강북구 수유12구역이 최근 10년 이내 급속도로 늘어난 신축빌라로 인해 재개발 사업성이 악화됐고, 3080+도심공공주택복합사업을 진행하게 될 경우 조합원 분양금액이 일반 분양금액을 역전하는 현상이 나타나는 것으로 분석됐다. 도심공공주택복합사업은 분양가상한제를 적용해 일반 분양가를 산정하는 터라 낮은 사업성으로 재개발 수지타산이 맞지 않을 경우 토지등소유자들의 분담금이 늘어나는 구조를 갖고 있다.

한국토지주택공사(LH)는 지난해 10월 사전검토위원회 자문 결과에 따라 추정분양가를 제시해 토지등소유자들의 사업추진 의지를 재확인하기 위한 목적으로 3080+도심공공주택복합사업 주민설명회를 지난 4일 개최했다. 당초 강북구청 대강당에서 설명회를 진행하고자 했으나 강북구 도시관리공단 노조 파업으로 인해 서울사이버대학교 대강당에서 열렸다. 사전예약을 완료한 주민들에 한해 입장을 제한했다.

도심공공주택복합사업은 토지등소유자 3분의2 이상, 토지면적 2분의1 이상의 동의를 필요로 하며, 현물선납을 전제로 추진된다. 수유12구역은 당초 국토교통부 원안에서 남측 수유2동 공영주차장과 자치구 편입 요청구역이 포함되면서 구역 면적이 넓어졌다. 2종일반(7층이하)과 3종일반이 혼재돼 있었던 용도지역은 3종일반으로 상향조정하고 용적률은 최대 300%로 한다는 게 국토부·서울시의 자문의견 내용이다.

도심공공주택복합사업 주택비율은 ▲공공분양(우선분양 포함) 60% 이상 ▲공공임대 10% 이상 ▲공공자가(이익공유형·지분적립형) 10% 이상으로 건축되어야 한다. 현재 국토부에서 계획한 총 공급물량은 2,786호며, 이는 다시 ▲우선분양(1,436호) ▲일반분양(792호) ▲공공임대(279호) ▲공공자가(279호)로 분류된다. 공공임대와 공공자가는 모두 51㎡ 미만의 소형평형으로만 공급된다.

기초 현황조사에 따르면 수유12구역 내 토지등소유자는 총 1,329명이며, 이중 공동주택(다세대·연립) 소유자가 931명으로 전체 70%를 차지한다. 다가구주택·단독주택 소유자는 295명으로 약 22%로 집계됐다. 704개 필지에서 개인(594필지)이 약 80%를 소유하고 있으며, 국공유지와 법인이 각각 93필지, 11필지를 갖고 있는 것으로 조사됐다.

도심공공주택복합사업 구조는 투자비(건물공사비·조성비·용지비)와 회수비(우선분양·일반분양·임대주택 매각대금)로 구성되며, 투자비와 회수비가 1:1 비율이 될 수 있도록 토지등소유자들의 우선분양가를 할인 또는 할증하게 된다. 일례로 투자비용보다 회수비용이 높아 사업성 확보가 가능한 경우에는 토지등소유자들의 추정분담금이 줄어들게 된다. 반대로 사업성이 좋지 않을 경우에는 주민들의 추가분담금이 늘어나게 된다.

수유12구역은 2012년 8월 정비예정구역 해제 이후 신축 건축물이 많아져 용지비가 증가할 것으로 전망됐다. 20년 이내 신축건물 비율은 25%로, 가명 처리된 A후보지(6%)와 B후보지(10%)보다 월등히 높다는 점을 알 수 있다. 87개 신축건물이 생겼는데 이중 73개가 공동주택(다세대·연립)이다. 공동주택 소유자 비율도 70%를 넘는 만큼, 향후 사업을 진행하게 될 경우 현금청산자 대상이 타 구역 대비 많을 것으로 분석됐다.

결론적으로 토지등소유자들의 우선분양가가 일반분양가보다 높다는 게 LH의 설명이다. 현 시점에서 추정한 조합원 분양가는 전용 59㎡가 6.34억원, 전용 84㎡가 8.6억원이다. 일반 분양가는 전용 59㎡가 5.8억원, 전용 84㎡가 7.87억원이다. 원주민들의 분양가가 일반 분양가보다 높은 건 수유12구역의 사업성이 좋지 않기 때문이다. 쉽게 말해, 조합원들이 평당 215만원을 더 내고 새로운 아파트를 받아야 하는 상황이다.

대지면적 38평 단독주택을 소유한 주민의 종전자산평가금액이 약 6.35억원으로 평가될 경우, 59㎡는 100만원을 환급받고 84㎡는 2.25억원을 추가로 지불해야 한다. 대지면적 10평의 빌라를 소유한 주민의 종전자산평가금액이 2.57억원으로 평가될 경우, 59㎡와 84㎡를 신청할 때 각각 3.77억과 6.03억원을 추가로 내야 한다. 강북구는 분양가상한제 적용 지역이 아니나, 도심공공주택복합사업은 분양가상한제가 적용된다. 민간재개발과 달리, 일반분양가를 올려 조합원들의 분담금을 줄이기가 쉽지 않다는 의미다. 결국 모자란 사업비는 온전히 토지등소유자들의 몫이 된다.

현재 천준호 더불어민주당 의원(강북구갑)이 작년 11월 도심공공주택복합사업 일반분양을 분양가상한제 적용 대상에서 제외하는 주택법 개정안이 발의된 상황이다. 개정안이 통과되면 수유12구역은 분양가상한제가 적용되지 않는다. 일반분양가격이 올라가고 건물공사비가 낮아진다면, 주민들의 추가 분담금 규모는 줄어든다. 물론 천준호 의원이 발의한 주택법 개정안 통과를 전제로 부동산 시장도 종합적으로 고려해야 한다.

LH와 강북구청은 이달 5일부터 내달 3일까지 주민들의 사업추진 동의서를 접수받을 예정이다. 토지등소유자 3분의2 이상 동의율이 확보될 경우, 올해 5월 2차 주민설명회를 열고 도심공공주택 복합지구 지정을 위한 절차가 진행되는 순이다. 만약 3분의2 이상 동의율이 확보되지 않을 경우에는 시간을 조금 두고 주민 의향을 모니터링하겠다는 게 LH의 설명이다. 동의율이 30% 미만일 경우에는 강북구와 협의해서 후보지 철회를 진행하겠다는 방침이다.