발행일(UPDATE): 2026년 03월 21일 07시 53분
현장 취재로 깊이 있는 정보를 전달하며, 균일화된 기사 품질을 추구합니다. 당사는 공익적 가치를 최우선시하며, 조합으로부터 광고비는 받지 않습니다.
"오세훈 서울시장님, 잠시 방청석을 봐주시겠습니까? 행정청을 신뢰하고 5년 가까이 기울인 노력이 물거품이 될 위기에 처한 (남산타운) 주민 분들께서 모여 계십니다. 부디 신뢰보호의 원칙에 입각해 조합 설립을 대승적으로 결정해 주시길 간곡히 요청드립니다. 2023년 8월 기준 서울시가 관리하고 있는 혼합주택 단지 중 약 30%는 조합설립 구성 요건을 갖출 수 없습니다. 분양세대 비율이 3분의2 미만이기 때문이죠. 서울시 동의 없이는 어떤 정비사업도 추진할 수 없습니다. 남산타운 아파트가 향후 다가올 관련 이슈의 시작점입니다." 최재란 서울시 의원은 지난 달 28일(금) 오후 2시부터 열린 서울시의회 본회의에서 남산타운 리모델링 조합설립인가가 필요하다는 내용의 5분 발언을 진행했다. 최 의원은 서울시 주택공간위원회에서 의정활동을 하고 있다. 중구에 위치한 남산타운 아파트는 분양단지와 임대단지로 구성된 혼합주택(42개동 5,150세대)으로, 지난 2018년 서울형 리모델링 시범단지로 선정됐다. 작년 9월까지만 하더라도 [2030 서울시 리모델링 기본계획]에 따라 남산타운은 '단지 내 여유부지 활용형'으로 리모델링 사업을 추진하는 사업장으로 여겨졌다. 분양단지는 증축형 리모델링을 진행하되, 공공기여로 ▲단지 환경 개선 ▲공공보행통로 조성 ▲임대단지 외관미화(수선형), 비용은 임대단지가 부담 등으로 사업 개요가 잡혔다. 이같은 내용은 중구청이 2019년 주관한 주민설명회 자료에도 나와 있다. 남산타운은 지난해 창립총회를 거쳐, 조합설립인가 신청서를 제출했다. 다만, 중구청과 서울시가 '조합설립인가'에 미온적인 반응을 나타내며, 결국 올해 4월 신청서는 반려됐다. 주택법 제11조 3항에 따라, 리모델링 조합을 설립하려면 주택단지 전체 구분소유자의 3분의 2이상 동의가 필요하다는 이유에서다. 남산타운은 분양주택(3,116세대)과 임대주택(2,034세대)로 구성돼 있다. 분양주택(3,116세대)만을 대상으로 3분의2 이상 동의를 징구해 온 것을 '주택단지 전체'로 볼 수 없다는 게 중구청의 판단이다. 이에, 최 의원은 "서울시와 중구청의 행정행위에 기반해 주민들은 조합설립동의서를 징구해 왔다"며 "시범단지 선정과 용역진행 모두 서울시가 진행했으며, 중구청은 사업설명회까지 열었다"는 점을 설명했다. 행정청을 신뢰하며 5년여에 걸쳐 사업을 진행해 온 만큼 인허가청(서울시·중구청)에서 신뢰보호의 원칙에 입각해 조합설립인가를 내줘야 한다는 점을 강조했다. 남산타운 A주민은 "분양단지는 증축형 리모델링, 임대단지는 이주·철거 없이 수선형 리모델링을 진행하는 내용의 가이드라인을 행정청에서 제시해 줬다"며 "임대단지의 리모델링 비용을 분양단지에서 부담하는 공공기여도 행정청에서 알려줬다"며 아쉬움을 토로했다. 최재란 의원의 5분 발언이 예정된 지난 28일, 서울시의회 본회의에는 약 100여명 가까운 남산타운 주민들이 모였다. 본회의가 끝난 뒤, 오세훈 서울시장과도 직접 만나 주민들이 겪는 어려움을 호소했다. 남산타운은 분양단지만 3,116세대에 육박하는 대단지로서 제3종일반주거지역에 231% 용적률을 가지고 있는데다 고도제한을 받아 재건축 진행이 원천적으로 불가능하다. 하지만 주거환경 개선 의지가 워낙 강했던 만큼, 조합원들은 충분한 소통과 뼈를 깎는 노력으로 리모델링 사업을 추진해왔다. 지난해 창립총회가 그 노력의 결과다. 조합설립인가를 받기 위한 주민동의율 3분의2(66.7%) 이상과 동별 동의율(50%) 요건을 모두 충족했다. 업계에선 후속절차인 조합설립인가 역시 무리없이 이뤄질 것으로 내다봤다. 다만, 중구청에선 조합설립인가에 신중한 모습을 나타내고 있다. 인허가 처리가 길어지는 배경으로는 '임대단지'가 직접적인 원인으로 꼽힌다. 남산타운은 총 5,150세대로 이뤄져 있다. 이중 서울시가 소유한 2,034세대는 공공임대주택으로 관리되고 있다. 중구청은 조합설립인가에 있어 임대단지의 처리와 관련해 서울시의 의견을 받아야 한다는 입장을 취했다. 중구청이 서울시에 질의한 요지는 간단하다. 남산타운 분양단지 리모델링 조합설립에 서울시가 동의하는지에 대한 점이다.
