Q1. 한국토지주택공사(LH)가 공공 시행할 경우, 주민의견이 배제되는 것은 아닌지?

A1. 사업초기부터 주민협의체를 구성하고 상시 운영하며, 민간시공사·감정평가사 선정 등 중요사항은 주민의견을 충분히 반영할 예정

 

Q2. 사업기간을 어떻게 획기적으로 단축할 수 있는지?

A2. 통상적인 재개발 절차상 관리처분 방식은 조합총회 등의 단계가 필요한데, 3080+도심공공주택복합사업은 그런 절차들이 없음. 통합심의와 정부·지자체 지원을 통한 인허가 기간 단축 등으로 사업기간을 대폭 줄일 수 있음

 

Q3. 용적율 및 아파트 층수는 어떻게 되나요?

A3. 국토부·서울시 등과 협의해 법적 상한선 내에서 결정

 

Q4. 최근 원자재값 급등으로 인해 저품질, 하급자재를 사용하는 것은 아닌지?

A4. 원자재값 상승, 금리인상 등 시장환경을 반영한 공사비를 책정할 예정이며, 마감재 등 자재사용은 주민협의체의 의견을 반영할 예정

 

Q5. 역세권 첫집, 청년원가주택이 도심복합사업에도 도입되는지?

A5. 정부에서 10월 26일 '청년·서민 주거안정을 위한 공공주택 50만호' 공급계획을 발표했으며, 도심복합사업에도 일부 도입검토 예정. 나눔형(시세 70% 이하 분양) 25만호 + 선택형(6년 임대거주 후 분양여부 선택) 10만호 + 일반형(시세 80% 수준 분양) 15만호

 

Q6. 국·공유지의 동의율 산정방법은?

A6. 공공주택특별법 시행령 제35조의4 제1항제5호에 따라, 국유재산이거나 공유재산인 토지 또는 건축물에 대해서는 그 재산관리청을 복합지구 토지등소유자로 산정하며, 사전협의 기간에 재산관리청이 동의 여부를 표시하지 않은 경우에는 동의한 것으로 봄

 

Q7. LH 브랜드 아파트가 아닌 유명 건설사 브랜드 사용 가능한지?

A7. 입찰·공모 등의 절차를 거쳐 주민 추천으로 민간건설사를 선정하고, 민간건설사 브랜드 사용 가능(시공사 단독 브랜드)

 

Q8. 왜 주민과 사전 협의 없이 일방적으로 후보지를 선정해서 개발을 추진하는 것인지?

A8. 선도사업 후보지는 지자체 또는 주민제안에 의해 국토부에서 발표했으며, 후보지에 대해 사전에 협의하고 발표할 경우 투기 등의 우려가 있을 수 있음. 사업에 대해 지역 주민들과 충분한 협의를 통해 진행해 나갈 예정

 

Q9. 반대하는 주민들에게 설명 및 설득을 하지 않고 사업을 추진하는 이유는?

A9. 사업이 추진되면 지정제안 이후에 주민의견청취 등 관련 법령에 따라 모든 주민들께 공고하고 의견을 수렴하도록 되어 있음. 그 전에도 사전검토위원회를 거쳐 2차 주민설명회 시 추가적인 설명을 자세히 드릴 예정임

 

Q10. 법적 사업철회기준은?

A10. 예정지구 해제요건

① 주민공람공고(예정지구지정)일로부터 1년이 지날 때까지 토지등소유자 3분의2 이상, 토지면적의 2분의1 이상 동의를 받지 못하는 경우

② 주민공람공고(예정지구지정)일부터 6개월이 지난 날 이후로 2분의1을 초과하는 토지등소유자가 예정지구 해제를 요청하는 경우

B10. 지구지정 해제요건

① 복합지구 지정 후 3년이 경과한 구역으로서 토지등소유자 2분의1 이상이 LH에게 해제를 요청하는 경우

Q11. 사전검토위원회 개최 일정은?

A11. 사전검토위원회는 국토교통부와 서울특별시가 공동으로 운영하는 비법정 자문기구로, 양 기관의 협의 하에 개최 일정을 조율하게 됨

 

Q12. 사업에 찬성하지 않을 경우 사업구역에서 제외될 수 없는지?

A12. 정부에서 발표한 후보지 간의 형평성과 원활한 사업추진을 위해 사업구역 변경은 어려움

 

Q13. 민간 도심복합사업 추진 현황은?

A13. 22.08.19에 도심 복합개발 지원에 관한 법률안이 발의(김정재 의원)된 상태로, 국토교통위원회를 통해 입법절차가 진행될 예정

 

Q14. 현물보상 받을 수 있는 기준은?

A14. 현물보상 기준일 : 2021년 6월 29일 이전까지 소유권 취득한 자에 한하여 현물보상

• 단, 2021년 2월 4일 이전 건축허가, 지구별 고시일 이전 분양계약, 지구지정 전 공동주택 구분소유권 취득한 자에 한하여 현물보상

• 후보지 발표 전 매수한 1주택 소유자 특별공급권 부여(제도개선 예정)

• 주택 현물보상 : 주택 기준(근생, 오피스텔 등 준주택 제외), 토지 기준(토지 90㎡ 이상), 보상금 기준(보상금 총액≥현물보상공급) 中 1개 만족

• 비주택 현물보상 : 추후 사업지구별 여건에 따라 별도 기준 수립 예정

 

Q15. 종전자산 및 현금보상 감정평가 산정 방법은?

A15. 보상액은 토지보상법에 따라 감정평가법인 등 3인(주민·지자체·시행자 각 1명씩 추천)을 선정하여 평가액을 산술평균

 

Q16. 감정가가 공시지가 수준이라는데, 어느 정도인지?

