발행일(UPDATE): 2025년 09월 10일 07시 30분
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송파구에 위치한 잠실우성4차가 올해 4월 정기총회에서 시공사 선정을 진행할 예정인 가운데, DL이앤씨만이 나홀로 입찰에 참여했다. 당초 현장설명회에는 5곳의 건설사가 조합 측이 제공하는 설계도서 자료를 받아갔다. 물론 현장설명회는 건설업계 동향을 살피러 오는 단순 목적의 참여 업체들도 있기에, 실제 관심을 갖고 움직이는 곳은 보통 소수에 불과하다. 조합은 재입찰을 바로 진행할지, 혹은 입찰지침서 일부 내용을 수정한 후 재입찰에 착수할지 내주 논의할 예정이다. 2차 입찰에서도 DL이앤씨 단독입찰로 유찰될 경우, 수의계약으로 전환하게 된다. 5일 정비업계 따르면 잠실우성4차 재건축 조합(윤기헌 조합장)은 최근 시공사 선정을 위한 현장설명회를 개최한 가운데, ▲현대건설 ▲포스코이앤씨 ▲DL이앤씨 ▲금호건설 ▲효성중공업 등 5개사가 입찰참여 안내서를 받아갔다. 안내서 외에도 사업시행계획(안) 상 설계도서와 시방서, 물량내역서 등을 USB 형태로 교부받았다. 설명회에는 설계업체인 디에이그룹과 정비업체인 제이앤케이도시정비 등의 협력업체도 자리에 동석했다. 최근 입찰제안서를 받아본 결과, DL이앤씨만이 시공권 확보를 위한 의향을 타진했다. 조합은 다음 주 이사회에서 재입찰 진행 시기와 방법을 논의한다. 공사 대상인 건축연면적은 155,793㎡, 지하4층-지상32층 아파트 9개동을 짓게 된다. 예정 공사금액은 3,580억원, 평당 공사비는 760만원이다. 입찰보증금 400억원은 입찰 마감일 전 모두 납부해야 한다. 현장설명회에선 정비사업 공동주택성능요구서를 의무적으로 제출할 수 있도록 안내했다. 최근 정비사업장 곳곳에서 일어난 철근 누락 등을 방지하기 위한 안전 장치다. 잠실우성4차도 다른 사업장과 마찬가지로 공사비 적정성을 두고 조합원들 간 이견이 갈리는 분위기다. 포스코이앤씨의 홍보요원 철수를 두고 관련 이야기들이 나오고 있는 것으로 전해진다. 포스코이앤씨는 2024년 초로 잠정 연기된 여의도 한양아파트에 집중하겠다는 이유로 홍보요원들을 여의도로 불러모은 상황이다. 당장 이달 27일에는 부산시민공원 촉진2-1구역에서 삼성물산과 맞붙어 대부분의 현장 인력이 부산에 집중돼 있다. 최근 시공사 선정을 진행 중인 노량진1구역은 공사 예정가격으로 730만원을 제안했고, 수주의향을 내비쳤던 삼성물산과 GS건설 모두 난색을 표했다. 결과적으로 삼성물산은 수주를 포기했고, GS건설은 공사비 상향조정을 목표로 조합 측과 힘겨루기를 했다. 노량진1구역 조합은 1차 입찰이 유찰됐지만, 2차 때도 730만원을 그대로 고수했다. 건설사 측의 압박에도 평당 공사비 730만원 입장을 굽히지 않은 건 입지 자신감에서 비롯됐다는 분석이다. 군포시에 소재한 금정역역세권 사업도 1차 입찰이 유찰되면서, 일부 조합원들은 평당 공사비(597만원)가 낮아 아무도 들어오지 않은 것이 아니냐는 의견을 개진했다. 사업시행자였던 한국토지신탁은 예가로 제안한 597만원이 충분하다는 판단 하에 2차 입찰을 그대로 진행했고, DL이앤씨-현대엔지니어링이 컨소시엄으로 들어왔다. 잠실우성4차의 최종 입찰 결과에 많은 관심이 쏠리는 이유다. 잠실우성4차는 올해 8월 조합원들로 이뤄진 [시공사 선정 자문위원회]까지 꾸려 만반의 준비를 해왔다. 인근 재건축 사업자들의 시공사 선정계획서를 입수해 면밀한 검토를 마쳤고, 사업시행계획(안) 인가 결과를 기다리고 있는 와중에 시공사 선정계획 기본안을 마련해 자문위원들과 논의해 왔다. 당시 자문위원회는 기술직과 일반, 상가 위원 등 총 14명으로 구성된 바 있다. 한편, 잠실우성4차는 법무법인 현을 통해 조합설립에 미동의한 토지등소유자를 상대로 매도청구 대상자를 통보했다. 매도청구 대상자는 사업시행계획(안) 인가 후 30일 이내 진행해야 한다. 올해 상반기에는 이사회 의사록 관련 조합원의 고소도 있었다. 법무법인 현은 도시및주거환경정비법 상 의사록과 속기록을 구분하며, 일반 기업들처럼 이사회 의사록을 상세히 기록해 작성하지는 않는다는 의견을 전달했다. 조합은 이사회를 진행할 때 반대의견 내용도 명확히 기술해 정보몽땅에 공개하기로 결정했다. 단, 이사 개인 성명은 개인 정보인 점을 감안해 밝히지 않기로 했다.
