발행일(UPDATE): 2024년 11월 22일 00시 26분
재개발·재건축 현장을 발로 뛰며, 겸허한 자세로 정보를 기록합니다. 속도와 깊이를 중시하는 언론사입니다.
'3080 도심공공주택복합사업'의 대표주자격인 증산4구역이 지난 8월 서울시로부터 통합심의 '조건부 승인'을 받은 이후, 복합사업계획(안) 인허가를 목표로 사업을 추진하고 있다. 서울시의 보완사항을 반영한 조치계획을 제출한 뒤, 복합사업계획(안) 승인을 받아낸다는 계획이다. 현재 증산4구역은 현물선납을 위한 감정평가 작업을 진행하고 있다. 21일 정비업계 따르면 증산4구역은 최근 감정평가사들의 세대 방문을 통한 감정평가를 진행하고 있다. 앞서 주민협의체는 전체회의를 거쳐 중앙감정평가법인을 선정했으며, 서울시와 LH도 각각 삼창감정평가법인과 대화감정평가법인을 선정한 바 있다. 공공재개발 찬반 여부와 상관없이 감정평가는 모든 주민들이 받아야 손해가 없다는 것이 주민협의체 입장이다. 간혹 일부 현금청산자들이 여러 이유로 감정평가를 거부하는 경우가 발생하는데, 이같은 경우엔 ▲지장물조사 ▲건축물 대장 ▲외관 검사 등으로 감정평가를 진행하게 된다. 감정평가 결과를 기반으로 사업시행자인 LH공사와 주민들 간 보상협의가 진행될 것으로 전망된다. 보상협의는 내년 6월 예정돼 있으며, 협의가 완료돼야 이주비를 받을 수 있다. HUG보증으로 최저 금리를 제시하는 금융기관을 선
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용산 효창공원역 앞 일대가 재개발을 추진 중인 가운데, 사업방식을 두고 여전히 주민들 간 이견이 좁혀지지 않는 모양새다. 민간이 사업을 주도하려는 움직임과 3080 도심공공 복합사업에 의한 공공재개발 추진 세력 간의 힘겨루기 양상이 여전히 진행 중이기 때문이다. 이에 용산구청 측은 사업추진과 관련, 주민들의 사업참여 의사를 파악하고자 '사업참여 의향서' 취합에 나섰다. 10일 정비업계 따르면 용산구는 용산 효창공원역 앞 일대의 재개발 사업 여부를 두고 추진 또는 철회에 대한 토지등소유자들의 의견을 살피기 위해 '사업참여 의향서' 징구에 나서고 있다. 제출기한은 내달 15일까지로 정해졌다. 해당 기간동안 확인된 사업참여의향률에 따라 사업의 후속절차 여부가 결정된다. 만약 찬성률이 50% 이상일 경우 후속절차가 진행되지만, 찬성률이 50% 미만이거나 반대률이 50% 초과하면 사업지는 기존의 후보지에서 철회돼 사업이 불투명하게 된다. 현재 3080 도심공공 복합사업을 추진 중인 한국토지주택공사(LH)는 최근 2차 주민설명회를 열어 주민들을 대상으로 사업추진 현황에 대한 발표를 진행했다. 설명회 자료에 따르면 도심공공 복합사업의 특징 중 하나는 주택공급 유형이 세분
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불광동 346번지 일원(불광근린공원 인근)이 한국토지주택공사(LH공사)가 시행하는 3080+도심공공주택복합사업을 추진한다. 작년 5월 국토부-서울시-LH공사의 사전검토위원회가 진행됐고, 이달 중 예정지구 지정을 목표로 하고 있다. 예정지구 지정 이후에는 주민동의율(토지등소유자 67%+토지면적 50%)을 얻어야 한다. 1일 정비업계 따르면 한국토지주택공사(LH공사)는 토지등소유자를 상대로 진행한 주민설명회에서 분담금을 공개했다. 토지등소유자들이 가져가게 될 우선공급 물량의 공급가액은 전용 59㎡는 7.5억원, 전용 84㎡는 10억원이다. 일반분양의 경우, 전용 59㎡와 전용 84㎡의 공급가액은 각각 7.7억원, 10.3억원이다. 우선공급가격과 일반분양가격의 차이를 지칭하는 추정 할인율은 약 3%다. 2028년 착공을 전제로 계산된 값이다. 추정분담금은 우선공급가격에서 종전자산추정액(보상가액)을 빼면 된다. LH공사는 불광근린공원 인근 단독주택을 약 8.9억원 수준(건물가액 미포함)으로 평가했다. 단독주택 소유자가 전용 84㎡ 주택을 현물보상으로 받을 경우, 약 1.1억원을 추가적으로 내야 한다. 다세대주택은 약 4.7억원 수준에서 평가됐다. 다세대주택 소유자가
