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[한남4] ①프로젝트명의 함의…삼성은 차별화, 현대는 타운화

장수가 전쟁에 나가기 전 출병의 뜻을 적어 임금에게 올리던 글을 '출사표'라고 한다. 정비사업에서 입찰경쟁이 전쟁으로 여겨지는 까닭은 모두 갖거나, 하나도 갖지 못하는 이분법적인 사고에서 비롯됐다. 한남4구역은 한남뉴타운 내 마지막 퍼즐이다. 삼성물산과 현대건설 모두 전쟁에 임하는 자세로 수주에 나설 것으로 관측된다. 입찰제안서가 공개되기 전, 가장 먼저 출사표가 조합원들에게 도달됐다. 프로젝트명이다. 삼성물산은 [래미안 글로우힐즈 한남]으로 프로젝트명을 정했다. 삼성물산이 수주한 핵심사업장의 네이밍에는 그간 '원(One)'이라는 단어를 접두사 혹은 접미사로 활용한 것을 알 수 있다. 래미안 원베일리와 원펜타스, 트리니원 등을 예로 들 수 있다. 공교롭게도 세 곳 모두 대한민국 최상급지로 여겨지는 서초구 반포동에 위치해 있다. 다만, 지역 고유명인 '반포'라는 단어는 어떤 사업장에서도 사용하지 않았다. 이와 달리, 한남4구역에선 '원' 대신 지역 고유명사인 '한남'이 들어갔다. 삼성물산이 지역 고유명사를 프로젝트명에 담은 건 흔치 않다는 게 건설업계 중론이다. 삼성물산은 다른 구역에 편입되는 타운화가 아닌, 한남4구역만을 위한 특별함(차별성)에 포커싱을 맞췄다. 프로젝트명도 삼성물산의 이같은 고심이 담긴 것으로 업계는 보고 있다. 삼성물산은 회전하는 모양의 주동 디자인을 내세우며, 세계 최초로 랜드마크 특허출원도 진행했다. 글로우힐즈는 2개 단어로 나눠볼 수 있다. 글로우는 '밝게 빛나다'라는 뜻으로, 한강 위로 드리워지는 은은한 빛을 형상화했다. 힐즈는 한남4구역의 북고남저 지형을 반영함과 동시에 남산과 연결돼 있다는 뜻을 은유적으로 표현했다. 결론적으로 한남4구역이 태생적으로 갖고 있는 한강과 남산을 모두 표현한 단어임을 알 수 있다. 현대건설은 [디에이치 한강]으로 프로젝트명을 정했다. 현대건설이 보유한 하이엔드 브랜드(디에이치)와 서울을 상징하는 단어 '한강'을 사용했다. 현대건설은 한남뉴타운을 넘어 한강의 중심이 되는 랜드마크를 완성하겠다고 설명했다. 현대건설은 한남4구역과 연접해 있는 한남3구역을 이미 수주해 놓았다. 디에이치 브랜드 타운화를 만들겠다는 점이 마케팅 주요 포인트다. 현대건설은 핵심사업장의 경우 지역명을 많이 활용하는 건설사다. 올해 수주를 진행하거나 완료한 사업장으로는 ▲신반포2차(디에이치 신반포 르블랑) ▲여의도 한양(디에이치 여의도 퍼스트) ▲송파 가락삼익맨숀(디에이치 송파센터마크) 등이 있다. 공통적으로 지역명이 포함돼 있다. 현재 공사를 진행 중인 방배5구역과 반포주공1단지1·2·4주구도 각각 디에이치 방배, 반포 디에이치클래스트다. 다만, 한남4구역에선 고유명사인 한남을 사용하지 못했다. 이미 한남3구역 프로젝트명이 [디에이치 한남]이기 때문이다. 현대건설은 지난 2020년 6월 한남3구역 시공사로 낙점됐다. 한남3구역은 한남뉴타운 내에서도 가장 큰 사업장이다. 당시 윤영준 주택사업본부 대표는 한남3구역 내 집을 마련해 조합원이 될 정도로 수주에 공을 들인 바 있다. 현대건설은 한남3구역을 중점으로, 한남4구역을 추가 수주해 1개 단지처럼 '디에이치 브랜드 타운'을 만들겠다는 목표다. 한편, 한남4구역의 시공사 선정 총회는 2025년 1월 18일(토) 예정돼 있다.