노량진3구역이 구역 내 위치한 '도시계획도로 이슈'를 풀지 못해 사업속도가 한동안 정체된 가운데, 지난 2021년 사업시행계획(안) 인가를 받은지 3년 만에 조합원 분양신청에 착수한다. 조합원들은 예상을 훨씬 뛰어넘은 조합원 분양가(추정)에 대체로 놀라는 분위기다. 정비사업(재개발·재건축) 여건이 녹록지 않음을 인지하고 있었지만, 전용면적 84㎡가 11억원을 상회할지는 예상치 못했다는 반응이 지배적이다. 3일 정비업계 따르면 노량진3구역 재개발 조합(노해관 조합장)은 이달 3일(수)부터 다음 달 15일(목)까지 조합원들로부터 분양신청서를 받는다. 타입별 분양신청 대상은 ▲59㎡A(52세대) ▲59㎡B(97세대) ▲59㎡C(49세대) ▲84㎡A(90세대) ▲84㎡B(66세대) ▲84㎡C(104세대) ▲84㎡D(42세대) ▲84㎡E(12세대) ▲84㎡F(129세대) ▲107㎡(197세대)로 나뉘며, 총 838세대(사업시행계획안 기준)다. 공공임대주택은 174세대다. 조합원들은 타입별로 1순위부터 10순위를 정해 분양신청을 하게 된다. 먼저 1주택의 경우, 신청한 순위별로 권리가액이 많은 순으로 우선 배정한다. 2주택(추가 +1) 배정은 1주택 배정을 마친 뒤 잔여 주거전용면적(60㎡ 이하) 주택 중에서 2주택 신청 순위에 따라 공급한다. 이때, 권리가액에서 1주택 조합원 분양가를 공제한 잔여 권리가액이 많은 순서로 배정하고, 그 다음으로 종전주택의 주거전용면적에서 1주택 분양예정 주거전용면적을 제외한 잔여 주거전용면적이 넓은 순서로 배정한다. 조합원 분양가는 ▲59㎡(약 9.4억원) ▲84㎡(약 11.3억원) ▲107㎡(약 12.1억원) 등으로 추정됐다. 노량진3구역은 지난 2021년 동작구청으로부터 인가받은 사업시행계획(안) 원안대로 관리처분계획(안)을 수립할 예정이다. 따라서 앞서 산출된 조합원 분양가는 2021년 사업시행계획(안) 설계도서에 따라 계산됐다. 사업시행계획(안) 상 공급 물량은 총 1,012세대로, 분양주택과 공공임대주택은 각각 838세대, 174세대다. 노량진3구역 조합은 현재 재정비촉진계획(안) 변경을 진행 중이다. 재정비촉진계획 변경(안)에 따르면, 설계 변경을 통해 늘어나는 총 공급 물량은 1,103세대다. 2021년과 단순 비교하면 약 91세대 정도가 늘어난다. 물론 아직 인허가 전이라, 조합이 자체적으로 구상한 계획 정도로만 봐야 한다. 계획대로 인허가를 받는다 하더라도, 현재 조합원 분양가가 하향 조정될 수 있을지 여부도 단언할 수 있는 단계는 아니다. 인근에 위치한 노량진5구역도 노량진3구역과 마찬가지로 2021년 함께 사업시행계획(안)을 인가받았다. 노량진5구역은 이듬해 8월 조합원 분양신청을 바로 진행했고, 지난해 2월 조합원들로부터 관리처분계획(안)을 의결받았다. 작년 10월 동작구청은 노량진5구역의 관리처분계획(안)을 인가했다. 노량진5구역의 조합원 분양가는 ▲59㎡(약 7.8억원) ▲84㎡(약 8.8억원) ▲120㎡(약 11.3억원) 수준이다. 노량진뉴타운 관계자는 "노량진3구역과 노량진5구역은 동시에 사업시행계획(안)을 인가받았지만, 이후 사업속도 차이로 인해 조합원 분양가의 차이가 생긴 것으로 보인다"며 "사업장별로 처한 여건이 달라 단순 비교는 지양해야 하지만, 노량진3구역이 향후 설계변경을 통해 사업성을 조금이라도 개선할 수 있는 방향으로 인허가를 받더라도 그때 공사비와 시장 상황에 따라 조합 사업성은 또 달라질 것"이라고 설명했다.
