발행일(UPDATE): 2025년 09월 10일 07시 30분
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여의도 재건축 단지 중에서 '큰형님'으로 통하는 시범아파트의 정비계획(안) 공람공고가 임박한 가운데, 건축물 기부채납을 두고 토지등소유자들이 사업시행자인 한국자산신탁에 시설 변경을 요청하고 있어 관심이 쏠린다. 한국자산신탁은 도시계획심의 과정에서 서울시가 노인여가시설 대신 데이케어센터를 수정가결 전제 조건으로 요청했다는 내용을 토지등소유자들과 공유했다. 12일 정비업계 따르면 여의도 시범아파트 사업시행자인 한국자산신탁은 서울시로부터 건축물 기부채납 시설 중에서 '서울형 데이케어센터'를 짓는 방향으로 요청을 받았음을 알렸다. 데이케어센터는 서울시 복지정책의 일환으로 치매 및 등급어르신을 위한 요양보호시설이다. 작년 7월 기준, 서울시내 각 자치구별로 운영중인 데이케어센터는 모두 198개다. 여의도는 '종상향'을 전제로 재건축 사업을 진행하고 있어, 토지 기부채납에 따른 용적률 인센티브를 계산할 때 가중치 1 미만을 적용받는다. 작년 하반기 여의도 주민들을 뜨겁게 달군 이슈 중 하나가 가중치다. '토지 가중치=1' 적용을 믿고 재건축 사업을 진행해 왔지만, 종상향으로 인해 가중치 1 미만을 적용해야 함을 뒤늦게 공지받은 것이다. 사업성이 크게 달라지는 탓에 토지등소유자들의 반발은 거셀 수밖에 없었다. '토지 가중치'를 어느 정도 보완하는 방향성의 일환으로, 서울시는 건축물 인센티브 계수를 종전 0.7에서 1로 상향 조정해주기로 했다. 이때, 데이케어센터와 같은 전략 시설과 공공임대주택만 가중치를 1로 올려준다는 점을 알렸다. 여의도 시범아파트가 기존에 건축물 기부채납하기로 했던 노인여가시설과 과학체험관 등은 종전과 동일한 0.7이 적용된다. 전략적 육성을 위해 별도로 지정하는 시설만 적용한다는 게 핵심 내용이다. 데이케어센터 건립 이야기가 나오면서, 토지등소유자들은 데이케어센터 대신 기존 건축물을 유지해야 한다는 입장을 강경하게 고수하고 있다. 이에, 한국자산신탁도 토지등소유자들의 의견을 수렴해 데이케어센터를 삭제하는 방향으로 서울시와 재협의하겠다는 공식 입장을 밝혔다. 데이케어센터는 정비계획(안) 변경을 위한 입안 과정에서 언급되지 않았는데, 도시계획심의 과정에서 수정가결 조건으로 나왔다는 설명이다. 이번 달 공람공고가 진행될 예정인 가운데, 한국자산신탁은 서울시와 신속한 협의를 통해 데이케어센터를 삭제하는 방향으로 업무를 진행하겠다고 밝힌 상황이다. 다만 데이케어센터 대신 기존과 동일한 기부채납 건축물을 유지할 경우, 인센티브 계수 '1' 적용은 쉽지 않을 수 있다는 게 업계 분석이다. 인센티브 계수를 0.7이 아닌 1을 적용할 경우, 받을 수 있는 용적률 혜택은 분명 차이가 있기 때문이다. 작년 10월 수정가결된 정비계획(안)을 살펴보면, 용적률 체계는 ▲기준용적률(230%) ▲허용용적률(280%) ▲상한용적률(343%) ▲법적상한용적률(400%) 등이다. 데이케어센터를 지을 경우 상한용적률은 기존 343% 대비 상향 조정된다. 상한용적률이 오르게 될 경우, 법적상한용적률 확보를 위해 지어야 할 공공임대주택은 줄어들게 된다. 업계 관계자는 "여의도 시범아파트의 정비계획(안)이 공람공고된 이후, 세부 내용을 살펴봐야 데이케어센터 건립 여부가 미치는 사업성 변화의 정도를 알 수 있을 것"이라며 "서울시가 건축물 인센티브 계수를 0.7에서 1로 조정은 해주되, 지역에서 조금 기피되는 시설로 제한할 경우 각 사업장별 주민들의 고심은 깊어질 것"이라고 설명했다.