마천2구역, 공청회서 신통기획(안) 공개…분담금·순부담률 '눈길'

신통기획을 추진 중인 마천2구역이 주민들에게 사업계획 방향을 설명하고 소유주들의 의견을 수렴하는 시간을 가졌다. 마천2구역은 연말까지 두 차례 자문회의를 거쳐 내년 상반기(2~3월) 신통기획(안)을 확정 짓는다는 방침이다. 21일 정비업계 따르면 송파구청은 최근 마천2구역의 재정비촉진계획 변경 결정(안)을 위한 주민 공청회를 열었다. 공청회에선 평소 주민들이 궁금해하는 추정분담금과 공공기여 순부담률에 대한 전반적인 내용들이 다뤄졌고, 발표는 ㈜보통과이상건축사사무소가 맡아 진행됐다. 마천2구역은 거여·마천 재정비촉진지구 내 존치관리구역에 해당되며, 현재 주변으로 촉진구역 6개소가 사업 추진 중에 있다. 주변 촉진지구 개발이 가시화되고 있는 가운데, 대상지 주변으로는 향후 위례선 개통(25년 예정), 성내천 복원(28년 예정) 등의 정비가 이뤄질 것으로 예상된다. 대상지의 구역면적은 74,925㎡로, 주변 여건변화와 사업실현성을 고려해 제2종일반주거지역, 제2종일반주거지역(7층이하)으로 혼재돼 있는 용도지역을 제3종일반주거지역으로 상향할 예정이다. 공청회 당일 공개된 신통기획(안)은 8차례에 걸친 원팀회의, 현장답사, 전문가 자문 등을 통해 마련된 결과물로 알려졌다. 신통기획(안)을 세부적으로 살펴보면, 갈등요소를 최소화하고자 구역계를 조정한 점이 눈에 띈다. 대상지는 기존 면적에서 4,390㎡에 해당하는 구역을 제척해 효율적 토지이용을 도모했다. 이는 미리 갈등요소를 제거해 사업추진 동력을 확보하기 위한 것으로 풀이된다. 또 용도지역 상향으로 최대용적률 300%를 충족했고, 최고층수도 기존 35층에서 39층으로 조정했다. 이어 층수제한도 미적용하기로 했다. 이에 더해 접근성과 교통안전을 확보하기 위해 단지 내 차량출입을 최소화한다는 계획이다. 안전한 통학을 위한 안심승하차존을 비롯해 성내천 복원계획과 연계한 자전거도로 등도 확보한다는 입장이다. 이어 지역주민의 보행 연결성을 고려해 ▲공공가로 ▲생활가로 ▲지역활성화가로 등의 열린 보행체계를 조성한다는 계획이다. 특히 마천역을 품은 입지 특성을 살려, 역 주변에 선큰광장(녹지)을 조성한다. 데크 하부는 근생과 커뮤니티시설 등 소통공간으로 활용된다. 종교시설의 경우, 큰 시설은 존치되며, 작은 시설은 대토이전이 계획돼 있다. 토지이용계획(안)에는 마천초·마천역과 연계한 생활중심공간(녹지)과 미래 수요를 고려한 공공용지 계획이 담겼다. 공공기여(안)에 맞춰 대상지의 순부담률은 10.01%로 계획됐다. 이는 재정비촉진구역 면적의 10% 이상을 순부담해야한다는 원칙을 나타낸 수치로, 타 구역 대비 적은 수준인 것으로 알려졌다. 공공기여에 해당하는 정비기반시설은 ▲도로 ▲녹지 ▲공공공지 ▲사회복지시설(어린이집) ▲임대주택 등으로 나타났다. 용적률 체계는 ▲기준용적률(218.7%) ▲상한용적률(246.1%) ▲법적상한용적률(295.41%) 등으로 수립됐다. 촉진지구 지정당시 용적률은 219.4%로 나타났다. 주택공급계획에 맞춰 예상되는 주택물량은 총 1,652세대로, 분양주택은 1,233세대(74.6%)와 공공임대주택 419세대(25.4%)로 각각 나뉜다. 