방화5구역이 올해 관리처분계획(안) 수립을 목표로 하고 있는 가운데, 조합원을 대상으로 한 분양신청을 완료했다. 4일 정비업계 따르면 방화5구역 재건축 조합(정관성 조합장)은 지난 달 조합원 분양신청을 마감했다. 분양신청 결과는 각종 서류를 검토한 뒤, 이사회와 대의원회를 거쳐 공지될 예정이다. 2023년 12월 4일 분양신청 집계표에 따르면 총 조합원(재건축 미동의자 포함) 817명 중에서 분양신청을 완료한 사람은 781명이다. 분양신청을 하지 않은 토지등소유자는 현금청산 대상자로 분류된다. 분양신청을 했다 하더라도, 나중에 분양계약을 체결하지 않고 포기하면 현금청산 대상자가 된다. 조합은 조합원들에게 최대한 로얄층을 배정하는 방향으로 업무를 진행할 계획이다. 물론 조합원 선호도가 높은 특정 타입의 경우, 쏠림 현상으로 인해 저층 배정도 염두에 둬야 한다는 게 조합 측의 설명이다. 동·호수 추첨은 이주·철거가 완료된 후 진행한다. [서울특별시 도시및주거환경정비 조례 제38조]에 따라, 동호수 선정은 주택규모별로 공개추첨 방식에 맞춰 진행된다. 조합원 분양가는 대한감정평가법인(조합 선정)과 더밸류감정평가법인(강서구청 선정)이 인근 아파트 거래 시세 등을 종합적으로 판단해 산출한다. 평형대별 조합원 분양가는 ▲59㎡(약 7.6억원) ▲65㎡(약 8억원) ▲84㎡(약 9.8억원) ▲117㎡(약 12.8억원) ▲126㎡(약 13.4억원) 등이다. 조합원들은 종전자산평가에 비례율을 곱한 권리가액을 기준으로, 원하는 평형대의 조합원 분양가와 비교해 추정분담금을 계산해 볼 수 있다. 조합원·일반분양 전체 물량은 1,596세대다. 조합원에 우선 배정한 뒤, 잔여분을 일반분양하게 된다. 84㎡ 일반분양가는 약 12억원 수준이다. 일반분양가는 관리처분계획(안) 수립을 위한 총회에서 1차적으로 결정된다. 착공 후 실제 일반분양을 진행할 때, 공급금액이 최종 결정된다. 향후 일반분양이 완료되지 않을 경우, 시공사인 GS건설이 할인분양 없이 최초 일반분양가 100%로 대물변제키로 결정돼 있다. 이밖에도 GS건설은 방화5구역 경쟁입찰을 진행할 당시 공사비 인상없는 확정공사비를 약속했다. 공사기간은 실착공 후 35개월이다. 방화5구역 정관에 따르면 추가 1주택(+1) 공급금액 방법은 향후 관리처분계획(안) 수립 단계에서 결정하는 것으로 기재돼 있다. 추가 1주택(+1) 공급금액은 조합원 분양가 혹은 일반분양가로 결정할 수 있다. 일례로, 북아현2구역은 작년 4월 정기총회 당시 추가 1주택(+1)을 일반분양가의 90%로 공급하기로 의결했지만 서대문구청에서 조합원분양가로 공급해야 한다는 내용의 지침을 내린 바 있다. 한편, 정관성 방화5구역 조합장을 상대로 제기된 직무집행정지 가처분 신청은 기각됐다. 정 조합장은 현재 직장을 다니고 있어, 조합에선 비상근 형태로 보수를 지급받지 않고 업무를 수행하고 있다.
![[단독] 방화6구역, 착공 소송·집행부 사퇴…HDC현산, 약정 내용은?](http://www.housingwatch.co.kr/data/cache/public/photos/20231252/art_17036808796981_fc41f3_178x118_c0.jpg)
HDC현대산업개발이 착공을 목표로 방화6구역과의 약정서를 지난 10월 임시총회에서 의결받았지만, 임시총회 효력을 정지해야 한다는 가처분 소송이 제기됨에 따라 새로운 국면이 조성되고 있다. 특히 시공사와 약정서 체결을 주도한 조합 집행부 임원들은 협력업체들과의 유착관계 이슈가 발생하자 대부분 자리에서 물러났다. 착공은 못하고 혼란만 겉잡을 수 없이 커지는 상황에서, 일반 조합원들의 고심은 깊어지고 있다. 3일 정비업계 따르면 방화6구역 조합원들은 2023년 10월 14일 임시총회(HDC현대산업개발과의 공사 착공을 위한 약정서) 효력정지 가처분 소송을 제기했다. 지난 2021년 1,410억원이었던 공사비가 올해 2,198억원으로 약 55%나 증액된 만큼, 조합원 3분의2 이상 의결 요건을 충족하지 못했다는 게 주장의 요지다. 임시총회는 총 조합원(178명) 중 100여명이 참석했고, 91명이 HDC현대산업개발과의 약정서 체결에 찬성했다. 도시및주거환경정비법 상 관리처분계획(안) 변경을 통해 정비사업비가 10% 이상 늘어날 경우, 조합원 67% 이상의 동의가 필요하다. HDC현대산업개발 변론을 맡은 법무법인 광장은 '착공'이 가능한 최소한의 공사비에 관한 잠정적인 협의안을 도출한 것이라는 내용의 서면을 법원에 제출했다. 향후 공사비 검증절차 및 관리처분계획(안) 변경 절차에서 얼마든지 변화될 가능성이 있으며, 결코 확정적으로 정한 게 아님을 주장했다. 법무법인 광장은 시공사가 공사에 착공할 수 있게끔 하며, 잠정적으로 정한 공사비용보다 더 증액하지 못하게끔 상한선을 결정하는 데 목적이 있음을 밝혔다. HDC현대산업개발은 조합과 향후 공사 도급금액을 확정한 뒤, 도급계약을 체결하고, 이후 진행된 관리처분계획(안) 변경 총회에서 조합원3분의2 이상 가결 요건을 충족시키겠다는 점을 말했다. 