![[단독] 반포주공1·2·4주구, 집행부 교체…공사비·공기 '협상 과제'](http://www.housingwatch.co.kr/data/cache/public/photos/20240102/art_17048973975077_f170c3_178x118_c0.jpg)
반포주공1단지 1·2·4주구(디에이치클래스트) 재건축 사업을 이끌 신임 집행부(5기) 수장으로 김태호 후보(기호 1번)가 당선됐다. 앞서 작년 10월 진행된 임시총회에서 기존 집행부(4기) 연임 안건이 통과되지 못함에 따라 어느 정도 예견된 결과였다는 분석이 나온다. 반포주공 1·2·4주구는 신임 조합장을 필두로 오는 3월 착공을 위한 사전 준비작업을 기점으로 본격적인 시험대에 오를 전망이다. 10일 정비업계 따르면 반포주공1단지(1·2·4주구) 재건축 조합은 이날 오후 2시 엘루체컨벤션에서 2024년 임시총회를 개최했다. 임시총회 상정 안건은 ▲제1호(CD 수익률 산출방식 변경) ▲제2호(착공 전 사업시행계획 변경에 따른 현대건설 추가공사 의뢰) ▲제3호(공사비 계약 변경에 따른 한국부동산원 검증 신청 및 예산집행 승인) ▲제4호(제5기 조합임원 선임) 등이다. 착공과 관련된 1호·2호·3호 안건 모두 가결됐다. 관심을 모았던 5기 집행부도 새롭게 선출됐다. 김태호 후보(기호 1번)가 조합장에 당선됐다. 반포주공1단지(1·2·4주구) 재건축 사업을 추진준비위원회 시절부터 이끌어 온 전 조합장을 앞섰다. 김 후보는 공사기간을 44개월에서 40개월로 단축하고, 조합원들의 입주시기를 오는 2027년 7월로 만들겠다는 공약을 내걸었다. 이주비 금리도 3개월 이내 인하시키겠다고 약속했다. 김 후보는 현재 스템즈건설 대표이사를 역임하고 있다. 반포주공1단지(1·2·4주구)는 조합원 이주를 마친지 3년이 지났지만, 아직 착공에 들어가지 못하고 있다. 조합원들이 기존 집행부 연임을 부결시킨 이유와도 맞닿아 있다. 김 후보가 공사기간 단축과 2027년 7월 입주를 공약으로 내건 것도 같은 맥락에서 살펴볼 수 있다. 신임 집행부는 시공사인 현대건설과 공사비 협의를 시작해야 하고, 오는 3월 착공이 밀리지 않도록 사전준비에 철저히 임해야 하는 상황이다. 한편, 조합은 이날 착공에 앞서 현대건설에 추가공사를 의뢰해야 하는 내용도 통과시켰다. 반포주공1단지(1·2·4주구)는 사업시행계획(안) 변경 인가조건으로 부여받은 사항을 시공사 공사범위에 포함시켜야 한다. 공사범위에 추가되어야 하는 내용은 ▲오염토 처리 ▲임시관로 설치 ▲반포초등학교·반포중학교 석면조사 및 해체 등이다. 추가공사에 따른 비용은 현대건설과 공사비 도급계약을 변경할 때 협의해야 한다.
홍제3구역이 시공사인 현대건설과 본계약 체결을 위한 공사비 협상에 들어간다. 현대건설은 지난해 조합 측에 평당 공사비를 898만원으로 인상하고, 공사기간을 51개월로 연장해야 함을 알렸다. 조합은 현대건설의 일방적인 통보에 따른 부당한 요구로 받아들였고, 작년 정기총회에서 시공사 선정을 취소하기로 결정했다. 다만 현대건설이 전향적인 태도로 협상에 나설 의향을 드러내며 해당 안건은 상정되지 않았다. 11일 정비업계 따르면 홍제3구역 재건축 조합(지정환 조합장)은 천주교 서울대교구, 현대건설과 협의에 나설 협상단을 지난 달 꾸렸다. 현대건설 협상단에는 ▲조합 임원 ▲화성씨앤디(정비사업전문관리업자) ▲도원회계법인 ▲HNC건설연구소 등으로 구성됐다. 조합은 시공사와 치열한 협의와 검증을 거쳐 합리적인 수준의 공사비를 받아낼 예정이다. 변경될 공사비는 향후 관리처분계획 변경(안)을 위한 총회에서 의결받아야 한다. 현대건설은 지난해 평당 공사비로 약 898만원을 요구했다. 2020년 가계약 상 평당 공사비가 512만원임을 감안할 때, 약 75% 증액된 수치다. 증액 항목은 ▲물가상승(2020년 6월→ 2023년 5월, 소비자물가지수 11.45% 적용) ▲연면적 증가(2022년 건축심의 기준) ▲설계변경(지하 PIT 면적 증가·커튼월룩·역타공법 등) 등이다. 공사기간도 기존 37개월에서 51개월로 대폭 연장할 필요가 있음을 설명했다. 당시 현대건설은 조합이 이를 받아들이지 않을 경우, 조합 운영비와 사업비를 위한 대여금을 끊겠다고 엄포를 놓았다는 후문이다. 이주비 대출과 관련, 주택도시보증공사(HUG) 책임준공도 이행하지 않겠다는 이야기를 조합에 건넸다. 하지만 조합은 시공사 선정을 취소하겠다는 강경 입장을 취했다. 현대건설은 2024년 6월 이주를 적극 지원하고, 역타설계·커튼월룩 배제를 통해 평당 공사비를 700만원대까지 낮추겠다고 밝혔다. 현대건설은 최근 은평구 대조1구역 공사를 중단했다. 착공 후 받았어야 할 공사대금을 1년여 넘게 지급받지 못한 탓이다. 대조1구역이 법적 효력을 갖춘 집행부가 들어서기 전까지, 현대건설은 공사 재개를 위한 협의를 진행하지 않겠다는 입장이다. 공사가 한번 중단될 경우, 향후 재개에 필요한 비용은 만만찮을 것이라는 게 건설업계 중론이다. 대조1구역 조합원들은 현대건설 본사 앞에서 지난해 말 간헐적 시위를 이어간 바 있다. 공사비는 사업비에서 큰 비중을 차지하기에, 조합원들이 향후 입주 시 나눠 내야 할 분담금의 크기를 결정짓는 중요한 요소다. 홍제3구역 조합이 올해 1분기 현대건설과 원만한 협의를 거쳐 합리적인 범위 내에서 공사비를 결정지을 수 있을지 업계 관심이 모아진다. 한편, 홍제3구역은 정비계획(안) 변경 작업을 통해 구역 내 종교부지 위치도 조정하고 있다.