성수4구역이 기존 설계업체와 정비업체를 해지하고, 신규 업체 선정에 심혈을 쏟고 있다. 설계업체는 디에이건축-한국종합건축사사무소 컨소시엄이 입성을 앞두고 있다. 정비업체는 이사회-대의원회를 거쳐 4곳의 업체가 최종 후보군으로 추려졌다. 이달 열리는 정기총회에서 조합원들의 선택을 두고 치열한 각축전이 벌어질 전망이다. 1일 정비업계 따르면 성수4구역 재개발 조합(정영보 조합장)은 오는 13일(토) 오후 2시 2024년 정기총회를 열어 협력업체 라인업을 대폭 정리한다. 정비업체와 설계사 선정이 중요한 안건으로 꼽힌다. 이밖에 ▲퍼블릭아트(미술작품 설치) ▲지코시스템(이주관리) ▲이에이그룹(친환경인증) ▲도시미래(교통영향평가) ▲이스트(정비계획 변경 수립) ▲현준(정비기반시설 공사비 산출) ▲한국지오컨설턴트(흙막이설계) ▲글로벌지앤(세입자현황조사) ▲예평이앤씨(환경영향평가) 등의 업체는 모두 계약 해지를 앞두고 있다. 압구정에 이어 경쟁이 예상됐던 설계 부문은 디에이그룹-한국종합건축사사무소 컨소시엄이 단독 응찰하며 설계권을 사실상 거머줬다. 신규 정비업체로는 총회 상정되는 순서대로 ▲㈜제이엔케이도시정비 ▲㈜빛세움 ▲㈜동우씨앤디 ▲㈜엘림토피아 등이다. 빛세움을 제외하고는 모두 20년 이상의 업력을 보유한 곳들이다. 재개발·재건축 사업을 추진함에 있어, 정비업체의 역할은 매우 중요하다. 행정업무 및 인허가 지원 등의 막중한 업무를 부여받은 만큼, 풍부한 경험을 토대로 원활하게 소통하고 문제를 해결할 수 있는 능력이 무엇보다 필요하다. 정비업체들은 용역 입찰가격(1㎡당), 수행능력, 회사 인지도, 신용등급 등을 내세워 물밑에서 치열한 경쟁을 펼치고 있다. 기호 1번을 받은 ㈜제이엔케이도시정비의 강점은 다년간 쌓아올린 풍부한 트랙레코드다. 북아현3구역을 비롯해 가락삼익, 행당6구역 등 진행 중인 사업장만 42개에 달한다. 작년 매출액은 77억원으로 집계됐으며, 실패 사업장으로는 장위6구역과 흑석9구역이 있다. 입찰금액으로는 1㎡당 6,900원을 책정했다. 기호 2번을 받은 ㈜빛세움은 14개 사업장을 관리하고 있으며, 지난해 매출액은 38억원이다. 성공한 사업장(신당10구역)과 실패한 사업장(신당8구역) 모두 중구에 위치해 있다. 중구청 주도 하에 진행된 신당10구역 조합직접설립제도 용역업무를 수행했다. 기호 3번인 ㈜동우씨앤디가 관리중인 사업장은 11개로, 작년 매출액은 17억원이다. 동우씨앤디의 대표적인 사업장은 압구정3구역이며, 실패한 사업장으로는 가락극동이다. 최근 개포우성7차 추진위원회를 지원했으나, 조합 설립 이후 정비업체 지위를 승계하지는 못했다. 기호 4번인 ㈜엘림토피아는 회사 신용등급과 자본금 부분에 있어 경쟁업체보다 우위를 점했다. 신용등급은 'BBB0'로 가장 높다. 주요 트랙레코드로는 금호21구역과 공덕1구역 등이 있다. 성동구청이 조합직접설립제도를 통해 진행한 금호21구역에서 성공적으로 업무를 수행했고, 이달 청약을 앞둔 '강북 대어' 공덕1구역(마포자이힐스테이트)의 정비업체로도 잘 알려져 있다. 진행 중인 사업장은 제이앤케이도시정비에 이어 두번째로 많다.
