발행일(UPDATE): 2026년 03월 21일 07시 53분
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"면목7구역의 재개발은 중랑구에서 가장 빠른 진도를 보이고 있는 사업으로, 속도 면에서 하나의 모델이 되고 있습니다. 신통기획 후보로 지정돼 고시까지 빠르게 완료했죠. 재개발이 성공하면 주차·도로 등의 문제가 해소돼 지역에 미치는 영향이 클 것입니다. 따라서 구청은 행정력을 모아 사업기간을 최대한 줄여나가도록 지원을 아끼지 않을 것입니다. 조합설립인가를 10월로 검토했었지만, 빠르면 9월 추석 전후로 고려해 명절선물을 최대한 준비해보겠습니다." 류경기 중랑구청장은 면목7구역의 재개발정비사업조합 창립총회에 참석해 이같은 내용으로 축사했다. 재개발에 대한 주민들의 열망이 크고, 재개발이 지역사회 불편함 해소에 긍정적 영향을 주는 만큼 명절기간에 맞춰 신속하게 조합설립인가 결정을 내리겠다는 것이 류 구청장의 의지다. 26일 정비업계 따르면 면목7구역은 지난 24일 조합창립총회를 열어 선거 결과를 토대로 1기 집행부 구성을 완료했다. 주택법 시행령(20조 제4항)에 따라 창립총회 개최를 위해선 전체 조합원의 20% 이상의 직접출석을 원칙으로 하는데, 이날 현장엔 총 208명의 예비 조합원들이 출석해 자리를 가득 메웠다. 이날 선거 절차를 거쳐 김무겸 후보는 416표의 뜨거운 지지를 받으며 조합장으로 최종 당선됐다. 감사 자리에는 김인숙 후보가 선출됐으며, 이사 자리는 중도사퇴한 기호2·4번 후보를 제외한 나머지 후보들이 전원 선임됐다. 대의원도 80명 중 5명을 제외한 75명이 지위를 얻게 됐다. 이들은 3년간 조합 임원으로서, 사업을 이끌어 갈 예정이다. 김무겸 새 조합장은 "부족한 점이 아직 많다"며 "끝까지 초심을 잃지 않고 열심히 최선을 다하겠다"고 당선 소감을 밝혔다. 감사·이사들도 김 조합장을 보좌해 면목7구역 주민들과 똘똘 뭉칠 것을 다짐했다. 이외에도 정비업체와 건축사사무소 선정을 위한 선거가 연달아 이어졌다. 정비업체 평가결과표엔 ▲㈜부동산써브S&C ▲한국씨엠개발㈜ ▲㈜미래새한감정평가법인 ▲㈜동우씨앤디 상위 4개 업체가 이름을 올렸는데, 과반수 이상의 표를 얻은 ㈜부동산써브S&C가 최종 정비업체로 선정됐다. 건축사사무소 선정건에도 고득점을 얻은 ▲㈜삼하건축 ▲㈜고우건축 ▲㈜우리창우건축 ▲㈜에스아이그룹 4곳이 참여했으며, 다수 주민들의 선택을 받은 ㈜삼하건축사사무소가 설계 지위를 획득했다.
송파구 가락현대1차가 올해 하반기 대형 시공사들의 격전지로 부상할 가능성이 높아지는 가운데, 입찰방법을 두고 업계 이목이 쏠린다. 가락현대1차는 조합원들의 분담금을 최소화하는 방향으로 '설계변경'을 계획하고 있다. 향후 바뀌게 될 기존 설계도면을 공종별 내역으로 세분화시켜 작성해야 할 당위성은 없기에, 별도의 적산업체 선정 없이 시공사 선정을 빠르게 진행할 수 있는 총액입찰에 무게가 실리는 분위기다. 26일 정비업계 따르면 가락현대1차는 최근 3기 집행부 체제에서 처음 진행한 정기총회를 원만하게 마무리했다. 행정업무를 지원해 줄 정비업체 교체도 단행했다. 신임 집행부는 지난해부터 이어온 내부 갈등을 매듭짓는데 일조하며 빠르게 안정감을 되찾았다는 평이다. 올해 하반기 내로 그간 지체됐던 시공사 선정을 속도감 있게 진행한 뒤, 시공사가 제안하게 될 대안설계(안)과 인허가 역량을 최대한 활용해 사업 동력을 얻을 계획이다. 가락현대1차는 분양수입을 늘리는 방향으로 설계변경을 꾀할 방침이다. 