하우징워치

'7부 능선' 넘긴 삼환가락, 관처 총회로 꽃 피운다…이주 준비 착착

송파구 가락동에 소재한 삼환가락이 '정비사업의 꽃'으로 불리우는 관리처분계획(안) 수립을 위한 총회 준비에 가진 역량을 쏟고 있다. 내년 하반기로 예정된 조합원 이주가 원만하게 이뤄질 수 있도록 준비작업도 선제적으로 병행하고 있다. 조합은 관리처분계획(안) 다음 단계를 사전에 미리 준비하는 방향으로 주변 단지들보다 속도감 있는 사업 추진으로 주목받고 있다. 18일 정비업계 따르면 삼환가락 재건축 조합은 오는 27일(토) 오후 2시 열방교회에서 관리처분계획(안) 수립을 위한 총회를 개최, ▲관리처분계획(안) 수립 ▲정비사업비의 조합원별 분담내역 ▲이주 결의 및 신탁등기 이행 ▲거주자에 대한 일괄명도 시행 ▲건축물 철거 및 멸실신고 ▲상가협약서 변경 등의 주요 안건들을 차례로 상정할 예정이다. 삼환가락은 아파트와 상가의 매출과 비용을 각각 분담하는 '독립정산제'로 사업을 진행했다. 관리처분계획(안)은 조합원들의 종전자산주택을 신축아파트 입주권으로 그 형태를 바꾸는 중요한 단계다. 관리처분계획(안)을 수립하는 총회가 조합원들에게 축제의 장으로 여겨지는 배경이다. 삼환가락은 지하4층-지상35층 총 1,101세대의 아파트를 짓는 프로젝트다. 재건축 후 예상되는 공급물량은 ▲조합원(684세대, 상가 포함) ▲일반분양(291세대) ▲보류지(6세대) ▲임대주택(120세대) 등으로 구성돼 있다. 분담금 계산을 위한 추정비례율은 아파트와 상가 각각 약 95%, 106%로 산출됐다. 조합원 분양가는 평형대별로 ▲59타입(약 11.7억원) ▲75타입(약 14.2억원) ▲84타입(약 15.1억원) ▲102타입(약 17.6억원) 등이다. 조합원들은 본인의 종전자산평가액에 비례율을 곱한 '권리가액'을 기준으로 개략적인 분담금 혹은 환급금을 알 수 있다. 물론 분담금을 결정하게 될 최종 비례율은 향후 준공 시점에 확정된다. 조합은 관리처분계획(안) 수립 이후 송파구청에 즉각 신청서를 제출할 예정이다. 구청 인가를 받은 이후엔, 조합원 이주 및 기존 건축물 철거를 진행하는 수순이다. 일부 소유주들의 이주 지연 및 거부로 '금전적 손해(금융비용 등)'가 발생할 것을 감안, 일괄 명도소송을 바로 진행할 계획이다. 대부분의 정비사업 현장에서 조합원 이주 개시와 함께 일괄 명도소송을 진행하는 게 일반적이다. 이주지연에 따른 손해를 최소화하기 위함이다. 1984년 준공된 삼환가락은 지하철 5호선(개롱역·거여역)을 도보권역으로 둔 역세권 아파트로, 송파구에서도 탄탄한 입지로 평가받는 곳이다. 구역면적은 40,749㎡다. 대로변(오금로) 바로 맞은편에 개롱초등학교와 보인중학교, 보인고등학교가 위치해 있어 학군도 우수하다. 단지 인근으로는 장지공원과 오금공원 등이 있어 실거주 차원에서도 자연환경을 쉽게 누릴 수 있는 장점이 있다. 김종삼 조합장은 "삼환가락은 태생적으로 교통과 교육, 자연의 3요소를 모두 갖춘 입지"라며 "조합설립인가 후 6년 만에 관리처분계획(안) 수립 단계까지 올 수 있었던 건 오롯이 조합원들의 신뢰 덕택임을 조합 집행부 모두가 알고 있다"고 말했다. 이어 "내년 하반기 이주를 목표로 연속성 있게 사업이 추진될 수 있도록 협력업체들과 머리를 맞대고 있다"며 "축제 현장이 될 수 있도록 금번 총회를 준비하겠다"고 부연했다.