조합원들이 제기한 효력정지 가처분 소송에 정면으로 반박했다. HDC현대산업개발과 조합 측이 합의한 공사 약정서 상 주요 내용은 ▲총 공사금액(2,197억9,500만원) ▲평당 공사비(727만4,000원) ▲착공기준일(2023년 11월) ▲설계변경에 의한 면적 증감이 있을 경우, 도급금액 변경 가능 ▲옵션수익 HDC현대산업개발 귀속 ▲착공 후 5개월 이내 일반분양을 하지 않을 경우, 공사비 총액에 대한 지연일수와 사업경비 대출(PF) 관련 연체료 지급 등이다. 건설업계에선 HDC현대산업개발이 공사비 증액 과정에서, 조합원 67% 이상 동의를 받는 게 쉽지 않음을 감안해, 착공 전 '약정서'를 체결하는 형태로 우회로를 만든 게 아니었겠냐는 조심스러운 분석도 내놓고 있다. 방화6구역은 조합원 이주와 철거까지 마친 상황이지만 계속해서 착공이 밀리고 있는 상황이다. 조합원 입장에선 이주비 대출에 따른 이자비용이 계속 누적되고 있었기에, 애가 탈 수밖에 없었을 것이라는 게 현장 중론이다. 현재 조합 집행부 임원들은 협력업체와의 유착 관계 의문이 제기되면서 대부분 사퇴했다. 사실상 조합 업무를 추진할 동력까지 잃어버린 상황이다. 조합원들은 임시총회 효력정지 가처분 결과에 따라 HDC현대산업개발과의 관계 재정립에 나설 것으로 관측된다. 착공을 위한 약정서 자체가 조합 사업성을 급격하게 떨어트리고 있다는 데 입을 모으고 있기 때문이다. 착공이 요원해진 상황에서, 물가상승 적용은 이미 지난 달부터 시작됐다. 조합원 수는 178명이며, 신축 예정 세대 수는 557세대(임대주택 20세대 포함)다. 방화6구역은 조합원 물량보다 일반분양 물량이 더 많은 사업장으로 알려져 있어 우수한 사업장으로 꼽힌다. 하지만 시공사와의 갈등, 조합 집행부 사퇴가 겹치면서 사업에 적신호가 켜지게 됐다. 빠르게 조합 정상화를 이뤄내고, 시공사와 원만한 관계 재정립을 통해 착공에 들어갈 수 있을지 업계 관심이 모아진다. HDC현대산업개발 관계자는 "방화6구역 임시총회는 도시및주거환경정비법에 의거해, 적법한 절차로 진행됐다"며 "조합 집행부 내부 상황은 시공사에서 언급할 내용은 아니지만, 신속한 착공을 위해 최대한 노력할 것"이라고 설명했다.
동부이촌동에 위치한 한강맨션이 정비계획 변경(안) 인허가를 위한 본격 절차를 앞두고 있다. 한강맨션은 지난해 11월 임원(조합장·감사·이사) 선출을 위한 임시총회에서 집행부 교체가 이뤄졌다. 이수희 조합장에서 김운종 조합장으로 조합 업무 인수인계도 빠르게 완료됐다. 2일 정비업계 따르면 한강맨션 재건축 조합(김운종 조합장)은 지난 달 협력업체(도원회계·건원건축·주성C.M.C·GS건설·동서법무사법인) 등이 모두 참석하는 합동회의에서 정비계획 변경(안) 대응 방안을 논의했다. 이촌맨션은 올해 1월 주민공람공고 및 구의회 의견청취를 거친 뒤, 용산구청을 통해 서울시에 입안할 예정이다. 올해 상반기 서울시 도시계획심의위원회 상정될 것으로 내다보고 있다. 정비계획 변경(안)은 공공건축가(MP) 중심으로 만들어졌으며, 한강변 최고 68층 배치를 골자로 한다. 전 조합원들의 한강 조망권 확보를 목적으로 한다. 또한, 용적률은 아파트와 상가를 통합해 300%까지 확보하게 된다. 기존 소공원(정비기반시설) 위치는 이촌로변으로 이동해 가로 활성화 효과를 한층 높일 계획이다. 어린이 공원 등 기부채납 양을 늘려 상한용적률도 기존 232%에서 240%로 약 8%p 올릴 예정이다. 정비계획 변경(안) 확정 고시가 이뤄진 후에는 본격적인 이주 절차에 돌입할 예정이다. 현재 시점에서, 이주 예상 시기는 올해 3분기다. 기간은 6개월 정도 소요될 것으로 전망된다. 조합은 놀이터 지분을 최초 수분양자로부터 현재 조합원으로 소유권 이전을 위한 소송 안내도 진행 중이다. 놀이터 소송은 현재 타인 명의로 등기되어 있는 지분을 조합원들이 찾아가는 절차로, 조합은 착공 전까지 대다수 조합원의 놀이터 등기를 완료하겠다는 방침이다. 다만, 놀이터 지분 취득 과정이 지난 3년 동안 지지부진했던 터라, 착공 이전 건설 용지 미확보에 따른 리스크가 발생할 수 있다는 점도 조합원들에게 상기시키고 있다. 현재 한강맨션은 시공사인 GS건설로부터 차입한 입찰보증금(1,000억원)을 사업비로 충당하고 있다. 작년 9월 기준, 대출 금리는 CD 91일물(3.83%)에서 가산금리 1.3%를 더한 5.13%다. 조합은 현재 연간 50억원 가량의 이자비용이 발생하고 있다. 한편, 한강맨션은 지난 2021년 철거업체인 참마루건설 임원이 전 조합장에게 금품을 제공했다는 내용으로 용산경찰서에 수사의뢰가 들어간 적이 있다. 당시 조합 이사 및 감사가 용산경찰서에 전 조합장을 뇌물 수수로 수사의뢰서를 제출한 것이다. 다만, 수사의뢰를 한 이사들이 용산경찰서 출석 요구에 불응하면서 증거 불충분으로 수사가 종결된 전례가 있다.
