공공재개발을 추진 중인 중화122구역(중화동122번지 일대)이 상반기 구역지정을 목표로 순항하고 있다. 

28일 업계 따르면 중화122구역은 최근 토지등소유자들을 상대로 정비계획(안) 입안을 위한 주민설명회를 개최했다. 작년 10월 사전기획안과 달라진 주요 변경사항은 2가지로, 공공청사 건축물 기부채납분이 제외됐고 국공유지(도로·1100㎡)가 편입됐다. 공공청사 기부채납이 빠지면서 약 82억원 규모의 공사비가 절감됐다. 도시개발업체인 KTS엔지니어링이 PT발표를 진행했다.

제2종일반주거지역은 기존 약 7,700㎡에서 57,000㎡로 1단계 종상향이 이뤄졌다. 건축계획상 법적 상향 용적률은 290%며, 예상되는 주택 공급물량은 총 1,610세대다. 세부적으로 살펴보면 ▲60㎡(800세대) ▲65-85㎡(768세대) ▲85㎡초과(42세대)로 구성된다. 조합원 물량(782세대)와 공공임대주택(322세대), 공공지원민간임대(92세대)를 제외한 일반분양은 약 414세대가 나올 전망이다. 

소유자 개별분담금은 도시및주거환경정비법 제74조에 의거 관리처분계획 수립 시 정확한 금액이 통지된다. 종전자산평가금액은 사업시행계획인가 고시일을 기준으로 2인 이상의 감정평가업자가 정식 감정평가한 금액의 산술평균값을 적용한다. 신축분양가격 또한 관리처분계획(안)을 수립할 때 각종 대내외 변수에 따라 달라진다.

비례율은 약 105%로 추정됐다. 총수입 추정액(1조635억원)에서 총비용 추정액(6,038억원)을 뺀 뒤, 종전자산평가금액 추정액(4,375억원)을 나눈 결과값이다. 보통 비례율이 100%를 넘으면 사업성이 양호하다고 평가된다. 종전자산평가 추정액 계산은 공시지가에 시세와의 격차를 나타내는 숫자(공동주택 1.6 / 토지 1.9)를 곱한다. 물론 공시지가에 곱하는 숫자는 2021년 5월 약식 추정된 값으로 향후 관리처분계획 수립 단계에서 사업시행인가 고시가 있은 날을 기준으로 각 물건별 개별성과 구체성을 반영해 평가한다. 

중화122구역 소재지는 중랑구 중화동 122번지 일대 자리잡고 있으며, 면적은 70,448㎡다. 용도 지역은 제2종일반주거지역과 제2종(7층이하)가 혼재돼 있다. 봉화산로에 인접한 일부 구역만 제2종일반주거지역이다. 현재 건축물 수는 총 322개이며, 주거와 비주거는 각각 298개, 24개로 구성돼 있다. 30년 이상 노후화된 건축물의 비율은 전체 53.1%로 집계됐다.

중화122구역은 2011년 정비예정구역으로 지정됐지만, 이듬해 주민들의 재개발 반대로 해제됐다. 당시 중흥초등학교와 접해 있는 구역의 건축물 높이가 제한돼 있어 사업성이 높지 않았던 게 원인이다. 이후 2021년 공공재개발로 선회하면서 사업성을 확보하게 됐고, 주민-LH-서울시-중랑구가 원팀을 이뤄 공공성·사업성을 고려한 사전기획(안)을 마련했다. 사전기획가로는 위진복 UIA건축사사무소 대표가 참여했다. 오는 상반기 중랑구 의회 의견 청취를 거쳐 서울시 도시계획위원회에 올라갈 전망이다.