서울 사대문 안에 위치한 사직2구역이 정비계획(안) 변경을 위한 서울시와의 사전협의를 마쳤다. 용적률이 기존 176%에서 216%로 약 40%p 상승했고, 이에 따라 공급물량도 종전 456세대에서 574세대로 늘어난 점이 핵심이다. 늘어난 주택 수(118세대)에서 임대주택(17세대)을 제외한 101세대가 일반분양 물량이다. 조합 입장에선 분양수입 증대로 이어지기 때문에 사업성이 소폭 개선됐음을 알 수 있는 대목이다. 1일 정비업계 따르면 사직2구역 재개발 조합(전규상 조합장 직무대행)은 서울시 사전협의를 마치며 정비계획(안) 변경 고시에 한걸음 더 다가섰다. 조합은 자연경관지구 조정을 통해 용적률 상향조정이라는 성과를 일궈냈고, 부족한 사업성을 일부 보완하는 내용의 정비계획(안) 수립이 가능해졌다. 현재 삼성물산과 해승종합건축사사무소는 조합원 설문조사 결과를 토대로 주거 고급화를 전제로 한 건축(안)을 설계하고 있다. 조합은 1세대당 1.6대 규모의 지하주차장과 강남 수준의 커뮤니티 시설, 토목공사비 절감이 가능한 지하공간 구성 등에 초점을 맞추고 있다. 설계가 완료되는 즉시, 사전협의된 정비계획 변경(안)과 건축(안)을 조합원들에게 의결받을 예정이다. 정비계획 변경(안) 결정고시 이후에는 건축심의와 각종 영향평가 등을 통합심의로 추진해 사업시행계획 변경(안) 작업에 속도를 붙여나갈 방침이다. 사직2구역은 구역계 안에 위치한 사직동교회와도 정비계획 변경(안)을 두고 협의 중이다. 2012년 9월 사업시행계획(안)을 인가받을 때에는, 사직동교회와 아파트 필지를 합필할 계획이었다. 다만 최근에는 필지를 분할하는 방향으로 새롭게 이야기를 나누고 있다. 조합은 지난해 새 집행부를 꾸렸고, 시공사도 롯데건설에서 삼성물산으로 교체했다. 롯데건설과의 대여금 변제 소송도 양사 합의하에 무난하게 종결됐다. 2009년 고시된 정비계획(안)에 따르면, 사업대상지 면적은 34,261㎡다. 공동주택 획지와 정비기반시설 용지는 각각 27,391㎡, 6,870㎡다. 정비기반시설 용지는 ▲공공공지(2,217㎡) ▲경관녹지(3,799㎡) ▲도로(943㎡)다. 용적률과 건폐율은 각각 176%, 31%다. 높이는 39.5m다. 예상되는 주택 공급 물량은 총 456세대다. 물론 앞선 정비계획(안)은 15년 전에 만들어졌다. 조합은 그 사이 관련 법령(도정법·건축법 등)이 많이 바뀜에 따라, 사업성을 보완한 새로운 정비계획(안)으로 인허가를 차근차근 밟아나갈 방침이다. 올해 종로구청이 정비계획(안)을 서울시에 입안하면, 서울시에서 도시계획심의위원회를 통해 의결 여부를 결정한다. 통과 시, 건축심의→교통·환경영향평가→사업시행계획(안) 순서대로 인허가 작업을 순차적으로 진행해야 한다.
대우건설이 프로젝트명 '신반포 써밋 라피움'으로 명명한 신반포16차 시공권 확보를 위한 설명회에서 조합원들의 실사용면적을 최대치로 만들겠다고 약속했다. 신반포16차는 다음 달 6일(토) 시공사 선정을 위한 총회를 개최한다. 28일 정비업계 따르면 대우건설은 신반포16차 조합원들을 위한 1차 홍보설명회를 진행, 현행법이 허용하는 최대 한도까지 서비스 면적을 확보하겠다는 점을 강조했다. 대우건설은 재건축 후 50㎡의 전용면적은 약 15.3평인데, 여기에 평균 서비스 면적(약 8평)을 더한 약 23.3평이 실사용면적이라고 설명했다. 마찬가지로 79㎡는 전용면적(24.1평)에 서비스 면적(약 10평)을 더한 약 34.1평을 실제 사용할 수 있게 된다고 부연했다. 건축심의 시 '우수디자인'을 적용받아 통상의 경우보다 더 넓은 서비스 면적을 확보했다는 점에 초점을 맞춰 PT발표를 진행했다. 대우건설은 신반포16차를 위한 스페셜 마스터 플랜(SPECIAL MASTER PLAN)으로 총 10가지를 제안했다. 아파트 미래가치 극대화를 위한 단위세대 특화, 스카이브릿지, 차별화된 명품 커뮤니티시설 등이 안내됐다. 한강변 주거 단지에 걸맞는 호텔식 컨시어지 서비스(케이터링 조식 서비스·펫 케어·세탁 서비스 등)도 약속했다. 추가 이주비로는 대우건설 신용공여를 통해 500억원을 지원할 계획이다. 법적으로 허용되는 기본 이주비는 LTV 50%까지다. 추가 이주비는 담보 한도가 부족한 조합원들을 대상으로 이뤄지며, 원활한 이주 목적으로 지원된다. 조합원 분담금은 입주시 100% 납부하는 조건을 제안했다. 사업기간 내 금전적 부담을 덜어주겠다는 게 핵심이다. 물가상승에 따른 공사비 증액 방법은 '건설공사비지수'를 따른다. 신반포16차가 적산업체를 통해 산출한 평당 공사비는 944만원이다. 총 공사금액은 2,469억원이다. 신반포16차는 서초구 잠원동 55-12번지 일대 위치해 있으며, 구역면적은 12,977㎡다. 건축연면적은 86,476㎡로, 지하층(48,106㎡)을 제외한 용적률에 산정되는 지상층 면적은 38,370㎡다. 용적률과 건폐율은 각각 289%, 24.5%다. 지난 2017년 12월 조합설립을 위한 창립총회를 개최했고, 이듬해 문화재 현상 변경 심의를 진행하며 지금의 정비계획(안)을 만들어 왔다. 2022년 변경 결정고시를 받은 정비계획(안)의 용적률은 289%, 최고높이는 120m(34층) 이하다. 재건축 후 예상되는 공급물량은 총 468세대로, 전용면적 50㎡와 79㎡ 각각 376세대와 92세대다. 이중 임대주택 68세대(기부채납 34세대+공공임대 34세대)는 모두 전용 50㎡로 공급된다. 전용 79㎡는 조합원들에게만 공급된다. 주차대수는 681대로, 세대당 약 1.45대로 산출된다.