물론 원점에서 인허가 절차를 진행할 경우, 적잖은 시간과 비용이 소요되기에 이주·철거 전까지는 기존 설계안대로 인허가를 마무리할 것으로 업계는 보고 있다. 가락현대1차는 지난해 송파구청에 사업시행계획(안)을 제출했지만 조합 내홍으로 인해 아직 인가를 받지 못한 상황이다. 현재 비행기 소음 관련 불필요한 마감재를 제외하는 방향으로 수정 작업 중이다. 가락현대1차는 총액입찰과 내역입찰을 두고 신중한 모습을 보이고 있다. 현재 구청에 제출된 사업시행계획(안) 상 설계도면은 향후 바뀔 예정인 만큼, 적산업체를 선정해 주요 공종별 물량내역을 산출해야 하는지 그 필요성을 고민 중이다. 총액입찰을 택할 경우, 원안설계에 대한 물량내역을 조합이 작성할 필요는 없다. 물론 총액입찰이라 하더라도, 시공사는 선정된 후 45일 이내 물량산출내역서를 조합에 제출해야 한다. 최근 송파구 내에서 사업시행계획(안)을 인가받고 시공사 선정에 나섰던 잠실우성4차와 가락삼익맨숀 모두 내역입찰을 진행했다. 물론 조합의 기본설계도면에 따른 원안설계보다는 시공사에서 제안한 대안설계를 적용하는 방향으로 사업을 진행하고 있다. 향후 경미한 혹은 중대한 설계변경이 예정돼 있기에, 현재 800만원대 수준의 평당 공사비(예가)는 향후 변동될 것으로 전망된다. 먼저, DL이앤씨의 경우, 잠실우성4차에 하이엔드 브랜드 '아크로(ACRO)' 적용을 약속했다. DL이앤씨는 경미한 변경 범위 이내에서 제시한 대안설계(안)에 따른 공사비 변동은 없다고 입찰제안서에 기재했다. 하지만 입찰제안서 상 [기타조건]을 살펴보면, 대안설계(안) 인허가를 진행하는 과정에서 심의를 받지 못할 경우, 설계변경이 발생하고 이는 곧 공사비 변동 조건임을 기재해 놓았다. 가락삼익맨숀의 경우, 현대건설은 경미한 수준의 변경이 가능한 대안설계(안)을 통해서도 하이엔드 브랜드인 '디에이치(THE H)' 적용이 가능하다고 조합원들에게 안내했다. 다만, 디에이치 브랜드 설계기준 확보를 위해선, 커뮤니티시설 면적과 주차대수, 슬래브 두께 등을 반영한 추가 설계변경이 있어야 조합원들의 눈높이를 맞출 수 있다고 설명했다. 현대건설은 이를 혁신설계(안)이 아닌 '플러스 아이디어(PLUS idea)'라는 개념을 새롭게 만들어 제안한 것으로 전해진다. 결국 서울시내 대부분의 정비사업장은 원안설계가 아닌 시공사가 제안한 대안설계 혹은 혁신설계를 따라가는 게 일반적이다. 따라서 향후 설계변경의 범위에 따라 물량산출 내역도 계속해서 바뀔 수밖에 없다. 이는 곧 공사비 증액을 의미한다. 통상 시공사들이 입찰제안서를 낼 때에는 원안설계(조합이 제안한 기본설계도면)와 대안설계(경미한 변경 동반), 혁신설계(중대한 변경 동반) 등으로 구분지어 진행하는 게 일반적이다. 현재 시공사 선정을 진행 중인 한남4구역과 한남5구역은 총액입찰을 통해 진행 중이다. 한남4구역과 한남5구역은 예정가격 범위 내에서 제안서를 제출하도록 했다. 시공사는 공사비총괄내역서를 입찰마감일까지 제출해야 하며, 선정된 시공사(낙찰자)는 선정된 날부터 45일 이내 물량산출내역서를 조합에 제출해야 한다. 정비업계 관계자는 "시공사 선정 방법을 총액입찰과 내역입찰로 구분해 놓았지만, 사실 우리나라 정비사업은 정비계획(안) 수립 당시 설계안을 가져가지 않고 대부분 시공사가 제안한 대안설계(안)으로 변경해서 사업을 추진하는 경우가 대부분"이라며 "따라서 내역입찰을 통해 원안설계에 대한 물량산출을 힘들게 진행하더라도 새로운 설계(안)을 적용하는 과정에서 그 내역은 어차피 바뀔 수밖에 없다"고 설명했다.
