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여의도 대교, 1년간의 '사업성과' 공유…내년 4월 사업시행 넘본다

"작년 12월 8일 창립총회 이후 1년 만에 공식석상에서 조합원 분들을 뵙습니다. 감회가 참 새로운데요. 조합은 지난 달 통합심의 신청서를 접수했습니다. 추진위원회 시절부터 집행부를 믿고 성원해 주신 조합원 분들 덕택에 무탈하게 올 수 있었습니다. 여의도 내 단합력은 저희가 최고 아닐까요. 감사, 이사, 대의원 분들께서도 모두 수고해 주셨습니다. (저는) 대교아파트의 가이드로 언제나 조합원 분들과 함께 하겠습니다." 정희선 여의도 대교아파트 조합장(사진)은 이날 저녁 7시부터 열린 2024년 정기총회에서 환한 개회사로 인사를 건넸다. 서울시 신속통합기획 사전자문(Fast-Track) 1호 타이틀에 걸맞게, 한 해 동안 일궈온 사업 성과를 공유하는 시간으로 총회가 진행됐다. 대교는 조합설립인가를 받은 이후, ▲신속통합기획 자문회의 완료 ▲정비계획(안) 결정고시 ▲환경영향평가 공청회 ▲통합심의 신청 등 단계별 절차를 정확하고 빠르게 추진해 왔다. 조합은 내년 4월 사업시행계획(안) 수립을 위한 총회 개최를 목표 과업으로 설정했다. 동시에 시공사 선정을 위한 사전 준비작업도 병행하겠다고 설명했다. 현재 수주경쟁에 뛰어들 것으로 보이는 곳은 삼성물산과 롯데건설이다. 두 건설사의 경쟁 구도는 올해 8월 정비계획(안) 결정고시에 앞서 진행된 조합원 설명회 현장에서부터 가시화됐다. 이날도 각 건설사 직원들은 양 옆으로 도열해 조합원들을 맞이했다. 여의도 대교는 매 사업단계에서 '투트랙(Two Track)' 전략을 병행하고 있는 것으로 분석된다. 현 시점에 당면한 과업을 수행함과 동시에 다음 단계를 함께 병행해서 선제적으로 준비하고 있는 셈이다. 속도감 있는 사업 전개가 가능한 것도 앞선 맥락에 기인한 것으로 업계는 보고 있다. 이날 총회 올라온 두 번째 안건만 봐도 이해할 수 있다. 현재 통합심의를 받는 과정에서 건축설계 내용은 변경됐고, 도시계획시설·공공기여시설은 확정됐다. 정비계획(안) 변경이 필요하다. 이에, 조합은 정기총회 안건으로 사전에 심의를 받아, 향후 정비계획(안) 변경을 위한 입안 동의서를 언제든 낼 수 있게끔 채비한 것이다. 총회 안건은 ▲제1호(복합문화체육센터 맞벽 건축을 위한 건축협정 승인) ▲제2호(정비계획 변경을 위한 입안 동의) ▲제3호(기존 협력업체 계약 추인) ▲제4호(2025년 조합 예산 승인) ▲제5호(감정평가업체 선정) 등이 상정됐고, 모두 의결됐다. 총회 성원 보고부터 안건 심의, 투표집계까지 1시간 30분이 걸리지 않을 정도로 속도감 있게 진행됐다. 투표집계가 이뤄지는 와중에는 롯데건설이 조합원들과 인사를 하는 자리가 마련됐다. 여의도 대교아파트의 건축물 기부채납은 '복합문화체육센터'로 진행된다. 복합문화체육센터는 복합용지(주민 땅)와 공공용지(기부채납 땅)에 걸쳐 건축된다. 토지이용계획(안) 상 연접해 있는 2개 용지에 지어야 하기 때문에, 조합은 영등포구청과 건축법에 따라 '건축협정'을 체결해야 한다. 맞벽건축을 통해 하나의 건축물로 짓되, 지하주차장도 필지 구분 없이 공유하는 형태로 이해하면 된다. 땅 손실을 최소화하기 위한 목적이 함의돼 있다. 조합은 통합심의 내용을 골자로 한 정비계획(안) 변경 동의서도 선제적으로 걷었다. 장미아파트·화랑아파트 쪽에 위치해 있던 판상형 주동을 삭제하고, 4개 주동 모두 타워형으로 계획됐다. 부대복리시설에선 기존 청년창업지원센터를 빼고, 대신 클라이밍센터와 스카이 커뮤니티를 새롭게 넣었다. 최고층수(49층)로 지어지는 주동 꼭대기에 스카이 커뮤니티가 들어선다. 기존에 있던 플로팅 커뮤니티는 한강 조망 확보 차원에서 기존 17층에서 34층으로 층수 상향 조정이 이뤄졌다. 대교아파트는 제3종일반주거지역에서 준주거지역으로 1단계 종상향을 전제로 재건축 사업을 진행 중이다. 통합심의(안) 상 용적률과 건폐율은 각각 469%, 48%다. 지하 5층-지상 49층 총 4개동을 짓는 프로젝트다. 예상되는 주택공급물량은 총 912세대로, 임대주택(146세대)을 제외한 분양주택은 766세대다.

