송파구 거여새마을과 동대문구 신설1구역이 작년 말 정비계획(안) 변경을 위한 심의를 통과하면서, 인허가 결정권자인 서울시가 다음 순번으로 정비구역 지정을 하게 될 후보지에 관심이 모아진다. 공공재개발은 정비구역으로 지정되면 별도의 추진위원회-조합 설립 단계 없이 한국토지주택공사(LH)·서울주택도시공사(SH)를 사업시행자로 지정하기 때문에 민간재개발 대비 속도감 있는 사업 전개가 가능하다.

현재 공공재개발 사전기획을 마친 후보지들이 정비계획 입안을 위한 동의율(66.7% 이상) 달성에 매진하고 있다. 하지만 공공재개발과 3080+도심공공주택복합사업을 혼동해 사업시행사인 LH·SH가 재산권을 가져간다는 명목 하에 반대하는 주민들도 상당수다. 공공재개발은 공공이 주도하는 개발사업이지만 민간재개발과 동일하게 관리처분 방식(사업기간 동안 토지주가 소유권 유지)으로 진행된다.

공공재개발은 지난 2020년 수도권 주택공급 기반 강화방안의 일환으로 시작됐으며, 동의율 30% 이상 확보할 경우 후보지 공모에 신청할 수 있다. 오랜 기간 민간재개발로는 사업성이 나오지 않았던 지역 위주로 발굴됐으며, '21년 1월 선정된 시범사업지 8곳은 정비구역으로 지정돼 있거나 혹은 과거 해제된 지역이다. 공공사업자인 LH·SH는 장기간 재개발이 정체된 곳에 용적률 인센티브를 제공하며 공공재개발 사업을 이끌고 있다.

공공정비사업은 '21년 4월 도시 및 주거환경정비법에 포함됐다. 핵심 내용은 ▲용도지역 상향 또는 용적률 상향(법적 상한 용적률의 120% 허용) ▲분양가상한제 적용 제외 ▲전체 사업비의 50% 이내 저금리 융자(3%대) ▲전체 세대 수는 조합원 분양(50%)·일반분양(25%)·공공임대주택(20%)·공공지원민간임대(5%) 등이다. 각 후보지별로 사업성이 달라 서울시-구청-주민대표-공공시행자가 수차례 사전기획 자문회의를 거친다.

사전기획이 완료된 곳은 공공시행자인 LH·SH 주도로 주민설명회를 개최해 ▲용도지역(안) ▲토지이용계획(안) ▲건축계획(안) ▲주택공급계획(안) ▲추정 비례율 ▲공사비 및 분양가격에 따른 민감도 분석 등의 내용을 제공한다. 물론 토지등소유자들보다 보유한 물건별 개별성·구체성 등을 반영하기 때문에 추정 비례율과 개략적인 추정분담금은 시장 상황에 맞춰 계속 변할 수밖에 없다.

송파구 거여새마을은 거여·마천 재정비촉진지구계획 상 존치관리였지만 작년 12월 정비구역으로 지정됐다. 공공재개발 후보지 중에서 처음으로 정비구역 타이틀을 받은 곳이다. 구역면적은 71,922㎡며 용적률은 282% 이하다. 총 공급물량은 1,654세대로 이중 공공임대주택은 468세대, 비율로 환산하면 약 29%다. 동대문구 신설1구역은 '08년 구역지정됐지만 변경된 내용으로 작년 12월 바뀐 정비구역으로 지정됐다.

거여새마을은 '22년 9월 사전기획안을 확정한 이후 3달 만에 주민공람 등 입안절차를 신속하게 진행했다. 관청인 송파구청은 적극적인 행정을 통해 정비구역 지정까지 소요되는 기간을 획기적으로 단축시켰다고 자평했다. 거여새마을은 거여역(5호선)과 위례택지개발지구 사이에 있는 송파구의 대표적인 노후 저층주거지역으로 제1종일반주거지역이 대다수라 그동안 사업성 확보에 어려움을 겪어왔던 곳이다. 거여새마을 재개발촉진계획(안)에 따르면, 제1종일반주거지역에서 제2종일반주거지역으로 종상향되며 용적률도 약 273%까지 사용한다.

지난해 주민설명회를 마치고 입안절차를 진행 중인 전농9구역도 한국토지주택공사(LH)가 주민들의 의견차를 조율한 사례로 주목받는다. LH는 전농9구역의 최소 분양면적을 7평(1세대)으로 설정하며 현금청산자를 최소화하는 방향으로 사업을 이끌고 있다. 전농9구역은 주택공급계획 상 총 8개 타입으로 ▲7평(1세대) ▲13평(29세대) ▲18평(90세대) ▲21평(106세대) ▲25평(425세대) ▲32평(62세대) ▲34평(384세대) ▲41평(62세대)이다. 최소 분양면적은 공공재개발 상생협력 합의서에 의거한다.

업계 관계자는 "오세훈 서울시장이 취임하면서 신속통합기획·모아타운 등 민간재개발에 힘이 실리는 느낌을 현장 실무자들은 느끼고 있다"며 "하지만 공공재개발은 종상향 없이도 현재 법적 상한 용적률의 120%까지 확보할 수 있기 때문에, 임대주택을 최소화하고 공공재개발 혜택을 활용할 수 있는 방안에 대해서도 충분히 고민해 볼 필요가 있다"고 말했다. 이어 "공공재개발은 추진위-조합설립 단계가 없어 상대적으로 사업 지연 리스크가 적다는 장점이 있다"고 부연했다.