2022년 12월 신속통합기획 후보지(2차) 대열에 합류한 광진구 자양4동의 신속통합기획(안)이 윤곽을 드러냈다. 자양4동은 신속통합기획 후보지 중에서도 한강변을 접하고 있으며, 성수전략정비구역과 동일선상에 위치해 있는 만큼 입지적으로 강점을 지닌 곳으로 평가받는다. 당초 자양4동은 2개 구역으로 나뉘어 재개발이 추진됐으나 신속통합기획을 적용한 통합재개발로 선회해 사업을 추진하고 있다. 1일 정비업계 따르면 서울시 도시계획국 신속통합기획과는 광진구 자양4동의 신속통합기획(안)을 최근 주민설명회에서 공개했다. 서울시는 자양4동을 3종일반주거지역으로 종상향해 한강변 특화단지로 조성하겠다는 점을 밝혔다. 토지이용계획은 공동주택을 지을 수 있는 획지1과 2로 나누고, 그 사이에 공원과 도로(3차선)를 만든다. 공원과 도로(3차선)가 만들어지게 되면, 2개의 단지 형태로 나뉘게 된다. 용적률 체계는 ▲기준용적률(192%) ▲허용용적률(203%) ▲상한용적률(245%) ▲법적상한용적률(300%)로 수립됐다. 다만, 60㎡ 이하 소형주택을 확보할 경우, 기준용적률과 허용용적률은 각각 20%씩 상향 조정하기로 했다. 기준용적률에서 허용용적률까지 인센티브를 받으려면, 공공보행통로와 열린단지, 돌봄시설 등의 기준을 충족해야 한다. 허용용적률에서 상한용적률까지 인센티브를 받기 위해선, 기부채납을 해야 한다. 상한용적률에서 법적상한용적률까지 인센티브를 받으려면, 초과된 용적률의 절반을 공공임대주택으로 지어 서울시에 제공해야 한다. 자양4동은 동쪽(능동로)과 서쪽(동일로)에 위치한 광역통경축, 구역 정중앙을 가로지르는 지구통경축과 접하고 있다. 서울시는 이중 자양4동 중앙을 지나는 지구통경축에 공원을 배치할 예정이다. 한강을 단지 내로 끌어오는 내용이 토지이용계획의 핵심 사항이다. 한강을 한눈에 내려다볼 수 있게끔, 공원 옆으로는 한강전망대도 만들 계획이다. 공원 폭은 43m 정도다. 현재 구역계 내 위치한 자양4동 파출소(경찰청 소유)와 동부국가자격시험장(한국산업인력공단 소유), 자양4동 주민센터(광진구청)는 복합청사 형태로 대토 계획이 잡혀있다. 뚝섬로와 능동로가 교차하는 삼각형 부지에 복합청사를 만들 계획이다. 상권이 형성돼 있는 지역이라, 추후 재개발에 참여하지 않을 경우를 대비해 이쪽 부지를 복합청사로 대토해 짓는 방향으로 잠정 결정해 놓은 것이다. 사업대상지는 광진구 자양4동 57-90번지 일대로, 면적은 약 139,130㎡다. 경사도 없는 평평한 지형으로, 남측으로는 뚝섬유원지를 바라보고 있다. 용도지역은 ▲제1종 ▲제2종(7층이하) ▲제2종 ▲제3종이 모두 혼재돼 있다. 전체 건축물 698개 중에서 30년 넘은 노후화된 건축물은 538개로 약 77%에 달한다. 신양교회는 존치 구역으로 남기고, 능동로3길변 신축빌라 일대는 구역계에서 제외하기로 결정했다. 노후도와 사업성을 종합적으로 검토한 결과다. 전체 토지등소유자는 1,515명으로 집계됐다. 현재 예상되는 주택 공급 물량은 약 2,950세대 내외다.
