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'강북 대장급' 성산시영, 주민총회 성료…합류한 협력업체는 어디?

성산시영이 첫 주민총회를 성공적으로 치러내면서, 본격적으로 재건축을 위한 첫발을 내딛었다. 박강수 마포구청장은 성산시영 재건축과 관련, 적극적인 인허가 행정지원을 약속하며 "마용성(마포·용산·성동)이 아닌 마강초(마포·강남·서초)의 시대를 열겠다"고 주민들을 독려했다. 각 분야별 협력업체 구축까지 완료한 성산시영은 남은 설계사 선정도 유리한 조건에 맞춰 신속히 추진한다는 계획이다. 11일 정비업계 따르면 성산시영 조합설립추진위원회(김아영 추진위원장)는 최근 주민총회를 성료시키며 첫 스타트를 알렸다. 3,800명으로 구성된 대규모 사업지임을 증명하듯, 당일 현장엔 토지등소유자들이 마포구청 1~2층 대강당과 야외 광장을 가득 메우며 위상을 실감케 했다. 먼저 성산시영은 원활한 업무처리를 도모하고자 손봤던 행정업무규정(안), 예산·회계규정(안), 선거관리규정(안) 등을 토지등소유자들의 의결을 거쳐 승인받았다. 이어 순차적으로 분야별 전문업체들을 선정해 협력업체 라인업을 꾸렸다. 추정분담금 산정 및 검증 업무는 중앙감정평가법인과 대화감정평가법인이 컨소시엄을 맺어 맡기로 했다. 조합설립을 위해선 추정분담금 추산 후 마포구청 검증위원회로부터 통과를 받아야 한다. 해당 업무는 통상 3개월의 시간이 소요된다. 이와 관련, ㈜중앙감정평가법인 관계자는 "현재는 단순 추정치로, 정확한 분담금은 관리처분계획인가 시점에 알 수 있다"면서도 "정확하고 공정한 업무로 토지등소유자들이 산정된 분담금에 대해 충분히 납득할 수 있도록 힘쓰겠다"고 전했다. 법률자문은 총 7곳의 법무법인이 맡아 진행키로 결정됐다. 이는 조합설립을 위한 사업 추진 과정에서 발생할 수 있는 민원과 분쟁 등을 미연에 방지하기 위함이다. 법무법인 현과 법무법인 조운을 포함해 ▲권한 ▲강한 ▲통 ▲창천 ▲을지 등 총 7곳의 업체가 합류했다. 여러 법무법인을 선정한 것과 관련, 추진위는 "조합설립에 앞서 상가분쟁 등의 예상되는 문제를 신속히 해결하기 위한 의도"라며 "최고의 변호사들로 구성된 만큼, 차질없이 업무를 이행할 수 있을 것"이라고 설명했다. 또 성산시영은 효율적인 추진위 행정 업무를 위해 '우리가' 온라인 서비스를 이용하기로 했다. 비슷한 규모의 타 단지 대비, 성산시영의 사업속도는 굉장히 빠르다는 것이 업계의 공통된 목소리다. 대상지의 경우, 이제이엠컴퍼니의 올인원 조합운영 시스템을 도입함으로써, '비용절감'과 '시간절약'이란 두 마리 토끼를 모두 잡겠다는 계획이다. 아울러 대상지는 초기 단계부터 성산시영의 조합설립추진위원회 구성 승인과 관련 행정업무를 맡아 원만히 수행한 공공지원자 지원 업체인 동우씨앤디를 정비업체로 선정하기로 결정했다. 이로써 동우씨앤디는 조합설립인가 시점까지 행정적 업무를 연속적으로 이어갈 수 있게 됐다. 정비계획(안)을 수립한 도시계획업체는 세종코퍼레이션이며, 세무회계는 정일회계법인이 맡는다. 한편 성산시영은 설계사 선정을 앞두고 고민을 거듭한 결과, 적격심사 방식이 아닌 설계공모 방식을 토대로 설계사를 선정키로 했다. 설계공모 방식은 건축물의 설계(안)을 공모해 우수한 설계(안)을 선정한 후에 해당 설계를 기반으로 시공사를 선정하는 방식을 의미한다. 적격심사에 비해 다소 시간이 오래 걸리긴 하나, 높은 작품성과 질적 우수성을 확보 가능하다는 평가가 나온다. 다수의 설계업체들은 사업지의 입지적 장점과 규모 등을 종합적으로 검토 후 사업에 참여하게 되는데, 만약 경쟁에서 밀리게 되면 수억원 가량의 자체 비용부담을 감안해야 되기에 신중함이 요구된다. 설계공모 방식은 대개 강남권(반포미도1차, 압구정) 등의 높은 사업성이 기대되는 곳에서 이용되는 경향성이 짙다. 최종 설계사 선정은 향후 창립총회에서 토지등소유자들의 투표를 통해 이뤄진다.