다시 임대세대수는 ▲재개발 의무임대(210세대) ▲기부채납 임대(40세대) ▲법적상한 임대(169세대)로 분류된다. 대상지의 추정비례율은 100.15%로 산출됐다. 이는 총수입(1조5,412억)에서 총사업비(8,701억)을 빼고 이를 종전자산 추정액(6,700억)으로 나눈 값이다. 종전자산 추정액 통계치를 보면 마천2구역 주민들의 절반 이상이 '3억원 미만' 또는 '3억~5억원 미만'의 금액을 보유 중인 것으로 나타났다. 대상지의 토지에는 1.65~1.85, 구분건물에는 1.35~1.65의 보정률이 적용된다. 대상지는 분양가상한제가 적용되는 지역으로, 84㎡를 기준으로 일반분양가가 3,900만원으로 책정됐다. 평당공사비는 주변시세를 고려해 770만원으로 산출됐다. 조합원분양가의 경우, 일반분양가의 90% 수준으로 나타났다. 한편 마천2구역의 경우, 복합용지와 공동주택용지로 각각 구분되는 것이 특징이다. 복합용지로 사용되는 2,708㎡의 최고높이는 45m(최고 11층)다. 반면 공동주택용지로 사용되는 53,009㎡의 최고높이는 128m(최고 39층)로 나타났다. 공공보행통로는 동서방향으로 15m(마천역~성내천), 남북방향으로 6m(마천역~마천4구역) 길이로 마련된다. 차량진출입구간은 총 3개소로, 마천로51길변에 2곳, 마천로61길변에 1곳이 각각 만들어진다.

남산타운·서울시, '협의점 찾기' 골똘…행정신뢰·법준수 모두 겨냥

중구 소재 남산타운은 강북 리모델링 최대어로 손꼽히는 사업장이다. 서울시로부터 6년 전 '시범사업지'로 선정됐지만, 리모델링 사업유형을 두고 이견차를 좁힐 수 있는 대책(안) 마련에 고심하고 있다. 남산타운은 서울시가 소유한 임대동을 구역계 내 새롭게 편입해 '주택단지형 리모델링' 위한 조합설립인가 요건을 맞춘 뒤, 향후 사업시행계획(안)을 수립하는 과정에서 임대동을 제척하는 내용을 서울시에 새롭게 제안했다. 18일 정비업계 따르면 남산타운 리모델링 조합(가칭)은 리모델링 사업 추진을 목적으로, 서울시와 협의할 수 있는 방향을 다각도로 모색하고 있다. 그간 서울시는 남산타운이 분양주택(주민 소유)만을 대상으로 동의율을 충족해 왔기에, 동별 리모델링을 진행하는 것이 타당하다는 점을 밝혀 왔다. 또한, 서울시가 소유한 임대주택은 남산타운 구역계 내 포함돼 있지 않기 때문에, 조합원으로서의 권리도 없다는 점을 설명했다. 남산타운은 주택단지형 리모델링 추진만을 생각하며 지난 5년의 시간을 동의서 징구에 매진해 왔다. 그도 그럴 것이, 인허가권을 가진 서울시가 주택단지형 리모델링 시범사업지로 선정한 주체이기 때문이다. 정비사업은 기본적으로 주택 단지 전체를 대상으로 하지, 동별로 추진하는 경우는 희박하다. 주민들은 내부 갈등이 생겨날 때에도 행정청을 향한 변함없는 신뢰를 전제로 사업에 임해 왔다. 조합설립을 위한 동의율 75%도 맞췄다. 다만, 중구청은 수개월의 검토 과정을 거친 뒤 조합설립인가 반려 결정을 내렸다. 주택법상 서울시 동의가 전제되어야 한다는 점을 부연 설명했다. 