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미아3촉진, 기준용적률 인센 효과?…기부채납 임대주택 줄어든다

높은 이주율(96%)을 보이는 미아3재정비촉진구역이 기존 정비계획(안) 대비 향상된 사업성을 선보여 눈길을 끈다. 해당 사업장은 올해 7월 30일 고시된 [서울시 재정비촉진계획 수립 2차 개선(안)]에 따른 기준용적률 상향 조정이 이뤄질 전망이다. 사업성 보정계수 적용에 따른 기준용적률 상향 조정 시, 기존 상한용적률을 유지하면서도 기부채납 임대주택 12세대를 짓지 않아도 된다. 2일 정비업계 따르면 미아3재정비촉진구역은 최근 재정비촉진계획(안) 변경을 위한 공청회를 열어 주민의견을 수렴하는 시간을 가졌다. 미아재정비촉진지구 내엔 총 4개 구역이 존재하는데, 이중 미아5구역(준공)를 제외한 미아2·3·4구역이 이주·철거 등의 단계를 밟고 있는 상황이다. 해당 사업장의 구역면적은 57,553㎡로, 용도지역은 제2종과 제3종일반주거지역이 혼재돼 있는 상황이다. 최고층수는 35층이하(105m)로 계획됐다. 토지이용계획 변경사항을 살펴보면 '종교시설용지 폐지'와 '공원 기능 활용성 증대를 위한 형상 변경'이 눈에 띈다. 민원 의견을 반영해 존치시설 및 보차혼용통로 신설 계획도 추가적으로 잡혔다. 재정비촉진계획 수립기준 2차 개선안에 따라 대상지는 사업성 보정 인센티브를 통해 기준용적률을 약 8.28%p 상향 조정할 수 있게 됐다. 공시지가 보정값에 따른 직선보간법을 적용하면 기준용적률 완화량은 최종 8.28%p로 나타난다. 올해 5월 공람공고(안) 상 기준용적률은 199.7%지만, 서울시 도시재정비위원회 심의를 거쳐 최종 207.98%가 적용될 예정이다. 이곳의 계획세대수는 총 1,051세대로, ▲조합원·일반분양(881세대) ▲재개발임대(158세대) ▲기부채납임대(12세대) 등으로 구성된다. 조합원·일반분양은 세부적으로 ▲39㎡(48세대) ▲53㎡(71세대) ▲59㎡(228세대) ▲74㎡(71세대) ▲84㎡(405세대) ▲102㎡(54세대) ▲118㎡(4세대)로 나타난다. 기부채납임대는 모두 60㎡미만으로 지어진다. 주차대수는 총 1,835대로, 1.8대 1 수준으로 예상됐다. 미아3재정비촉진구역의 추정비례율은 100.57%로 산출됐다. 일반분양가는 주변 시세를 고려해 평당 4,000만원으로 책정됐고, 공사비는 720만원 수준으로 나타났다. 조합원분양가의 경우 59㎡(7.32억원), 84㎡(9.03억원) 등으로 책정됐다. 조합 관계자는 "거주할 분들은 크게, 팔고 나갈 분들은 작게 주차장 크기를 원하고 있는 상황"이라며 "대다수 조합원들의 니즈에 맞춰 주차대수를 넉넉히 가져갈 예정"이라고 언급했다. 8:2 수준으로 주차장 증축을 원하는 조합원들의 수가 더 많다는 게 조합의 부연 설명이다.