서울 일원동 개포한신 아파트가 지난 2023년 11월 강남구청으로부터 관리처분계획(안)을 인가받은 후 바로 다음 날 정비계획 변경(안)을 신청하며 설계 변경에 매진하고 있다. 우수 디자인 설계를 적용해, 현재 높이 105m에서 115m로 10m 가량 끌어올리는 내용이 핵심이다. 개포한신은 올해 교통영향평가 심의를 목표로 하고 있으며, 건축심의는 교통영향평가 종료 후 지체없이 진행할 예정이다. 10일 정비업계 따르면 일원동 개포한신 재건축 조합(박태인 조합장)은 올해 상반기 설계변경 인허가와 GS건설과의 공사비 증액 협의를 마친 후, 하반기 조합원 이주를 본격적으로 진행한다는 내용을 알렸다. 서울시와 우수 디자인 설계 변경을 위한 협의 과정에서 공급 예상 세대 수는 바뀌게 된다. 종전자산평가를 근거로 한 조합원 분양신청은 지난 2022년 12월 진행됐고, 지난해 4월 종후자산평가에 대한 조합원 통지가 이뤄졌다. 조합이 작년 5월 정기총회 자료에 따르면, 일원동 개포한신은 아파트와 상가 모두 각각 토지의 11.38%를 기부채납한다. 아파트 면적은 기존 19,103㎡에서 16,928㎡로 약 2,174㎡가 줄어든다. 상가 면적은 기존 1,772㎡에서 약 201㎡가 줄어든 1,571㎡로 재건축을 진행한다. 아파트와 상가 모두 동일한 비율로 토지 기부채납을 진행한 것이다. 토지 기부채납을 통해 얻어낸 용적률은 약 35%(상한용적률-허용용적률) 수준이다. 상한용적률(250%)에서 법적상한용적률(300%)로 가기 위해선, 인센티브로 받는 용적률(50%)의 절반(25%)은 공공임대주택으로 지어야 한다. 아파트와 상가를 합친 총 대지면적은 18,499㎡(16,928㎡+1,571㎡), 이중 용적률 50%에 해당하는 건축연면적은 9,249㎡다. 조합은 서울시와 협의를 거쳐 임대주택과 일반분양을 각각 4,645㎡, 4,563㎡씩 짓기로 결정했다. 임대주택은 표준건축비를 적용해 서울시에 매각하게 되며, 일반분양 물량 또한 온전히 조합의 분양수입으로 계상된다. 지난 2021년 강남구청으로부터 인가받은 사업시행계획(안)에 따르면, 용적률과 건폐율은 각각 299%, 21%다. 최고높이는 104.2m다. 당시 주택공급계획(안)을 살펴보면, 총 공급 물량은 498세대다. 분양주택과 공공임대주택은 각각 432세대, 66세대다. 일원동 개포한신은 사업시행계획(안) 원안대로 관리처분계획(안)을 인가받았고, 현재 조합원 이주에 앞서 설계 변경에 따른 인허가 절차를 처음부터 다시 밟고 있다. 올해 상반기까지 인허가 절차를 어느 정도 마무리한 뒤, 하반기 본격적인 이주를 진행하겠다는 게 조합의 목표인 것으로 전해진다. 향후 조합원들의 분담금을 결정짓게 될 시공비 증액 협상이 중요할 것으로 전망된다. 현재 평당 공사비는 656만원이다. 조합이 지난해 조합원 분양신청 당시 안내한 조합원 분양가는 평당 6,000만원 수준이다. 다만, 향후 조합원 재분양신청을 받게 될 때에는 각종 사업비(대출이자·시공비 등)를 감안해 더 올라갈 것으로 업계는 보고 있다.