'신통 1차' 시흥1, 조합직접설립제도 착수…주민협의체 선출 촉각

'신속통합기획 1차 후보지' 시흥1구역(시흥4동 810번지 일대)이 주민들 의견에 따라 추진위원회 구성 단계를 생략하고, 공공지원으로 조합직접설립을 준비하고 있다. 대상지가 공공지원제도의 순기능을 효과적으로 활용해 공공성·사업성 모두를 확보할 수 있을지 귀추가 주목된다. 12일 정비업계 따르면 금천구청은 최근 '시흥1구역 공공지원 조합설립' 주민설명회를 개최해 토지등소유자들에게 제도에 대해 소개하고, 향후 추진절차를 안내하는 시간을 마련했다. 민간이 주도하고 공공이 지원하는 '공공지원제도'는 자치구-주민들이 원팀이 돼 사업을 이끄는 것이 핵심이다. 공정하고 투명한 정비업체 선정과 합리적인 의사결정을 통해 원활한 사업추진이 가능하다는 점이 최대 장점으로 꼽힌다. 공공지원제도의 경우, 먼저 주민협의체 위원장은 공공지원자(구청)가 외부전문가(변호사, 건축사 등) 1인을 위촉해 선정되며 부위원장은 주민들의 투표로 선출된다. 이때 토지등소유자 75% 이상이 동의하면 서울시로부터 용역비용의 30~70%에 해당하는 예산을 받을 수 있다. 이달 말까지 부위원장 후보자 등록을 마치면, 내달 기호 추첨과 선거가 순차적으로 진행된다. 부위원장은 선거는 1월 18일(토)로 계획이 잡혔다. 향후 전체적인 구성이 완료되면, 주민협의체는 ▲추정분담금 산정 ▲조합정관(안) 작성 ▲조합설립동의서 접수 ▲선거관리위원회 구성 등의 다양한 업무를 맡아 수행하게 된다. 한편, 시흥1구역의 토지등소유자 수는 541명으로, 대상지는 지하2층-지상35층, 1,170세대(공공임대주택 225세대) 규모의 아파트 단지로 지어질 계획이다. 올해 7월 고시된 정비계획(안)에 따르면, 시흥1구역 추정비례율은 101.79%로 산출됐다.

복산1구역, 사업시행 초읽기…"문화재 공존, 상생 재개발 이룰 것"