남산타운은 주민들이 보유한 분양주택(3,116세대)과 서울시가 소유한 임대주택(2,034세대)으로 구성된다. 당연히 하나의 아파트 단지였기에 필지도 1개다. 주택법상 리모델링을 진행하기 위해선, 분양주택과 임대주택을 합친 전체 모수(5,150세대)의 75% 동의율을 얻어야 한다. 전체 세대 수(5,150세대)에서 서울시가 소유한 임대주택(2,034세대)이 차지하는 비율은 약 40%다. 토지등소유자 1인(서울시)이 반대할 경우, 주택법상 리모델링 조합설립인가 동의율(75%)은 영원히 맞출 수 없는 구조다. 남산타운 역시 이 점을 모르지 않았을 것이라는 게 업계 중론이다. 하지만 서울시에서 '리모델링 시범사업지'로 선정해 준 만큼, 행정에 대한 신뢰를 근간으로 흔들림 없이 사업을 추진해 왔다. 실제로 작년 9월 고시된 [2030 서울시 공동주택 리모델링 기본계획(안)]에도 남산타운이 포함돼 있다. 중구청이 관련 사안을 갖고 법률자문을 받은 결과도 행정청을 향한 신뢰보호의 원칙이 지켜져야 한다는 데 초점이 맞춰져 있다. 남산타운은 주택단지 전체를 리모델링하는 경우로 판단해, 약 5년 간 동의서를 확보해 왔기에, [행정기본법] 제12조(신뢰보호의 원칙)에 따라 행정 관련 국민의 합리적인 신뢰를 보호해야 한다고 밝혔다. 남산타운은 불필요한 감정 소모를 지속하기보다, 서울시가 수용할 수 있는 대책 마련으로 사업 방향성을 가닥 잡았다. 대책(안)은 임대동을 구역계 새롭게 포함시키는 내용으로 주민총회 안건으로 의결하고, 나중에 사업시행계획(안)을 수립할 때 임대동을 제척하는 내용이 핵심이다. 임대동을 다시 포함할 경우 주택법을 준수함과 동시에, 향후 임대동을 제척시킬 경우 서울시 역시 기존에 계획했던 별도 개발을 진행할 수 있다. 남산타운은 분양단지만 3,116세대에 육박하는 대단지로서 제3종일반주거지역에 231% 용적률을 가지고 있는데다 고도제한을 받아 재건축 진행이 원천적으로 불가능하다. 하지만 주거환경 개선 의지가 워낙 강했던 만큼, 조합원들은 충분한 소통과 뼈를 깎는 노력으로 리모델링 사업을 추진해왔다. 서울시와 좁혀지지 않았던 이견차를 극복해 나가는데 협의 방향이 맞춰졌다는 점에 리모델링 업계 역시 상당한 관심을 나타내고 있다.

수서택지 內 16곳 단지, 계획용적률 '종합선물' 기대…"최고 41층"

수서택지개발지구 일대 16곳 대규모 단지들이 특별계획구역으로 지정돼, 최대 용적률 400%까지 재건축이 가능해질 전망이다. 이곳은 비행안전구역에 따른 높이제한 탓에 단지별로 최저 20층부터 최고 41층까지 상이한 층수 차이를 보일 것으로 예상된다. 수서·일원 동남쪽에 위치해 다소 저평가됐던 해당 단지들이 재창조 계획에 힘입어 사업적 혜택을 누릴 수 있을지 관심이 모아진다. 19일 정비업계 따르면 최근 강남구민회관에서 수서택지개발지구 기본계획 및 지구단위계획 재정비(안)에 대한 설명회가 개최됐다. 이날 현장에는 수서택지를 맡고 있는 구·시의원들을 비롯해 각 마을 주민들이 빼곡히 자리를 메워 향후 재건축 개발에 대한 뜨거운 관심을 보였다. 설명회 프레젠테이션(PT) 발표는 국토계획 전문회사인 ㈜동림피엔디가 맡았다. 