[르포] 용산정비창 홍보관 1일차 '후끈'…HDC "랜드마크 짓겠다"

"랜드마크를 짓고자 합니다. 용산정비창 전면1구역은 당사가 제일 자신 있는 복합개발 사업장입니다. 연장선상에서 말씀드릴 건, 용산역 일대 개발사업 시행권 등 자산을 가장 많이 보유한 디벨로퍼임을 강조 드리고 싶습니다. 조합원 분들과의 공통된 목표 하에 가진 역량을 모두 발휘, 최대 수익을 안겨드릴 수 있는 방향만 일관되게 고집해 나가겠습니다." HDC현대산업개발 관계자는 이날 오후 진행된 [THE LINE 330] 설명회에 참석한 조합원들에게 이같이 약속했다. 베르가모 웨딩홀에 위치한 홍보관은 운영 첫 날임에도 불구 많은 조합원들로 북적였다. HDC현대산업개발의 홍보관은 체험형 공간으로 재탄생하며, 조합원들의 입찰제안서 이해도를 한층 높이는데 초점이 맞춰져 주목받았다. 한강변 최장 330m 규모의 ‘THE LINE’ 스카이브릿지를 형상화한 초대형 모형도에선, 스토리텔링 방식이 접목된 미디어 쇼도 진행된다. 아름다운 빛의 형상은 조합원들의 눈길을 사로잡기에 충분했다는 평이다. 파크하얏트 식음료(F&B) 호텔 서비스도 홍보관에 머무는 내내 제공된다. HDC현대산업개발은 호텔HDC가 운영하고 있는 파크하얏트 입점을 확정시켜 설계(안)에 반영했다. 파크하얏트 호텔은 업무용 오피스와 함께 비주거시설의 한 축을 담당할 예정이다. 용산정비창 전면1구역은 용산국제업무지구 프로젝트의 일환인 만큼, 글로벌 호텔 체인으로 각광받는 '파크하얏트'는 아파트/오피스텔/상업시설 분양에도 큰 도움이 될 것으로 판단했다. 일본 롯폰기 힐스 역시, 그랜드 하얏트 도쿄를 유치하며 분양성과와 자산가치를 모두 잡은 성공적인 사례로 회자된다. ◆ 평당 공사비 858만원…향후 정비계획(안) 변경시, '총 공사금액' 체감 정도는 더욱 커질 것 HDC현대산업개발은 용산정비창 전면1구역 공사비로 858만원을 제안했다. 경쟁사인 포스코이앤씨(894만원)와는 36만원 차이가 난다. 해당 사업장은 용적률을 증가시키는 내용의 정비계획(안) 변경 작업을 진행 중이다. 건축연면적은 약 30% 정도 늘어날 전망이다. 총 공사금액을 계산할 때에는, 평당 공사비와 건축연면적을 곱해 산출된다. 평당 공사비 36만원을 체감하는 정도가 시간이 지날수록 더욱 커질 것이란 설명이다. 공사비와 함께 조합 비용의 적잖은 부분을 차지하는 '사업비 금리'도 파격적인 조건으로 설계했다. HDC현대산업개발은 필수사업비 전액을 'CD+0.1%'에 조달할 것을 약속했다. 상가 미분양이 날 경우, 최초 일반분양가 또는 준공 시 감정평가액 중 높은 금액으로 대물변제를 보장한다는 점도 강조했다. 용산정비창 전면1구역은 비주거시설 비율이 상당히 커, 향후 업무시설과 판매시설의 분양 여부가 조합의 사업성에 결정적인 영향을 미칠 것으로 업계는 보고 있다. ◆ 고급 마감재로 눈길 사로잡아, 반자동 폴딩도어 시현에 '우와...'…조망형 욕실도 직접 눈으로 확인 HDC현대산업개발은 조합원들이 직접 눈으로 보고, 손으로 만져볼 수 있는 체험형 공간을 선보였다. 