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3080+도심공공주택복합사업을 추진 중인 증산4구역이 주민협의체 전체회의를 열어 설계 안건을 의결받은 가운데, 통합심의와 각종 영향평가를 거친 후 복합사업계획(안) 승인 시점은 오는 2025년 6월이 될 것으로 전망했다. LH공사는 보상 착수 시기를 2025년 9월로 예정하고 있다. 29일 정비업계 따르면 증산4구역 도심공공주택복합사업(박홍대 위원장)은 이달 제3차 주민협의체 전체회의를 열어, ▲제1호 안건(주민대표회의 설계 요구사항 협의완료 등 33건 의결) ▲제2호 안건(세대 천장고 2.4m) ▲제3호 안건(주차대수 최소 1.7대 이상) ▲제4호 안건(증산역 쪽 2블록 펜트하우스 추가여부) ▲제5호 안건(음식물 쓰레기 이송설비 시스템 적용여부) 등의 안건이 상정됐다. 증산4구역 주민대표회의는 설계 관련 총 37건의 요구사항을 LH공사에 전달했고, 이중 33건은 금번 전체회의 1호 안건으로 상정됐다. 33건은 ▲설계공모 당선작 기반영(13건) ▲주민대표회의 협의완료(12건) ▲시공사 선정 시 적용 검토(7건) ▲지자체 협의사항(1건) 등으로 구성돼 있다. 나머지 4건은 각각 금번 전체회의 때 2호·3호·4호·5호 안건으로 올라갔다. 모두 토지등소유자들의 비
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3080도심공공주택복합사업을 선도하고 있는 증산4구역이 오는 11월 세 번째 주민전체회의를 개최하는 가운데, 기본설계 협의로 다소 늦어졌던 복합사업계획(안) 신청을 연내 마무리하겠다는 방침을 세웠다. 당초 8월 복합사업계획(안) 승인 신청을 하려고 했지만, 지하철(6호선 증산역)을 2블럭 단지 내로 연결하는 과정에서 소방성능설계 인허가 등을 받아야 하는 절차로 지연됐다는 게 증산4구역의 설명이다. 25일 정비업계 따르면 증산4구역은 오는 11월 1일 주민전체회의에서 사업비(공사비) 상승과 관련 있는 설계 내용 4가지를 안건으로 상정할 예정이다. 복합사업계획(안)을 올해 안에 신청한 뒤, 내년 2월 보상협의 공고를 진행한다. 입주는 2028년을 목표로 하고 있다. 물론 정비사업 일정은 인허가 속도와 여러 대외 변수로 인해 계속해서 변동할 수밖에 없다. 보상협의 공고 30일 이내인 3월 중 감정평가법인 3곳(주민·지자체·LH공사 추천 각 1인씩)이 선정되면, 이들은 토지보상법에 따라 평가액을 산술평균한다. 종전자산의 감정평가는 토지의 경우, 사업지구 내의 부동산 거래사례, 평가선례, 인근지역 가격수준 등 물건 가치에 미치는 영향을 종합적으로 고려해 평가한다. 건
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한국토지주택공사(LH공사)의 3080도심공공주택복합사업을 추진 중인 증산4구역이 세 번째 주민협의체 전체회의를 개최한다. 복합사업계획(안)을 신청하기 전 기본설계를 확정하기 위한 목적이다. 3080도심공공주택복합사업을 선도하고 있는 증산4구역의 기본설계 보강내용과 향후 개선 방향에 대해 정비업계 관심이 모아진다. 19일 정비업계 따르면 증산4구역이 오는 11월 1일(수) 오후 2시 서영교회 본당에서 3차 주민협의체 전체회의를 개최한다. 주민들의 의결을 거쳐야 할 중요한 사안은 ▲주차대수 최소 1.7대 이상 확보 ▲천장고 2.4m(우물천장 2.5m 이상) 확보 ▲2블럭(증산역) 펜트하우스 6세대 설계 포함 ▲음식물·일반쓰레기 지하 집하시설 설치 등이다. 4개 모두 사업성과 직결되는 부분이기에, 주민 의결 과정을 거치려는 것이다. 먼저, 증산4구역 주민대표기구는 최소 주차대수로 1.7대 이상의 설계가 필요하다는 입장을 견지하고 있다. 주차대수 1.7대에는 전기차 충전주차장 5%가 포함돼 있어 실제 내연기관 주차대수는 1.61대로 계산된다. 주민대표기구는 국토부에서 법정 주차대수 이상으로 주차 공간을 확보하게 될 경우, 분양가 가산제를 입법화해 건축비에 4%까지