약 46%의 주거용지로 이뤄져 있는 수서택지개발지구는 30년 이상 경과한 세대수가 16,034세대로, 총 16개 단지에 해당한다. 광수산과 대모산 사이에 위치해 있는 해당 단지들 주변엔 SRT, 지하철 3호선, 수인분당선 등이 밀집해 있어 광역교통의 요충지로 불린다. 이곳엔 향후 UAM 터미널 조성과 GTX-A 노선 계획도 있어, 로봇·IT 산업을 이끄는 미래융합 혁신도시로 성장할 것으로 기대된다. 수서택지개발지구 비행안전구역에 포함되는 16곳 단지는 ▲한솔마을 ▲푸른마을 ▲극동샘터 ▲상록수 ▲청솔빌리지 ▲목련타운 ▲일원가람 ▲까치마을 ▲수서삼성 ▲수서동익 ▲신동아 ▲수서1단지 ▲수서주공1단지 ▲수서삼익 ▲수서한아름 ▲수서6단지에 해당한다. 이들 단지는 높이규제에 따라 76~123m 높이로 건축물 건립이 가능하다. 층수로 환산하면 최저 25층, 최고 41층에 해당한다. 이번 계획의 목표는 수서택지가 동남권 대표의 특화 주거단지로 만들기 위함이다. 핵심 목표는 ▲수서역 일대 장소성 강화 ▲지속 가능한 주거지 조성 ▲자연경관과 조화로운 주거지 특화로 나타난다. 우선 저층주거지 일대 용도지역이 조정되고 관리방향이 설정된다. 1종일반, 2종(7층) 주거지역의 경우, 제2종일반주거지역으로 유연한 계획수립이 마련된다. 현황 3층 건물이 최고 20층까지 높아질 수 있는 것이다. 지역중심 연접부는 제3종에서 준주거지역으로 상향조정된다. 수서삼익은 3종에서 준주거로, 수서6단지는 3종에서 일반상업지역으로 변화가 예정돼 있다. 또 기존 과밀단지 용적률 체계도 개선될 전망이다. 가구특성 및 수요에 따른 다양한 주거평형도 도입된다. 수서역 일대 중심지역은 중소형 및 오피스텔로 구성되고, 일원역 일대는 가족단위를 고려해 소형 및 중대형으로 꾸려진다. 기존 16,031세대는 22,348세대로 약 1.39배가 늘어날 예정이다. 이어 대모산, 탄천 조망경관 특화도 계획되는 등 해당 단지들은 탄소중립 그린도시로 탈바꿈할 것으로 예상된다. 건축물 배치와 관련, 공공시설 및 녹지로의 보행연계 및 내부 통경확보를 위해 공공보행통로(푸른마을·샘터마을·상록수 등)가 마련된다. 또 초등학교 앞 보행한경 개선과 오픈스페이스 형성을 위해 공개공지(목련타운·까치마을) 역시 확보된다. 한편 이날 설명회에선 특별계획 구역에서 제외된 양지마을 주민들의 피켓 시위가 이어지기도 했다. 양지마을 관계자는 "해당 계획에서 양지마을만 빠진 이유가 궁금하다"며 "포함되기 위해선 어떠한 노력이 필요하냐"며 질의했다. 이에 ㈜동림피엔디 관계자는 "검토는 했으나, 지역 특성상 단독주택지역으로 유지하는 게 맞다고 판단됐다"며 "나머지 단지는 재건축이 가능하나, 이곳은 소규모 정비사업 등 각종 건립사업이 계획돼 재산권 침해를 막고자 논의 끝에 제외된 것"이라고 설명했다. 다만 이 관계자는 "주민들이 필요하다고 생각하면 법과 규정에 따라 추진이 가능하다"고 가능성에 대해 시사했다. 이외에도 한솔마을에 거주하는 한 주민은 "광평터널을 통과하다보니 섬에 사는 기분이 든다"며 "삼성 코엑스 앞의 영동대로를 수서까지 연결해달라"며 요청했다. 또 탄천 고압선을 지하화 해달라는 한아름마을 단지 주민의 목소리가 이어지기도 했다.

