'4,823세대'로 재탄생을 준비하는 성산시영아파트가 2018년 재건축 안전진단(D등급) 통과 후 4년 만에 정비구역 지정에 한 걸음 다가선다. 한때 온수통 페놀 문제로 내홍을 겪었던 성산시영아파트가 강북을 대표하는 재건축 단지로 자리매김할 수 있을지 내일 예정된 설명회에 관심이 쏠린다. 한편 대형평수를 원했던 주민들의 요구와 달리, 정비계획은 일반분양을 늘려달라는 서울시 요구로 공급물량 확대에 방점이 찍혔다.

15일 정비업계 따르면 마포구청은 이달 16일(금) 오후2시 마포구청 대강당에서 정비계획(안) 수립 및 정비구역 지정을 위한 법적 절차인 주민설명회를 개최한다. 도시 및 주거환경정비법 제15조제1항에 따르면, 정비계획(안)을 수립하기 위해서는 주민설명회와 공람기간을 거쳐야 한다. 공람기간은 주민설명회가 열리는 이달 16일부터 다음 달 17일까지로 약 1달 간이다. 의견이 있는 주민들은 공람의견서를 마포구청에 제출해야 한다.

성산시영아파트 재건축 정비계획(안)에 따르면, 주택공급 물량은 총 4,823세대다. 세부적으로 살펴보면 ▲60㎡ 이하(2,100세대) ▲60㎡~85㎡ 이하(2,443세대) ▲85㎡ 초과(280세대)로 구성돼 있으며, 이는 임대주택 516세대를 포함한 수치다. 성산시영아파트 재건축 총 면적은 161,287㎡로 이중 공동주택을 지을 땅은 획지1과 획지2며, 획지3은 유치원용지로 사용된다. 현재 성산시영아파트는 20평대 소형평수로만 이뤄져 있다.

3종일반주거지역인 성산시영아파트의 기준용적률은 210%다. 허용용적률은 최대 20%까지 주어지는데, 성산시영아파트는 제로에너지빌딩(에너지효율등급 1++등급·에너지자립 20% 미만)과 지능형건물축(3등급)을 통해 각각 5%, 9%로 총 14%를 확보했다. 기준용적률(210%)에 14%를 더한 224%까지 허용용적률을 받았다.

허용용적률에서 공공시설 기부채납을 통해 추가 용적률 인센티브를 받을 수 있는데, 이게 상한용적률이다. 250%까지 상한용적률을 받은 성산시영아파트는 다시 법적상한용적률(299.96% 이하)까지 받을 수 있는데, 이때 49.96%(299.96%-250%)의 절반(24.98%)은 공공임대주택으로 지어야 한다. 성산시영아파트의 공공주택 용지(160,287㎡)에 24.98%를 곱하면 공공임대주택으로 지어야 할 연면적은 40,039㎡가 나온다.

연면적(40.039㎡)을 활용해 현재 정비계획(안) 상 공공임대주택 세대 수는 ▲49㎡(248세대) ▲59㎡(221세대) ▲74㎡(22세대) ▲84㎡(25세대)로 분류된다. 물론 건축심의에서 최종결정될 예정이므로, 현재 정비계획(안)의 내용은 향후 언제든지 변경될 수 있다. 서울시 소셜믹스 정책에 따라 임대주택이 특정 동과 층, 라인에 집중되지 않도록 분산돼야 한다.

성산시영아파트는 2018년 재건축 첫 관문인 안전진단 적정성 검토를 최종 통과했다. 국토부가 2018년 3월(구조안전성 비중 50%·공공기관 적정성 검토 의무화) 안전진단 규제를 강화한 이후 서울 시내 대단지 아파트로는 두 번째로 안전진단 문지방을 넘으면서 주목받았다. 1986년 지어진 성산시영은 올해로 준공 36년 차를 맞았다. 성산유원(23평)은 1동~15동, 성산선경(21평)은 16동~23동, 성산대우(20평)는 24동~33동까지다.

재건축 추진 가능 연한(30년)을 맞은 2016년 예비안전진단을 통과한 후 6년 만에 정비계획(안) 수립을 통한 정비구역 지정을 눈앞에 두게 됐다. 최근 목동아파트 지구단위계획 결정고시도 임박한 가운데, 강북 최대 재건축 단지로 자주 회자되는 성산시영아파트도 이달 16일 주민설명회를 통해 본격적인 공람기간에 착수할 예정이다.

한편 11억원을 훌쩍 넘었던 성산시영아파트 50㎡의 최근 실거래가는 8억원대까지 약 30% 떨어졌다. 일반 중개거래로 11월에 2건 손바뀜이 일어났는데 모두 8억8,000만원에 거래됐다. 현재 네이버 급매로는 8억5,000만원 수준의 매물들이 나와 있다.