준공 37년을 맞은 동서울터미널의 현대화사업이 본격적인 사업추진을 앞두고 주민의견 수렴에 열을 올리고 있다. 해당 사업은 1조8,790억원 규모로, 연내 건축 인·허가 등을 거쳐 내년 하반기 착공을 목표로 하고 있다. 다만 성공적인 사업추진을 위해선 구의현대2단지, 강변현대 등 주변 아파트단지 주민들과의 소통을 전제로 의견 합의가 선행돼야 할 것으로 보인다. 28일 정비업계 따르면 ㈜신세계프라퍼티는 이달 동서울터미널 현대화사업과 관련, 구의현대2단지 주민들을 대상으로 설명회를 개최했다. 이날 발표는 ㈜신세계프라퍼티의 사업지원팀과 설계를 담당한 해안종합건축사사무소가 맡았다. 동서울터미널 개발사업의 시행자는 신세계동서울PFV로, 회사에 지분을 출자한 곳은 ▲㈜신세계프라퍼티(지분 80%) ▲㈜HJ중공업(지분 10%) ▲KDB산업은행(지분 5%) ▲㈜이마트(지분 5%) 등이다. 이날 설명회에서 주민들의 질의가 쏟아졌던 화두는 임시정류소 위치였다. 사업시행자인 ㈜신세계프라퍼티는 임시정류소를 기존의 광장동 천호대교 인근의 빗물처리장 근처 자리가 아닌 구의현대2단지쪽으로 주출입구 설치를 제안했다. 구의현대2단지 주민들을 대상으로 설명회를 연 배경이다. 주민들은 즉각 반발하며, 임시정류소 위치를 다른 곳으로 옮겨 달라고 주장했다. 주민 A씨는 "오늘 발표는 시 공무원을 설득하기 위한 발표"라며 "사기업을 위해 어떤 이유로 2단지 주민들이 소음과 먼지, 안전 문제에 노출돼야 하냐"며 항의했다. 다른 주민들 역시 "지금도 정체가 많은 길인데, 예상컨대 교통정체가 더 심해질 것"이라며 "어디에도 주민들을 위한 보상얘기는 없다"고 무효화를 주장했다. 임시정류소 운영기간은 약 3년이다. ㈜신세계프라퍼티는 해당 논의가 서울시 및 민간전문가와 협상해 결정된 사안으로, 임시정류소가 서측이나 남서측으로 위치하게 될 경우 ▲보행환경 악화 ▲공원훼손면적 증대 ▲안전사고 우려 ▲버스 우회동선 증가로 주민생활환경 저하 등의 문제가 발생하게 된다고 설명했다. 2단지쪽으로 주출입구가 설치된다면 현행과 같이 강변북로를 바로 이용할 수 있으며 우진입·진출 없이 원활한 차량통행과 보차 분리가 가능하다는 것이 사업자 측의 입장이다. 대응 방안으로 ㈜신세계프라퍼티는 예상되는 소음문제와 관련, 일일 발차수를 기존 대비 45% 수준(1800대→850대)으로 줄일 것을 약속했다. 시간으로 환산하면 평균 10분당 7.8대가 오고가는 정도다. 소음진동 최소화 공법 강구를 비롯해 에어방음벽 설치에 대해서도 언급했다. 안전의 경우, 단지별로 학생들을 위해 통학안전통로를 확보하고 6~8m이상 높이의 펜스 설치 및 신호수 상시배치 조건을 걸었다. 또 매연 문제에 대해선 인천공항의 항공기 격납고 설치사례를 들며 정류소 하부바닥에 흡입·여과 장치를 설치하겠다고 했다. 동서울터미널은 복잡한 버스진출입로와 택시 대기 행렬 등으로 인해 상습적인 교통정체를 빚어왔다. 또 노후화로 인한 이용 불편과 함께 한강연계 단절 등으로 보행 편의성에 대한 고충까지 이어지면서 개발에 대한 필요성이 꾸준히 제기됐다. 이를 개선하고자 ㈜신세계프라퍼티는 복합개발을 기조로 여객시설을 현대화하고 ▲지하 터미널·환승센터 ▲지상부 수변 휴식·조망 공간 ▲공중부 상업·업무시설 등을 배치해 다수 시민들의 이용 편의성을 높인다는 계획이다. 지구단위계획 결정안에 따르면 기존의 버스터미널은 지하 1층~지하 3층에 조성된다. 사업부지면적은 36,704㎡로 용적률은 399%, 건폐율은 55%, 높이는 최고 200m로 정해졌다. 시설면적은 터미널(26%), 판매시설(27%), 업무시설(47%)로 각각 세분화된다. 우선 40층 전망대에는 한강변 입지란 장점을 활용한 옥상정원이 위치하게 된다. 이어 지하-저층부에 쾌적하고 편리한 터미널 시설이 재조성되며, 터미널기능과 연계한 프라임 오피스환경이 구축된다. 특히 문화복합상업시설이 마련되는데, 신세계의 스타필드가 입점할 것으로 예상된다.