중랑구 사가정역이 한국토지주택공사(이하 LH공사)의 3080+도심공공주택복합사업(4차 후보지)을 추진 중인 가운데, 최근 토지등소유자를 상대로 개최한 사업설명회에서 예상 분양가격을 공개했다. 11일 정비업계 따르면 LH공사는 사가정역 도심공공주택복합사업에 따른 분양가격 및 추정분담금을 안내했다. 전용 59㎡(25평형)의 경우, 토지등소유자를 상대로 제공하는 우선공급 물량의 가격 범위는 6억4,000만원에서 7억1,000만원으로 추정됐다. 같은 평형대 일반분양의 가격 범위는 7억1,000만원에서 7억8,000만원으로 산출됐다. 우선공급과 일반분양의 가격 차이는 7,000만원 수준으로 추정할인율은 약 9%로 계산됐다. 전용 84㎡(34평형)의 경우, 토지등소유자를 상대로 제공하는 우선공급의 가격 범위는 8억7,000만원에서 9억6,000만원으로 추정됐다. 같은 평형대 일반분양의 가격 범위는 9억6,000만원에서 10억6,000만원으로 산출됐다. 우선공급과 일반분양의 가격 차이는 1억원 수준이다. 예상치는 2027년 착공시점을 기준으로 하며, LH공사는 향후 사업계획·부동산 시장·정부의 부동산 정책 변화에 따라 변동 가능하다는 점을 설명했다. 토지등소유자의 추정분
"증산4구역은 반홍산(숲세권)과 증산초·중학교(학세권), 증산역(역세권) 등 아파트 가치와 직결되는 삼박자를 모두 갖추고 있습니다. 디에이그룹은 은평구를 넘어 강북구 1등의 프리미엄 단지로 발돋움할 수 있도록 노력하겠습니다. 아스팔트로 가득찬 도로는 조경과 정원으로 가득찰 것이고, 3개 테마(Forest Hill·Central Terrace·Urban Square)를 중심으로 설계안을 만들어 나가겠습니다." 증산4구역 설계를 맡은 디에이그룹은 지난 달 열린 주민전체회의에서 이같은 인사말을 전했다. 디에이그룹은 주거환경은 이미 상향 표준화돼 있기 때문에 차별화된 디자인과 조경이 아파트 미래가치를 결정짓는다는 내용을 중심으로 발표했다. 증산4구역은 3개 테마 ▲포레스트힐 ▲센트럴테라스 ▲어반스퀘어 등으로 나눠 공간을 구성한다. 센트럴테라스는 주민들이 어울릴 수 있는 광장을 만들기 위해 동간 거리는 가로 120m 이상, 세로 126m 이상으로 가져갈 계획이다. 어반스퀘어는 증산역을 중심으로 가로활성화에 방점을 둘 예정이다. 조합원들은 100% 남향 및 고층 조망권이 보장되는 프리미엄 세대가 배정된다. 고층부 타워형(최고 45층)은 정남 기준으로 45도 틀어 배치했
3080도심공공주택복합사업을 진행 중인 증산4구역이 전날(30일) 2회차 주민전체회의를 개최한 가운데 대형 시공사(삼성물산·DL이앤씨·포스코이앤씨) 소속 홍보직원들 수십여명이 현장에 출동하며 좁은 도로를 가득 메웠다. 선도지구 6개 중에서 증산4구역만이 LH가 발표한 초기 설계안과 관련해 문제 제기를 하면서 주민전체회의 개최가 가장 늦어졌다. 이날 3개 시공사 직원들은 떡과 물을 나눠주며 치열한 홍보 경쟁을 펼쳤다. 31일 정비업계 따르면 증산4구역은 전날(30일) 오후 2시 서영교회에서 2회차 주민전체회의를 개최했다. 주민전체회의에선 ▲제1호(2022년 회계결산 보고) ▲제2호(주민대표회의 위원 선임) ▲제3호(주민협의체·주민대표회의 제 규정 확정) ▲제4호(주민협의체·주민대표회의 제 규정 변경) 등이 안건으로 상정됐다. 주민대표위원은 정족 수(25인)를 맞추기 위한 보궐선거(2인)다. 제4호 안건은 '주민협의체 및 주민대표회의 예산·회계규정' 제36조(업무추진비 집행대금 결제의 특례)의 현금지출 금액제한 사항의 불합리함을 개선하고자 지출한도 문구를 삭제하는 데 목적이 있다. 해당 문구(지출한도-음식물 3만원/경조사비 5만원 등)를 삭제하는 대신 제33조(
