총 42개동에서 5,150세대가 거주하는 중구 남산타운아파트가 2개 리모델링 추진위원회를 통합하며, 2023년 상반기 조합설립을 이루겠다는 공통된 목표 하에 주민동의서 징구에 박차를 가하고 있다. 남산타운은 지난 2018년 '서울형 리모델링' 시범사업지로 선정됐지만 서울시가 약속한 용적률 상향 혜택이 줄어들면서 주민 주도형 추진위원회가 생겨나 최근까지도 한 지붕 두 가족 형태로 사업을 이끌어 왔다.

14일 정비업계 따르면 남산타운 리모델링 추진위원회 2곳(서울형 리모델링·주민 주도)이 통합하기로 결정했다. 그동안 대립각을 세우며 각각의 추진 주체들이 주민동의서를 징구해 왔지만, 조합설립 단계로 넘어가기 위해서는 결국 하나의 단체로 움직일 수밖에 없음을 인정한 것이다. 아파트 단지 내에는 리모델링 추진위원회가 통합했다는 내용의 현수막을 쉽게 발견할 수 있다.

서울시는 작년 9월 21일(수) 제10차 도시계획위원회를 열어 2025 서울특별시 공동주택 리모델링 기본계획 변경(안)을 심의해 수정가결했다. 핵심 내용은 ▲세대수 증가형 리모델링 수요예측 ▲다양한 공공성 확보를 위한 운영기준 마련 ▲공동주택 리모델링 지원방안 마련 등이다. 하지만 남산타운은 개정된 서울형 리모델링 기본계획안으로 오히려 용적률 상향 인센티브가 줄어들었다고 판단하면서 주민 주도형 추진위원회가 생겼다.

인센티브 산출 기준도 '현재 용적률'이 아니라 '용도지역별 용적률 상한'으로 변경됐다. 기존 계획대로라면 3종일반주거지역인 아파트가 10% 인센티브를 얻으면 용적률 330%(300+300x10%)를 적용받을 수 있으나, 작년 9월 개정된 기본계획 아래에선 3종일반주거지역 용적률 상한(250%)을 적용하기 때문에 325%로 5%P 줄어들게 된다.

남산타운이 조합설립인가를 받으려면 주민동의율 66.7%를 받아야 하지만, 복수 추진위원회로 진행되면서 리모델링 사업을 위한 응집력은 떨어졌다. 새 해를 맞아 2개 추진위원회가 통합 결정을 내리면서 분위기 반전을 꾀한다는 분석이 나오지만, 여전히 상당 수 주민들이 리모델링 사업에 회의적인 시각을 견지하고 있어 사업 진행이 쉽지 않을 것이란 관측이 나온다. 

남산타운 A주민은 "젊은 세대 위주로 리모델링을 추진하려는 움직임이 있는 것으로 알지만 거주에 불편함이 없는 상황에서 부동산 침체기 추가 분담금을 내면서까지 하는 게 맞는지 모르겠다"며 "서울형 리모델링 시범사업지로 선정된 지 올해로 5년차에 접어들었는데 통합 추진위원회 출범을 계기로 조합설립을 이뤄낼 수 있을지는 지켜볼 사안"이라고 말했다.

서울형 공동주택 리모델링은 지역재생과 공공성이라는 2가지 가치에 초점을 맞춘 가이드라인으로 볼 수 있다. 서울시는 2018년 서울형 리모델링 시범사업 공모 공고를 통해 총 12개 자치구에서 22개 아파트단지로부터 신청서를 접수받았다. 현장조사 및 입주자대표회의 면담, 리모델링 전문 자문회의를 거치며 최종 시범단지 7개소를 선정했다.

중구 남산타운아파트는 대규모 단지 내 여유부지를 활용해 지역 공유시설을 설치하고 인센티브를 받는 내용으로 계획을 수립했다. 하지만 4년이 흐른 지금 남산타운을 제외한 나머지 6개 시범사업지는 조합설립인가를 마친 상황이다. 남산타운은 사업성분석 지원금으로 약 3억원을 지원받았다. 안전진단 비용은 조합설립 이후 지급될 예정이지만 남산타운은 수년째 조합설립을 위한 주민동의율 허들을 넘지 못하고 있는 상황이다.

한편, 남산타운 아파트가 리모델링 사업을 추진하는 세대 수는 약 3,100세대다. 서울주택도시공사(SH공사)가 관리하는 임대아파트 7개동(34동~40동) 약 2,000세대는 리모델링 사업 대상지가 아니다. 건설사 입장에서 리모델링은 재건축 대비 수익성은 낮지만, GS건설과 현대건설 등 1군 건설사들은 규모의 경제 차원에서 남산타운 아파트 리모델링 진행상황을 계속 주시하고 있다. 리모델링 제도는 2001년 건축법 시행령 개정으로 처음으로 도입된 바 있다.