부산 동래구에 위치한 복산1구역의 사업시행계획(안) 인가 절차가 임박한 가운데, 임기 만료를 앞둔 현 집행부의 연임 여부에 관심이 모아진다. 통상 정비사업에서 기존 집행부가 조합원들의 재신임을 받을 경우, 중요 업무를 연속성 있게 수행할 수 있는 동력 확보가 가능하다. 현 집행부를 구성하는 이사 4인도 지난해 보궐선거로 선출된 만큼, 업무 분장을 통한 조직 체계도 자리잡은 상황으로 전해진다. 11일 정비업계 따르면 복산1구역 재개발 조합(이일호 조합장)은 이달 15일(일) 2024년 임시총회를 개최해, ▲제1호(2024년 예산 사용내역 및 2025년 예산안 승인) ▲제2호(총회 참석 회의비 지급) ▲제3호(조합 정관 변경) ▲제4호(환경영향평가 변경계약 체결) ▲제5호(동래교육지원청 관련 확약서 체결) ▲제6호(정비기반시설 공사 업체 선정) ▲제7호(조합 임원 연임) 등의 안건을 상정해 조합원 의결을 받는다. 연내 열리는 마지막 총회는 사업시행계획(안) 인가를 받기 위한 선행작업(동래교육지원청 확약서)과 현 집행부의 임기 연장을 위한 중요한 자리다. 사업시행계획(안) 인가를 받기 위해선 교육환경영향평가가 선행되어야 한다. 동래교육지원청 확약서는 교육환경영향평가와 관련 있다. 또한, 사업을 이끌어 온 집행부 임기가 이달 21일(토)에 마무리되기에, 사업 안정성과 업무 연속성 확보 차원에서 연임 안건도 함께 올라간다. 복산1구역은 이달 13일부터 내년 2월 28일까지 종전자산감정평가를 실시한다. 조합원들의 소유 물건을 평가할 업체는 ▲미래새한 ▲나라감정 ▲동인감정 ▲삼창감정 등이다. 종전자산감정평가는 사업시행계획(안) 인가 고시일을 기준으로 평가를 한다. 사업시행계획(안) 인가 시점에 발맞춰, 감정평가를 위한 기초조사 단계에 먼저 착수한 건 '사업속도'와 관련 있다. 복산1구역은 재개발 구역 내 국가지정문화재와 시지정문화재가 있어 난이도가 높은 사업장으로 손꼽힌다. 복천동고분군은 부산의 대표 고분군으로, 삼국시대 부산 지배층 무덤으로 알려져 있다. 현재까지 8차례 계획조사와 수차례 긴급조사를 거쳐 만여 점의 유물이 나왔다. 높이규제를 받기 때문에 건축계획 과정에서도 상당한 제한이 수반됐으나, 조합은 문화재가 공존하는 '상생 가능한 재개발'을 방향성으로 사업을 추진해 왔다. 이일호 조합장은 "종전자산감정평가 착수를 기점으로, 내년에는 조합원 분양신청을 앞둬 조합원들의 기대감이 커지고 있다"며 "지혜롭게 관리처분계획(안)을 수립하고, 조합원 이주가 속히 진행될 수 있도록 조합 역량을 응축시켜 나가겠다"고 말했다.

[한남4] ⑥삼성물산 "물가상승, 염려 NO"…수익↑·비용↓ 초점

삼성물산이 착공 전 물가상승(Escalation)에 따른 공사비 증액분 314억원을 자체 부담하겠다는 조건을 제안했다. 보통 공사비 산출 기준연월일은 입찰공고 시점으로 결정된다. 입찰공고 시점부터 착공까지는 수년 이상의 시일이 소요된다. 공사비 증액분 314억원은 최근 1년 간의 건설공사비지수로 역산했을 때 약 28개월에 해당하는 물가 인상분이다. 11일 정비업계 따르면 삼성물산은 물가상승에 따른 공사비 증액분 314억원을 자체 부담하겠다고 약속했다. 일례로, 착공 전까지 물가인상에 따른 공사비 증액분이 400억원일 때, 삼성물산이 314억원을 직접 부담하겠다는 내용이다. 조합은 차액인 86억원만에 부담한다. 삼성물산은 현재 제안한 공사비에 ▲내진특등급 설계 ▲일반쓰레기 이송설비 ▲일반분양 발코니 확장비용 ▲커뮤니티·상시 설비시설 등을 포함시켰다. 삼성물산은 분양면적을 확대한 대안설계(안)을 제시함에 따라, 조합원 이익 극대화에 초점을 맞췄다. 에이앤유디자인그룹이 설계한 조합 원안설계(안) 상 2,331세대보다 29세대 많은 2,360세대를 제안했다. 면적으로 환산하면 약 484평이 늘어났다. 평당 일반분양가 7,000만원을 가정했을 경우, 조합의 추가 분양수익은 약 339억원으로 계산된다. 한남4구역은 향후 아파트 미분양 우려가 많지 않은 입지인 터라, 실제 분양하게 될 금액이 더 높아질 경우 조합원들의 이득도 커질 전망이다. 올해 일반분양가 최고가액은 청담르엘의 평당 7,209만원이다. 올해 물가상승에 따른 공사비 증액분을 자체 부담하겠다는 사업장으로는 도곡개포한신과 자양7구역도 있다. 2개 사업장 모두 DL이앤씨가 단독 응찰해 수의계약(Private) 형태로 시공권을 확보한 사업장이다. DL이앤씨는 도곡개포한신과 자양7구역에서 각각 200억원, 250억원 수준에 해당하는 물가상승 증액분을 회사 부담으로 하겠다는 조건을 내걸었다. 이밖에도 롯데건설은 신반포12차를 수주하는 과정에서, 공사비 산정 기준일로부터 8개월 간 물가변동에 따른 공사비를 올리지 않겠다고 약속했다. 삼성물산은 건설업계 최고 신용등급(AA+)을 앞세워, 조합이 사업을 추진하는 과정에서 필요한 사업비 전액을 조달할 방침이다. 신용등급은 곧 조달금리와 연결된다. 입찰제안서 상 문구도 명확하게 3조원 이상이라는 점을 기재했다. 삼성물산은 주택도시보증공사(HUG) 보증 없이 사업비와 사업촉진비(추가이주비 포함) 등을 조달할 계획이다. 현대건설도 물가상승에 따른 공사비 증액 방법을 조합에 유리한 방향으로 제안했다. 현대건설은 공사비 산정 기준일로부터 ▲소비자물가지수(통계청) ▲건설공사비지수(한국건설기술연구원) ▲국가를 당사자로 하는 계약에 관한 법률시행규칙 제74조에 따른 지수 등에서 가장 낮은 지수를 적용키로 했다. 최근 수주한 송파구 가락삼익맨숀은 물가지수와 건설공사비지수의 산술평균 값을 적용하는 조건을 제안했다. 업계 관계자는 "조합은 원안설계가 아닌 시공사들이 제안하는 대안설계로 대부분 가기 때문에, 설계변경에 따른 공사비 증액을 염두에 두면서 사업을 추진해 나가야 한다"며 "정비사업은 시간이 갈수록 공사비가 늘어날 수밖에 없는 단순 메커니즘을 고려해야 할 필요가 있다"고 말했다. 이어 "사업기간이 길어짐에 따라 물가상승에 따른 공사비 증액분도 늘어나기에, 삼성물산과 DL이앤씨의 공사 조건은 파격적인 편"이라고 덧붙였다.

