천호동A1-2구역이 토지등소유자를 상대로 신속통합기획(안)을 선보인 가운데, 공공성과 사업성을 모두 잡기 위한 통합설계 내용에 관심이 모아진다. 특히 이번 신속통합기획(안)은 서울시 공공건축가이자 반포 아크로리버파크 총괄 책임 건축가였던 김진욱 대표가 총괄기획가(MP·Master Planner)로 참여했다. A1-1구역(공공재개발)과 A1-2구역(민간재개발)은 사업 유형이 다르지만 지구단위계획에 함께 묶여 있다.

2개 구역은 천호지구 지구단위계획 내 특별계획가능구역(A1)에 포함돼 있다. 지구단위계획 상 1개 획지로 잡혀 있지만, 획지분할가능선에 따라 2개 획지로 분할해 사업을 추진할 수 있다. 구역 면적은 약 57,247㎡며, 제3종일반주거지역에 해당한다. 지구단위계획 지침에 따르면, 공공재개발 등 구체적인 사업을 추진할 경우 일부지역에 한해 용도지역 상향 조정이 가능함이 명시돼 있다.

천호동A1-2구역 신속통합기획(안)을 작성할 때에는 지구단위계획 내용에 맞춰 건축 가이드라인이 수립됐다. 우선, 2개 구역을 가로지르는 공공보행통로와 A1-1구역 옆쪽 녹지공간은 모두 반영됐다. 통합설계 핵심 내용으로 가장 먼저 꼽히는 사항은 한강조망권 확보와 높이 규제다. 한강조망권을 위해선 한강변에 접한 천호동A1-1구역 사이사이로 한강이 보이게끔 엇갈리게 건축 배치를 해야 한다. 저층-중층-고층의 조화로운 주동계획으로 한강 조망을 극대화하겠다는 목표다.

높이는 국가지정문화재인 풍납토성과 건축법상 일조권 규제에 맞춰 수립됐다. 앙각 27도 규정은 국가지정문화재 주변 100m 이내 짓는 건물은 문화재 외곽경계의 일정 높이(7.5m)에서 27도 높이로 올려다 봤을 때 그 위를 벗어나서는 안 되도록 한 규정이다. 27도는 사람이 목을 꺽지 않고 앞을 볼 때 시야의 위쪽 상한선을 의미한다. 구역 면적의 약 3분의1 가량은 법적으로 14층 이하로 지을 수밖에 없다.

풍납토성의 경계에서 35m까지는 8차선 도로이지만, 35m~100m까지는 천호동A1-2구역에 들어온다. 따라서 풍납토성을 바라보는 쪽의 건물은 역사문화환경보호지구로 8층에서 14층 정도로 계획이 잡혔다. 도로와 연접해 있는 곳도 건축법상 일조권 규제에 맞춰 층수가 설정됐고, 최고 40층은 단지 내 가운데에 위치한다. 대지적 한계를 인식하면서도 합리적인 건축계획을 잡기 위해 노력했다는 게 서울시 설명이다.

사업지 내 차량 진출입로 관련해서는 회전교차로를 활용하는 방향으로 가닥이 잡혔다. 교통량 분산과 사고위험 방지를 위한 목적이 담겨 있다. '선사로'를 많이 이용하고 있는 주민들의 차량 접근성도 덩달아 높아졌다. 천호동A1-2구역 동측 이면도로는 10m에서 8m로 축소해 교통 기능을 축소키로 결정됐다.

한편, 천호동A1-1구역과 A1-2구역은 그간 제3종일반주거지역에서 준주거지역으로 1단계 종상향을 희망해 왔다. 하지만 준주거지역 상향을 위한 2가지 조건(역세권·간선도로) 중 한 가지 요건을 충족하지 못할 뿐더러, 고밀복합개발이 진행될 경우 교통 혼잡이 극심해질 것을 우려해 기존 용도지역을 유지하는 방향으로 개발 계획이 수립됐다. 주거 쾌적성과 아파트 미래가치를 고려했다는 게 서울시 설명이다.

천호동A1-2구역의 기준용적률은 소형주택 공급에 따라 210%에서 230%로 상향 조정됐다. 허용용적률과 상한용적률은 각각 250%, 300%다. 법적상한용적률의 경우 도시및주거환경정비법 시행령 제54조에 따라 상향 조정된 용적률의 2분의1은 공공주택으로 기부채납해야 한다. 총 주택공급계획은 780세대로, 이중 조합원 수(247명)와 임대주택(약 136세대)를 제외하면 나머지 약 400여세대가 일반분양 대상이다.