은평구 갈현1구역이 올해 정기총회를 열어 예산안과 자금 차입, 임원(이사 1인·감사 3인) 해임안을 올린다. 미이주 세대가 남아 있어 부분철거를 진행 중인 가운데, 조합원들은 은현교회와 비상대책위원회, 학교부지 등의 과제를 얼마나 빨리 해결할 수 있을지 여부가 분담금을 결정지을 것으로 보고 있다. 갈현1구역은 2022년 8월 기점으로 이주를 시작했지만, 구청으로부터 아직까지 철거계획서를 승인받지 못한 상황이다. 9일 정비업계 따르면 갈현1구역 재개발 조합(유국형 조합장)은 이번 주 토요일 2024년 정기총회를 개최한다. 총회 상정 안건은 ▲제1호(2024년 조합운영비 예산) ▲제2호(2024년 정비사업비 예산) ▲제3호(2024년 수입 예산) ▲제4호(자금의 차입) ▲제5호(감사 3인·이사 1인 해임 및 직무정지) ▲제6호(기본이주비 미수령자에 대한 대출이자 정산 의결) 등이다. 앞서 지난 달 12일 대의원회를 열어 상정 안건들을 가결한 바 있다. 조합이 제4호 안건으로 올린 자금 차입 규모는 약 2,407억원이다. 차입 목적은 조합운영비 및 정비사업비 활용이다. 운영비 및 사업비는 향후 조합원 부담금 및 일반분양 수입금으로 상환한다. 제5호 안건은 감사3인과 이사1인의 해임안이다. 조합은 이들이 비상대책위원회에 합류해 조합업무를 방해하고, 조합원들의 불안을 증폭시키고 있다고 안내한 바 있다. 갈현1구역 내에선 비상대책위원회가 집행부 해임 목표로 활동 중이다. 갈현1구역 조합이 직면한 ▲은현교회 보상문제 ▲학교부지 ▲비상대책위원회의 조합 임원 해임 총회 등을 해결하지 못해 실착공일이 계속 늦어질 경우, 조합원들의 분담금은 늘어날 수밖에 없다. 갈현1구역은 지난 2022년 5월 관리처분계획(안) 인가를 받은 직후 이주 작업에 곧장 착수했다. 자진 이주 기간은 2022년 8월부터 2023년 2월까지였다. 기본이주비는 종전자산평가액의 40%가 나갔으며, 대출금리는 Cofix 기준금리(6개월, 신규취급액 기준)에 가산금리(2.58%)를 더해 결정된다. 이주비를 신청하던 지난 2022년 6월 Cofix 기준금리는 1.98%였다. 입주 시 만기 일시상환 조건이다. 현재 조합에서 매달 금융기관에 이자를 납부하고 있다. 조합이 납부한 이자 전액은 조합원들이 향후 입주 시 정산을 완료해야 한다. 지난 2023년 12월 Cofix 기준금리는 4%다. 이주비 신청 시기(2022년 6월)와 비교하면, 약 2.02%가 올랐다. 사업장 규모도 큰 편이라, 철거 작업에도 적잖은 시일이 소요될 것으로 보여 조합원들의 이자 부담은 계속해서 커질 전망이다. 문제는 철거 기간 내 은현교회와 학교부지 문제를 해결해야 한다는 점이다. 착공계가 늦어질 경우, 사업비의 많은 부분을 차지하는 공사비가 큰 폭으로 증가하기 때문이다. 갈현1구역의 평당 공사비는 약 436만원이다. 물가상승(Escalation)이 적용되는 시점은 2022년 11월이다. 조합과 롯데건설은 실착공일까지 소비자물가지수(통계청) 또는 건설공사비지수(한국건설기술연구원) 중 변동율이 낮은 값을 적용하기로 했다. 향후 롯데건설과 시공비 증액 협상에 나서야 한다. 설계 변경과 물가상승을 적용할 경우, 평당 공사비는 큰 폭으로 오르게 된다. 기존 공사 조건들도 변경될 가능성이 많다. 한편, 은현교회는 교회가 보유한 토지는 2,377㎡로, 조합에서 대토하기로 한 부지(1,679㎡)와 차이가 있음을 주장하고 있다. 교회가 보유한 토지(2,377㎡) 규모의 대토와 보상(신축·이전) 협의가 완료되지 않아 이주할 수 없다는 입장이다. 이에, 은평구청은 은현교회가 소유하고 있는 종교부지 면적을 감안해 결정했으며 보상 비용은 조합과 협의해야 한다고 설명했다. 하지만 조합은 협의가 마무리되기 전, 은현교회를 상대로 명도소송(건물인도)을 제기했다. 명도소송은 강제 수용 전 단계다. 은현교회는 조합을 상대로 반소(명도소송에 대한 소송)했고, 지난 달 15일 예정된 명도소송(서울서부지방법원) 판결 선고는 연장됐다. 1심 판결이 무기한 연장됨에 따라, 갈현1구역과 은현교회 간 갈등의 골은 점점 깊어질 것이라는 전망이다. 갈현1구역 A조합원은 "이주한 지 벌써 1년이 넘었는데, 제대로 된 철거조차 못하고 있어 사실 불안한 마음"이라며 "지금은 조합이 대출이자를 대납해주고 있지만, 향후 입주할 때 내야 할 분담금 규모가 얼마나 될지 잘 모르겠다"고 말했다. 이어 "자금 조달비용과 건설 원자재값은 계속 오를텐데, 은현교회와 학교부지가 해결되지 않은 상황에서 올해 착공이 가능할지도 이제는 모르겠다"고 부연했다. 또 다른 B조합원은 "이자도 이자이거니와, 무엇보다 자금사정이 좋지 않을 것으로 보이는 롯데건설과의 시공비 증액 협상이 제일 걱정된다"며 "이미 2022년 11월부터 물가상승이 적용되고 있는데, 평당 공사비가 2배 이상 뛸 경우 사업성이 악화되지 않을까 생각된다"고 말했다. 이어 "금주 정기총회를 통해 조합에서 조합원들이 안심할 수 있도록 명확한 방향성과 가이드라인을 안내해 줬으면 좋겠다"고 덧붙였다.