현대엔지니어링, 고잔연립2 시공권 확보…"프리미엄, 보답할 것"

현대엔지니어링이 안산 고잔연립2구역 시공사로 선정됨에 따라, 정비계획(안) 변경 등의 후속 사업절차에도 속도가 붙을 전망이다. 최근 열린 총회 키워드는 '조합원 이익 극대화'로 요약된다. 현대엔지니어링은 조합 원안 설계보다 상품성을 한층 업그레이드한 특화설계를 제안했다. 또한, 높은 신용등급(AA-)을 앞세워 금융비용을 절감하고, 속도감 있는 사업 전개가 가능하다는 점을 강조했다. 18일 정비업계 따르면 고잔연립2구역 재건축 조합(이삼범 조합장)은 최근 시공사 선정을 위한 임시총회를 개최, 현대엔지니어링을 시공사로 낙점했다. 프로젝트명은 [힐스테이트 라플라체]로, 브랜드 인지도를 앞세워 입주 후 미래가치(프리미엄)로 조합원들에게 보답하겠다는 점을 약속했다. 현대엔지니어링의 특화설계는 ▲외관 ▲조경 ▲커뮤니티시설 ▲단위세대 ▲상가 ▲주차장 등으로 구성된다. 분양수입을 결정하는 중요 요소로는 단위세대가 가장 먼저 언급된다. 국민평형(84㎡) 이상의 중대형 평형대가 전체 27.4%, 종전 대비 약 2배 늘어났다. 또한, 전 세대를 4베이 구조의 판상형으로 구성해 햇빛과 바람 길을 확보했다. 기존에 없던 펜트하우스는 10세대를 만들어 상징성을 강화할 계획이다. 종전 2개로 분산됐던 상가는 1개동으로 통합하고, 1개층 연도형 상가로 구성해 분양성을 강화시켰다. 시공사 설계(안)은 향후 인허가 과정을 거치고, 조합원들의 의견을 수렴해 확정된다. 특히 고잔연립2구역은 8.8 부동산정책에 따라 현행 2종일반주거지역 최대 용적률(250%)에서 1.1배까지 추가 허용될 경우 사업성 추가 확보가 기대되는 상황이다. 용적률 25%p을 추가 확보할 경우, 사업 수지 개선에도 도움이 될 전망이다. 고잔연립2구역은 시공 파트너 확보를 통해 신속한 사업추진도 가능할 전망이다. 현대엔지니어링은 기본이주비 외에도 자체 신용공여를 통해 추가이주비 200억원을 지급하겠다고 제안했다. 통상 추가이주비는 원활한 이주 절차를 위한 목적으로 조달된다. 또한, 조합 사업비 중 215억원은 무이자로 대여할 예정이다. 현대엔지니어링은 10년 연속 건설업계 최고 신용등급에 속하는 AA-다. 건설사 신용등급은 이자비용과 직결된다. 마감재 역시 입주 전후를 고려해 주거 트렌드에 맞게끔 변화를 주겠다고 밝혔다. 조합원을 위한 특별제공품목은 ▲발코니 확장 ▲조망형 시스템 이중창 ▲전실 시스템에어컨 ▲각종 생활형 가전제품 등이다. 고잔연립2구역은 도보 15분 내외로 이용 가능한 고잔역(지하철4호선·수인분당선), 중앙역(4호선·신안산선), 초지역(KTX) 등의 교통 호재를 안고 있다. 이외에도 ▲안산중앙공원 ▲원고잔공원 ▲안산 문화예술의전당 ▲안산시청 ▲안산세무서 ▲고대안산병원 등의 생활 인프라도 모두 도보권에 위치해 있다. 현대엔지니어링 관계자는 "고잔연립2구역은 조합설립인가까지 녹록지 않았던 사업장으로, 신속한 사업추진을 원하는 조합원들의 열망이 높은 편"이라며 "현대엔지니어링은 최고의 사업제안을 하기 위해 오랜 기간 준비해 왔고, 브랜드 인지도를 통해 조합원들이 입주 후 프리미엄을 가져가실 수 있도록 보답할 것"이라고 말했다.

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