매매시 조합원 승계, 안될 수 있다고?…분양권 관련 입법 보완해야

정비사업에서 조합원 지위는 단순한 형식이 아니라 분양자격 등 재산권과 직결되는 핵심적 지위다. 특히 투기과열지구로 지정된 재건축 구역에서는 도시정비법 제39조 제2항에 따라 조합설립인가 이후 양수인은 원칙적으로 조합원이 될 수 없고, 일정한 예외사유가 있어야 조합원 지위를 승계할 수 있다. 문제는 공유 형태로 부동산을 소유하다가 이를 제3자가 매수한 경우, 조합원 지위 승계에 관한 예외사유를 누구 기준으로 판단할 것인가라는 점이다. 1. 서울고등법원의 판단 “각 지분별 개별 판단” 서울고등법원은 2022. 3. 17. 선고한 2021나2019406 판결에서 조합원 지위 승계 요건을 갖추었는지에 대해서는 각 지분 소유자별로 개별적으로 판단해야 한다고 판시하였다. 이 사건은 조합원 지위 승계 요건을 충족한 1/2 지분 소유자 A와 위 승계 요건을 충족하지 못한 1/2 지분 소유자 B로부터 각각 지분을 모두 양수한 ‘갑’이 전체 지분에 관하여 조합원 지위를 승계할 수 있는지 여부가 쟁점이 되었던 사건이다. 이 사건에서 ‘갑’은 여러 명의 양도인 중에서 대표조합원을 기준으로 양도인 요건을 갖추었는지 여부를 판단하여야 한다고 주장하였다. 그러나 법원은 이를 배척했다. 법원은 “이 사건 예외사유에 있어 양도인 요건의 구비 여부는 대표조합원 1인만을 기준으로 할 것이 아니라 실제 양도인을 기준으로 하여야 하고, 양수인이 여러 명의 양도인으로부터 지분을 각각 양수한 경우에는 그 지분별로 해당 지분을 양도한 양도인이 양도인 요건을 구비하였는지를 따져보아야 한다”라고 판시하였다. 대표조합원 제도는 조합 운영의 절차적 편의를 위한 장치일 뿐, 양수인의 조합원 자격 판단 기준이 될 수 없다는 취지로 해석된다. 이 판결에 따라, 요건을 충족한 A의 지분 1/2에 대해서는 조합원 지위 승계가 인정되었지만, 요건을 충족하지 못한 B의 지분 1/2에 대해서는 조합원 지위가 인정되지 않았다. 하나의 부동산을 양수했음에도 지분마다 다른 법적 지위가 발생하는, 다소 불편한 결과였다. 2. 국토교통부의 유권해석 “대표 조합원 기준으로 판단” 그러나 국토교통부는 2023. 8. 30. 민원회신(주택정비과-5525)을 통해 전혀 다른 해석을 내놓았다. 국토부는 예외사유 충족 여부는 대표 조합원을 기준으로 판단해야 한다는 입장을 취하였다. 