3080도심공공주택복합사업을 추진하고 있는 증산4구역이 주민협의체 전체회의를 통해 주민들의 요구사항을 반영한 건축설계안을 이달 발표한다. 국토교통부와 한국토지주택공사(LH공사)는 주민들의 의견을 최대한 수용하는 방향으로 설계변경 관련한 협의를 진행해 온 것으로 전해진다. 증산4구역의 본지구지정 주민동의율은 76%로 집계된 상황이다. 22일 정비업계 따르면 증산4구역은 이달 30일 오후 2시 서영교회에서 제2차 주민협의체 전체회의를 개최한다. 상정된 안건은 ▲제1호 안건(2022년 회계결산 승인) ▲제2호 안건(주민대표위원 2인 선출 승인) ▲제3호 안건(주민협의체·주민대표회의·회계규정안 승인) ▲제4호 안건(회계규정안 변경) 등이다. 주민대표위원은 정족 수(25인) 충족을 위한 보궐선거(2인)다. 전체회의가 종료된 이후에는 건축설계공모 개선안 설명회가 진행된다. 주민들은 건축설계 당선작에 대한 설계 개선을 확인하고 궁금한 사항을 질의할 수 있다. 이후에는 한국토지주택공사(LH공사) 담당자가 ▲복합사업계획(안) 신청 및 승인 시기 ▲종전자산감정평가 시기 ▲시공사 선정 방법 ▲보상협의 및 이주·착공 등의 일정을 안내한다. 증산4구역은 지난 3월 27일 건축설계
3080도심공공주택복합사업을 진행하고 있는 증산4구역이 공모 출품작으로 선정된 건축설계(안)를 수용할 수 없다는 공식 입장을 사업시행자인 한국토지주택공사(이하 LH공사)에 전달했다. 당초 사유재산을 LH공사에 현물납부로 넘기는 것에 반감을 느꼈던 여타 후보지와 달리, 증산4구역은 주민대표기구를 필두로 주민들의 의견이 잘 모아지며 본지구 지정까지 사업속도를 냈던 곳으로 알려져 있다. 10일 정비업계 따르면 증산4구역은 최근 공모작으로 선정된 디에이그룹엔지니어링 건축사사무소와 강남종합건축사사무소의 건축설계안을 폐지하고 전면 재수정을 요청하는 내용의 공문을 LH공사에 발송했다. 증산4구역은 지난 달 29일 주민대표회의를 열어 건축설계안을 수용할 수 없다는 입장으로 의견을 모았다. 공모지침서 상 '공공기여도' 부문에만 초점을 맞추다보니 창의적인 설계가 애초에 불가능했다는 게 주민 측 의견이다. 주민들이 설계 무효화를 주장하는 배경에는 ▲일조권(북서향·북동향이 대거 설계에 포함돼 있음) ▲중정형 구조('ㅁ'자 형태로 아파트 중간에 정원을 넣는 구조가 정중앙 메인동으로 들어가 있음) ▲주변과의 단절(40층 타워형 건물이 바깥쪽에 자리잡아 연접해 있는 증산3구역·5구역과
Q1. 현재 정부 사업추진방향(8.16 대책 관련)은 어떻게 되는지? A1. 국토교통부는 도심공급 확대를 위해 민간주도의 도심복합사업을 신설하고 총 20만호(기존 공공방식 포함)를 공급하겠다고 발표. 기존 후보지는 갈등방지 및 신속한 주택공급을 위해 공공방식을 유지하고 예정지구 지정 등 신속한 후속조치 이행계획을 발표. 다만 호흥이 낮은 사업장(예 : 동의율 30% 미만)은 후보지 철회 후 민간 사업으로의 전환을 적극 지원할 예정 Q2. 공공 시행시 주민의견이 배제되는 것은 아닌지? A2. 사업 초기부터 주민협의체를 구성하고 상시 운영하며, 민간시공사 감정평가사 선정 등 중요사항에 주민의견을 충분히 반영할 예정 Q3. 사업기간을 어떻게 획기적으로 단축할 수 있는지? A3. 관리처분 방식에서 필요로 하는 조합총회 등의 절차가 존재하지 않음. 통합심의와 정부·지자체의 지원을 통한 인허가 기간 단축 등으로 가능 Q4. 용적률 및 아파트 층수는 어떻게 되나요? A4. 국토부, 서울시 등과 협의를 통해 법적 상한선 내에서 용적률 및 아파트 층수 결정 Q5. 최근 원자재값 급등으로 인해 저품질, 하급자재를 사용하는 것은 아닌지? A5. 원자재값 상승, 금리인상 등 시장