개포우성4차, 삼성·현대 유치 '사활'…엇갈린 평가, 결과는 내년에

개포우성4차가 당초 올해 12월로 예정했던 시공사 재입찰공고를 내년으로 넘기는 한이 있더라도, 공사도급순위 5위권 이내 시공사가 입찰에 참여할 수 있도록 모든 역량을 집중하겠다는 점을 조합원들에게 안내했다. 건축·설계 종사자 및 관련 전문 지식을 갖고 있는 조합원들을 자문위원회에 위촉시키겠다는 계획도 밝혔다. 개포우성4차가 조합원들의 바람대로 대형사가 포함된 '유효 경쟁입찰'을 성사시킬지 관심이다. 1일 정비업계 따르면 개포우성4차 재건축 조합은 지난 주말 장장 3시간여에 걸친 설명회를 통해 향후 사업일정을 공유하는 자리를 가졌다. 금번 설명회는 그간 조합원들이 불만을 표출해 온 조합과의 소통 부족을 해소하기 위한 취지에서 마련된 것으로 보인다. 최적의 평형 구성을 위한 건축설계와 1+1주택의 세금 이슈, 개략적인 추정분담금 안내 등의 프레젠테이션(PT) 발표가 순차적으로 진행됐다. 이날 조합은 시공사 선정을 위한 입찰공고 일자를 2026년 1분기로 조정하는 한이 있더라도, 삼성물산과 현대건설 등 대형 건설사가 포함된 유효 경쟁입찰을 성사시키겠다는 계획을 공유했다. 앞서 해당 사업장은 지난 7월 25일 시공사 선정을 위한 1차 현장설명회를 개최했지만, 삼성물산과 현대건설 등이 불참함에 따라 조합원 요청으로 입찰 공고를 자체 취소한 바 있다. 2개 건설사 불참이 그간 누적된 불만의 도화선으로 작용한 셈이다. 입찰 경쟁력 확보를 위한 구체적인 방안으로는 ▲마감재(창호 등) 기준 재점검 ▲입찰 조건의 유연성(책임준공확약서 미제출 등) ▲입찰유도 홍보 강화(사전 홍보설명회 재개최, 현장설명회 불참 건설사 대상 설득 활동 등)이다. 선정 과정에서의 투명성 확보 차원에서 조합원들로 구성된 '자문위원회' 운영 로드맵도 함께 안내됐다. 시공사와의 관계가 있는 조합원을 자문위원회에 합류시키겠다는 내용도 포함됐다. 조합의 이번 결정을 두고 더 많은 대형사들이 참여를 검토할 수 있도록 시간과 환경을 마련했다는 긍정적인 평가와 더불어, 실효성 없이 사업기간만 길어질 수 있다는 우려의 목소리가 동시에 공존하고 있는 실정이다. 개포우성4차는 공공지원자(강남구청)의 관리 하에 진행된 입찰공고를 1차 입찰제안서를 받아보기도 전에 자체 취소했다. 입찰 참여자격을 부여받게 되는 현장설명회 결과만으로도 내부 혼란이 가중된 영향 탓이다. 조합설립인가 이후 핵심 사업장들이 연달아 시공사 선정에 나선 상황에서, 시공사 입장에선 선택할 수 있는 옵션이 많아진 상황을 현실적으로 인지할 필요가 있다는 이야기도 나온다. 시공사는 수주대상 사업장의 상징성과 수익성 등을 스스로 판단하기 때문이다. 특히, 대형사인 롯데건설과 포스코이앤씨가 경쟁입찰을 준비하던 상황이었기에, 내년으로 미뤄진 입찰공고에 이들이 다시 들어올지 여부도 사실상 불투명해진 상황이다. 업계 관계자는 "조합원들과 충분치 못했던, 미흡했던 소통의 부재에서 현재 사태가 비롯된 것으로 보인다"며 "조합원들의 의견을 수용해, 대형사들의 참여를 유도하는 방향으로 결정된 건 유의미한 행보"라고 말했다. 이어 "다만, 시공사 경쟁입찰이 성립되는 요인은 굉장히 복잡다단하기 때문에, 내년 1분기 결과에 업계 상당한 관심이 쏠리고 있다"고 덧붙였다. 한편, 개포우성4차는 지난 2023년 9월 조합설립인가를 받았고, 올해 6월 최고층수를 종전 35층에서 49층으로 상향 조정하는 내용의 정비계획(안)을 통과시켰다. 재건축 후 예상 공급 물량은 1,080세대로, 이중 임대주택은 128세대다. 건축물 최고높이는 종전 110m에서 170m로 상향 조정됐다. 최고층수와 최고높이 변경을 통해 조합원 전 세대가 양재천 조망이 가능해졌다는 게 도시미래종합기술공사의 설명이다.