이탈리아 명품 키친브랜드로 알려진 '에르네스토메다(ERNESTOMEDA)' 제품이 적용된 주방은 여성 조합원들의 눈길을 사로잡았다. 현장 직원들은 반자동 폴딩도어를 시현하며, 조리공간이 외부에 보이지 않게끔 깔끔하게 가릴 수 있다는 점을 설명했다. 다음 유닛 공간부터는 HDC현대산업개발의 조망 특화 설계가 반영된 안방과 욕실로 이어졌다. 2면 개방형으로 설계된 안방의 2.5m 풀창 창호는 독일 브랜드인 레하우(REHAU)가 적용됐으며, 레하우는 세련된 디자인으로 알려진 글로벌 프리미엄 창호다. 조합원 전 세대에 제공되는 '조망형 욕실'도 조합원들의 현장 관심도를 끌어올렸다. 제한적인 공간에서 한강이 보이는 것이 아닌, 집안 곳곳에서 한강을 체감할 수 있는 주거공간을 짓겠다는 게 HDC현대산업개발의 목표다. VR 체험존에서는 라인 커뮤니티 조망과 조합원 개별 세대가 실거주를 통해 바라볼 수 있는 시야를 제공한다. 취향에 맞게끔 실내 마감재를 선택할 수 있는 시뮬레이션 서비스는 실거주 이해도를 한층 더 높이는데 도움을 줄 것으로 기대된다. 홍보관을 방문한 A조합원은 “단순히 고급스럽게 꾸몄다기보다, 입장부터 퇴장까지 조합원들이 궁금해 한 정보들을 시각적으로 체험할 수 있도록 프로그램을 구성한 점이 좋아 보였다”며 “그동안 브로셔나 구두 설명으로 짐작했던 것들을 직접 보고나니 한층 이해도가 높아진 느낌”이라고 만족감을 나타냈다. ◆ 홍보관 마침표는 '연결(Connect)'의 가치 전달…조합원 1:1 맞춤형 상담 진행 공간 체험의 마지막은 '용산역'과의 연결 모형도 관람이다. 용산정비창 전면1구역의 준공 후 미래가치를 결정짓기에, 조합원들 역시 관심을 나타냈다. HDC현대산업개발은 본사가 있는 용산아이파크몰 외에도 용산역전면 공원 지하공간개발과 철도병원 부지개발 사업을 시행하고 있다. 용산역 일대 주요 개발사업의 시행자 지위와 권한을 갖고 있는 만큼, 용산국제업무지구 조성 사업과의 연관성이 높다는 평가를 받고 있다. 특히, 서울시가 용산국제업무지구에 신설키로 계획한 '광역환승센터'에는 HDC현대산업개발이 운영 중인 용산역 후면 주차장 부지가 포함돼 있다. 광역환승센터는 용산역(KTX·ITX·1호선·경의중앙선)을 중심으로 한 지하철과 버스 등의 환승 편의성을 높여주는 핵심 인프라로 꼽힌다. 용산역과 신용산역(4호선)을 연결하는 지하보행통로와 GTX-B 노선의 용산역 출입구 신설 계획도 눈길을 사로잡았다. 예약제로 운영되는 만큼, 시간대별로 방문한 조합원들의 눈높이에 맞게끔 '1:1 맞춤형' 상담도 진행됐다. 조합원들이 분양받길 원하는 평형 유닛을 보여주고, 현재 보유 중인 종전자산평가를 통해 예상되는 분담금도 안내했다. 용산정비창 전면1구역의 홍보관 운영은 이달 21일(토)까지 진행되며, 시공사 선정을 위한 총회는 다음 날인 22일(일) 개최된다. 조합원들의 자발적인 정보 탐색과 비교 검토가 활발히 이뤄지고 있는 가운데, 실제 체험과 확인을 통해 보다 합리적이고 실익 중심의 선택이 이뤄질 것으로 기대된다.

