"금호23구역은 북측으로 장터길, 남측으로 독서당로에 둘러싸여 있습니다. 독서당로가 장터길보다 지대가 높습니다. 그 말은 즉슨, 장터길변으로 건설되는 저층건물 일부층은 지상건물임에도 불구, 건축법상 지하로 분류돼 용적률에 포함되지 않습니다. 토지등소유자 입장에서는 그만큼의 면적을 아파트 분양수입으로 확보할 수 있습니다. 기부채납 순부담률도 0.4%에 불과합니다."

정태성 금호23구역 공공재개발 준비위원장은 하우징워치를 만나 인접한 구역 대비 탄탄한 사업성을 강조했다. 총 공급 세대 수는 764세대로, 세부적으로 살펴보면 ▲토지등소유자(353세대) ▲일반분양(205세대) ▲공공지원민간임대(53세대) ▲공공임대주택(153세대)로 구성된다. 공공지원민간임대는 주택도시기금에서 출자한 리츠(REITs)가 일반분양가 수준에서 매입하므로 사실상 일반분양 수입분은 258세대라는 설명이다. 

금호23구역은 별도의 종상향 없이 기존 용도지역(제2종일반주거지역)을 유지하며 기부채납 비율을 최소화한 사업장으로 알려져 있다. 현 시점 건축계획(안) 상 용적률과 건폐율은 각각 약 259%, 21%다. 용적률은 공공재개발 인센티브(법적 상한 용적률의 1.2배)를 적용한 결과값이다.

공공재개발은 국토의 계획 및 이용에 관한 법률을 따르며, 여기서 제2종일반주거지역의 용적률은 250% 이하다. 250%의 1.2배를 곱한 300% 이하를 기준으로, 약 260%까지 용적률 계획을 수립할 수 있었던 것이다. 참고로 서울특별시 도시계획 조례 제55조(용도지역안에서의 용적률)에 따르면 제2종일반주거지역은 200% 이하로 제한된다.

현재 금호23구역 토지등소유자들의 동의율은 약 60%를 웃도는 것으로 집계됐다. 정비계획(안) 입안을 위한 동의율은 확보한 상태로, 서울주택도시공사(SH공사)를 사업시행자로 지정하기 위한 동의율(67%)까지 약 6~7%까지 남아 있다. 현장에는 '성동구청에서 주민들의 땅을 빼앗아 공공청사를 짓는다'는 내용의 현수막이 걸려 있는 상황이다. 최근 성동구청은 공공재개발 사업 관련 주민들의 오해를 바로잡고자 공문을 발송했다.

정 위원장은 "구역 면적(30,191㎡) 내 포함된 국공유지는 6,330㎡로, 이중 무허가건축물이 깔고 있는 823㎡는 유상매입해야 하며 나머지 5,507㎡는 무상귀속받는 대신 이에 상응하는 면적은 기반시설로 제공해야 할 의무가 있다"며 "금호동4가 공공청사도 기반시설로 제공하는 부분의 일환이며, 단독 건물로 만들어지는 것이 아니라 장터길 도로 쪽 저층부에 지어진다는 점을 계속해서 설명드리고 있다"고 말했다. 이어 "상층부는 17층 이상 높이의 아파트로 지어질 것"이라고 강조했다.

한편 공공재개발을 진행하더라도 아파트 브랜드 결정권은 토지등소유자들에게 있다. 도시및주거환경정비법 제29조8항에 따르면, 사업시행자는 주민대표회의에서 추천한 시공사를 선정해야 한다는 점이 기재돼 있다. 공공재개발 또한 민간재개발과 마찬가지로 관리처분 방식으로 진행된다. 관리처분 방식은 주민들이 소유권(재사권)을 사업기간 내내 가지고 있는 상황에서 개발을 진행하게 된다.