중랑구 사가정역이 한국토지주택공사(이하 LH공사)의 3080+도심공공주택복합사업(4차 후보지)을 추진 중인 가운데, 최근 토지등소유자를 상대로 개최한 사업설명회에서 예상 분양가격을 공개했다.

11일 정비업계 따르면 LH공사는 사가정역 도심공공주택복합사업에 따른 분양가격 및 추정분담금을 안내했다. 전용 59㎡(25평형)의 경우, 토지등소유자를 상대로 제공하는 우선공급 물량의 가격 범위는 6억4,000만원에서 7억1,000만원으로 추정됐다. 같은 평형대 일반분양의 가격 범위는 7억1,000만원에서 7억8,000만원으로 산출됐다. 우선공급과 일반분양의 가격 차이는 7,000만원 수준으로 추정할인율은 약 9%로 계산됐다.

전용 84㎡(34평형)의 경우, 토지등소유자를 상대로 제공하는 우선공급의 가격 범위는 8억7,000만원에서 9억6,000만원으로 추정됐다. 같은 평형대 일반분양의 가격 범위는 9억6,000만원에서 10억6,000만원으로 산출됐다. 우선공급과 일반분양의 가격 차이는 1억원 수준이다. 예상치는 2027년 착공시점을 기준으로 하며, LH공사는 향후 사업계획·부동산 시장·정부의 부동산 정책 변화에 따라 변동 가능하다는 점을 설명했다.

토지등소유자의 추정분담금은 우선공급주택 분양가격에서 종전자산 추정액을 빼면 나온다. 종전자산 추정기준은 2025년 기준으로 사가정역 인근지역 거래사례 및 감정평가 사례 등을 고려해 추정했다는 게 LH공사의 설명이다. 일례로 보유중인 다세대주택의 종전자산 추정액이 약 3억7,000만원으로 나왔을 경우, 전용 59㎡는 약 3억원 정도의 추정분담금을 내야 한다. 전용 84㎡를 선택할 경우엔 약 5억원대 추정분담금이 나온다.

대지지분 35평 가량의 단독주택(건물가액 미포함)을 보유하고 있을 경우, 종전자산 추정액은 약 10억9,000만원으로 추정됐다. 단독주택을 보유중인 토지등소유자가 전용 59㎡를 선택할 경우엔 약 4억원 정도를 환급받고, 전용 84㎡를 선택할 경우엔 약 2억원 정도 환급받는 것으로 안내됐다. 종전자산 추정액은 개략적인 추정치로 대상물건의 용도지역과 이용상황, 노후도 등에 따라 변동된다.

토지등소유자들이 LH공사의 3080도심공공주택복합사업을 염려하는 것은 일반적인 민간재개발과 사업 방식이 상이하기 때문이다. 민간재개발은 사업이 진행되는 내내 주민들이 소유권을 갖고 있지만, 3080도심공공주택복합사업은 사업시행자인 LH공사가 주민들로부터 소유권을 이전받아 진행한다. 일반분양-우선분양 간의 분양가 역전 현상 발생가능성도 제기된다.

실제 강북구 수유12구역의 경우, 분양가 역전 현상이 발생했다. 올해 1월 추정한 조합원 분양가는 전용 59㎡가 6.34억원, 전용 84㎡가 8.6억원이다. 일반 분양가는 전용 59㎡가 5.8억원, 전용 84㎡가 7.87억원이다. 원주민들의 분양가가 일반 분양가보다 높은 건 수유12구역의 사업성이 좋지 않기 때문이다.

도심공공주택복합사업은 지역과 상관없이 모두 분양가상한제 적용 대상이다. 분양가 상한가격은 ▲택지비(토지 감정평가액) ▲기본형 건축비(층수별·면적별·지상/지하층 각각의 기본형 건축비를 국토부장관이 매년 산정) ▲가산비(암반굴착·지하특수공법·친환경주택 등)로 합산된다. LH는 2027년 초 착공을 가정해 약 4년 동안의 지가 및 기본형건축비 상승분을 추정해 주민들이 부담해야 할 개략적인 추정분담금을 공개했다.

대상지(사가정역)가 속한 중랑구는 분양가상한제 적용 지역이 아니나, 도심공공주택복합사업을 진행하므로 분양가상한제가 적용된다. 민간재개발과 달리, 일반분양가를 올려 조합원들의 분담금을 줄이기가 쉽지 않다는 의미다. 결국 모자란 사업비는 온전히 토지등소유자들의 몫이 된다. 도심공공주택복합사업 일반분양을 분양가상한제 적용 대상에서 제외하는 주택법 개정안이 발의됐지만, 현재 시점에서 통과 여부는 알 수 없다.