하안주공5 설계권 거머쥔 삼하건축…명료한 컨셉설계, 표심 공략

하안주공 일대 재건축 선두주자로 나선 5단지가 한국자산신탁과 조합원들의 가교 역할을 맡아줄 정비사업위원회를 꾸린 가운데, 아파트 미래가치를 좌우하게 될 '건축설계' 부문을 담당할 회사로는 삼하건축사사무소를 낙점했다. 삼하건축은 사업성·실리성에 주안점을 둔 설계 컨셉으로 조합원 표심을 사로잡으며, 압도적인 표 차이로 업계 수위권에 속한 원양건축과 정림건축을 제쳤다. 1일 정비업계 따르면 하안주공5단지 사업시행자인 한국자산신탁은 최근 토지등소유자를 대상으로 진행한 제1차 전체회의를 성황리 개최했다. 통상적인 조합 방식의 재개발·재건축 사업에서 일컫는 총회와 같은 단어로 이해하면 된다. 금번 전체회의에서 조합원들의 주목도가 가장 높았던 안건은 '설계사 선정'이다. 삼하건축과 원양건축, 정림건축이 설계권을 두고 치열하게 맞붙었다. 설계사로 최종 선정된 삼하건축은 조합원들의 평형 선호도 조사 결과를 기반으로, 수요가 높은 소형평형 세대 수를 추가적으로 확보하는 내용을 밑그림으로 잡았다. 전용 49㎡ 유닛을 종전 220세대에서 440세대로 늘릴 경우, 전체 분양수입 증대 효과로 조합원들의 개별 분담금 절감이 가능하다. 정비계획(안) 대비 주동 수를 종전 23개동에서 18개동으로, 5개동 줄여 공사비와 공사기간을 줄이겠다는 점을 제안했다. 삼하건축이 주동 수 축소를 통해 얻어내고자 한 기대효과는 바람길 확보를 통한 단지 내 개방감·쾌적성 최대 확보다. 또한, 단지 내 공용부문(조경 공간) 확보와도 밀접하게 관련돼 있다. 삼하건축은 조합원들이 외부로는 도덕산 조망권을 확보하고, 내부로는 5,000평 규모의 그랜드 파크를 볼 수 있도록 설계에 주안점을 뒀다. 그간 하우스 철학으로 '자연의 흐름'을 거스르지 않는 주거설계로 조합원들의 선택을 받아왔다. 아파트 조경은 단순히 나무와 꽃을 심는 식재공간에서 그치지 않고 준공 후 입주민들의 실생활을 결정짓는 요소로 나날이 그 중요성이 더해지고 있는 것으로 고려한 대목이다. '공간의 가치'를 극대화하기 위한 설계로는 5개의 평면 특화계획을 전면에 내세웠다. 특화계획은 ▲전 세대 100% 남향 ▲서비스면적을 극대화한 계단실형 주동 100% ▲3면 개방형 구조 ▲유닛별 테라스 특화 ▲펜트하우스 등으로 구성돼 있다. 특히, 하안주공5단지의 경우, 총 18개 타입의 평형 구성을 가능케 해 조합원들의 생애주기별 선택 옵션을 다양화했다. 상가는 인접한 주거단지와 학교(하안북초·하안북중) 등 유동인구의 동선을 고려해 신중하게 배치했다. 용적률에 포함되지 않는 데크 하부에 상가를 조성해, 아파트 사업성에 영향이 미치지 않게끔 했다. 추가적으로 상가 분양성을 높이기 위해 전면 광장과 선큰, 테라스 공간과 연계했다. 삼하건축은 정비사업 실적이 탄탄한 회사로 알려져 있다. 래미안 원베일리의 뒤를 잇게 될 랜드마크 사업장인 반포주공1단지124주구(반포디에이치클래스트) 외에도 방배신동아(오티에르 방배)와 신반포13차(신반포 르엘) 등을 강남3구(강남구·송파구·서초구) 실적으로 보유 중이다. 수도권에서 삼하건축이 설계한 정비사업 물량만 총 11만여세대에 달한다. 한편, 하안주공5단지는 광명시 하안동702번지 일대 소재해 있으며, 구역면적은 10만1,081㎡다. 올해 1월 정비계획 지정(안) 공람공고를 진행했고, 5월 구역지정 및 사업시행자(한국자산신탁) 선정을 완료했다. 같은 달 3·4단지도 광명시 도시계획위원회 심의를 통과해 구역지정과 사업시행자(대한토지신탁·KB부동산신탁) 지정을 이뤄냈다. 현재 주민공람을 진행중인 단지는 순서대로 ▲10·11단지 ▲12단지 ▲9단지 ▲6·7단지 등이다.

연건동305, 원남교회 제외로 구역계 축소…사업 찬반 여론 '팽팽'