마천5구역이 재정비촉진구역 재편입을 위한 입안절차를 앞두고 있는 가운데, 재개발 사업성 지표로 활용되는 추정비례율(99%) 산출 내역에 관심이 모아진다. 통상 비례율은 4개 단계(정비구역→조합설립인가→사업시행인가→관리처분인가)에서 조합원들의 추정분담금 산출 목적으로 만들어진다. 이 말은 즉슨, 사업이 진행되는 과정에서 비례율은 계속 변동됨을 의미한다. 사업 초기 단계에서 확정되는 숫자가 아니다. 29일 정비업계 따르면 마천5구역 재정비촉진계획(안) 입안 과정에서 안내된 추정비례율은 99%다. 추정분담금 산출 용역은 하나감정평가법인이 맡았다. 추정비례율을 계산하기 위해선 종전자산감정가와 종후자산감정가, 사업비가 필요하다. 추정비례율(99%)은 종후자산감정가(1조8,054억원)에서 사업비(1조550억원)를 뺀 뒤, 종전자산감정가(7,544억원)로 나눈 결과값이다. 종후자산감정가는 분양주택(조합원·일반분양)과 임대주택, 근린생활시설 분양수입을 합친 값이다. 국민평형(84㎡)의 일반분양가는 3,800만원으로 책정됐다. 조합원분양가는 일반분양가의 80% 수준으로 산출됐다. 임대주택은 재개발 의무임대주택(274세대)과 법적상한용적률에 따른 임대주택(68세대)을 서울시에 표준건축비로 매각했을 때의 금액을 분양수입으로 추정했다. 근린생활시설(1층) 일반분양가는 평당 3,200만원이다. 사업비(1조550억원) 중 가장 많은 부분을 차지하는 공사비(7,821억원)는 1평(3.3㎡) 당 700만원으로 결정했다. 건축물 철거공사비도 포함돼 있다. 평당 공사비 700만원은 ▲인근 정비사업장의 시공사 선정사례 ▲물가상승률 ▲건설공사비지수 ▲최고층수(35층)-평균층수(19층)-지하층수 ▲지형 및 구조 등을 종합적으로 고려했다. 사업비는 공사비 외에도 보상비, 관리비, 설계비, 감리비, 부대경비, 예비비 등으로 구성돼 있다. 종전자산감정가는 토지와 건물, 집합건물을 다른 계산식을 적용해 산출했다. 토지의 경우 2023년 개별공시지가에 1.4~1.7 보정율을 적용했고, 건축물의 경우 구조별/용도별 재조달원가에 경과연수 등을 감안해 추정했다. 단, 경과연수 30년이 넘은 연와벽돌조의 경우 1㎡당 594,000원을 적용했다. 공동주택의 경우 2023년 공동주택공시가격에 신축년도에 따라 1.7~1.75 보정율을 활용했다. 단독주택·다가구주택 등은 토지와 건축물을 별도로 분리해 종전자산 감정평가를 진행한다. 다세대주택·아파트 등의 공동주택은 집합건물로 감정평가를 진행한다. 마천5구역 전체 토지등소유자들의 종전자산감정평가에는 ▲토지·건물 ▲집합건물 ▲국공유지 등으로 구성된다. 이때, ▲무상양여되는 국공유지 ▲조합이 매입하는 국공유지 ▲청산대상자 등의 종전자산가치는 계산식에서 제외된다. 종전자산가치 3억원을 인정받은 조합원이 추정비례율(99.46%)을 적용할 경우, 권리가액은 2억9,838만원이다. 전용면적 59㎡를 분양 받기 위해선 5억2,000만원의 분담금을 내야 하고, 전용면적 84㎡를 분양 받으려면 7억3,000만원의 분담금을 내야 한다. 반대로 종전자산가치 12억원을 인정받은 조합원의 경우, 전용면적 59㎡와 전용면적 84㎡ 분양 신청을 하게 될 경우, 각각 3억7,000만원, 1억6,000만원을 환급받을 수 있다. 업계 관계자는 "마천5구역은 구역 중간에 마천성당(종교부지)이 위치해 있어 건축계획 상 여러 어려움이 있다"며 "대상지 북측으로는 남천초등학교가 있어 일조권까지 고려해 건축 배치를 해야 하는 상황"이라고 말했다. 이어 "추진위원회-조합설립을 거치는 과정에서 설계사가 선정될 경우, 사업 여건을 고려해 사업성을 끌어올릴 수 있는 방안으로 재개발을 추진해야 한다"고 설명했다.