"마포의 도약은 이제 시작입니다. 마포(갑)에 비해 마포(을) 지역은 월드컵 단지 이후 큰 변화가 없었죠. 성산시영은 서울상암 재창조 계획에 힘입어 성장 장기계획이 무궁무진한 곳입니다. 지역의 눈부신 발전을 가져올 재건축 성공 요소는 신속성과 투명성입니다. 공공지원제도를 통해 전문관리업체가 합리적인 결정을 내리도록 돕겠습니다. 마포구도 행정력 지원을 아끼지 않고 성공적인 사업 완수를 위해 동반자로서 발맞춰 힘껏 뛰겠습니다." 박강수 마포구청장은 성산시영 재건축사업 추진위원회 구성을 위한 주민설명회에 참석해 이같이 말했다. 강북권 최대어로 꼽히는 마포 성산시영은 사업성, 입지, 주거환경 등을 고루 갖췄다는 평가를 받는다. 따라서 재건축이 진행된다면 강남·서초에 견줄 수 있는 수준으로 가치가 높아질 것이란 것이 박 구청장의 입장이다. 25일 정비업계 따르면 마포 성산시영은 현재 추진위 구성을 위한 준비단계를 밟고 있다. 설명회에선 정비업체가 사업추진 경위와 공공지원제도에 대한 설명을 진행했다. 뜨거운 재건축 열기로 인해, 구청 대강당은 주민들로 발 디딜 틈 없이 빽빽한 모습이었다. 성산시영의 구역면적은 182,618㎡로, 토지등소유자의 수는 3,747명이다. 용도지역은 제3종일반주거지역으로 최고층수는 최대 40층(120m 이하)로 계획돼 있다. 주택공급 물량은 총 4,823세대로 임대 주택은 516세대로 예상된다. 현재 성산시영은 공공지원제도를 통해 예비추진위 구성 절차를 진행하고 있다. 공공지원제도는 정비사업의 계획 수립단계부터 사업완료 시까지 사업진행 관리를 공공에서 지원하는 제도다. 정비구역의 구청장이 공공지원을 맡아 도우미 역할을 수행하며, 추진위 구성을 위한 공공지원 용역기간은 추진위원회 구성이 될 때까지다. 재건축의 투명성을 확보해 신속한 사업 추진을 도모한다는 것이 제도의 도입취지다. 성산시영은 이날 주민설명회를 기점으로 내달 28일(토) 예비추진위원장 후보자들의 합동연설회를 진행하고, 오는 10월 6일 선거 및 개표가 실시된다. 예비추진위원회 구성을 거쳐 조합설립추진위원회 구성승인은 올해 12월 중순으로 계획돼 있다. 한편 설명회 말미, 질의응답 과정에서 한 주민은 선거당일 제3자의 투·개표 참관 시, 후보자의 동의를 얻어야 하는 이유에 대해 질문했다. 이에 대해 정비업체 관계자는 "각각의 후보자들은 경쟁상대이기에 민감할 수 밖에 없기 때문"이라며 "혹여 다수의 소유자가 전체공개를 원한다면, 영상을 찍어 올리도록 하겠다"고 답했다. 이어 "직접참여와 직관의 경우, 가능한지 여부에 대해 구청과 검토해 보겠다"고 덧붙였다.
개포주공6·7단지가 사업시행계획(안) 수립을 위한 공람공고를 이달 30일(금)까지 진행한다. 조합은 지난 달 사업시행계획(안) 적정성 검토 차원에서 분양 희망평형을 묻는 설문조사를 실시하기도 했다. 공람공고를 앞두고 진행된 설문조사는 사실 그 결과를 알더라도 즉각 반영하는 건 불가능하다. 향후 사업시행계획 변경을 감안한 행보로 풀이된다. 현 시점, 해당 사업장의 추정비례율은 83.84%다. 앞선 추정비례율 산정을 위한 평당 공사비와 일반분양가는 각각 800만원, 7,100만원이다. 6단지와 7단지는 전용면적이 다르기에 추정 종전자산평가금액도 상이하다. 전용면적 60㎡ 물건을 가진 조합원이 84타입을 신청하려면 약 4억3,000만원 수준의 추정분담금을 내야 한다. 물론 안내된 추정분담금은 향후 일반분양 수입금과 공사비, 사업비 증감에 따라 계속 변동한다. 인근 사업장 공사비는 ▲신반포4지구-GS건설(580만원) ▲방배신동아-포스코건설(732만원) ▲일원개포한신-GS건설(656만원) ▲가락프라자-GS건설(718만원) ▲개포주공5단지-대우건설(838만원) 등이다. 물론 신반포4지구와 방배신동아, 일원개포한신은 향후 공사비 증액 현상을 진행해야 하기 때문에, 큰 폭의 공사비 변동이 예상된다. 개포주공6·7단지가 추정한 정비사업비는 총 1조7,300억원에 달한다. 