압구정3구역이 정비계획(안) 수립 및 구역지정을 위한 동의서 징구에 전력을 쏟고 있는 가운데, 안중근 조합장을 대상으로 한 업무정지 가처분 소송이 제기되면서 사업지연을 우려하는 조합원들의 목소리가 나오고 있다. 올해 정기총회에서 정비계획(안) 입안 안건을 '정족 수 부결'로 통과시키지 못한 여파가 계속 이어지고 있다는 분석이다. 동의서 징구를 완료한 압구정2구역은 차주 법정 설명회를 진행한다. 27일 정비업계 따르면 압구정3구역 재건축 조합(안중근 조합장)은 조합원들로부터 탄원서를 받고 있다. 안중근 조합장을 상대로 제기된 직무집행 정지 가처분(2024카합20751) 소송이 제기된 데 따른 후속 조치다. 압구정3구역은 지난 4월 2기 집행부 선임을 위한 총회를 개최했으며, 총회 참석 조합원(2,308명) 중 60%에 해당하는 1,366명이 안중근 조합장의 재신임을 택했다. 연속성 있는 사업 추진이 필요하다는 판단으로 풀이된다. 당시 선거기간 말미, 안중근 조합장의 허위 학력 기재가 이슈화됐다. 조합장 선출에서 낙마한 A후보는 선거가 끝난 이후 부정선거를 언급하며 현재 직무정지 가처분 소송을 제기한 상황이다. 직무정지 가처분 소송의 중점사항은 조합장 당선에 '학력 기재 사항'이 미친 영향력에 대한 판단이 될 것이라는 게 법조계 중론이다. 소송 결과에 따라 압구정3구역 사업 방향도 달라질 전망이다. 안중근 조합장은 5가지 선거 공약사항으로 ▲조합원 100% 한강조망권 ▲조합원 100% 전용면적 증가 ▲신속한 인허가 및 사업추진, 2031년 입주 ▲입주 후 평당 3억 실현 ▲이해조정기구(TF) 신설 등을 약속했다. 한강조망권과 신속한 인허가, 입주 후 미래가치는 조합 선거 과정에서 흔하게 볼 수 있는 공약 사항이고, 외부 요인에 따라 시시각각 변할 내용이다. 가장 눈여겨볼 점은 이해조정기구(TF)다. 이해조정기구는 조합원 간 이해관계를 원만히 조정하는 데 그 목적이 있다. 차수별 이해관계 등의 현안 문제도 이해조정기구 TF팀을 구성해 합리적인 방향으로 해결해 나가겠다는 점을 강조했다. 압구정3구역은 정비계획(안) 입안 동의서를 징구한 뒤, 강남구청에 입안을 제안하게 된다. 입안권자인 강남구청은 서울시 도시계획심의위원회에 입안 신청을 하게 되며, 사전 조율 및 열람공고 절차 등을 거쳐 구역 지정이 되는 수순이다. 정비업계 관계자는 "압구정 내 재건축 단지의 경우, 암암리에 가장 먼저 구역지정을 받아 빠르게 사업속도를 내고자 하는 경쟁이 있다"며 "정권이 바뀔 때마다 정비사업 인허가 방향성도 요동치는 만큼, 현 정권 하에 정비계획(안) 입안을 비롯한 각종 인허가 과제들을 해결하고 싶어하는 게 압구정2·3·4·5구역 조합의 공통된 목표"라고 설명했다.
화랑아파트가 여의도 재건축 단지에서 유일하게 소규모재건축을 추진한다. 여의도 내에서 가장 늦게 재건축 사업에 뛰어들지만, 선택과 집중을 통해 '가장 빠른 단지'로 평가받겠다는 게 준비위원회 측의 포부다. 화랑아파트는 사업방식(신탁 or 조합)을 두고 고심을 거듭한 결과, 조합 방식으로 진행키로 사실상 가닥을 잡았다. 향후 과제로는 인접해 있는 학교 3곳의 일조권 이슈를 원만하게 해결할 수 있을지 여부가 손꼽힌다. 27일 정비업계 따르면 여의도 화랑아파트(손장수 준비위원장)는 토지등소유주들을 대상으로 소규모재건축 설명에 나섰다. 소규모재건축은 '빈집 및소규모주택정비에 관한 특례법'에 근거한 사업으로 ▲사업시행구역 1만㎡미만 ▲노후 건축물 수 2/3이상 ▲기존주택수 200세대 미만 등의 조건을 충족하면 진행될 수 있다. 화랑아파트는 앞선 요건을 모두 충족한다. 이날 설명회는 정원씨엔씨(정비업체)와 종합건축사사무소 담(설계업체)이 힘을 실어줬다. 추진준비위원회는 소유주들의 자율 참여를 통해 초기 사업 자금을 조달할 계획이다. 소유주들이 낸 투자금은 향후 시공사 선정 후 이자를 더해 돌려주게 된다. 모금액은 일조권 이슈를 맡아줄 협력업체를 비롯, 정비업체·설계업체·세무회계 등의 선정에 활용한다. 사무실은 관리사무실 옆 직원휴게실을 리모델링해 사용키로 결정했다. 화랑아파트는 바로 옆 단지인 대교아파트와 동일 조건으로 일조권 문제를 해결해 나가겠다는 점을 설명했다. 당초 서울시는 일조권 이슈를 감안해, 화랑아파트와 대교아파트, 장미아파트의 통합 재개발을 권장해 왔다. 다만 대교아파트는 단독재개발로 선회한 뒤 조합설립인가까지 이뤄냈고, 장미아파트 역시 단독재건축을 추진하고 있다. 