즉 대표 조합원이 요건을 충족한다면, 나머지 공유자가 충족하지 못하더라도 전체 지분에 대해 조합원 지위 승계가 인정된다는 것이다. 국토교통부의 유권해석이 법원의 판시와 정면으로 배치되면서 현장에 상당한 혼란을 초래하였다. 조합원들과 투자자는 어느 기준을 따라야 할지 불안해할 수밖에 없었다. 3. 대법원의 최종 판단 “지분별 판단이 원칙” 이 논란은 결국 대법원에 이르렀다. 대법원은 2025. 8. 14. 선고한 2022다228230 판결에서, 서울고등법원의 판단이 옳다고 보았다. 즉, 양도인별로 요건 충족 여부를 개별적으로 따져야 하며, 대표 조합원만을 기준으로 일률적으로 판단할 수 없다는 점을 분명히 한 것이다. 따라서 요건을 충족하지 못한 양도인으로부터 취득한 지분에 대해서는 조합원 지위를 인정받을 수 없고 현금청산 대상이 된다. 이는 국토교통부의 유권해석을 사실상 부정한 셈이며, 위 유권해석을 믿고 거래한 조합원들과 투자자들, 그리고 그 유권해석을 안내한 조합에게 미칠 파장이 상당히 클 것으로 예상된다. 4. 현장에 미치는 파장과 입법적 과제 이번 대법원 판결로 조합원 지위 승계의 기준은 명확해졌다. 그러나 실무적으로는 여러 문제가 남는다. 동일 부동산에 대하여 지분마다 다른 법적 지위가 발생하면, 관리처분계획 수립이나 분양권 배정 과정에서 상당한 혼란이 예상된다. 또한 상당수의 투자자들이 ‘대표조합원 기준으로 승계 가능하다’는 국토부 해석을 믿고 거래했다가 뒤늦게 법원 판례에 따라 조합원 지위를 상실하는 리스크를 떠안을 수 있다. 결국 이 문제에 대하여 입법적 보완이 필요하다. 대표 조합원 제도를 예외사유 판단에까지 확장할 것인지, 아니면 양도인별 개별 판단 원칙을 유지할 것인지 입법부가 분명한 기준을 마련해야 한다. 정비사업은 장기간 진행되는 사업인 만큼, 예측 가능성과 법적 안정성이 무엇보다 중요하다. 불명확한 기준은 사업 지연과 분쟁, 나아가 조합원들의 재산권 침해로 이어질 수 있다. 이번 판결은 단순한 해석 차이를 넘어, 다시 한번 정비사업의 신뢰 기반을 다지는 계기가 되어야 한다고 본다. 대법원은 지분별 개별 판단이라는 원칙을 확립했지만, 그 결과 현장에서 발생할 불편과 혼란을 줄이기 위해서는 입법적 정비가 절실하다. 정부와 국회가 하루빨리 명확한 기준을 제시하여, 조합과 조합원, 투자자 모두가 안심하고 장기적인 정비사업을 안정적으로 추진할 수 있기를 기대한다.