이중 공사비는 1조4,500억원으로 전체 약 83%를 차지한다. 물론 정비기반시설과 지장물 이설비, 매입부가세(국민주택 초과 공사비의 10%) 등을 제외한 순수 아파트 공사비(부대시설 포함)는 1조3,600억원이다. 삼성물산과 현대건설, DL이앤씨는 해당 공사금액을 수주 물량으로 보고 있는 셈이다. 해당 사업장의 정비구역은 총 116,682㎡다. 이중 기부채납 면적은 12,630㎡다. 세부 항목별로 살펴보면, ▲도로(3,817㎡) ▲공원(3,572㎡) ▲연결녹지(4,950㎡) ▲도서관(222㎡) ▲공공청사(68㎡) 등으로 구성된다. 도로와 공원은 각각 개포주공4단지, 개포주공5단지와 공동 부담해야 한다. 나머지 연결녹지와 도서관, 공공청사는 개포주공6·7단지가 토지만 기부채납한다. 건축물 기부채납은 개포주공4단지 몫이다. 용적률 체계는 ▲기준용적률(210%) ▲허용용적률(230%) ▲상한용적률(250%) ▲법적상한용적률(300%) 등으로 수립돼 있다. 기준용적률에서 허용용적률로 가는 인센티브 20%를 받은 대가로는 장수명주택 우수등급과 지능형 건축물 2등급으로 받았다. 보통 허용용적률에서 상한용적률로 가기 위해선 토지 및 건축물을 기부채납해야 한다. 개포주공6·7단지는 건축물 기부채납 없이 토지 기부채납만 진행한다. 조합은 올해 정기총회에서 기부채납을 통해 얻을 수 있는 용적률을 28%로 계산했다. 허용용적률(230%)에서 28%를 더하면 258%인데, 법적으로 상한용적률은 250%까지만 가능하다. 따라서 상한용적률은 250%로 결정됐다. 법적상한용적률(300%)까지 확보를 위해선 공공임대주택을 지어야 한다. 공공임대주택은 345세대다. 법적상한용적률 확보를 위해 짓는 공공임대주택은 모두 표준건축비만 받고 팔아야 한다. 예상 건립 세대수는 총 2,698세대다. 일반분양 물량은 2,353세대이며 공공주택은 345세대로 나뉜다. 공공주택의 경우, ▲45A(117세대) ▲45B(40세대) ▲59A(42세대) ▲59B(112세대) ▲75A(26세대) ▲75B(8세대)로 각각 분류된다. 용적률과 건폐율은 각각 299%, 21%로 계획이 수립됐다. 본 사업지 경계로부터 200m 이내엔 ▲서울개포유치원 ▲서울개포초등학교 ▲서울양전초등학교 ▲서울일원초등학교 ▲개원중학교가 위치해 있다. 학생들의 보건·위생과 안전, 교육환경 보호를 위해 향후 5곳을 대상으로 교육환경영향평가가 진행된다.
여의도 대교아파트가 신속통합기획 자문방식(Fast Track)과 정비계획(안) 입안절차를 투트랙(Two-Track)으로 진행한 결실을 맺었다. 대교는 이날 서울시로부터 정비계획(안) 심의 결과 '수정가결'을 받았다. 오는 9월 서울시 지정고시가 올라올 예정이다. 대교는 법적상한용적률 469% 계획을 토대로 재건축 사업에 속도를 낼 것으로 업계는 보고 있다. 오는 하반기부터 진행할 통합심의 준비도 어느 정도 마친 상황이다. 23일 정비업계 따르면 서울시는 이날 도시계획심의위원회(수권부과)를 열어 여의도 대교아파트의 정비계획(안)을 재공람공고 없이 수정가결했다. 대교는 추진위원회 설립부터 창립총회까지 10개월, 조합설립인가를 받고 정비계획(안) 공람공고까지 단 2개월이 소요됐다. 공람공고 이후 현재 4개월이 지난 상황에서 서울시 도시계획심의위원회 통과까지 이뤄냈다. 대교의 용적률 체계는 ▲기준용적률(230%) ▲허용용적률(280%) ▲상한용적률(369%) ▲법적상한용적률(469%) 순으로 수립됐다. 대교는 지난 3월 최초 주민제안 당시 법적상한용적률(440%) 대비 29%p 가량의 용적률을 확보하며 사업성 개선효과를 보게 됐다. 추가적으로 대교는 선제적으로 건축물 기부채납을 제안하는 전략을 펼치며, 단지 내 체육관(공공체육시설)을 확보했다. 대교는 오는 하반기 통합심의에 착수하고, 내년 상반기 사업시행계획(안) 수립 및 시공사 선정 총회를 예정하고 있다. 현 시점, 준공 목표는 공사기간(43개월)을 감안해 2030년 11월로 보고 있다.