사업방식으로는 '조합'을 설립하는 방향으로 진행 중이다. 한국자산신탁, 코람코자산신탁과 밀도 있는 협의를 진행했다. 하지만 신탁수수료(총 매출액의 일정 요율)로 인해 가구당 분담금 규모가 크다는 점, 신탁사들의 실적이 예년만치 못하다는 점, 신탁등기에 대한 거부감 등을 종합적으로 고려해 조합방식을 사실상 택했다. 한국자산신탁의 경우, 길 건너 위치한 시범아파트가 적잖은 영향을 미쳤을 것으로 업계는 보고 있다. 사업 대상지 면적은 9,395㎡, 기존 주택 세대 수는 160세대(총 3개동)이다. 화랑은 제3종일반주거지역에서 준주거지역으로 종상향을 검토하고 있다. 과거 분양면적 기준과 현재 분양면적 기준이 다르기에, 소규모재건축 후 분양면적은 3~4평 줄어드는 것처럼 보이지만, 실질적인 평수는 늘어난다는 점이 안내됐다. 건축계획(안) 상 최고 높이는 46층, 타워 두 동(Two Tower)으로 전 세대가 모두 한강을 조망할 수 있도록 계획이 잡혀 있다. 예상되는 주택공급물량 243세대 중 임대아파트는 20세대(모두 33평형)다. 약 63평의 도로 기부채납이 진행될 예정이며, 금융지원센터인 핀테크 공공시설도 들어선다. 지구단위계획(안)을 고려한 용적률 체계는 ▲기준용적률(230%) ▲허용용적률(280%) ▲상한용적률(399.9%) 등으로 수립됐고, 건폐율은 32.1%로 나타났다. 이날 평당공사비는 900만원 내외 수준인 것으로 알려졌다. 건물의 배치계획 주안점은 ▲랜드마크 계획 ▲특화 공간 및 커뮤니티 계획(선큰, 수변공간, 펜트하우스) ▲쾌적한 주거공간(한강 조망, 높은 층고)으로 검토됐다. 펜트하우스는 스카이라운지에 1~2세대가 마련되며 스파·사우나, 멀티미디어룸, 스크린골프시설 등이 들어설 계획이다. 보행출입구는 한강쪽 여의대방로를 따라 총 3곳에 설치되고 차량출입구는 한강 기준으로 단지 왼쪽 상부에 배치될 예정이다. 국제금융로7가길을 통해 진입하게 된다. 여의도 화랑은 조합설립동의서 배포부터 징구까지 빠르면 10월, 늦어도 연말까지 예상하고 있다. 이후 내년 1월 창립총회를 시작으로 재건축 절차를 순차적으로 밟아 오는 2032년 3월까지 7~8년 안에 사업을 끝마치겠다는 목표를 설정했다.
용산구 남영2구역 시공권을 두고 삼성물산과 HDC현대산업개발이 입찰에 참여한 가운데, ‘일반상업지역 내 주거비율’ 관련 조합원들 관심이 집중되고 있다. 삼성물산이 오피스텔을 임의로 삭제하고, 주거비율을 입찰지침서보다 높게 책정한 데 따른 ‘입찰지침 위반’ 이슈가 조금씩 수면 위로 부상해서다. 26일 정비업계 따르면 남영2구역 도시정비형 재개발 조합은 이달 입찰제안서를 받아본 결과, 삼성물산과 HDC현대산업개발 두 곳으로부터 입찰제안서를 받았다. 조합은 삼성물산이 제출한 대안설계(안)이 입찰지침 위반인지 여부를 두고 검토 중이다. 지난 2022년 결정고시가 난 정비계획(안)과 ▲주거비율 ▲주거용적률 ▲오피스텔 포함여부 등이 상이하기 때문이다. 삼성물산의 주거비율과 주거용적률은 각각 60%, 520%로 계획이 잡혔다. 정비계획(안)을 전제로 만든 입찰지침서는 주거비율과 주거용적률을 각각 57.5%, 477%로 기재돼 있다. 삼성물산의 대안설계(안)이 주거비율은 2.5%, 주거용적률은 42.3% 초과하는 내용으로 만들어진 셈이다. 서울시 도시계획심의위원회를 거쳐 계획돼 있던 오피스텔(비주거시설)은 삭제돼 있다. 용산구청은 일반상업지역 내에서 주거비율 상향과 관련, 서울시 도시계획심의위원회 완화사항으로 판단하며, 정비계획(안) 상 중대한 변경이라는 의견을 공문으로 조합에 회신한 바 있다. 용산구청에서 중대한 변경이라고 판단된다는 점을 공문을 통해 사전에 명확히 알려준 것이다. 남영2구역 조합도 이와 관련한 내용들을 충분히 인지한 뒤, 시공사 현장설명회에서 사전 고지한 것으로 전해진다. 법조계 관계자는 “서울특별시 공공지원 정비사업 시공자 선정기준과 조합의 입찰안내서에서 규정한 대안설계 기준을 위반한 내용일 수 있다”며 “입찰지침서 위반의 경우, 해당 입찰참여자의 제안서 제출 자체가 무효화될 수 있다”고 설명했다. 이어 "인허가청에서 시공사 선정에 제동을 걸 경우, 사업 지연에 따른 금전적·시간적 손해를 피할 수 없게 된다"고 부연했다. 조합 입장에선, 주거비율을 상향한 대안설계(안)이 경제적으로 이득이다. 오피스텔보다 아파트를 통한 분양수입 증대가 가능하기 때문이다. 다만, 주거비율을 상향 조정한다는 건 정비계획(안) 변경 등의 인허가 절차를 다시 진행해야 함을 의미한다. 