A16. 종전자산의 감정가는 개별적으로 평가되는 것으로 공시지가 대비 일정수준으로 결정되는 것이 아님. 토지는 사업지구 내외 부동산의 거래 사례, 평가선례, 인근지역 가격수준 등 물건 가치에 미치는 영향 등을 고려하여 평가. 건축물은 해당 건축물의 구조, 이용상태, 면적 등 기타 가격 형성상의 제요인 등을 종합적으로 평가함

 

Q17. 기준일 이후 상속을 받은 경우 우선공급 가능한지?

A17. 예외적인 경우에 해당하여 우선공급 대상

 

Q18. 기준일 이후 자녀 또는 부부간 증여(공동명의)의 경우 우선공급 가능한지?

A18. 상속이나 이혼 등 예외적인 상황이 아닌 증여의 경우 우선공급 대상 아님

 

Q19. 상가소유자도 주택을 우선공급 받을 수 있는지?

A19. 상가소유자도 보상금총액이 우선공급주택 최소분양가격 이상인 경우 등 일정 조건을 만족할 경우에만 가능

 

Q20. 한 건물내에 총 3개의 상가 소유시, 최대 3개까지 상가를 우선공급 받을 수 있는지?

A20. 주택 외 건축물(상가 등)의 현물보상 기준은 사업지구별 여건을 반영해 추후 결정할 예정

 

Q21. 현물선납 시 양도세가 부과되는지?

A21. 우선공급권 취득을 위해 종전자산을 현물선납하는 경우, 양도세 이연(비과세 아님)에 대해 현재 국토부 관계기관과 관련 법 개정 협의 중

 

Q22. 주택, 상가에 대출이 있다면 현물선납시 어떻게 해야 하는지?

A22. 근저당권 설정 등의 채무변제액, 임대차보증금은 현물선납 전에 필히 정리해야 함. 이를 위한 대출의 구체적인 담보인정비율, 적용 이자율 등을 관계 법령 범위 내에서 대출 실행 금융기관에서 결정할 예정

 

Q23. 지구 외 지역에 주택을 보유한 경우 토지등소유자도 우선공급대상인지?

A23. 지구 외 지역에 주택 보유 수량과 관계없이 지구 내 주택, 토지 등을 보유하고 일정 요건을 충족하며 1세대1주택 원칙으로 우선공급권 부여 가능. 다만, 도심공공주택복합사업, 주거재생혁신지구 사업에 따른 우선공급대상자(현물보상)에 대하여는 5년간 다른 우선공급(현물보상)을 통한 주택분양이 제한됨(공공주택특별법 시행규칙 제13조)

 

Q24. 현재 거주중인 세입자의 경우, 해당 지구에 우선 입주 가능한지?

A24. 건설 후 해당 지구에 공급되는 물량의 일부를 재정착 공공임대로 활용하되, 우선순위를 정해 공급

 

Q25. 공공자가주택(이익공유형, 지분적립형 분양주택)은 무엇인지?

A25. 이익공유형은 향후 주택을 처분할 경우 LH와 시세차익을 공유해야 함. 지분적립형은 최초 입주시 일정금액 납부 후 나머지 집값을 일정기간(20년 또는 30년) 나눠 부담

 

Q26. 이익공유형, 지분적립형 분양주택 입주 기준은 무엇인지?

A26. 현물보상 대상자 중 보상계획 공고일 당시 무주택이거나 1주택(해당 복합지구 내의 주택으로 한정한다)만 소유하고 있는 자

 

Q27. 상가 및 다가구 주택의 월세소득 보상 방안은?

A27. 사업시행으로 임대수입이 단절되는 다가구주택 및 상가 소유주 등의 임대수입을 지원하기 위한 방안이 입법 추진중

 

Q28. 주거이전비와 이사비 지급 기준은?

A28. 하기와 같음

① 주거이전비(소유자) : 공람공고일부터 보상계약체결일 또는 수용재결일까지 계속 거주한 자

② 주거이전비(세입자) : 지구지정 3개월 전부터 사업지구 안에 거주한 세입자

③ 이사비(공통) : 보상계획공고일 현재 주거용 건축물에 거주하는 경우

 

Q29. 공사기간 중 소유주 및 임차인의 이주 대책이 있는지?

A29. 원만한 이주가 이뤄지도록 매입 임대주택을 임시 이주시설로 확보하여 활용하는 방안 검토중

 

Q30. 상가 세입자의 보상 방안은?

A30. 영업자 현황조사를 실시해 이전비 보상, 영업보상 등 지급여부를 결정할 예정. 영업보상대상은 사업인정고시일 전부터 적법한 장소에서 인적, 물적 시설을 갖추고 계속적으로 영업을 행하고 있는 자에 대하여 4개월 영업이익 및 고정비, 이전부대비를 지급함

 

Q31. 토지등소유자에서 사업시행자로의 소유권이전 시점은 언제인지?

A31. 손실보상협의 요청에 따라 협의가 성립하여 보상계약체결이 이뤄진 직후 토지등의 등기가 이전되고 LH가 소유권을 취득함

 

Q32. 현물선납 후 재산세 및 종부세는 누가 납부하는지?

A32. 현물선납 후 소유권이전(토지등소유자→LH)된 이후부터 사업시행자(LH)가 재산세 및 종부세를 납부하게 됨

 

Q33. 현물보상 주택의 실거주 의무가 있는지?

A33. 실거주 의무 없음. 다만, 이익공유형 분양주택은 거주 의무기간 5년

 

Q34. 대형평수(전용 84㎡ 초과) 공급 가능여부?

A34. 토지등소유자가 다수 원할 경우 가능, 단 일반분양은 전용 84㎡ 이하 공급

 

Q35. 동호수 배정은 어떻게 이뤄지는지?

A35. 토지등소유자 우선배정 후 일반분양 예정