성수3구역이 당초 이달 진행하기로 했던 조합장 보궐선거를 다음 달 7일 진행한다. 조합장 공석에 따른 직무대행 체제에선 중요한 조합 업무를 볼 수 없었기에, 집행부 구성이 빠르게 이뤄져야 하는 상황이다. 현재 조합장 자리를 두고 치열한 3파전 양상을 보이고 있어 결과를 쉽게 예단하기 힘들다는 게 현장 관계자들의 전언이다. 선거인 수는 955명이다. 23일 정비업계 따르면 성수3구역 재개발 조합은 오는 9월 7일(토) 성진교회에서 조합장 보궐 선거를 위한 정기총회를 개최한다. 총회는 ▲제1호(최고층수 결정 건) ▲제2호(정비계획 변경을 위한 승인 건) ▲제3호(조합장 보궐 선임 건) ▲제4호(조합 정관 변경 건) ▲제5호(예산 사용내역 승인 건) ▲제6호(예산회계규정 변경 건) 등 10개 안건을 상정해 의결해야 한다. 단연 최대 관심사는 조합 업무를 이끌어 나갈 적임자를 뽑는 안건이다. 성수3구역 조합장 후보에는 총 4명이 출마했으나, 박준동 후보(기호 1번)가 사퇴함에 따라 3인의 후보 체제(김병우·송진섭·강태현)로 각축전을 벌이게 됐다. 총회 당일에는 2차 합동연설회가 예고돼 있어, 현장 투표를 진행하는 조합원들의 표심을 누가 사로잡느냐 여부가 중요할 전망이다. 통상 조합장 및 조합임원의 임기는 3년 이내로, 연임이 가능하며 후임자 선임이 되기 전까지 직무 수행이 가능하다. 단 이번에는 갑작스런 해임에 의한 선거임을 감안해 새 조합장의 임기만료일은 2025년 10월 말까지다. 앞서 전임 조합장은 총회 의결 없이 정비업체로부터 자금을 차입받은 행위가 문제가 됐고, 도정법 위반에 따른 벌금 100만원을 부여받아 물러났다. 한편 성수3구역 조합은 최근 사업지에 홍보 중인 시공사들을 대상으로 '조합원 개별홍보 금지'에 대한 안내문을 발송했다. 조합은 "8월 19일부터 시공사가 조합원을 개별방문 등의 활동을 하다 발각되면 관련 기준에 의거해 서울시에 통보할 것"이라며 "위반 사실을 토대로 향후 입찰참여를 무효로 할 것"이라고 안내했다.
영등포구청이 여의도 삼부아파트가 조합원들에게 배부한 선거 투표용지 양식을 변경하라는 조치를 내렸다. 추진위원회와 선거관리위원회는 상호 전원 합의를 토대로 업무처리에 신속함을 기해 왔지만, 일부 사소한 민원으로 인해 사업 자체가 지연되고 있어 조합원들은 우려감을 호소하고 있는 실정이다. 통상 정비업계에서 '민원'은 헤게모니 싸움에서 유리한 위치를 점하려는 기업이나 개인이 의도적으로 행하는 경우가 많다. 21일 정비업계 따르면 영등포구청은 여의도 삼부아파트 위원 선거 투표용지를 재교부하라는 내용의 행정 조치를 내렸다. 일부 조합원이 배부받은 투표용지에 추진위원회 날인이 있다는 점을 문제 삼았기 때문이다. 투표용지에 추진위원회 날인이 찍혀 있는 걸 '사전 선거개입'이라고 여겨 인허가청인 영등포구청에 민원을 제기한 것이다. 보통 구청은 민원이 있을 경우 잡음이 생기는 것을 극도로 꺼려하기 때문에 대부분 수정 조치를 내린다. 하지만 투표용지에 추진위원장과 선거관리위원장 날인을 함께 하도록 한 건 '상호 합의'를 거쳐 전원이 모두 합의한 내용이다. 총회를 주최하는 추진위원회와 선거를 관장하는 선거관리위원회가 투표용지의 '투명한 관리 목적'으로 함께 날인한 것이다. 실제로 최근 상계2구역과 북아현3구역 등에서 해임총회 투표용지를 둘러싼 문제가 법적 소송으로 진행되면서 사업 자체가 도중에 멈춰버린 사례도 존재한다. 삼부아파트는 제3종일반주거지역(30-2번지)과 일반상업지역(30-3번지)으로 토지 용도가 나뉘어 있다는 점을 이해할 필요가 있다. 이해관계가 다른 조합원들이 존재하기 때문에, 투표용지 또한 2개 조직(추진위원회·선거관리위원회)의 철저한 관리·감독이 필요하다. 현재 추진위원장은 30-2번지에 거주하고 있으며 선거관리위원장은 30-3번지에 살고 있다. 상호 간의 균형 있는 감시와 철저한 확인이 필요하다는 의미다. 추진위원장과 선거관리위원장 모두 이 점을 알고 있었기에, 함께 날인하는 것으로 결정된 사항이다. 다만 총회 준비가 본격화되던 시점, 투표용지에 추진위원장 날인이 있는 것을 사전 선거개입으로 보는 민원이 제기됐다. 결국 주민총회는 예정된 이달 말에 열릴 수 없게 됐다. 근방 사업장들이 재건축에 속도를 내고 있는 와중에, 삼부아파트 역시 추진위원회 선출을 기점으로 속도를 내야 할 시기였지만 사업 지연이 불가피해진 셈이다. 총회 일정에 맞춰 각종 행정 업무도 이뤄져 왔기에, 갑작스러운 총회 날짜 변경은 조합원 입장에선 시간과 비용이 소모되는 결과를 안게 됐다. 당초 오는 8월 31일로 예정된 주민총회에 기대감이 모아졌던 건, 상업용 토지에 위치한 주민들이 후보자로 등록하면서 30-2번지와 30-3번지의 '화합'을 통한 새로운 전환점이 될 수 있다는 판단이 있었기 때문이다. 실제 정비업계 전문 변호사들은 투표용지 양식을 갖고 선거개입이라고 주장하는 것에 대해 '법률적 의미'를 부여할 수 없다는 데 입을 모았다. 사전에 추진위원회와 선거관리위원회가 협의했고, 투표용지의 투명한 관리 목적이 반영됐기 때문이다. 어느 일방의 주장에 따라 추진위원장 날인이 들어가지 않은 것이다. 법조계 관계자는 "선거를 진행하기도 전에 투표용지 양식이 삼부아파트의 발목을 잡아버린 상황이 되어버렸다"며 "구청에서도 계속해서 민원으로 시끄러울바에는 기존 투표용지를 회수하고, 변경된 투표용지를 다시 배부하라는 내용의 행정지도를 내린 것으로 보인다"고 설명했다. 이어 "시간이 곧 돈인 정비사업에서 주민총회가 또 다시 연기됐다는 사실에 조합원들도 아쉬움을 나타내지 않을까 생각한다"고 덧붙였다.