대조1구역이 2024년 1월 1일을 기점으로 사실상 공사 중단이 불가피해진 가운데, 시공사인 현대건설은 적법한 절차로 구성된 새 집행부와만 계약을 체결하겠다는 단호한 입장을 표명했다. 현재 전 집행부 임원들을 대상으로 제기된 직무정지 가처분 소송 중 일부가 취하된 가운데, 상근이사 1명이 조합장 직무대행 권한을 주장하고 있지만 계약 당사자인 현대건설은 새로운 집행부하고만 협의한다는 방침이다. 28일 정비업계 따르면 대조1구역 A조합원은 전 집행부 임원들을 대상으로 한 소송 중 일부를 취하했다. 이를 기점으로, 상근이사 1명이 조합장 직무대행 신분으로 현대건설에 공문을 발송했지만, 현대건설은 적법한 절차를 따른 집행부만을 원하고 있다. 전 집행부를 구성한 이사 및 감사는 올해 9월 있었던 총회에서 조합원들의 선택을 받지 못해 전원 연임에 실패한 바 있다. 대조1구역 조합원은 "새로운 집행부를 구성한 뒤, 분양계약 등의 업무를 정상화시켜야 한다는 데 입을 모으고 있다"며 "A조합원이 소송 중 일부만을 취하한 배경에도 의문을 제기하는 실정"이라고 말했다. 이어 "조합 내홍으로 공사비를 한 푼도 주지 못하게 됨에 따라, 공사 중단 사태를 우리 스스로 자초하게 됐다"며 "조합원들이 평생을 모아온 전 재산이 걸려있는 만큼 하루 속히 새로운 집행부를 구성해야 한다고 생각한다"고 말했다. 대조1구역은 2009년 5월 정비구역 지정을 시작으로 ▲조합설립인가(2011년 12월) ▲사업시행인가(2017년 1월) ▲관리처분인가(2019년 5월)를 거쳐 최근까지도 공사가 한창 진행됐다. 하지만 조합 집행부를 둘러싼 각종 소송으로 인해 현대건설에 1년 넘게 공사비를 지급하지 못하고 있다. 이에, 공사비 지연배상금(패널티)이 계속해서 누적되고 있는 상황이다. 향후 조합원들이 분담해서 내야 할 돈이 늘어나고 있는 셈이다. 조합원들은 대의원회와 이사회 모두 정상 작동이 불가한 터라, 선거관리위원회 구성조차 불가능하다고 판단했다. 선거관리규정 제49조에 따라, 조합원 10% 이상 요청으로 공공지원자(은평구청장)에게 선거관리위원회 구성과 임시총회 개최 허가를 요청할 계획이다. 현재 조합원들로부터 총회 소집요구서를 받고 있다. 법적으로 하자 없는 집행부 구성을 마친 뒤, 발빠르게 조합원 분양계약 체결을 위한 총회를 여는 것에 집중하고 있다. 일부 조합원들은 최근 현대건설 본사 쪽에서 공사중단을 멈춰달라며 삼삼오오 모여 시위를 벌이기도 했다. 새로운 집행부를 긴급 구성하고 있는 만큼, 선량한 대다수 조합원들이 피눈물로 호소 드린다는 내용이 이들의 주장이다. 담당 직원(현대건설)들도 피켓시위를 하러 온 주민들과 이야기를 나누며 안타까움을 표했지만, 현 시점에서 공사 중단은 불가피하다는 점을 이야기한 것으로 전해진다. 한편, 대조1구역은 지난 2019년 5월 최초 인가받은 관리처분계획(안)을 올해 5월 다시 변경 인가를 받았다. 변경된 관리처분계획(안) 주택공급물량은 총 2,451세대로, 조합원·일반분양(2,083세대)과 임대주택(368세대)으로 나뉜다. 조합원 1,492명의 분양 내역은 ▲공동주택(1,460명) ▲주택 및 상가(25명) ▲상가(6명) ▲순복음신학교(1명) ▲청산·수용(98명) 등으로 구성된다. 내년 초로 예정된 일반분양 물량은 483세대다.
1,300세대에 육박하는 산본우륵 리모델링이 2020년 조합설립인가 후 3년 만에 조건부 건축심의를 통과한 가운데, 내년부턴 본격적으로 사업시행계획(안) 수립에 박차를 가할 전망이다. 내년 1월 말 정기총회를 열어 해당 사업연도 예산안을 의결받는다. 28일 정비업계 따르면 산본우륵 리모델링 조합은 지난 달 29일(수) 군포시 지방건축위원회 건축심의 결과, 조건부 가결을 받았다. 조건부 의결은 별도 내용을 추가하거나 제외하는 등의 일부 조건을 부여해 건축사가 추후 반영토록 하는 지침이다. 산본우륵의 리모델링 면적은 45,439㎡로, 현재 대지면적(45,916㎡)보다 1,477㎡이 줄어들었다. 상가 부지 면적(1,586㎡)을 빼고, 출입구 쪽 완충녹지 면적(109㎡)을 포함한 결과다. 건축 연면적은 지상층(136,307㎡)과 지하층(98,729㎡)을 합쳐 총 235,037㎡다. 공사비를 산정할 때, 적용되는 건축연면적은 235,037㎡다. 평으로 환산하면, 약 7만1,098평이다. 기존보다 연면적이 늘어난 건, 지하 면적 증가와 관련 있다. 지하(5개층) 면적이 늘어나면서 주차 대수는 1.06대에서 1.3대로 증가했다. 현재 산본우륵 주민들은 지상과 지하에 각각 427대, 222대를 주차하고 있다. 도합 649대다. 리모델링 후에는 지하에 1,939대를 주차할 수 있다. 세대(1,491세대)로 나누면, 약 1.3대다. 지하주차장 5층과 세대당 주차대수 1.3대는 작년 11월 통과한 교통영향평가 심의 내용이다. 산본우륵은 지난 달 이사회를 열어 ▲제1호(2024년 조합 임직원 급여 인상 폭 결정) ▲제2호(전체 사업비 예산안) ▲제3호(2024년 사업비 예산 승인) ▲제4호(2024년 조합운영비 예산 승인) ▲제5호(조합 사업비 대여) 등의 안건을 논의했다. 조합은 집행부 임직원(조합장·상근이사·사무장·사무원) 월급을 내년에 5%씩 인상키로 결정했다. 또한, DL이앤씨로부터 사업비를 대여받는 부분도 이야기를 나눴다. 현재 산본우륵은 건축심의 통과로 인해, 협력업체(제이앤케이도시정비, 에이앤유디자인그룹 등) 용역비를 지급해야 하는 상황이다. 보통 업체 용역비용은 단계별로 지급되는데 통상 건축심의가 완료되면 10%~20% 수준에서 비용을 지급해줘야 한다. 제이앤케이도시정비와 에이앤유디자인그룹에 지급해야 할 용역비용은 각각 2.7억원, 3.7억원 정도다.