[칼럼] 여의도는 삼부를 기다린다

창업한 이후 수백번을 되뇌인 단어가 있다. 기브앤노테이크(Give & No Take), 직역하면 '주고 안받음'이다. 한쪽에서 일방적으로 나눠주거나 베풀 때, 상대방에게 그에 따른 대가를 바라지 않는 불균형이 핵심이다. 취재 철학의 하나로 이와 같은 불균형을 자처한 건 비즈니스 상대방들과의 신뢰를 쌓길 원해서다. 대가 없는 호의를 반복적으로 받게 되면, 어느샌가 우리네 마음 속에 자리잡은 유대감을 발견할 수 있다. 신뢰가 싹트기 시작하는 지점이다. 가끔 이를 곱씹다보면 문득문득 떠오르는 애착 현장들이 있다. 최근 들어 머릿속을 가장 많이 맴돌고 있는 곳은 여의도 삼부다. 단일 필지로 구성된 하나의 단지였음에도 불구, 토지 용도가 달리 기재된 탓에 3번지(일반상업)와 2번지(3종일반)로 '이해관계'가 나뉜 곳이다. 토지 본연의 가치를 활용하길 원하는 3번지도, 한강변 입지의 조망권을 극대화하겠다는 2번지도 모두 고개를 끄덕이게 만든다. 양쪽 다 일생의 소중한 재산권임은 변함없다. 다만, 최근 격주로 연달아 진행된 설명회를 보며, '공동의 목표'가 뒷단에 많이 가려져 있음을 느꼈다. 민간 재건축의 본질은 비즈니스다. 결코 흐려져서는 안될 3번지·2번지의 목표는 바로 준공 이후의 신축아파트 미래가치다. 조합원 관점에서 언급되는 단순 종후자산가치(조합원 분양가)가 아닌, 입주한 뒤 시장에서 인정받는 실거래가, 즉 몸값이다. 삼부는 여의도 한강공원과 여의나루역(5호선), 더현대 백화점 등을 품은 입지 경쟁력을 갖추고 있다. 땅 크기 상 규모의 경제도 가능하다. 비례율을 계산할 때 조금은 색다른 생각을 해 볼 필요가 있다. 정해진 계산식은 [(매출액-사업비)/종전자산]이며, 이때 매출액 산정시, 종후자산가치가 들어간다. 하지만 준공 후 신축아파트의 미래가치를 대신 대입해보면 어떨까. 종후자산가치는 특정 시점(Stock)에 분담금 계산을 위한 개념일 뿐, 일정 기간(Flow)이 흘러 조합원들이 마주하게 될 신축아파트의 진정한 가치는 실거래가다. 신축의 미래가치는 한강 조망권과 대단지 프리미엄의 영향을 많이 받을 수밖에 없다. 원베일리의 평당 분양가는 약 5,700만원 선이었는데, 현재 실거래는 평당 2억원이다. 원베일리의 뒤를 이어 차기 대장주가 될 것으로 보이는 반포주공1단지124주구(디에이츠 클래스트) 역시 한강변 대단지다. 쉽게 말해, 핵심 상급지를 소유한 조합원들은 입주 후 계산하게 될 비례율이 100%를 훌쩍 넘는 수백%대의 사업을 하고 있는 셈이다. 3번지·2번지 주민들이 쉽게 좁혀질 수 없는 이해관계를 계속해서 고집해 나갈 경우, 재건축의 최우선 목표(자산가치 증식)는 물론 차우선 목표(주거환경 개선) 역시 달성이 요원해질 수밖에 없다. 삼부 소유주 모두가 원치 않는 결과일 것이다. 기브앤테이크(Give & Take) 관계에만 몰두해왔던 현 상황을 타개하기 위한 노력의 일환으로, 조금은 넉넉한 시선으로 이웃을 바라보면 어떨까 싶다. 삼부는 지난 5년의 시간동안 통합재건축을 전제로 조합설립을 위한 준비를 진행해 왔고, 실제 창립총회 개최 목전까지 다다랐다. 막판 동의서 1장 부족으로 일정이 순연된 상황이다. 그럼에도 불구, 여의도 내 명실상부 '대장주'가 될 것이라는 점에는 큰 이견이 많지 않다. 때론 기브앤노테이크(Give & No Take) 관점에서, 갈등의 근원적 본질을 살펴보면 어떨까 싶다. 결국 그 끝에는 성공적인 재건축을 바라는 3번지·2번지 주민들의 공통된 마음만이 자리잡고 있지 않을까. 삼부 입구에 펄럭이고 있는 색바랜 창립총회 현수막이 벌써 몇 달째 그 자리 그대로다. 여의도는 삼부의 출발을 기다리고 있다.