마천뉴타운 소속인 마천3구역이 시공사 선정 절차를 밟고 있는 가운데, 이날 2차 현장설명회에 참석한 건설사들로부터 입찰참여확약서(LOC)를 받을 수 있을지 관심이 모아진다. 물론 현 시점, 오랜 기간 공을 들여온 GS건설의 단독입찰 가능성이 가장 높은 시나리오로 거론된다. 8월 중순 진행된 2차 현장설명회에 참석한 건설사는 ▲GS건설 ▲현대건설 ▲금호 ▲동양이다. 2번의 설명회 모두 참석한 곳은 GS·현대·금호다. 21일 정비업계 따르면 마천3구역 재개발 조합(최창용 조합장)은 이날 오후 3시 입찰참여확약서(LOC) 제출을 마감할 예정이다. 참여한 시공사가 없거나, 1개일 경우 2차 경쟁입찰은 유찰된다. 통상 경쟁입찰이 유찰될 경우, 조합은 수의계약(Private) 체결을 전제로 한 우선협상대상자 선정을 위한 절차에 착수한다. 현장 관계자들에 따르면, 마천3구역 시공권을 확보할 건설사는 GS건설이 유력할 것으로 전망되는 분위기다. 마천3구역은 지난 2022년 재정비촉진계획(안)을 변경하는 과정에서 성내천 복원 예정부지 확보로 인해 토지 기부채납 면적이 1,763㎡ 늘어났다. 토지 기부채납은 ▲도로(21,473㎡) ▲공원(11,661㎡) ▲공공시설(4,949㎡) ▲보육시설(1,200㎡) ▲유치원(300㎡) ▲버스정류장(5,025㎡)을 포함해 총 합계가 44,608㎡다. 전체 구역면적(133,830㎡)을 감안할 때, 조합원 입장에선 약 33%의 땅을 내놓고 사업하는 셈이다. 토지 기부채납 양이 늘어났지만 용적률 인센티브를 추가로 받는 건 없다. 토지 기부채납이 늘어난 반면, 건축물 기부채납(환산부지)이 약 1,634㎡ 줄어든 영향이다. 정비사업을 할 때, 기부채납은 부지와 건축물, 또는 현금으로 가능하다. 건축물 기부채납시, 설치비용을 부지면적으로 환산해 용적률 인센티브를 받는 구조다. 건축물 기부채납(환산부지) 양이 약 1,634㎡ 줄어든 건, 환산부지 면적을 5년 만에 다시 계산한 결과 감소했기 때문이다. 환산 부지면적이 줄어든 건 서울시 표준건축비 증가율(20%)보다 공시지가 증가율(35%)이 높아서다. 환산 부지면적을 계산하는 식은 [(건축 연면적 X 서울시 표준건축비) / (공시지가 X 가중치 2)]다. 분자에 있는 표준건축비보다 분모에 있는 공시지가가 더 큰 폭으로 늘어났기 때문에 면적이 감소한 것이다. 마천3구역의 건축물 기부채납은 ▲공공시설(청소년센터·장애인복지시설) ▲보육시설(어린이집) 2개소 ▲국공립 유치원 ▲자동차정류장(공영버스 차고지)다. 앞서 언급한 토지와 건축물 기부채납을 통해 마천3구역이 얻게 된 상한용적률은 270.29%다. 마천3구역은 2020년 조합설립인가를 받았고, 2023년 7월 교통영향평가(수정가결)를 통과했다. 작년 11월 건축심의를 접수한 뒤, 올해 1월에는 환경영향평가서(초안)를 제출했다. 현재 조합은 시공사 선정과 사업시행계획(안) 수립을 위한 총회를 동시 개최하는 것을 목표로 하고 있다. 시공사 선정을 위한 총회는 조합원 과반수의 직접 참석을 필요로 한다.