![[우영 법무사법인] '1+1' 추가1주택, 공급금액을 둘러싼 헤게모니](http://www.housingwatch.co.kr/data/cache/public/photos/20231252/art_17036597435874_6da76c_178x118_c0.jpg)
흔히 정비사업의 꽃은 관리처분계획(안) 수립이 아닐까 싶다. 개별 조합원마다 이해관계가 극명하게 갈리는 터라, 조합 입장에서도 아주 예민한 단계가 아닐 수 없다. 관리처분계획(안)에서 입주권을 부여하는 기본 원칙은 1세대 또는 1명에게 1주택만 공급하는 것이다. 물론 예외 사항이 존재한다. 넓은 대지지분을 가진 조합원들은 소위 '1+1'이라고 불리우는 다주택자 지위를 신청할 수 있다. '1+1'은 재개발과 재건축 모두에 적용 가능하다. 종전자산가격의 범위 또는 종전 주택의 주거전용면적 범위 내에서 2주택을 신청할 수 있다. 추가 1주택(+1)의 경우엔 주거전용면적 60㎡ 이하만 가능하다. 또한, 이전고시일 다음 날부터 3년이 지나기 전까지는 보유해야 할 의무도 주어진다. 여기까지는 절차상 따르기만 하면 되기 때문에 크게 이슈가 발생하지 않는다. 문제가 되는 지점은 추가 1주택(+1)의 분양가격이다. 조합원 분양가로 할 것인지, 일반분양가로 할 것인지에 대한 명확한 법령이 없다 보니 첨예한 갈등 양상이 빚어진다. 여러 이견(異見)이 존재하기 때문에 개별 조합마다 다르게 적용하고 있는 것이 작금의 현실이다. 통상적으로 조합원 분양가는 일반분양가의 80~90% 수준에서 결정된다. 조합원 입장에선, 일반분양가의 10~20% 수준을 안전 마진이라 보는 이유다. 다만, 조합 입장에선 사업성이 크게 달라질 수 있기에 신중하게 결정해야 한다. 조합원마다 각자 처한 상황이 저마다 다르기 때문에, 계산기를 두드리는 과정에서 서로 다른 셈법으로 갈등이 빚어진다. 이 과정에서 소송이 빈번하게 발생한다. 2주택을 분양받는 조합원보다, 일반적인 방법에 따라 1주택을 분양받는 조합원이 다수를 차지하기 때문에 일반분양가로 공급해야 한다는 기조가 형성돼 있다. 조합의 분양수입과 직결되는 부분이기에, 전체 조합원들의 분담금 영향을 고려하지 않을 수 없기 때문이다. 1주택만 분양받는 다수의 조합원과 2주택을 가져가는 비교적 소수의 조합원들 사이에서, 조합은 명료한 원칙과 기준을 갖고 결정해야 한다. 필자는 향후 발생하게 될 분쟁 소지를 미연에 방지하고자, 사업 초창기부터 정관에 이를 규정해 놓는 방법이 불필요한 분쟁을 예방하는 일이 아닐까 생각한다. 정비사업에서 모든 조합원을 웃음짓게 하는 건 애시당초 불가능한 일이다. 더욱이, 사업 초기엔 추가 1주택 분양가격 결정 과정이 수월할 수밖에 없다. 개발사업이 진행되는 과정에서 붙는 프리미엄(P)도 없는 단계이기에, 원주민이나 투자자 입장에서 수용하기가 한결 쉬울 것이다. 다만, 정관에 미리 못박아 놓지 못한 상황일 경우엔 조합이 처한 현 상황을 공유하고, 조합원들의 이해를 살펴가며 솔루션을 찾아나가야 한다. 추가 1주택을 둘러싼 공급가격 결정 방법을 두고 소송이 장기화되거나, 조합과의 갈등으로 인해 반대 세력이 생겨날 경우엔 결국 모든 조합원들에게 손해가 발생하기 때문이다. 시간은 곧 사업성과 연결되고, 사업성은 다시 조합원들이 분담해서 내야 할 돈과 연결되는 점을 명심해야 한다.
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