목동 한신청구 "우린 리모델링이 적합"…조합설립까지 5% 남았다

목동 한신청구가 높은 현황용적률(233%) 스펙에 맞춰 리모델링 사업 추진을 위한 움직임으로 분주하다. 대상지는 별동증축을 통해 일반분양분을 늘리는 한편, 본연의 아파트 구조를 거스르지 않는 방향으로 전·후면을 증축해 세대 간섭도 최소화한다는 계획이다. 목동 한신청구가 목동 우성과 더불어 지역을 대표하는 리모델링 단지로 변모할 수 있을지 관심이다. 17일 정비업계 따르면 목동 한신청구 리모델링 추진위원회(배수인 위원장)는 최근 토지등소유자들을 대상으로 리모델링 사업설명회를 개최했다. 주택법에 따라 리모델링 조합을 설립하기 위해선 전체 세대의 2/3 이상의 결의가 필요하다. 대상지는 현재 약 5%의 동의율을 남겨두고 있어, 동의율 확보가 이뤄지는대로 본격적인 사업 추진이 전개될 것으로 예상된다. 인접한 목동 14개 재건축 단지들과 달리, 목동 한신청구는 기사용 용적률이 높고 대지지분이 작다는 특징이 있다. 통상 180% 용적률을 기준으로 재건축 또는 리모델링을 결정하는데, 목동 한신청구는 233%로 높게 나타난다. 대지지분 역시 목동1~14단지가 평균 23~26평인 반면, 대상지는 12평 정도로 나타나 리모델링이 유리할 수 밖에 없는 상황이라는 설명이다. 목동 한신청구는 재건축으로 사업이 진행된다면 일반분양 확보의 어려움으로 분담금이 높게 책정된다. 기부채납과 공공임대 등을 감안했을 때, 동일 평형 이동시 예상되는 평균 분담금은 약 7억원으로 안내됐다. 반면 리모델링으로 사업을 추진할 경우 기부채납, 임대에 대한 부담이 없을 뿐더러 조합원 평형도 약 11평을 늘릴 수 있다는 이점이 있다. 일반분양분도 다수 발생해 결과적으로 평균 분담금은 2.6억원 수준에 그친다는 설명이다. 물론 재건축에 따른 초과이익환수 우려도 없다. 대상지가 확보 가능한 리모델링 최대 용적률 범위는 382.85%로 예상된다. 기존의 1,512세대에서 최대 1,738세대까지 세대수 증가가 예상되는데, 이는 별동증축을 통해 226세대의 일반분양 확보가 가능해서다. ㄱ자로 꺽인 아파트 구조상 발코니 충돌 우려가 존재하는데, 그 사이에 별동을 채워넣는 방식이다. 좌·우에 위치한 건물은 후면을, 정면에 배치된 건물은 전면을 각각 증축해 세대 간섭을 줄인다는 구상이다. 전동 필로티 계획, 수평·수직 증축 등으로 2~3개 층의 높이조정이 예상된다. 현재 목동 한신청구의 평당 공사비는 860~900만원으로 예상된다. 리모델링 단지인 ▲광나루현대(877만원) ▲이촌현대(850만원) ▲잠원강변(860만원) 등의 공사비를 비교·검토해 추산됐다. 일반분양가도 인근 목동 단지들의 30평형대 평당가를 감안해 6,800~7,200만원 수준으로 책정됐다. 한편 당일 현장엔 삼성물산이 방문해 당사 홍보를 이어가며, 리모델링의 신속한 추진이 필요함을 강조했다. 삼성물산 리모델링 사업부 관계자는 "지금은 스케치 수준으로, 우선 조합을 설립해야 결선 무대에 오를 수 있다"며 "리모델링의 경우 노후화, 공사비 등 시간과의 싸움이기에 주민 협조를 통한 신속한 사업추진이 뒤따라야 한다"고 말했다.