잠실장미123, 구역계 확 줄었네?…현금 700억도 기부채납 포함"

동남권 내 마지막 대규모 주거단지로 알려진 잠실 장미1·2·3차가 구역계 정리를 깔끔히 마친 뒤, 새로운 모습으로 돌아왔다. 대상지는 서울시 지침과 사업성 판단 등을 고려해 유수지 및 학교 등을 제척하기로 결정했다. 다소 사업 규모가 작아지더라도, 확실한 사업성을 도출하겠다는 조합의 의도로 풀이된다. 10일 정비업계 따르면 송파구청 주관 하에 최근 조합원들을 대상으로 잠실 장미1·2·3차의 재건축 정비계획 변경(안) 관련 주민설명회가 개최됐다. 이번 설명회에서 눈에 띄는 부분은 기존 대비 정비구역의 모습이 대폭 수정됐다는 점이다. 우선 대상지의 구역면적은 기존 343,266㎡에서 257,570㎡로 줄어드는데, 이는 ▲송파대로 ▲오금로 ▲유수지 ▲학교 구역이 모두 제외되기 때문이다. 도시계획업체 관계자는 유수지와 학교 제척 이유에 대해 "학교를 넣으면 리스크가 존재하며, 유수지는 서울시 지구단위계획에 따라 제외하라는 지침이 있었다"고 설명했다. 그러면서 "구역이 30만㎡를 넘으면 추가되는 평가항목이 있을 뿐더러, 면적만큼 공원도 확보해야 하기에 무작정 넓어서 좋을 것이 없다"고 부연했다. 도시계획시설 계획(안)을 살펴보면, 편의를 목적으로 잠실나루역 서측 회전교차로가 사라진다. 대신 한가람로(잠실주공5-잠실장미 연결)가 새로 개설되고, 공원은 기존 2개소에서 3개소로 늘어난다. 학교 옆 교회시설은 존치되며, 문화시설과 공공청사가 각각 소공원에 위치할 예정이다. 공공기여 계획(안)에 맞춰 순부담률은 10.84%로 나타났다. 의무 순부담률을 거의 근사치로 맞춘 수준이다. 대상지는 토지와 건축물, 현금 총 3가지 방식을 사용해 기부채납을 진행하게 된다. 먼저 문화시설, 공공청사는 토지와 건축물 모두 기부채납을 원칙으로 한다. 도로와 공원은 토지로, 한가람로 설치는 현금(700억원)으로 기부채납 한다. 대상지의 용적률 체계는 ▲기준용적률(230%) ▲허용용적률(230%) ▲상한용적률(260%) ▲법적상한용적률(299.9%) 등으로 수립됐다. 기준용적률은 아파트지구 개발기본계획에서 정한 용적률을 따르기에 허용용적률 인센티브를 모두 합쳐 230%로 맞춰졌다. 인센티브는 공공보행통로를 비롯해 열린단지와 우수디자인 등으로 채워졌다. 기부채납에 의해 상한용적률이 만들어졌고, 법적상한용적률 증가분의 절반은 임대주택, 나머지 절반은 분양물량으로 공급될 예정이다. 예상되는 주택공급물량은 5,165세대로, 분양아파트는 4,651세대다. 세부적으로 살펴보면, ▲60㎡이하(285세대) ▲60~85㎡이하(2,675세대) ▲85㎡초과(1,691세대) 등으로 구성된다. 공공임대주택 514세대의 경우, 모두 60㎡이하로 배정될 예정이다. 추정비례율은 86.88%로 산정됐다. 평당공사비는 주변 시세와 물가상승률, 지형적 특성 등을 고려해 850만원으로 예측됐다. 일반분양가는 6,600만원 수준으로 책정됐다. 송파구는 투기과열지구로, 토지거래허가구역으로 묶여 갭투자가 불가하다. 한편 질의응답 시간엔 최근 잠실주공5단지의 한강변 임대주택 배치를 의식하듯, 소셜믹스와 관련한 여러 조합원들의 질의가 이어졌다. 이와 관련 도시계획업체 관계자는 "잠실주공5단지는 정비계획이 마무리되고, 통합심의 절차를 밟는 중"이라며 "잠실장미는 아직 정비계획(안) 입안 단계로 임대를 어디에 확보할지 정확한 계획이 잡혀있지 않다"고 설명했다. 기대가 컸던 2호선 잠실나루역 지하화 연결은 따로 계획되지 않았다. 연계해서 청사진을 그릴 순 있지만, 사업을 늦춰선 안된다는 전문가 의견들이 반영됐기 때문이다.