한남2구역이 이달 설계사와 건설사업관리(CM), 이주업체 선정을 위한 설명회를 연달아 개최한다. 한남2구역은 올해 1분기 조합원 분양신청을 목표로 하고 있으며, 올해 8월 31일까지 대우건설의 118프로젝트 실행 가능성 여부를 결론 내려야 하는 상황이다. 중요한 절차를 앞두고 있는 만큼 협력업체 선정에 앞서 조합원들과 충분히 공감대를 만들어 나가겠다는 포석으로 풀이된다. 9일 정비업계 따르면 한남2구역 재개발 조합(홍경태 조합장)은 ▲설계업체(1월 12일) ▲CM업체(1월 19일) ▲이주명도업체(1월 26일) 등 올해 1월에만 3차례 사업설명회를 개최하기로 결정했다. 설계업체 설명회는 ▲삼하건축 ▲하우드건축 ▲나우동인 ▲그룹환경 등이 참여한다. 설계권 확보에 나선 하우드건축은 현재 도시계획업체 업무를 수행하고 있다. CM업체는 선정 필요성과 그 방법을 두고 조합원들 간 이견이 극명하게 갈리고 있어 설명회를 통해 간극을 좁혀나가야 하는 상황이다. 한남2구역은 당장 하반기부터 대우건설과의 공사비 적정성 관련 논의를 시작할 것으로 업계는 보고 있다. 118 프로젝트 달성 여부를 평가하는 시점에 발맞춰, CM 업체의 도움을 받아 설계(안)와 공사비 검증 업무를 진행하겠다는 복안이다. CM업체 실효성 관련해선 조합원들 의문이 여전하다. CM 업체는 ▲비전문성에 기인한 협상력 저하(시공사 무리한 요구) ▲저가 자재(과도한 이윤 추구) ▲불합리한 설계변경 요구(조합원 분담금 증가로 귀결) 등 조합이 겪을 수 있는 리스크를 줄일 수 있다는 점을 강조한다. 하지만 실질적 업무를 주도할 책임기술자(단장)의 역량에 따라 CM 업체 효과는 180도 달라진다는 게 정비업계 중론이다. 한남2구역 조합원 분양신청도 초미 관심사다. 현재 종전자산감정평가 보고서 제출이 지난 달 이뤄졌어야 하나, 토지등소유자 분양자격 확인과 조합원 명부 미확정 등으로 인해 작년 7월 이후 계속해서 밀리고 있다. 용산구청 제출기일은 ▲당초(2023.07.19) ▲1차 변경(2023.10.16) ▲2차 변경(2023.12.29) ▲3차 변경(2024.01.15) 등이다. 종후자산감정평가는 조합원 분양신청 마감일 이후 15일 이내 제출이다. 3차례 변경 끝에 조합원들에게 안내된 종전자산감정평가 제출일은 이달 15일까지다. 이후 용산구청에서 추정분담금 심의를 거친 뒤 본격적인 조합원 분양신청이 진행될 예정이다. 올해 3월엔 2024년 예산 심의와 설계사 선정, 대의원 선출 등의 안건이 다뤄질 계획이다.