제7차 선도사업 후보지인 성남금광2 도심공공주택 복합사업이 최근 2차 주민설명회를 개최한 가운데, 주민동의율 70%를 확보해 본지구 지정을 이뤄낼 수 있을지 업계 관심이 모아진다. 16일 한국토지주택공사(이하 LH)의 기초현황조사 자료에 따르면 토지등소유자는 1,673명으로 이중 공동주택(연립·다세대주택 등) 소유자가 전체 71%를 차지한다. 건축물은 총 617개로 ▲단독주택(411개) ▲공동주택(145개) ▲근린생활시설(53개) ▲노유자시설(3개) ▲기타(5개)로 구성된다. 작년 하반기 진행된 사전검토회의(국토부·경기도·성남시·LH)를 통해 진출입 도로와 인접부지를 일부 추가 편입하며 구역계를 확정했다. 용도지역은 제2종일반주거지역(137,255㎡)과 준주거지역(2,310㎡)이 혼재돼 있는 가운데, 제2종일반주거지역을 제3종일반주거지역으로 종상향할 예정이다. 용적률은 제3종일반주거지역의 법적 상한 용적률인 300%까지 계획이 가능하나 대상지 북측 구역의 일조권을 감안해 용적률은 약 267% 수준으로 보고 있다. 물론 기본 구상을 통해 추정된 용적률이기에, 향후 사업계획 수립 과정에서 변경될 수 있다. LH는 최대 300%까지 사용할 수 있는 설계안이 도출될
강북구 수유12구역이 최근 10년 이내 급속도로 늘어난 신축빌라로 인해 재개발 사업성이 악화됐고, 3080+도심공공주택복합사업을 진행하게 될 경우 조합원 분양금액이 일반 분양금액을 역전하는 현상이 나타나는 것으로 분석됐다. 도심공공주택복합사업은 분양가상한제를 적용해 일반 분양가를 산정하는 터라 낮은 사업성으로 재개발 수지타산이 맞지 않을 경우 토지등소유자들의 분담금이 늘어나는 구조를 갖고 있다. 한국토지주택공사(LH)는 지난해 10월 사전검토위원회 자문 결과에 따라 추정분양가를 제시해 토지등소유자들의 사업추진 의지를 재확인하기 위한 목적으로 3080+도심공공주택복합사업 주민설명회를 지난 4일 개최했다. 당초 강북구청 대강당에서 설명회를 진행하고자 했으나 강북구 도시관리공단 노조 파업으로 인해 서울사이버대학교 대강당에서 열렸다. 사전예약을 완료한 주민들에 한해 입장을 제한했다. 도심공공주택복합사업은 토지등소유자 3분의2 이상, 토지면적 2분의1 이상의 동의를 필요로 하며, 현물선납을 전제로 추진된다. 수유12구역은 당초 국토교통부 원안에서 남측 수유2동 공영주차장과 자치구 편입 요청구역이 포함되면서 구역 면적이 넓어졌다. 2종일반(7층이하)과 3종일반이 혼재돼
3080+도심공공주택복합사업 1~8차 후보지(76개소) 중에서 21곳이 대거 후보 지위를 반납하면서, 찬성-반대 주민들이 대치중인 다른 사업장에 어떤 연쇄 효과를 불러일으킬지 정비업계 관심이 모아진다. 3080+사업을 총괄하는 국토교통부는 올 한해동안 단 한 곳도 본지구로 지정하지 못했다. 통상적인 재개발 방식인 관리처분이 아닌 현물선납으로 이뤄지는 탓에 주민 반발 정도가 극심한 것과 관련 있다. 국토교통부는 지난 23일 도심공공주택복합사업으로 선정된 1~8차 후보지 중에서 총 21곳의 지정을 철회한다고 밝혔다. 이중 서울은 ▲은평구 새절역(1차) ▲동대문구(용두·청량리역) ▲강북구(수유역 남측1) ▲강북구(수유역 남측2) ▲강북구(삼양역) ▲동대문구(청량리동 주민센터) ▲강북구(미아역 서측) ▲강북구(미아사거리역 동측) ▲강북구(미아사거리역 북측) ▲강북구(삼양사거리역) ▲관악구(봉천역 서측) ▲봉천역(동측)이다. 이들 지역은 주민동의율 30% 미만인 곳들로, 주민들 간 이견 차이로 후보지 지정이 철회됐다. 앞서 원희룡 국토교통부 장관도 주민 호응도가 떨어지는 공공사업은 억지로 진행하지 않겠다는 취지의 답변을 해온 바 있다. 이에 3080+도심공공주택복합사
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