광안4구역, 추진위 8개월만 조합 설립…내년 과업은 시공사 선정

광안4구역이 추진위원회를 구성한 지 8개월 만에 조합을 설립했다. 조합설립인가를 기점으로 내년 상반기에는 시공사 선정을 위한 사전 준비작업에 나설 것으로 관측된다. 9일 정비업계 따르면 광안4구역 재개발 조합(김영두 조합장)은 지난 달 14일(목) 조합설립인가를 받았다. 조합원 수는 637명이다. 지난해 12월 부산광역시가 고시한 광안4구역 정비계획(안)에 따르면, 구역면적은 49,754㎡다. 토지이용계획(안) 상 용도지역은 기존에 제2종일반주거지역과 준주거지역이 혼재돼 있었으나, 이를 제3종일반주거지역으로 변경하는 내용을 전제로 개발계획이 수립됐다. 조합설립을 위한 동의서 징구 시점, 추정비례율은 104.49%로 산출됐다. 총수입 추정액(6,253억원)에서 총지출 추정액(4,289억원)을 뺀 뒤, 조합원들이 종전자산 총액(1,879억원)을 나눈 결과값이다. 추정비례율은 사업을 추진하는 과정에서 계속 변동된다. 따라서 현 시점 추정비례율은 참고 자료 정도로만 활용하면 된다. [부산광역시 도시및주거환경정비 기본계획(안)]에 따르면 기준용적률은 240%(주거정비구역)로 결정됐다. 허용용적률은 총 31.6%p로, 세부적으로 살펴보면 ▲공공시설 부지 제공(12.6%p) ▲지역경제활성화 인센티브(설계자 5%p) ▲지속가능공동주택(5%p) ▲녹색건축인증·에너지효율등급인증(9%p) 등으로 구성된다. 허용용적률은 기준용적률(240%)에 31.6%p를 합친 271.6%다. 계획용적률은 266%로 결정됐다. 광안4구역은 자연재해위험개선지구(침수위험지구)에 일부 포함돼 있는 만큼, 향후 사업시행계획(안)을 인가받을 때 폭우재해에 대한 예방책을 담아야 한다. 재개발을 통해 공급 예정인 주택물량은 총 966세대다. 기존 세대 수는 681세대다.

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