연건동305번지 일대가 6개월 만에 구역계 조정을 거쳐 새로운 정비계획(안)을 내놨다. 반대 주민들의 의견을 적극 반영해 후보지 공모 신청 당시보다 구역계가 대폭 축소된 모습이다. 대상지는 공공재개발 사업추진 여부를 두고 찬반 의견을 듣고 있어, 해당 변화가 긍정적인 요소로 작용할 수 있을지 관심이 모아진다. 1일 정비업계 따르면 최근 종로구청 주관 하에 연건동305번지 정비계획(안) 설명회가 개최됐다. 공공재개발 일몰제는 3년 한시로 진행되는데, 대상지는 이달 공람이 진행됨에 따라 큰 무리없이 사업을 추진할 수 있게 됐다. 이번 설명회의 핵심은 연건동305번지 일대 구역면적이 후보지 선정 당시인 14,153㎡에서 10,047㎡로 조정이 이뤄진 점이다. 결과적으로 4,105㎡가 줄어든 수치다. 이는 율곡로 지구단위계획구역 반대토지가 제척되고, 일몰기한 전 입안요건 충족을 위해 추가로 부지가 제외됐기 때문이다. 종교시설인 원남교회도 반대 의사를 보이면서 구역계에서 빠지게 됐다. 용도지역은 제2종일반주거지역과 제3종일반주거지역, 일반상업지역이 혼재돼 있지만, 정합성 등을 고려해 제3종일반주거지역으로 1단계 종상향이 계획됐다. 부지 내엔 서울대학교 부지도 일부 포함돼 있으나 향후 조합에서 현금청산을 통해 해결할 방침이다. 주변 필지 맹지화를 방지하고자 기존 현황도로를 연계한 신설도로 계획이 잡혔다. 이로써 율곡로13길은 6m에서 10m로 확폭될 예정이다. 해당 사업장의 최고 층수는 23층이다. 이는 남측 율곡로와 북측 서울대병원을 연결하는 시각적인 통경축을 확보하기 위함이다. 또 건축법 61조에 맞춰 주변 역사문화자원을 고려하고 인동거리 확보 등을 위해 최종 23층으로 높이 계획이 수립됐다. 용적률 체계는 ▲기준용적률(220.95%) ▲허용용적률(235.45%) ▲상한용적률(247.23%) ▲법적상한용적률(281.04%) ▲법적상한초과용적률(332.85%) 등이다. 이곳은 특별건축구역을 전제로 계획된 점이 특징이다. 이를 통해 인동거리 완화 등 주거환경을 업그레이드할 수 있는 방법도 계속해서 마련해 나갈 계획이다. 예상되는 계획세대수는 245세대로 나타났다. 조합원·일반분양분은 185세대, 공공임대주택분은 60세대로 분류된다. 조합원·일반분양은 세부적으로 ▲36㎡(36세대) ▲59㎡(64세대) ▲84㎡(85세대)로 나타난다. 의무공공임대수는 32세대로, 모두 60㎡미만으로 지어진다. 기부채납 임대와 국민주택규모 임대는 각각 4세대, 24세대로 산출됐다. 법적으로 전체 세대수 중 조합원 물량을 제외한 나머지 주택의 40%는 공공임대, 공공지원 민간임대, 지분형 주택 등을 건설해야 한다. 추정비례율은 99.83%로 예상됐다. 일반분양가는 주변 시세를 고려해 평당 4,410만원으로 책정됐고, 공사비는 780만원으로 나타났다. 조합원분양가는 일반분양가의 85% 수준으로, 59㎡는 10억원, 84㎡는 13.3억원으로 예상됐다. 서울시 기준으로 ▲관리처분계획일 기준 현재 주택소유자 ▲종전토지 면적 90㎡ 이상의 토지소유자 ▲권리가액이 분양용 최소규모주택 1가구 추산액 이상인자 중 1가지에 해당하면 분양을 받을 수 있다. 공공재개발은 민간재개발과 마찬가지로 [도시및주거환경정비법]을 따른다. 토지등소유자들은 본인 물건의 소유권을 보유한 상황에서 사업을 추진할 수 있다. 정비계획(안) 입안 제안을 위한 동의율은 50%고, LH공사를 사업시행자로 지정하기 위해선 동의율 66.7%가 필요하다. LH공사에서 사업 전반에 걸쳐 지원을 하기 때문에 주민 부담을 최소화할 수 있다는 장점이 있다. 한편 설명회가 끝나고 주민 질의응답 시간엔 구역계 축소(교회 제척 등)를 두고 주민들 간 의견이 엇갈렸다. 사업에 긍정적인 입장을 보이는 주민들은 "교회를 포함하면 막대한 보상비가 문제가 될 것"이라며 "교회 부지가 포함된다고 무조건 좋은 것도 아니다"라고 입장을 내비쳤다. 반대의견으로 인해 더이상 사업이 지연되면 안된다는 의견도 더해졌다. 반면 사업에 반대하는 주민들은 "시간이 걸리더라도 제척 부지를 포함해서 크게 사업이 가야한다"며 "구역계가 쪼그라들어 사업성이 눈에 보이지 않는다"고 아쉬움을 드러냈다. 교회 부지를 확보하면 그만큼 더 많은 세대수를 확보할 수 있기에 사업성이 증가한다는 입장이다. 구청은 해당 주민들의 의견들을 수렴해 공공재개발 가능성 여부를 따져본다는 방침이다. 만약 반대가 25%면 입안이 재검토되며, 30%가 넘으면 입안이 취소될 수 있다. 오는 11월~12월 서울시의 최종 의견에 따라 사업의 행방이 결정될 전망이다.