특히, 서울시는 결정고시된 정비계획(안)과 다른 입찰제안과 관련해 보수적인 기조를 취해온 바 있다. 무엇보다 시공사를 선정하는 기준은 ‘입찰지침서’다. 지난해 압구정3구역과 여의도 한양아파트에서도 과열되는 입찰경쟁 양상 속에서 입찰참여자들이 입찰지침서를 어기며 절차 자체가 중단된 바 있다. 서울시는 압구정3구역 실태점검을 통해 12건의 부적정 사례를 적발했고, 재공모 시정명령도 내렸다. 즉시 이행하지 않으면 수사에 나서겠다는 점을 강경한 태도를 나타냈다. 여의도 한양아파트 역시 시공사 선정이 한 차례 중단됐다. 정비계획(안) 내용을 따르지 않은 입찰지침서로 인해 발생한 문제다.
양재동에서 유일한 재건축 단지로 알려진 양재우성이 1차 주민설명회를 통해 사업 추진경과를 공유하는 시간을 가졌다. 준비위원회는 현재까지 179세대로부터 약 8,000만원을 모금했고, 서초구청 정밀안전진단 비용으로 추가 펀딩이 필요하다는 점을 강조했다. 설명회에는 주최 측 예상보다 훨씬 많은 주민들이 붐비며 말 그대로 인산인해를 이뤘다. 재건축 사업을 향한 높은 관심도를 엿볼 수 있는 대목이다. 26일 정비업계 따르면 양재우성 준비위원회는 이달 주민설명회를 열어 재건축 사업을 향한 의지를 대외적으로 표명했다. 무상으로 사업설명회에 힘을 실어준 업체는 ▲도시계획업체(세종코퍼레이션) ▲건축설계(토문건축사사무소) ▲시공사(삼성물산) ▲감정평가(가온감정평가법인) 등이다. 각 업체에서 약 15분 가량 프레젠테이션 발표를 통해 양재우성이 향후 재건축 사업을 진행하게 될 경우의 잠정적 계획들을 설명했다. 세종코퍼레이션은 개략적인 내용의 정비계획(안)을 소개하는 과정에서 핵심 이슈로 '완충녹지 편입 여부'를 언급했다. 서울시 공원조성과는 작년 8월 구역계에 편입한 완충녹지를 제척하거나, 법적 의무확보 면적에서 제외하라는 내용의 지침을 통보했다. 일례로 A사업장이 완충녹지를 구역 내 편입했을 때, 녹지 면적 감소분(4,577㎡)과 신규 공원 면적(9,804㎡)을 감안한 실질적 공원 면적은 5,230㎡임을 언급했다. 쾌적한 도시환경 조성을 목적으로 만들어진 '도시공원 및 녹지 등에 관한 법률' 취지에 어긋난다는 게 서울시 지적 사항이었다. 완충녹지(제1종일반주거지역)를 공동주택 획지(제3종일반주거지역)로 종상향할 때, 종상향 면적의 20% 이상을 기부채납해야 한다는 점도 설명했다. 완충녹지의 기부채납 비율은 ▲제2종7층이하(10% 이상) ▲제2종(15% 이상) ▲제3종(20% 이상) ▲준주거(30% 이상) 등이다. 세종코퍼레이션은 양재우성의 경우 경부고속도로 지하화 이슈와 관련 있기에, 정비구역 지정 관련한 장·단기 계획을 나눠 설명했다. 또한, 재건축 후 1,000세대 이상일 경우 법적으로 공원을 의무적으로 만들어야 하기 때문에, 999세대로 계획한 건축설계(안)을 토대로 설명을 이어나갔다. 현재 양재우성은 848세인 점을 감안할 때, 임대주택(102세대)을 제외한 일반분양 물량은 약 49세대 정도 나오는 것으로 추정됐다. 물론 1,000세대 이상도 계획이 가능하지만, 의무적으로 확보해야 할 공원 면적이 커질 경우 아파트를 지을 땅이 부족해진다. 주민들의 관심이 가장 집중됐던 섹션은 '추정분담금' 관련 가온감정평가법인의 발표였다. 가온감정평가법인은 개포우성4차의 현황용적률이 149%에 불과해 사업성이 높다는 점을 가장 먼저 예시로 들었다. 개포우성4차의 평당 공사비와 일반분양가는 각각 730만원, 6,710만원이다. 일반분양가는 인근에 위치한 디에이치퍼스티어아이파크(8,700만원)의 가격을 기준점으로 삼았다. 이를 통해 전용 84㎡를 가진 조합원이 동일 평형대로 이동할 경우 약 6억7,000만원을 환급받고, 전용 126㎡를 신청할 경우 약 5억9,000만원을 돌려받는다고 설명했다. 미도아파트의 경우, 추정분담금 산출 과정에서 추정한 평당 공사비와 일반분양가는 각각 700만원, 7,500만원으로 책정했다. 전용 84㎡를 가진 조합원이 동일 평형대로 갈 경우 약 1억3,000만원을 추가로 분담해야 하는 것으로 평가했다는 게 가온감정평가법인 관계자의 설명이다. 다만, 양재우성의 경우 예상되는 추정분담금 수치를 공개하지는 않았다. 사업 초기 과정에서 불필요한 잡음을 만들 이유가 없다는 판단이 작용했을 전망이다. 양재우성은 정밀안전진단을 통과해야 정비계획(안) 수립 및 구역지정을 위한 절차에 착수할 수 있다.
