주택매매가 하락에 따른 '깡통전세' 사례가 하나둘 늘어나고 있는 가운데, 임차인들이 내년부터 임대차계약을 체결할 때 거래 안정성을 높일 수 있는 제도적 안전장치가 마련된다.

21일 국토교통부는 주택임대차보호법과 동법 시행령 일부 개정(안)을 이날부터 내년 1월 2일까지 입법예고 기간을 가진다고 밝혔다. 법률 개정안은 ▲선순위 임차인 정보 및 체납정보 확인권 신설 ▲소액임차인 범위 확대 및 최우선변제금액 상향 ▲주택임대차표준계약서 개정(입주 전 임대인의 담보권 설정금지 특약 신설) 등을 주요 골자로 한다. 

현행법상 임차인은 임대차계약 체결에 앞서 임대인의 동의를 받아야만 확정일자 부여기관(동사무소·등기소 등)에 임대차정보를 요청할 수 있다. 임대차정보에는 해당주택의 확정일자 부여일과 차임 및 보증금, 임대차 기간 등이 기재돼 있다. 다만, 임대인이 정보 공개를 거부하면 앞선 내용을 확인할 수 없다. 개정(안)은 임대인이 동의를 의무화하도록 한다. 

임대인의 체납정보를 확인할 수 있는 권리도 신설된다. 임차인은 임대차계약 체결에 앞서 납세증명서를 요구할 권한이 생긴다. 다만, 개인정보 보호 차원에서 임대인이 정당한 사유가 있을 경우에는 임차인의 요구를 거부할 수 있다. 납세증명서는 원칙적으로 요구받은 날 이후 발급일자가 찍힌 것이어야 하지만 양 당사자간 동의로 이전에 발급된 것도 가능하다. 

주택매매가격 하락에 따른 '역전세난' 사례가 수도권 외곽지역부터 속속 나오면서, 전세보증금 회수와 관련 소액임차인을 보호할 제도적 장치도 마련된다. 서울시는 소액임차인의 최우선변제금액을 기존 5,000만원에서 5,500만원으로 500만원 상향 조정했다. 작년 5월에도 소액임차인의 최우선변제금액은 기존 3,700만원에서 5,000만원으로 1,300만원 늘어난 바 있다. 

주택임대차표준계약서에는 '계약체결 후 입주 전까지 임대인의 담보권 설정금지 특약'이 신설된다. 현행법상 임차인의 대항력은 전입신고를 마친 익영업일부터 생긴다. 이 말은 즉슨, 금요일에 잔금을 치르고 동사무소에서 전입신고를 하게 되면 법적 대항력은 월요일 0시를 기준으로 생기는 탓에 집주인이 주말에 담보권을 설정하고 돈을 빌리는 게 가능하다. 

업계 관계자는 "현재도 많은 임차인들이 이 점을 우려해 공인중개사에 특약 사항을 요청하고 있다"며 "전입신고 후 익영일까지 임차 주택에 담보권 설정을 하지 않고, 이를 위반할 경우 임차인이 손해배상 청구를 할 수 있다는 문구를 넣고 있다"고 말했다. 정부의 개정안은 이같은 특약 사항을 아예 주택임대차표준계약서에 넣어 피해를 막겠다는 취지다. 

주택임대차표준계약서에는 임대인이 관리비를 임의로 산정하거나 증액하는 문제를 막기 위해, 관리비 기재란도 신설됐다. 특히 구분소유권 50개 이상으로 나눠져 있는 집합건물의 관리인은 관리비 장부를 월별로 작성하고, 증빙자료를 보관해야 하는 의무를 부여키로 결정했다.