공공재개발을 진행 중인 성북구 장위8구역이 정비계획 입안을 위한 법적 동의율(66.7%)을 충족하면서 '23년 상반기 예정대로 정비구역 지정을 이뤄낼지 관심이 모아진다. 지난 2017년 3월 재정비촉진구역(장위뉴타운) 타이틀을 반납했던 장위8구역은 2021년 공공재개발 후보지로 선정되면서 새로운 국면에 접어들었고 6년 만에 정비구역 재지정을 눈앞에 두게 됐다.

14일 업계 따르면 장위8구역 준비위원회는 서울주택도시공사(이하 SH공사)와 지원약정을 체결한 뒤 정비계획(안) 수립 및 동의서 징구에 박차를 가해왔다. 정비계획(안)에 따르면 장위8구역은 제1종·제2종(7층이하)·제2종일반주거지역이 혼재돼 있었으며, 종상향을 통해 전체 토지의 약 90% 가량을 제2종일반주거지역으로 활용할 수 있게 됐다. 구역 면적은 121,634㎡로, 토지등소유자 수는 1,268명이다.

SH공사가 2022년 추정한 장위8구역 비례율은 102.06%다. 2021년 공공재개발 후보지로 선정됐을 당시 추정 비례율(97.43%)보다 4.63%p 개선됐다. 비례율은 수입추정금액에서 사업비추정총액을 제한 뒤, 종전자산평가금액(추정)으로 나눈 값이다. 2021년에는 수입추정총액으로 주변시세의 70%를 적용했고, 사업비추정총액은 평당(3.3㎡) 공사비 500만원을 적용했다. 2022년에는 수입추정총액으로 장위4구역 분양가를 사용했고, 사업비추정총액은 평당(3.3㎡) 공사비 600만원을 기준으로 했다.

통상적으로 비례율은 조합이나 사업시행자가 어느 정도 인위적으로 만들 수 있는 수치다. 종전자산평가금액도 관리처분 시 사업시행계획인가 고시가 있은 날을 기준으로 하는 만큼 향후 평가금액과는 차이가 날 수밖에 없다. 또한 공사비와 일반분양가 등도 토지등소유자들의 원활한 이해를 목적으로 개략 검토된 숫자이기에, 향후 원자재 가격상승과 관리처분 및 분양시점에 주변시세, 분양시장 상황 등을 고려하면 변동폭이 클 수 있다.

장위8구역은 올해 상반기 도시재정비위원회 심의를 거쳐 정비계획(안)이 결정고시될 전망이다. 이후엔 주민대표회의를 구성하고 공공시행자로 SH공사를 지정하는 수순을 따른다. 현재 준비위원회는 SH공사로부터 매달 사업 운영비를 낮은 금리로 지원받고 있다. 공공재개발은 한국토지주택공사 혹은 서울주택도시공사가 공공시행자로 나서 장기간 재개발이 정체된 곳에 용적률 인센티브를 부여하며 사업을 진행한다.

'21년 4월 도시및주거환경정비법에 공공정비사업이 신설되면서 본격화됐다. 핵심 내용으로는 ▲용도지역 상향 또는 용적률 상향(법적 상한 용적률의 120% 허용) ▲분양가상한제 적용 제외 ▲전체 사업비의 50% 이내에서 저금리 융자 등이다. 보통 공공재개발을 진행하는 곳들은 추진위원장이 보유한 개인 물건을 담보로 설정하고, 이를 통해 사업비를 낮은 금리로 사용할 수 있다.