노량진1구역이 시공사 선정을 위한 2차 입찰을 목전에 둔 상황에서, 집행부 임원 선출을 위한 총회 먼저 진행한다. 노량진1구역은 지난해 사업시행계획(안)을 인가받은 후 시공사를 뽑기 위한 사전준비 작업에 매진해 왔다. 다만, 준비 과정에서 잡음이 발생했고 비상대책위원회(조합 정상화 위원회) 활동이 본격화됐다. 이달 정기총회는 노량진1구역의 사업 향방을 결정짓는 중요한 분수령이 될 전망이다. 8일 정비업계 따르면 노량진1구역 재개발 조합(남기택 조합장)은 이달 15일(월) 오후 2시 임원선출을 위한 2024년 정기총회를 개최한다. 총회 안건은 ▲제1호(선거관리위원회 수행업무 인준) ▲제2호(2023년 조합운영비 예산 추인) ▲제3호(2024년 예산편성을 위한 사용비용 추인) ▲제4호(2024년 조합운영비 예산) ▲제5호(2024년 정비사업비 예산) ▲제6호(기 수행업무 인준) ▲제7호(자금 차입) ▲제8호(임원 선출) 등이다. 보통 정기총회는 한 해 사용할 예산을 조합원들로부터 의결받는 절차다. 기업들이 회계결산을 마치고 3월에서 4월 사이 주주총회를 여는 것과 비슷한 맥락에서 이해하면 쉽다. 노량진1구역은 조합 집행부 임원들의 임기 만료에 따라, 정기총회를 조금 앞당겨 임원 선거를 함께 진행한다. 조합장 자리를 두고는 한재근 후보와 김문선 후보가 맞붙는다. 김문선 후보는 현재 노량진1구역 조합의 사무장이다. 감사 후보에는 3명이, 이사 후보에는 17명이 출사표를 던졌다. 이사 후보 중에선 서울 재개발 분석을 주로 하는 부동산 인플루언서가 참여해 눈길을 끈다. 노량진1구역은 새로운 집행부 하에서 시공사 선정을 위한 2차 입찰을 진행할 예정이다. 지난 달 진행된 2차 현장설명회에는 ▲삼성물산 ▲GS건설 ▲포스코이앤씨 ▲호반건설 ▲효성중공업 ▲금호건설 등이 참여했다. 각 건설사마다 내부 방침과 수주 목적이 조금씩 상이하기에, 실제 응찰 여부는 지켜봐야 한다는 게 건설업계 중론이다. 삼성물산은 조합이 예정가격으로 정한 평당 공사비(730만원) 상향조정을 원하고 있다. GS건설은 오래 전부터 노량진1구역을 '중점 사업장'으로 선정해 공을 들여왔지만, 조합 집행부로부터 홍보 공영제 미준수로 두 차례 경고를 받은 상황이다. GS건설이 1차 입찰에 불참한 배경 중 하나는 향후 입찰보증금 몰수 가능성도 아예 배제할 수 없었기 때문이라는 분석이 나온다. 조합으로부터 두 차례나 홍보규정 위반 공문을 수령했기 때문에, 이를 제대로 치유하지 않은 상황에서 500억원에 달하는 입찰보증금을 내기란 어려웠을 것이라는 것이다. 포스코이앤씨는 노량진1구역 1차 입찰이 유찰된 이후 내부적으로 상황을 관망하고 있는 것으로 전해진다. 한편, 노량진1구역은 작년 11월 6일부터 17일까지 2주간 조합 운영실태 합동점검을 받았다. 합동점검반은 국토부와 서울시, 용산구청 등으로 꾸려졌다. 주요 점검 내용은 ▲용역업체 선정 및 계약 ▲자금차입, 예산편성 및 집행 ▲총회 개최 등 조합운영 및 정보공개 등이었다. 실태점검 결과 총 15건의 조치사항이 나왔고 세부적으로 살펴보면 ▲수사의뢰(3건) ▲시정명령(9건) ▲행정지도(3건) 등이다.
![[칼럼] 여의도 한양의 '898억+α', 전화위복(轉禍爲福) 됐으면](http://www.housingwatch.co.kr/data/cache/public/photos/20240101/art_17044523892278_d20165_178x118_c0.jpg)
정비사업은 항해와 참 많이 닮아 있다. 고요하고 잔잔한 파도에 몸을 내맡기고 있다가도, 어느새 다가온 폭풍우와 맞서 싸우고 있는 자신을 발견하곤 한다. 우두머리인 선장(조합장)과 항해사(이사·감사), 선원(조합원) 모두가 응축된 힘을 올바른 방향으로 있는 힘껏 쏟아내도 쉽지 않은 게 항해다. 방향성을 잃고 한동안 망망대해에서 표류하는 것 아니냐는 추측성 관측이 쏟아졌던 사업장, 바로 여의도 한양아파트다. 순항 중이던 여의도 한양아파트가 암초에 걸린 건 작년 10월이다. 롯데쇼핑이 보유한 상가 부지를 먼저 해결하라는 서울시 지침으로 제동이 걸렸다. 서울시·국토부·영등포구청에 민원이 빗발치며 초래된 결과다. 민원을 제기한 이가 누구인지, 속내는 무엇인지를 두고 설왕설래가 오갔다. 중요한 건, 결과는 바뀌지 않는다는 점이었다. 여의도 한양아파트는 어쩌면 가장 큰 골칫덩어리가 될 상가 이슈를 예상치 못한 시점에 직면하게 됐다. 그로부터 채 2달이 되지 않았다. 사업시행자인 KB부동산신탁은 롯데쇼핑이 보유한 토지(1,484㎡)와 건물을 898억원에 매입하는 계약을 지난 달 29일 체결했다. 당일 계약금 300억원도 KB부동산신탁의 신탁계정대에서 대여금 명목으로 빠져나갔다. 중도금(200억원)과 잔금(398억원)은 올해 6월, 12월에 각각 지급해야 한다. 관건은 매매금액이었다. 롯데쇼핑은 향후 제3종일반주거지역에서 일반상업지역으로 종상향을 전제로, 여의도역 역세권 평당 매매가 수준을 원했다. 