가락우창, 조치계획→일조·보행환경 개선…"대주학원 의견, 검토"

신속통합기획 자문방식(패스트트랙)으로 사업을 추진 중인 송파 가락우창이 서울시 3차자문 의견을 적극 반영함에 따라, 조치계획 협의를 최종 완료했다. 인허가청과의 원만한 협의를 전제로 사업 절차에 속도가 붙고 있다. 수권분과위원회 심의를 앞두고 있는 가락우창은 보인중·고(대주학원) 측의 의견서도 검토 과정을 거쳐 정비계획(안) 수립에 참고한다는 방침이다. 9일 정비업계 따르면 가락우창 추진준비위원회(양선직 준비위원장)는 최근 서울시 자문회의 결과에 따른 조치계획(안)을 마련해 공문 제출을 완료했다. 자문 의견엔 도시·건축분야, 교통분야 등의 다양한 의견이 담긴 것으로 확인됐다. 준비위원회는 사업의 시작점이기도 한 '정비계획(안) 수립'을 신속하고 정확하게 진행하겠다는 방침이다. 가락우창의 구역면적은 17,235㎡로, 토지등소유자는 285명으로 구성돼 있다. 조치계획서를 살펴보면 우선 공공보행통로가 재배치되면서 보행환경이 개선됐다. 일조와 관련해선, 기존 4개동에서 3개동으로 동수를 줄이고 배치를 조정해 일조불만족구역이 없도록 했다. 경로당 위치로 계획됐던 기존의 돌봄시설은 단지 중앙부로 위치가 변동됐다. 전면부 광장 왼편에 위치했던 지하주차장 출입구는 중앙부로 이동하며, 해당 자리는 근린생활시설 주차장 출입구로 대체될 예정이다. 대상지 주변도로와 단차가 발생하는 구간의 경우엔 1m이하 단차는 사면처리로, 1m이상 단차는 조경석과 사면으로 처리키로 결정했다. 이어 서울시 의견에 맞춰 동남로24길 거주자우선 주차구역을 삭제하고, 3차로로 변경을 계획했다. 가락우창 추진준비위는 최근 대상지 인근의 보인중·고(대주학원)가 송파구청에 전달한 '학교 검토의견서'와 관련해선 가락상아1·2차와 의견을 모아 검토하겠다는 입장을 전했다. 앞서 대주학원은 학교와의 적극적인 소통을 강조하며 구청에 재건축·리모델링에 대한 전반적인 의견을 전달한 바 있다. 현재 보인중·고 대상지 주변으로는 재건축(가락상아1차, 가락우창)과 리모델링(가락상아2차) 사업이 동시에 진행되고 있는 상태다. 보인중·고는 주변 사업장(가락상아1차/2차/우창/가락삼환 등)에 ▲보행자 안전 확보 계획 ▲정확한 차도 확보 ▲교통 흐름 계획 등을 명확히 제시할 것을 요청했다. 이밖에도 학교 통학로에 충분한 차량, 자전거, 보행도로가 충분히 확보되도록 하고, 소음분진 대책 및 공사차량 진출입 계획 등을 강구할 것을 요청했다.