압구정2, 거실 전면으로 '한강' 누린다…전례없던 금융조건 전면에

업계 맏형격인 현대건설이 압구정2구역 대안설계(안)를 통해 조합원 100% 한강 조망권을 확보한 가운데, 글로벌 1위 업체인 슈코(Schuco)의 알루미늄 시스템 창호를 통해 한층 업그레이드 된 한강뷰를 선사할 계획이다. 창호와 천장고의 높이(2.9m)가 동일한 만큼 벽면 전체를 관통하는 한강 조망이 가능할 전망이다. 현대건설이 시공한 에테르노청담(국내 아파트 공시지가 1위)도 같은 창호를 사용하고 있다. 16일 정비업계 따르면 현대건설은 압구정2구역이 태생적으로 지닌 한강변 입지를 감안, 천장고와 비슷한 높이 2.9m의 슈코 창호를 제안했다. 슈코는 독일 빌레펠트에 본사를 둔 세계적인 알루미늄 시스템창호 기업이다. 한강 조망권은 준공 후 아파트의 미래가치를 좌우하는 결정적인 요소다. 현대건설은 벽면 전체를 거실창으로 조성, 차원이 다른 한강뷰를 통해 압구정2구역의 입지적 특성을 극대화할 계획이다. 한강변에 접한 주동의 경우, 필로티 높이를 최대 14m 조정하는 방향으로 설계했다. 지대가 높게 형성된 올림픽대로와 방음벽에 가로막혀 저층부 한강뷰가 나오지 않을 것이라는 점을 선제적으로 감안한 설계다. 세대별 일부 유닛의 경우, 3면 개방형 구조를 통해 파노라마 전망이 가능하게끔 구성했다. 현대건설은 도배·도장·타일·창호·마루·조경관리 등의 품질보증 기간도 5년으로 설정했다. 조합원들의 관심이 집중된 '금융조건'으로는 기본이주비와 추가이주비의 금리를 동일하게 적용하겠다는 점을 내세웠다. 통상 HUG보증이 가능한 기본이주비와 달리, 추가이주비는 건설사의 자체 신용등급을 갖고 조달해야 한다. 약 1~2% 정도의 금리차가 발생하는 게 일반적이다. 다만, 현대건설은 LTV 100% 이내에서 기본이주비와 추가이주비의 금리를 동일하게 조달해 조합원들의 이자비용 부담을 최소화하겠다는 방침이다. 조합원들이 내야 할 분담금은 입주 후 최대 4년까지 유예할 수 있다. 이때, 수요자 금융조달이 불가할 경우 시공사가 책임조달하겠다는 파격적인 조건을 걸었다. 사실상 모든 정비사업 현장에선 수요자 금융조달 조건이 적용된다. 수요자 금융조달은 계약금과 중도금 관련 이자를 조합원 개개인이 부담하도록 하는 내용이다. 현대건설의 금번 조건은 분담금 대출을 실행하는데 어려움을 겪게 될 조합원들을 고려한 행보다. 필수사업비 관련 금리는 'CD+0.49%'를 제안했다. 가산금리(0.49%)는 고정금리로 확약했다. 조합이 재건축 사업을 추진하기 위해선 외부로부터 필수사업비를 조달해야 한다. 필수사업비는 시공사 선정 직후부터 집행되기 때문에 조합이 가장 오랜 기간 빌리는 돈이다. 현대건설 관계자는 "기존 재건축 사업장에서 전례를 찾아보기 힘든 금융조건을 제안한 건, 압구정2구역의 성공적인 재건축을 위해선 '금융 안정성'이 선행되어야 했기 때문"이라며 "대안설계(안) 역시 기존 신속통합기획(안)과 정비계획(안)을 준수해 만들었기 때문에, 향후 신속한 사업 전개로 빠른 입주가 실현될 수 있도록 최상의 파트너십을 만들어 나가겠다"고 강조했다.

전체메뉴

헤드라인

'7부 능선' 넘긴 삼환가락, 관처 총회로 꽃 피운다…이주 준비 착착

매매시 조합원 승계, 안될 수 있다고?…분양권 관련 입법 보완해야

[칼럼] 여의도는 삼부를 기다린다

목동 한신청구 "우린 리모델링이 적합"…조합설립까지 5% 남았다

압구정2, 거실 전면으로 '한강' 누린다…전례없던 금융조건 전면에

재개발

많이 본 뉴스

목동10, 신탁 동의율 60% 육박…"주체는 소유주, 신탁은 거들 뿐"

'ACRO 적용' 노량진8, 설계변경→공사비 합의…연내 첫 삽 뜬다

수색-광명 고속철도, 노량진1·5·8 지난다고요?…안전 이슈 '시끌'

대치우성·쌍용, 통합재건축 표본교재로 부상…준공 후를 바라본다

목동14, 상가와의 분양권 합의 '매듭'…"동의율 확보, 심혈 쏟는다"

마천1구역 "편입·제척, 사업성 확보 중점"…재정비 후 동의서 박차

현대건설, 재건축 최초 제안 눈길…100년 설계 압구정에 선보인다

평촌 샘마을, 통합재건축 추진 '잰걸음'…사업방식 설명회는 27일

아시아선수촌, 추진위 형태로 '도안' 그린다…동의율 50% 초읽기

일원가람, 역에서 단지로 쏙?…서교공 "계단 대신 ESC 설치 필요"

재건축

부산