여의도역 인근 평균 매매가는 평당 약 3억5,600만원 수준으로 평가됐다. 롯데쇼핑 부지(약 450평)를 감안하면 매매금액은 약 1,600억원에 달한다. 양사는 협의 끝에 샛강역 인근 평균 매매가로 합의했다. 샛강역 및 기타 인근의 평균 매매가는 약 1억7,000만원 수준이다. 롯데쇼핑은 소유권이전일로부터 1년까지 별도 임대료 없이 무상 사용한다. 소유권이전일은 잔금 수령일(2024년 12월 31일)이다. 상가가 침범한 일부 부지(73㎡)와 슈퍼마켓 운영에 필요한 주차장 5대분도 모두 2025년 12월 31일까지 무료로 사용한다. 또한, 롯데슈퍼 땅과 건축물을 다른 유통산업을 영위하는 기업(현대·신세계 등)에 재매각 혹은 임대할 수 없다는 특약사항도 걸었다. 실상 따져보면, 롯데슈퍼 이익은 900억원 이상이다. 계약 조건은 당연히 아쉬운 쪽이 불리할 수밖에 없다. 하지만 먼 항해를 떠나야 하는 여의도 한양아파트 입장에선 오히려 상가 이슈를 빠르게 치유했다는 점에서 전화위복의 계기로 삼을 수 있다. 물론 이것도 매매계약을 체결했기 때문에 가능한 일이다. 보통 상가와 교회 이슈는 덮어두고 진행하는 경우가 통상의 절차로 여겨진다. 상가와 교회 입장에선 사업이 어느 정도 진도를 빼야 협상권이 높아지기 때문이다. 한양아파트 또한 나중에 가서 롯데슈퍼와 협의를 해야 했더라면, 협상 난이도가 높아짐은 물론 어쩌면 지금보다 더 큰 손해를 감수해야 할 수도 있다. 이제부터 정말 사업 속도가 중요해졌다. 당장 내년 1월 1일부턴 부지 매매대금(약 900억원)의 금리가 차곡차곡 쌓여 나간다. 다른 신탁사 대비, 금융지주 계열이라 조달금리가 낮을 수 있다. 대여금 이자를 6%만 가정하더라도, 단순 계산으로 숨만 쉬어도 54억원이 이자로 나간다. 이자는 영업일을 가리지 않고 누적된다. 여의도 한양아파트는 잠시 중단했던 시공사 선정도 빠르게 진행할 것으로 보인다. 정비사업위원회와 KB부동산신탁은 진정한 의미에서 각각 선장과 항해사가 되어야 한다. 선장은 명확한 지시를, 항해사는 올바른 방향을 내려야 선원들이 믿고 따를 수 있지 않을까. 여의도 한양아파트가 롯데슈퍼 부지 매입을 발판 삼아 여의도 내 다른 사업장들에게 길잡이가 되어주길 바라는 마음이다.
방화뉴타운(방화재정비촉진지구) 내에서 사업면적이 두번째로 넓은 방화3구역이 작년 6월 조건부 건축심의를 통과한 이후, 반년 만에 사업시행계획(안) 의결을 위한 총회를 연다. 관심을 모으는 시공사 선정은 사업시행계획(안)을 인가받은 후 진행하겠다는 게 조합 방침이다. 방화3구역은 구역 내 공항성산교회를 제척하고 시작한 만큼, 향후 사업지연 요소들을 모두 정리하며 속도에 박차를 가하고 있다. 8일 정비업계 따르면 방화3재정비촉진구역 재건축 조합(최성종 조합장)은 이달 14일(일) 오후 2시 국제청소년센터에서 사업시행계획(안) 수립을 위한 2024년 정기총회를 개최한다. 조합원들의 의결을 받아야 하는 안건은 ▲제1호(사업시행계획안 승인) ▲제2호(2024년 예산안) ▲제3호(자금 차입과 그 방법) ▲제4호(조합정관 변경) ▲제5호(협력업체 선정 및 계약체결 추인) ▲제6호(총회 회의비 지급) 등이다. 방화3구역이 사업시행계획(안)을 수립하는 단계에서 추정한 비례율은 100.33%다. 평형대별 조합원 분양가는 ▲24평(8.17억원) ▲29평(10억원) ▲33평(10.3억원) ▲40평(11.8억원) ▲47평(12.9억원) ▲52평(13.5억원) 등이다. 조합원들은 종전자산평가에 비례율(100.33%)을 곱한 권리가액을 기준으로, 원하는 평형대의 조합원 분양가와 비교해 개략적인 추정분담금을 예상해 볼 수 있다. 물론 최근 조합으로부터 받은 [추정분담금 개별내역서]는 향후 사업시행계획(안) 인가 후 분양신청과 관리처분계획(안)에 맞춰 또 다시 변경된다. 현재 안내받은 종전자산평가도 추정분담금 검증을 위해 추산한 금액으로, 사업시행계획(안) 인가 후 2개 감정평가법인에서 평가한 금액의 산술 평가금액으로 확정되기에 참고만 하면 된다. 방화3구역은 강서구 방화동 615-103번지 일대 위치해 있으며, 구역 면적은 92,152㎡다. 이중 공동주택을 지을 수 있는 땅은 75,472㎡다. 방화3구역은 수평표면구역(해발고도 57.86m 미만)에 위치해 있어 높이제한을 받는다. 김포공항 주변에 위치해 있어, 공항시설법 제2조 14호에 따른 높이 규제를 받는다. 현재 정비계획상 최고높이는 47.2m로, 최고층수는 16층이다. 예정된 법적상한용적률은 223%다. 방화3구역은 2019년 8월 조합설립인가를 받은 이후 공항성산교회와 일부 상가를 구역에서 제척하는 내용을 골자로 한 재정비촉진계획(안) 변경에 시간을 쏟아왔다. 지난해 받은 건축심의 보완 내용으로는 ▲주동 디자인 입면특화 ▲조경 식재 강화 ▲동배치 과밀도 개선 ▲공동주택 발코니 설계 수정 등이다. 방화3구역 설계는 삼우종합건축사사무소가 맡고 있다.