[용산정비창] ⑫국제업무지구 '교통·보행·녹지'…HDC 허브 조명

서울시가 용산국제업무지구 조성을 위한 세부 계획(안)을 작년 말 발표함에 따라, 반경 1km 이내 근방에 위치한 용산정비창 전면1구역의 주택공급 역할이 재조명되고 있다. 동시에 교통·보행·녹지 네트워크를 완성시킬 핵심 거점으로 '용산역'이 지목됨에 따라, HDC현대산업개발이 용산정비창 전면1구역에 제안한 연계 중심의 복합개발(안) 역시 실현 가능성 차원에서 상당한 관심이 집중되고 있다. 서울시는 지난해 용산국제업무지구와 용산공원을 연계하는 '용산 게이트웨이' 조성을 목표 과제로 밝혔다. 교통과 보행, 녹지를 중심으로 한 통합공간을 만들겠다는 점이 서울시 계획이다. 서울시는 관계기관과의 협의를 거쳐 광역교통망 구축을 위한 대책(안)도 수립했다. 용산국제업무지구 주변에서 진행되는 재개발·재건축 인허가 지원을 통해 7,000세대(순증) 추가 공급도 약속했다. 이중 약 1,000세대가 용산정비창 전면1구역 물량이다. 서울시의 용산국제업무지구 개발을 위한 세부 내용이 전해지면서, 용산정비창 전면1구역 시공권 확보에 나선 HDC현대산업개발의 입찰제안 내용도 주목받고 있다. HDC현대산업개발은 본사가 있는 용산아이파크몰 외에도 용산역전면 공원 지하공간개발과 철도병원 부지개발 사업을 시행하고 있다. 용산역 일대 주요 개발사업의 시행자 지위와 권한을 갖고 있는 만큼, 용산국제업무지구 조성 사업의 연관성이 높다는 평가 덕택이다. 특히, 서울시가 용산국제업무지구에 신설키로 계획한 '광역환승센터'에는 HDC현대산업개발이 운영 중인 용산역 후면 주차장 부지가 포함돼 있다. 광역환승센터는 용산역(KTX·ITX·1호선·경의중앙선)을 중심으로 한 지하철과 버스 등의 환승 편의성을 높여주는 핵심 인프라로 꼽힌다. 용산역과 신용산역(4호선)을 연결하는 지하보행통로와 GTX-B 노선의 용산역 출입구 신설 계획도 눈길을 사로잡고 있다. HDC현대산업개발이 사업시행자로 있는 용산역 지하공간 개발사업은 용산국제업무지구 계획의 중요한 한 축이 될 전망이다. 용산정비창 전면1구역은 입지적으로 용산국제업무지구와 바로 맞닿아 있는 복합개발(주거+업무+상업) 특성을 지니고 있다. 단순히 아파트만을 짓는 일반적인 유형의 재개발·재건축과는 성격이 다르며, 각각의 건축물 용도에 맞게끔 토지 이용가치를 높여야 한다는 점에서 '디벨로퍼'의 영역과 가깝다는 평이다. 업계 관계자는 "용산역 일대 개발 프로젝트의 시행권·운영권은 HDC현대산업개발이 보유하고 있기에, 용산역 전면으로 펼쳐져 있는 공간과 용산정비창 전면1구역을 통합점 관점에서 연결할 수 있는 사업자로 여겨지고 있다"며 "서울시의 용산국제업무지구 교통계획에도 HDC현대산업개발이 보유한 자산이 핵심 축으로 포함돼 있기에, 향후 그룹 차원의 역할이 있을 것으로 관측된다"고 설명했다. 한편, 서울시는 용산국제업무지구를 국가경쟁력 강화를 위한 공간으로 탈바꿈시킬 계획이다. 용산정비창 일대 약 49만5,000㎡ 규모의 면적을 도시개발구역으로 지정 고시한 바 있다. 용산국제업무지구와 용산공원을 잇는 '용산게이트웨이' 사업은 올해 10월까지 구체적인 계획이 마련될 전망이다. 개발사업으로 인한 주변부 교통혼잡을 최소화하기 위해 광역 교통개선대책에만 총 3조5,780억원 규모의 예산이 투입될 예정이다.

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