유사용역수행실적·신용도)과 입찰가격 평가를 합친 결과다. 1998년 설립된 삼하건축은 강남·서초 재건축 실적 1위로, 주요 트랙레코드는 ▲반포주공1단지(1·2·4주구) ▲서초 무지개아파트 ▲청담GS자이 ▲방배13구역 등을 설계했다. 방배13구역도 우면산으로 인해 최고층수가 16층이었으나, 통경축과 스카이라인을 조정해 22층까지 올렸다. 인허가 역량과 노하우를 바탕으로, 대우건설과 고도제한 완화를 위한 인허가 작업에도 힘을 쏟겠다는 의지를 피력했다. 하우드엔지니어링(기호 2번)은 최근 도시계획업체 지위로 한남2구역 업무를 보고 있다. 재개발(38건)과 재건축(35건) 실적을 합치면, 총 73건이다. 서울시내 정비사업 현장을 설계한 실적은 많지 않지만, 도시계획과 건축설계를 통합해서 진행할 수 있다는 점을 자사 경쟁력으로 내세웠다. 하우드엔지니어링의 적격심사는 93점이다. 하우드엔지니어링에서 독립한 인력들이 차린 설계사가 디에이그룹건축사사무소다. 기호 3번인 나우동인은 적격심사에서 88점을 받았다. 희림건축과 컨소시엄을 구상해 압구정3구역 설계권을 확보한 하우스로 최근 수주 저변을 공격적으로 넓혀가고 있다. 주요 실적은 ▲압구정3구역 ▲서초진흥 ▲여의도 공작아파트 등이다. 여의도 공작아파트에서, 조합원 전 세대에게 복층형 구조로 서비스 면적 약 17평을 추가적으로 제공하겠다고 약속했다. 조합원 세대가 들어설 층고는 3.7m로, 일반분양(2.5m)보다 1.2m 높다. 한편, 한남2구역 종전자산감정평가 업무를 맡은 삼창감정평가법인과 가온감정평가법인은 이달 15일(월) 용산구청에 평가서를 제출했다. 조합은 용산구청과 추정분담금 심의에 나설 예정이며, 개별 조합원들이 내야 할 분담금 자료는 조합원분양신청 전 공지할 예정이다. 조합은 관리처분계획(안) 수립에 모든 역량을 집중시킬 계획이다. 오는 26일(금) 예정된 이주명도 공청회는 취소됐다. 계약을 하기로 했던 우인법무사사무소에서 자사의 '이주명도 일괄방식'에 대한 유튜브 생중계가 부담스럽다는 의견을 전달했기 때문이다. 일각에선 법무법인과의 업무 중복에 따른 법률 이슈(변호사법 위반)가 제기될 수 있다는 우려로, 법무사사무소에서 녹화 생중계를 고사했다는 이야기가 나오고 있다. 우인법무사사무소는 지난해 한남4구역에서도 이주명도 용역계약서 상 일부 항목으로 인해 조합원들 간 논란을 일으킨 바 있다.
㈜하우징워치, 서울시 용산구 한강대로211(용산대우월드마크) 102동 28층 | 발행인·편집인 : 진현우 | 청소년보호관리책임자 : 김동영
등록번호: 서울, 아54466 | 등록년월일 : 2022-09-21 | 제호 : 하우징워치(Housing Watch)
TEL : 02-6389-1374 / FAX : 02-6230-9032 | 제보 메일 : jinbio92@housingwatch.co.kr | 관리자 메일 : admin@housingwatch.co.kr
「열린보도원칙」 당 매체는 독자와 취재원 등 뉴스 이용자의 권리 보장을 위해 반론이나 정정보도, 추후보도를 요청할 수 있는 창구를 열어두고 있음을 알려드립니다.
하우징워치의 모든 기사(콘텐츠)는 저작권법의 보호를 받으며, 무단 전재 및 복사와 배포 등 금지합니다.
Copyright ⓒ Housing Watch all rights reserved.