둔촌주공 재건축 조합(올림픽파크포레온)이 올해 11월 준공 및 입주를 목표로, 작년 말 긴급 총회를 열어 시공사단(현대건설·HDC현대산업개발·대우건설·롯데건설)과 합의한 추가 공사비를 특별한 잡음 없이 통과시켰다. 당초 시공사단이 제시한 추가 공사비는 1조1,385억원이었으나, 최종 합의점에 도달한 금액은 9,985억원이다. 1,400억원 감액과 더불어, 조경·커뮤니티시설 고급화를 위한 무상시공도 합의됐다. 5일 정비업계 따르면 둔촌주공 재건축 조합(박승환 조합장)은 지난 달 27일(수) 중흥교회에서 2023년 임시총회를 열어 ▲제1호(공사도급 변경 계약 합의) ▲제2호(공사도급 변경 계약서 의결) ▲제3호(2024년 조합운영비 예산 의결) 등의 안건을 의결했다. 조합은 올해 11월 입주할 수 있도록 공정관리 및 구청과의 소통에 만전을 기하겠다는 점을 밝혔다. 3기 조합은 지난 2022년 4월 공사 중단 이후 6개월 뒤 새롭게 꾸려진 바 있다. 조합은 기존 1조1,385억원에서 최종 9,985억원으로 추가 공사비 규모를 약 12% 가량 줄었다. 1,400억원을 조합원 수(6,150명)로 나누면, 조합원 1인당 감액비용은 약 2,276만원이다. 조경 고급화(300억원)와 커뮤니티 시설 업그레이드(250억원), 무기질도료·전열교환기·안면인식 도어폰·전세대 홈네트워크(500억원) 등의 무상시공(현물성 금액)도 포함되기로 결정됐다. 교목(높이가 8m 이상으로 자라는 나무) 전체 수량은 기존 22,652그루에서 14,959그루로 약 34% 가까이 줄어들었다. 대신 소나무와 대형활엽수를 늘리는 방향으로 조경 계획이 수정됐다. 소나무는 기존 232그루에서 1,528그루로 늘어났고, 대형활엽수는 기존 114그루에서 799그루로 증가했다. 조합은 고급단지일수록 교목의 전체수량보다는 소나무 및 대형목 수량이 중요하다는 점을 조합원들한테 설명한 것으로 전해진다. 커뮤니티 고급화 관련해선, 차량 진출입로 동선에 건축화조명을 적용할 계획이다. 주차장 출입구 4개소에 미디어아트가 연출될 수 있는 조명이 추가 시공된다. 이밖에도 커뮤니티시설별로 특화된 마감재, 골프연습장(GDR) 업그레이드도 약속했다. 지하주차장에 위치하게 될 세대창고 보관함도 12,032개(세대당 1개소 제공)가 지어진다. 평형대별로 세대창고의 규격은 다르다. 조합은 올해 1월 공공임대주택(1,046세대)을 서울주택도시공사(SH공사)에 1,124억원에 매도하는 계약을 체결해 일부 대금을 지급받은 상황이다. 공공임대주택 매각비용은 2016년 고시된 표준형건축비를 통해 계산됐다. 다만, 공공임대주택 매각비용을 산출하는 지표(표준형건축비)가 지난해 말 6년 만에 상승했다. 정부는 건설원자재 및 노무비 상승, 공공임대주택의 품질 확보 등을 고려해 표준형건축비를 9.8% 인상했다. 이에, 조합은 개정된 표준형건축비를 적용받지 못해 약 100억원 정도 손해를 봤다는 설명이다. 현재 아직 시공하지 않은 공공임대주택 20% 물량과 관련해선, 개정된 표준형건축비를 적용해 추가 대금(약 23억원)을 지급받기로 통보받았다는 설명이다.
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