목동 재건축 단지에서 가장 속도가 빠른 목동6단지의 정비계획(안)이 결정됐다. 올해 1월 양천구청 주도 하에 진행한 주민설명회와 달라진 점은 기준용적률·허용용적률·상한용적률이 각각 약 5%p씩 상향 조정된 게 핵심이다. 목동6단지는 서울시와의 협의 과정에서 기준용적률 상향 혜택을 이끌어낸 것으로 업계는 보고 있다. 기준용적률이 올라가면서 목동6단지가 얻은 혜택은 임대주택 감소다. 20일 목동6단지 정비계획(안)에 따르면, 서울시로부터 지정고시 받은 기준용적률은 210%다. 올해 1월 주민공람공고 당시 기준용적률(204.89%)보다 약 5.11%p 상향 조정됐다. 허용용적률과 상한용적률도 7개월 전 주민공람공고(안) 대비 약 5% 안팎 늘어났다. 결과적으로 목동6단지의 용적률 체계를 살펴보면, ▲기준용적률(210%) ▲허용용적률(230%) ▲상한용적률(246.96%) ▲법적상한용적률(299.87%)다. 올해 1월 주민공람공고 당시, 기준용적률은 204.89%였다. 목동6단지는 제1종일반주거지역(공원), 제2종7층이하(녹지), 제3종일반주거지역(아파트) 등이 혼재돼 있다. 2개 이상의 용도지역이 섞여 있는 탓에, 각 대지별 기준용적률의 가중평균을 한 결과값으로 204.89%를 받은 것이다. 재건축 사업에서 용적률은 사업성과 직결되기에, 용적률 체계의 시작점인 '기준용적률'이 상향 조정됐다는 건 주민들 입장에서 혜택을 받은 셈이다. 목동6단지는 기준용적률(210%)에서 허용용적률(230%)로 가기 위해 받은 인센티브(20%p)의 대가로 ▲공공보행통로(10%) ▲열린단지(5%) ▲방재안전(5%)을 지켜야 한다. 다음 단계인 허용용적률(230%)에서 상한용적률(246.96%)로 가기 위해 받은 인센티브(16.96%p)는 토지와 건축물 기부채납을 통해 받았다. 건축물 기부채납은 공공청사와 입체보행육교, 안양천 연결 엘리베이터로 결정됐다. 토지와 건축물 기부채납 양과 종류는 7개월 전과 동일하다. 순부담 면적은 6,489㎡로 같다. 구역계 면적과 기부채납 순부담 면적의 변화가 없는 상황에서, 기준용적률이 5%p 상향 조정되면서 목동6단지가 혜택받는 부분은 '임대주택 감소'다. 올해 1월 공람공고(안) 상 공공임대주택은 308세대였으나, 올해 8월 결정고시(안)을 살펴보면 공공임대주택은 273세대다. 기준용적률이 5%p 가까이 증가하면서 임대주택이 35세대 줄었다. 공공임대주택은 상한용적률에서 법적상한용적률로 가는 과정에서 받은 인센티브의 절반 만큼 지어야 한다. 올해 1월 상한용적률(240.7%)에서 법적상한용적률(299.78%)로 가기 위해 받은 인센티브는 59%p로, 이중 절반에 해당하는 용적률 29.5%만큼 임대주택을 지어야 한다. 하지만 목동6단지는 상한용적률이 기존보다 약 6.26%만큼 증가하면서, 의무적으로 지어야 할 임대주택 용적률도 감소한 것이다. 임대주택은 표준건축비만 받고 매각해야 하기에, 치솟을대로 치솟은 사업비(공사비 포함) 수준을 감안할 때 지으면 지을수록 조합원들에게 금전적 부담이 많이 갈 수밖에 없다. 물론 임대주택을 지은 만큼, 반대급부로 분양주택을 지을 수 있는 혜택을 받는다. 따라서 사업장별로 각자 처한 여건에 맞춰 법적상한용적률을 어느 정도까지 가져갈 것인지에 대한 세심한 사업성 분석이 전제되어야 한다. 정비계획(안) 수립 시점 추정비례율은 100.92%다. 총수입 추정액(3조6,017억원)에서 총지출 추정액(1조2,864억원)을 뺀 뒤, 조합원들의 종전자산평가 총액(2조2,939억원)으로 나눈 결과값이다.