대통령실을 지근거리에 마주한 용산 삼각맨션이 신탁방식의 정비사업을 도모하고 있는 가운데, 주민동의율 35%를 받은 한국토지신탁이 사업시행자 지위를 확보할지 관심이다. 삼각맨션은 정비계획(안) 공람공고 과정에서 불거진 종전자산평가금액 논란을 잠재우고, 3곳으로 나뉜 추진위원회를 하나로 통합하는 등의 선결 과제를 안고 있다. 25일 서울도시계획포털에 따르면 용산구청은 삼각맨션 구역지정을 위한 공람절차를 지난 17일 완료했다. 조합원들의 분담금을 결정할 추정비례율은 90%로 책정됐다. 총수입(9,096억원)에서 총지출(4,922억원)을 뺀 후, 종전자산평가 총액(4,617억원)을 나눈 값이다. 토지는 지난해 개별공시지가와 인근 실거래가 등을 기준으로 추정됐고, 건물은 원가법을 적용했다. 용산구청이 추정분담금을 안내하는 과정에서 '종전자산감정평가액' 논란이 수면 위로 부상했다. 삼각맨션은 ▲A동(주거동) ▲B동(주거동) ▲C동(주거·상가 혼합동)으로 구성돼 있는데, 이중 대지지분(토지)이 없는 C동 주민들의 감정평가액이 낮게 책정되면서 갈등이 빚어졌다. C동과 A동·B동의 종전자산감정평가 차이는 약 100배 수준인 것으로 알려졌다. 조합원 입장에서 종전자산감정평가액이 낮을 경우, 분담금은 많아질 수밖에 없다. 다만 용산구청이 C동 주민들의 의견을 반영해 종전자산감정 재평가에 나서게 된다면 추정비례율(전체 사업성 지표)은 큰 폭으로 떨어질 가능성이 높다. 이때 A동·B동 주민들의 권리가액이 감소하게 된다. 기존 계획(안) 대비 분담금이 늘어나, 또 다른 반발이 생길 수 있는 것이다. 현 시점, 공람공고된 내용을 살펴보면 삼각맨션 획지는 15,945㎡다. 이중 한국전력 부지는 4,915㎡로, 전체 구역계 내 약 30%를 차지한다. 변전소가 들어갈 자리다. 삼각맨션은 높이제한(100m 이하) 규정으로 인해 상한용적률 400%를 적용받는다. 조합원 분양가는 ▲전용 39㎡(9.4억) ▲전용 59㎡(13.5억) ▲전용 84㎡(17.4억) ▲전용 103㎡(19.5억) 등으로 산정됐다. 한편, 한국토지신탁은 최근 토지등소유자를 상대로 주민설명회를 진행했다. 복잡한 이해관계와 부족한 사업성으로 인해, 한국토지신탁은 도시및주거환경정비법 제27조1항을 토대로 사업 추진이 필요하다는 점을 설명했다. 도정법 제27조 1항의 경우 '천재지변 또는 그 밖의 불가피한 사유로 긴급하게 정비사업을 시행할 필요가 있다고 인정할 때, 75% 이상의 동의율과 상관없이 구청이 사업시행자를 직접 지정공시 할 수 있다'는 내용을 담고 있다.
㈜하우징워치, 서울시 용산구 한강대로211(용산대우월드마크) 102동 28층 | 발행인·편집인 : 진현우 | 청소년보호관리책임자 : 김동영
등록번호: 서울, 아54466 | 등록년월일 : 2022-09-21 | 제호 : 하우징워치(Housing Watch)
TEL : 02-6389-1374 / FAX : 02-6230-9032 | 제보 메일 : jinbio92@housingwatch.co.kr | 관리자 메일 : admin@housingwatch.co.kr
「열린보도원칙」 당 매체는 독자와 취재원 등 뉴스 이용자의 권리 보장을 위해 반론이나 정정보도, 추후보도를 요청할 수 있는 창구를 열어두고 있음을 알려드립니다.
하우징워치의 모든 기사(콘텐츠)는 저작권법의 보호를 받으며, 무단 전재 및 복사와 배포 등 금지합니다.
Copyright ⓒ Housing Watch all rights reserved.
