총 20개동 2,256세대에 달하는 양천구 신월시영아파트가 재건축 주민설명회를 마치고 토지등소유자를 상대로 설문조사를 진행하고 있다. 설문조사는 재건축 찬반 여부와 정비방식을 묻는 항목으로 구성돼 있다. 추진준비위원회는 신속한 정비구역 지정과 사업기간 단축을 위해 토지등소유자들이 각자 재산상의 실익 여부를 판단해 정비방식을 선택해 달라는 안내문을 함께 발송했다.

17일 업계 따르면 신월시영아파트 재건축 추진준비위원회는 서울시내 노후화된 아파트 단지들이 완화된 안전진단 규제에 힘입어 정비구역 지정을 서두르고 있어 신속한 설문서 제출을 독려하고 있다. 실제 목동 재건축 단지(1~14단지)는 작년 12월 지구단위계획 변경(안)이 나오자 각 단지별로 사업설명회를 개최하며 경쟁 양상을 보이고 있다. 서울 전역이 재건축 규제 완화 시기에 발맞춰 정비구역 지정을 받아야 한다는 분위기다.

신월시영아파트는 2020년 정밀안전진단 조건부 재건축(D등급)을 통보받은 이후 한동안 사업이 정체돼 있었지만 3년만에 재건축 확정 통보를 받았다. 이제 다음 순서는 정비구역 지정이다. 정비계획(안) 수립 단계부터는 정비업체·도시계획업체·설계사무소 등 용역비용이 발생한다. 초기 사업비를 조달하는 방식에 따라 조합방식과 신탁방식의 선호도가 나뉠 수 있다.

조합방식은 소유주들을 통해 후원금을 마련하는 게 일반적이고, 신탁방식은 초기 사업비 지원을 받아 진행한다. 물론 신탁사는 자체 조달금리에 마진을 얹기 때문에 조합이 시중에서 받는 일반 대출금리보다 높을 수밖에 없다. 사업성이 좋다고 판단되는 사업장은 업체들이 무보수로 일한 뒤 향후 비용정산을 청구하는 경우도 있어, 개략적인 사업성을 예측해 보는 일이 중요하다. 보통 초기자본이 없고 진행속도가 더딘 곳은 신탁방식이 선호되는 경향성이 짙다.

정비구역으로 지정된 이후 절차도 다르다. 조합방식은 추진위원회 승인→조합설립인가 절차를 밟아야 한다. 신탁방식은 사업시행자로 지정되면 시공사를 조기에 선정해 사업시행인가 절차에 바로 착수한다. 앞선 추진위원회-조합설립인가 단계를 생략할 수 있어 기간 단축 차원에서 유리하다. 추가적으로 신탁사는 금융기관이라 정비사업 전문성과 투명한 자금관리가 가능하다. 신탁수수료는 보통 매출액의 2~4%로 책정된다.

신월시영아파트는 신탁방식으로 진행될 경우, 우선협상대상자를 선정해 업무협약(MOU)을 체결하고 구역지정 절차에 착수할 예정이다. 토지등소유자가 조합방식을 선택하면 구역지정을 위한 후원금 마련에 나설 전망이다. 하지만 정비업체·설계사무소 등 사업성이 좋다고 판단할 경우 업무 용역비용을 사후정산하는 사례도 많기에 신탁방식과 조합방식을 두고 토지등소유자들의 신중한 고민이 계속될 전망이다.

올해로 준공 35년차를 맞은 신월시영아파트는 최고 12층으로, 전용면적 43㎡·50㎡·59㎡로 총 2,256가구다. 용적률과 건폐율이 각각 132%, 12%로 재건축 사업성은 우수하다는 평가를 받고 있다. 국토교통부 실거래가에 따르면 전용면적 43㎡은 올해 2월 4억8,000만원에 거래됐고, 전용면적 59㎡은 6억1,000만원에 손바뀜이 이뤄졌다. 2022년 1분기 59㎡가 8억5,000만원에 팔린 것과 비교하면 약 30% 가까이 하락했다.