여의도 한양아파트가 환경영향평가 설명회를 진행하며, 사업시행계획(안) 수립을 위한 절차를 밟고 있다. 19일 정비업계 따르면 여의도 한양아파트 사업시행자인 KB부동산신탁은 이날 오후 환경영향평가(초안) 설명회를 진행했다. 환경영향평가 보고서 용역작업은 예평이앤씨에서 맡아 수행했다. 환경영향평가는 도시및주거환경정비법 제2조제2호에 따라, 건축물 연면적 합계가 10만㎡ 이상일 경우 환경영향평가를 사업시행계획(안) 인가 전에 완료해야 한다. 여의도 한양아파트 재건축 사업으로 인해 주변 지역에 미치는 영향으로는 ▲공사 시 장비 가동에 따른 오염물질 발생 ▲공사 시 토사유출 가능성 ▲건설폐기물 및 생활폐기물 발생 ▲공사 시 장비 가동에 따른 소음·진동 발생 등이 꼽힌다. 예평이앤씨는 앞선 부정적 요인들을 최소화하기 위해 ▲가설방음판넬(4m~7m) ▲층별 방진망 ▲주기적 살수 실시 ▲세륜세차시설 등을 대안으로 내놓았다. 재건축 사업을 통한 긍정적 요인으로는 도심지 내 부족한 녹지율을 높인다는 점이 우선 언급됐다. 여의도 한양아파트의 녹지율은 기존 39.89%에서 자연지반녹지와 인공지반녹지 등을 통해 42.42%로 약 2.53%p 증가한다. 샛강공원과 여의도 한강공원 등의 주변 환경들과 조화를 이룰 수 있는 방향으로 조성될 예정이다. 재건축 후 아파트 단지 내에선 보행자만 다닐 수 있는 환경이 구축된다. 현재 한양아파트는 보도와 차도가 분리돼 있지 않아, 주민들의 이동 동선을 고려할 때 위험요소로 여겨진 바 있다. 재건축 후에는 차량진출입구를 제외하고는 모두 보도로만 구성된다. 단지 가운데로는 여의도 주민 모두가 활용할 수 있는 공공보행통로가 만들어진다. 공공보행통로의 폭원은 약 14.9m로 계획돼 있다. 공공보행통로는 기준용적률에서 허용용적률로 갈 때, 적용되는 인센티브 항목이다. 조성면적(길이, 폭원)에 따라 최대 10%p 용적률 혜택을 받을 수 있다. 물론 공공보행통로는 기부채납 대상이 아닌 주민들의 재산(사유지)이다. 주민이 소유하기 때문에 유지관리는 입주민들이 해야 한다. 관할 자치구에서는 시민들이 24시간 이용할 수 있게끔 하기 위해 지역권을 설정한다. 지역권은 통행 등 일정 목적으로 타인 토지를 이용하는 권리다. 건축물 신축에 따른 일조권 영향도 이날 주민설명회 화두 중 하나였다. 한양아파트 일조권 영향 범위에는 ▲삼부아파트 ▲대교아파트 ▲수정아파트 등이 들어간다. 여의도 재건축 단지들은 서로 인접해 있기 때문에 서로 일조권 침해 영향을 미친다. 일조권 침해는 수인한도 초과 여부에 대한 판단을 기준으로 결정된다. 수인한도란, 일조·채광·통풍의 저해가 사회통념상 일반적으로 수인할 정도를 넘었느냐 여부를 지칭한다. 수인한도를 판단하는 기준(공동주택)은 ①동지일을 기준으로 오전 9시부터 오후 3시까지 일조시간이 연속해 2시간 이상 확보되는 경우 또는 ②동지일을 기준으로 오전 8시에서 오후 4시까지 일조시간이 통틀어 최소한 4시간 정도 확보되는 경우다. 동지일을 기준으로 한 이유는 태양의 고도가 가장 낮고 일조시간이 가장 짧아서 일조침해가 가장 커지기 때문이다. 앞선 2가지 기준을 모두 맞추지 못할 경우, 일조 저해의 경우 수인한도를 넘어섰다고 본다. 일조량이 수인한도에 미달할 경우, 재산가치 영향과 생활간섭 피해 등이 발생할 수 있다. 최근 인천 청라에서 발생한 전기자동차 화재 관련 질문도 이어졌다. 한양아파트 설계를 맡은 해안건축은 전기자동차 화재 대처 관련해서 소방청과 지속적으로 협의 중이며 지하주차장 천장에 스프링쿨러 설치 방식을 두고 논의가 이뤄지고 있다고 밝혔다. 해안건축 관계자는 "스프링쿨러는 습식과 건식 2가지 방식이 존재하는데, 건식은 물이 차있지 않아 동파 우려가 없고 습식은 물이 상시 채워져 있기 때문에 화재 발생 시 즉각적으로 물이 떨어지는 장점이 있다"며 "최근 사례를 살펴보면, 습식 스프링쿨러를 100% 다 설치하되, 동파방지를 위한 열선계획 등이 추가돼 화재가 발생하면 실시간으로 작동할 수 있도록 진행되고 있는 분위기"라고 설명했다.
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