수색-광명 고속철도, 노량진1·5·8 지난다고요?…안전 이슈 '시끌'

국토교통부가 추진 중인 '수색-광명 고속철도' 건설사업이 노량진 주민들의 거센 항의에 진땀을 빼고 있는 모양새다. 국토부는 법적 타당성을 내세우며 절차상의 하자가 없다는 의견이다. 하지만 주민들은 안전성이 부족한 해당 사업이 충분한 의견수렴조차 이뤄지지 않은 졸속 행정에 불과하다는 입장이다. 29일 정비업계 따르면 국토부 주관 하에 노량진 주민들을 대상으로 수색-광명 고속철도 건설공사 관련 환경영향평가 공청회가 최근 개최됐다. 해당 자리엔 국토부 사무관, 국가철도공단, 용역사 직원들을 비롯해 5인의 주민대표가 자리를 채웠다. 시작 전부터 주민들은 '결사반대'가 적힌 붉은 머리띠를 두르며 의지를 다졌고, '사업을 즉각 철회하라'는 문구가 담긴 피켓도 곳곳에서 눈에 띄었다. 수색-광명 고속철도 사업은 경의선 수색역 인근에서 경부고속선 광명역을 잇는 총 24.525Km의 건설 계획이다. 선로용량을 늘리고 통행시간을 단축함으로써 열차운행의 안정성과 서비스 수준을 향상시킨다는 목적을 갖고 있다. 계획수립과 승인은 국토부, 협의는 환경부가 각각 역할을 맡고 있다. 계획노선 검토(안)을 살펴보면 과업시점부터 종점까지 ▲검토1안(23.57Km) ▲검토2안(24.53Km) ▲검토3안(22.49Km) 등의 3가지 계획이 마련돼 있다. 당초 국토부는 원안에 맞춰 사업을 진행할 예정이었으나, 철도운행의 특성과 속도 등의 문제로 정비구역 3곳(노량진1·5·8) 지하를 관통하는 검토2안을 고려 중인 모습이다. 이를 두고 노량진 주민들은 우선 국토부의 '깜깜이 행정'을 지적하고 나섰다. A주민대표는 "주민들이 철도 사업과 관련한 설명회에 참석한 적이 없다"며 "주민 없는 설명회에서 어떠한 반대도 없었다는 건 억측 아니냐"며 날선 비판을 이어갔다. 그는 "이번 공청회도 뒤늦게 소식을 접한 주민들이 2,792건 가량 의견을 내면서 요건이 충족된 것"이라며 "설명회가 제대로 이뤄지지 않았으니 공청회 성격도 의미가 없다"며 원천무효를 주장했다. 이어 안전성 문제도 도마에 올랐다. B주민대표는 "고속철도가 재개발 착공 시점 지하로 지나가면 안전문제가 발생할 가능성이 높다"며 "지반침해로 인한 싱크홀이 우려된다"고 목소리를 전했다. 그러면서 "속도가 우선인지, 사람목숨이 우선인지 고민이 필요한 것 아니냐"며 의견을 더했다. 당일 현장에 모인 노량진 주민들은 공청회가 효력이 없다는 사실을 강조하며, 단체퇴장을 통해 강력한 사업 반대의사를 전했다. 법적으로 사업설명회는 횟수에 제한이 없으나, 공청회는 최대 2회까지 자리를 마련할 수 있다. 반면 국토부 관계자는 "환경영향법에 따라 24년 11월에 설명회를 무리없이 진행했다"며 "국토부 홈페이지와 동작구청 게시판에 공고를 올렸고, 동네에도 현수막이 게시된 바 있다"고 반박했다. 관련 규정과 법을 준수해 절차를 따른 만큼, 사업에 문제가 없다는 입장이다. 안전성에 대해선 "주민들의 안전이 당연히 중요한 만큼, 충분히 검토할 예정"이라고 밝혔다. 단 주민들의 끈질긴 공청회 무효 의견에 대해선 국토부 측은 이번 과정을 생략할 뿐, 무효를 인정하진 않았다. 이처럼 사업시행자인 국토부와 노량진 주민들 간 의견이 첨예하게 대립하고 있어, 향후 사업진행 과정이 어떻게 전개될지는 계속 지켜봐야 할 것으로 예측된다.

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