준공 39년차를 맞는 구로구 보광아파트가 사업시행계획인가를 받으며 7부 능선을 넘은 가운데, 기존 계획보다 60㎡ 이하 소형평형대가 42세대 많아지는 방향으로 지구단위계획도 변경됐다.

12일 업계 따르면 구로구청은 보광아파트 재건축정비사업의 사업시행계획인가 고시 결정을 내렸다. 보광아파트 재건축 면적은 32,953㎡로, 용적률과 건폐율은 각각 243%, 25%가 적용된다. 주택공급계획에 따르면 총 9개동 675세대가 들어설 예정이며, 지하2층-지상20층으로 이뤄진다. 평형별 공급계획은 ▲49㎡(65세대) ▲59㎡(266세대) ▲74㎡(217세대) ▲84㎡(127세대)다.

재건축 조합 측이 토지등소유자에게 안내한 비례율은 100.2%다. 총수입 추정액(4,896억원)에서 총지출 추정액(2,251억원)을 제한 뒤, 종전자산평가금액(2,639억원)으로 나눠 계산한 결과값이다. 종전자산평가금액은 ▲아파트(2,412억원) ▲다세대주택(50억원) ▲토지평가액(166억원) ▲건물평가액(10억원) 등으로 구성된다.

조합원 분양가는 전용 59㎡와 74㎡는 각각 6억2,400만원, 7억3,400만원 수준으로 예상된다. 국민평형인 전용 84㎡는 8억원을 살짝 웃도는 수준으로 전망된다. 조합원들은 향후 개별적으로 통보받게 될 종전자산평가금액에 추정비례율(100.2%)을 곱한 금액을 권리가액으로 받는다. 조합원분양가에서 권리가액을 제외하면 추정분담금이 나오는 구조다. 물론 종전자산감정평가 금액과 분양가격, 비례율 등은 부동산 정책과 시장상황의 영향을 받아 계속 바뀌게 된다. 현재 변경 정비계획(안)을 통해 안내된 자료는 참고용으로만 활용하면 된다.

구역 면적은 32,953㎡로, 이중 공공주택 택지는 26,562㎡로 약 80%를 차지한다. 새로 설치하는 정비기반시설은 6,391㎡며, 이중 621㎡는 국·공유지 면적이다. 보광아파트 재건축 조합이 공공시설부지로 제공하는 면적은 6,391㎡에서 621㎡를 뺀 5,770㎡다. 순부담률은 전체 구역면적 대비 약 17.5%를 차지하는 셈이다. 순부담률은 용적률 계산을 할 때 계수(a)로 사용되기 때문에, 정비기반시설을 많이 만들수록 용적률이 올라간다.

정비기반시설은 ▲도로(4,565㎡) ▲공원(1,651㎡) ▲공공공지(175㎡)다. 구로초등학교 바로 옆쪽에 단독주택들이 위치한 저층주거지가 향후 도로로 만들어진다. 보광아파트는 현재 최고층수가 5층으로 별도의 종상향 인센티브 없이도 충분한 사업성이 나온다. 2종일반주거지역을 유지하며 재건축 사업을 진행하고 있기 때문에 의무적으로 지어야 할 임대주택은 없다.

보광아파트는 구로초등학교와 연접해 있기 때문에 차량 출입도로 주변으로 횡단보도 및 과속방지턱, 스쿨존 등을 확보해 안전한 통학로를 조성해야 한다. 구역 내 약 97%가 제2종일반주거지역이며, 나머지 3%가 제2종일반주거지역(7층이하)과 제3종일반주거지역이다. 약 65평 규모의 구로동440-1(도로·제3종일반주거지역)을 확보하며 가마산로에서 아파트 단지로 들어올 수 있는 진출입로가 생겼다.